【正文】 料統(tǒng)購(gòu)和簽訂大的總包合同降低單位成本，同時(shí)也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，最大限度的節(jié)約成本，降低總投資。 第 6 頁(yè) 2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 2020 全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 209407 億元，比上年增長(zhǎng) %。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和%。商品零售價(jià)格上漲 %。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲 %。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲 %。從 2020 年情況來(lái)看，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)增長(zhǎng)勢(shì)頭不錯(cuò)，在住房、汽車、電子通訊、互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)方面保持活躍的狀態(tài)。建筑業(yè)、包括汽車工業(yè)對(duì)重化工、原材料帶動(dòng)力度也不會(huì)減弱。 第 7 頁(yè) 2020 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 （ 1） 房地產(chǎn)投資： 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資 19382 億元，比上年增長(zhǎng) %，同比上升 2個(gè)百分點(diǎn)，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 個(gè)百分點(diǎn)。 但在市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛、房?jī)r(jià)居高不下、有行業(yè)外部資金進(jìn)入的情況下， 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)保持 20%以上，其中，住宅投資增速可能會(huì)有所上升。從商品房的銷售來(lái)看，2020 年各類商品房銷售面積均達(dá)到了 2020 年以來(lái)的最高值，從一個(gè)角度和一定程度上反映出需求旺盛。 （ 3） 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資東部低于中西部的格局不變。 （ 4）商品房的價(jià)格： 2020 年以來(lái)，除辦公樓銷售均價(jià)上下有所波動(dòng)外，各類商品房?jī)r(jià)格一直上漲。其中 2020 年的住宅價(jià)格是 2020 年的 倍。住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重2020年達(dá)到最大，為 %。各 第 9 頁(yè) 地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃 ，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。這一規(guī)定，無(wú)疑將會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。同時(shí)，要達(dá)到 70%這一指標(biāo)，對(duì)于大中城市而言，政府至少要建設(shè)超過(guò) 50%的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在很大程度上加重了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。 （ 2）住宅分戶驗(yàn)收：開發(fā)商在向購(gòu)房者交房時(shí)，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等 8 項(xiàng)房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。業(yè)主可隨時(shí)上網(wǎng)查詢維修資金的使 用情況及去向。 （ 5）大戶預(yù)征增值稅： 2020 年 1 月 1 日以后，凡單棟號(hào)內(nèi)戶 (單套房間 )平均建筑面積超過(guò) 140 平方米以上的，一律按 %的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于 140 平方米 (含 )以下的不予預(yù)征土地增值稅。 從上述分析可以看到，政府對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的決心，而且，政府的調(diào)控也將慢慢會(huì)有效果，但通過(guò)閱讀網(wǎng)絡(luò)上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認(rèn)為，今天全國(guó)整體的房?jī)r(jià)還是會(huì)穩(wěn)中有漲，通過(guò)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的西安地區(qū)近半年來(lái)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，可以證明今年的房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中有漲的。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準(zhǔn)入門檻提高的影響，投機(jī)性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解， 07 年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將進(jìn)一步趨緩。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，針對(duì)投機(jī)性需求的調(diào)控政策效力還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。與此同時(shí)，具有真實(shí)需求的消費(fèi)者的心理預(yù)期開始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢 釋放。近幾年國(guó)家出臺(tái)的系列調(diào)控措施，其政策效果將在明年繼續(xù)顯現(xiàn)。 第 12 頁(yè) 3 西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 西安市房地產(chǎn)概況 對(duì)于西安來(lái)說(shuō)，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，價(jià)格增長(zhǎng)速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說(shuō)是供需兩旺，“國(guó)六條”的出臺(tái)對(duì)于西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是有限的。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出 總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè) 第 13 頁(yè) 成熟期的一些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長(zhǎng)速度。經(jīng)陜西省統(tǒng)計(jì)局評(píng)估， 2020 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長(zhǎng)13%。 西安市 2020 年房地產(chǎn)完成投資 億元，增長(zhǎng) ％；商 品房銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) ％。從 2020 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅 、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴(yán)重。整體來(lái)看西安市房?jī)r(jià)與其他同類城市相比，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定且價(jià)格相對(duì)較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的收入水平必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。盡管市場(chǎng)瞬息變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的波動(dòng)，但是西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)站在了一個(gè)新的歷史高度，走向相對(duì)成熟的市場(chǎng)。同時(shí)，伴隨著樓市競(jìng)爭(zhēng)的日益趨于激烈，購(gòu)房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關(guān)注，并成為市場(chǎng)開發(fā)的導(dǎo)向之時(shí)，也預(yù)示著商品房市場(chǎng)正逐步向“買方”市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，而西安商品房市場(chǎng)目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場(chǎng)需求已經(jīng)逐漸成為市場(chǎng)開發(fā)之指向。伴隨政府公共設(shè)施的改善和西安市經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進(jìn)，形成自身的古城特色。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動(dòng)西安市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地 產(chǎn)市場(chǎng)情況，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)提供了重要的保障。其中，住宅類銷售平均價(jià)格每平方米 30441 元，上漲 ％，非住宅銷售平均價(jià)格每平方米７ 元，上漲 ％。由于國(guó)家限制別墅用地審批，西安市別墅價(jià)格上漲 ％。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè) 娛樂(lè)用地與 2020 年同期價(jià)格相比分別上漲 ％、 ％和 ％。 2020 年西安市房地產(chǎn)開發(fā)增幅趨緩，價(jià)格穩(wěn)步上行。 目前西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)。絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是西安人購(gòu)房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學(xué)城，曲江的開發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房?jī)r(jià)也是一高再高；城北較之其他各區(qū)，歷來(lái)被認(rèn)為治安環(huán)境差，經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境落后，但政府北遷決定的實(shí)施，未來(lái)火車站北移，以及西安經(jīng)濟(jì)技 術(shù)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，居住環(huán)境日益改善，升值潛力巨大； 西安高西區(qū)作為西安的 CBD，經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)越加明顯，住宅市場(chǎng)也開始活躍起來(lái)，投資市場(chǎng)十分火熱，目前這里的房地產(chǎn)項(xiàng)目十分集中，房?jī)r(jià)也是居高不下，高新區(qū)成為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)新的兩點(diǎn)；長(zhǎng)安區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢(shì)，逐漸吸引開發(fā)商進(jìn)入該地區(qū)開發(fā)住宅項(xiàng)目，房?jī)r(jià)也由最初的低價(jià)格逐步攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫。近年來(lái)，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持 30%以上的高速增長(zhǎng)。 其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦?lái)許多知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進(jìn)軍于此，正是在這樣的一個(gè)環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其獨(dú)特的開發(fā)及營(yíng)銷模式。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)， 由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時(shí)由于企業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時(shí)尚、最具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的主流區(qū)域。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的 第 19 頁(yè) 地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時(shí)，這里也是中小戶型開發(fā)量最大的片區(qū)。 消費(fèi)者偏好（圖 911）。具體分析如下表： 0%10%20%30%40%50%60%改善住房條件拆遷自己或親人住投資系列1 建筑類型： 第 20 頁(yè) 通過(guò)對(duì)消費(fèi)者對(duì)住宅的建筑類型的調(diào)研發(fā)現(xiàn)， 49%的消費(fèi)者認(rèn)為小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時(shí)還有 33%的人認(rèn)為自己會(huì)首選高層住宅，還有 4%的人認(rèn)為雙拼根適合自己，同時(shí)還有 7%和 9%的人認(rèn)為連排別墅或單體別墅會(huì)使自己的首選類型。 0%10%20%30%40%50%60%小高層高層 雙拼連體別墅 單體別墅其他系列1 戶型結(jié)構(gòu)的要求： 在對(duì)消費(fèi)者所進(jìn)行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者更青睞的戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是 23%、 23%、 23%。 第 21 頁(yè) 0%5%10%15%20%25%一室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi)其他系列1 住宅面積的需求： 在被調(diào)查者中有 1%的消費(fèi)者希望購(gòu)買 45 平米以 下的房子，有 3%的消費(fèi)者希望購(gòu)買 45— 70 平米以的房子，有 23%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 70090 平米，有 37%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 90— 110 平米的，有 24%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 110— 140 平米，同時(shí)還有 8%的消費(fèi)者希望自己的住宅面積是 140 平米以上的，通過(guò)這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費(fèi)者理想的住宅面積仍然是以大中戶型為主的，只有很少的一部分消費(fèi)者希望購(gòu)買小面積或超大面積的住宅的，在設(shè)計(jì)中我不僅要考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求愿望，更要結(jié)合國(guó)家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅， 嚴(yán)格控制在 90 平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%3500400元 40004500元 4500500元 50005500元 5500元以上 第 23 頁(yè) 付款方式的選擇： 在被調(diào)查者中有 35%的人選擇了 一次性付款，又 65%的消費(fèi)者選擇了銀行貸款按揭。 家庭月收入： 在被調(diào)查的消費(fèi)者中，其中家庭月收入在 2020— 4000 元的最多占了 50%， 2020 元以下的占了 19%， 40005000 元占了 12%， 5000 以上的占了 20%。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 一次性付款 銀行貸款按揭 第 24 頁(yè) 0%5%10%15%20%25%30%2020元以下 20203000元 30004000元40005000元5000以上 消費(fèi)者的預(yù)算總價(jià)： 通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付 房?jī)r(jià)在 20— 40 萬(wàn)元的消費(fèi)者占多數(shù)，分別為 32%和 %支付能力在 10— 20 萬(wàn)元的消費(fèi)者占 %， 10萬(wàn)元以下的占了 3%， 40— 50 萬(wàn)元的占了 14%，50萬(wàn)元以上的占了 2%，通過(guò)這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房?jī)r(jià)為 20 到 40 萬(wàn)元，價(jià)格偏低或過(guò)高的住宅幾乎是很少有人買的。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%錯(cuò)層 躍層 復(fù)式 平層loft形式 裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求： 在被調(diào)查者中有 38%消費(fèi)者認(rèn)為房屋還是毛坯房比較好，同時(shí)還有 25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡(jiǎn)裝修業(yè)比較好，同時(shí)有 23%的消費(fèi)者認(rèn)為可以使全房精裝修，有 13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修。這就要求我在設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格時(shí)要更多的考慮到消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，結(jié)合西安悠久而豐富的歷史，設(shè)計(jì)出更具有西安特色的建筑。 1消費(fèi)者的職業(yè)狀況調(diào)查： 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者公司職員中層管理者高層領(lǐng)導(dǎo)自由職業(yè)者股市投資者退休其他 通過(guò)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，有購(gòu)房意向的多是公司職員，占總調(diào)研人數(shù)的 %。自由職業(yè)者和股市投資者分別占 7%和 1%，剩下的由于其他原因不得而知。 1教育程度： 第 29 頁(yè) 高中及其以下中專大專本科碩士及其以上 通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的教育程度的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者的教育程度都集中在中專以