【正文】 以上。” 2021 年 8 月 1 日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議，原則上通過(guò)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》 。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。會(huì)議要求，在加快建立健全廉租住房制度的同時(shí)，要規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理制度，嚴(yán)格審查購(gòu)房者資格，合理確定住房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理。進(jìn)入法律程序準(zhǔn)備出臺(tái)的法規(guī)、規(guī)章有《 ***市城市房屋拆遷實(shí)施細(xì)則》、《 ***市城市危險(xiǎn)房屋管理實(shí)施細(xì)則》、《 ***市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（修改）》等。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)適用房堅(jiān)持保本微利的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，基準(zhǔn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成，利潤(rùn)不得超過(guò)３％。 2021 年 ***市政府在出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持 續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》。同時(shí)規(guī)定，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上，以確保中小套型住房結(jié)構(gòu)比例。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸方面，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，金融部門(mén)不予發(fā)放貸款，對(duì)空置 3 年以上的商品房，金融部門(mén)不得接受其作為貸款抵押物。在土地供應(yīng)方面，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的 70％，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。 二、需求分析 住房需求主要來(lái)自下面三類情況：從沒(méi)有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對(duì)象。教育體制的改革使得每年有更多畢業(yè)生留在城市里，這使年輕人成為購(gòu)房的主力軍；但同時(shí)，由于他們剛參加工作收入有限，面對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)只能是望洋興嘆，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的巨 大需求。他們?cè)诔鞘袆趧?dòng)多年后，對(duì)于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟(jì)情況也就產(chǎn)生了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的巨大需求。很多大家庭往往分成了一個(gè)個(gè)的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越來(lái)越普及。 2021 年 1 月專門(mén)從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的 REICO 工作室發(fā)表 2021 年度報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為，在上世紀(jì)六十、七十、八十年代，中國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮 ”，目前八十年代出生的人也進(jìn)入了成年年齡段。理論上， 2535 歲人員處于婚齡期，對(duì)住房的需求屬于剛性需求，彈性較?。欢?35 歲以上的人群購(gòu)買(mǎi)住宅多是出于改善住房條件的需要，需求彈性較大。有數(shù)據(jù)顯示，在 2021 年至 2021 年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響， 35— 45 歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在 億左 右，由此決定在 2021 年前， 35— 45 歲的群體住房改善需求將會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 截至 2021 年底，中國(guó)城市化率為 %，與發(fā)達(dá)國(guó)家甚至部分新興工業(yè)化國(guó)家相比，我國(guó)的城市化進(jìn)程仍需繼續(xù)推進(jìn)。如果未來(lái) 10 年中國(guó)城市化率以每年 個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)每年新增城市人口將近 2021 萬(wàn)人，按照人均需求住房面積 25 平方米計(jì)算，每年新增城市人口的住 房需求將超過(guò) 5 億平方米。對(duì)上述分組狀況進(jìn)行分析可以看出，家庭年收入在 萬(wàn)元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入 — 萬(wàn)元的中低收入群體占到 %， 萬(wàn)元的中等收入家庭占總數(shù)的 %。 近年來(lái)，隨著住房的市場(chǎng)化程度提高，住房?jī)r(jià)格的攀升和社會(huì)各階層收入差距的加大，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，提出了加強(qiáng)住房保障，建立以普通商品房為主體、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和 90 平方米以下戶型的比例。但是，由于缺少有效的規(guī)劃、控制和監(jiān)督，住房供應(yīng)市場(chǎng)的現(xiàn)狀并不 如人意。 三、市場(chǎng)現(xiàn)狀 房?jī)r(jià) 近年，我國(guó)房?jī)r(jià)尤其是住房?jī)r(jià)格上漲較快， 1998 年以來(lái)，全國(guó)商品住房銷售價(jià)格年均上漲 %，比居民消費(fèi)價(jià)格年均 %的漲幅高 個(gè)百分點(diǎn) 據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示， 2021 年 6 月，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上月高 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅與上月持 平。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲 %、 %和 %，環(huán)比分別上漲%、 %和 %。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州 %、烏魯木齊%、寧波 %、南寧、杭州和洛陽(yáng)均上漲 %等。 1— 6 月經(jīng)濟(jì)適用房投資同比增長(zhǎng) %，增速比去年同期提高了 %,2021 年以來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房投資持續(xù)下降的局面得到改變。 2021— 2021 年商品房平均銷售價(jià)格分別為 1349 元 /平方米、 1435 元 /平方米、 1611 元 /平方米、 1777元 /平方米和 2210 元 /平方米，年平均增幅達(dá) %，各年的增幅分別為 %、%、 %、 %和 %。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格分別為 241 269 313 3403 和 5759 元 /平方米，年均增幅為 %，各年的增幅分別為 ： %、 %、 %、 %和 %。與全國(guó)和中部六省相比，山西省經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)投資在各市之間的發(fā)展 也并不平衡。 2021 年第一季度，山西省房地產(chǎn)完成投資 億元，住宅完成投資 億元，其中經(jīng)濟(jì)適用房完成投資 9378 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，辦公樓完成投資 3709 萬(wàn)元，同比下降 %。這個(gè)數(shù)據(jù)說(shuō)明，從 2021 年以來(lái)，山西省加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造、實(shí)施安康居住工程、著力改善居民居住條件的宏觀調(diào)控措施開(kāi)始產(chǎn)生 效果?！笆濉逼陂g，住宅投資累計(jì)完成 億元，年均增幅為 %，非住宅投資累計(jì)完成 億元，年均增幅高達(dá) %，非住宅的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展速度遠(yuǎn)快于住宅的發(fā)展。 20212021 年間，經(jīng)濟(jì)適用房投資分別為 、 、 和 億元，環(huán)比增速分別為 %、 %、 %、 %和 %，遠(yuǎn)低于同 期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積也沒(méi)有明顯增加。四是高價(jià)位住房偏多，中低價(jià)位住房偏少，中低收入家庭能夠買(mǎi)得起的住房偏少。 2021 年 ***市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中，住宅投資 億元，增長(zhǎng) %。全市商品房屋施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；商品房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；商品房屋銷售面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。 根據(jù) ***市房管局統(tǒng)計(jì)， 2021 年內(nèi)全市住宅建設(shè)總量為 202 萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房面積 為 60 萬(wàn)平方米， ***市 40 萬(wàn)平方米，縣級(jí) 20 萬(wàn)平方米。由此可以看出，今后五年內(nèi) ***市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和需求量空間很大。 （ 1）樓盤(pán)檔次 目前 ***市現(xiàn)有樓盤(pán)可用高、中、低三個(gè)檔次來(lái)劃分。 ○ 2 中檔次樓盤(pán)：地理位置一般，樓層在 1－ 7 層左右，個(gè)別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設(shè)施較全。這部分樓盤(pán)以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、新農(nóng)村改造建設(shè)房屋居多，適合大部分中低檔收入家庭購(gòu)買(mǎi)。就中、高檔樓盤(pán)來(lái)看， 80m2 以下戶型較少，約占 20％以下 。 銷售價(jià)格 目前 ***市商品房均價(jià)在 2850 元左右，二手房?jī)r(jià)格也超過(guò) 1800 元 /m2。 在商品房銷售價(jià)格上， 2021 年 ***市開(kāi)發(fā)建設(shè)限價(jià)普通商 品住房，限房?jī)r(jià)格初步定位為 2300 元 /m2。 統(tǒng)計(jì)表明 ***市房?jī)r(jià)與居民收入之比已超過(guò) 8:1，而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)在 36 之間，住房消費(fèi)已成為許多市民不能承受之重。住房公積金屬于政策性貸款，貸 款利率低于商業(yè)貸款。即便是在 2021 年，全國(guó)個(gè)人住房公積金貸款率個(gè)別城市達(dá)到了 80%的這個(gè)小高潮中， ***市的個(gè)人住房公積金放貸率也僅僅是 1%。截至 2021 年 3 月，全市累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款僅為 萬(wàn)元。 過(guò)去，人們從住房公積金貸款一般最高額度為 10 萬(wàn)元，現(xiàn)增加到 15 萬(wàn)元；過(guò)去貸款最長(zhǎng)年限為 10 年，現(xiàn)延長(zhǎng)為 20 年。 采用聯(lián)保形式貸款較房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數(shù)目可觀的抵押登記費(fèi)。 四、開(kāi)發(fā)企業(yè)分析 目前 ***市具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將近 130 家左右，其中具有壹級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的有一家，具有貳級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的有五家，具有叁級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的有三十家，具有肆級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的六十五家。因此，該開(kāi)發(fā)企業(yè)具有開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的技術(shù)能力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，達(dá)到了國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。其目標(biāo)群體被明確集中于“中等偏下及低收入家庭”，即僅包括全社會(huì)家庭總數(shù) 70%的群體。以中小戶型為主。 （ 2）尊重地方文化和塑造社區(qū)文化，充分考慮該地區(qū)和周?chē)h(huán)境特點(diǎn)，體現(xiàn)時(shí)代特色和地域城市風(fēng)貌。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 用地使用強(qiáng)度：（ 1）用地面積：總用地面積為 平方米，合 畝；（ 2）容積率： ；（ 3）建筑密度： %；（ 4）綠化：居住用地內(nèi)綠地率約為 %；（ 5）建筑規(guī)模：總建筑面積為 平方米，其中住宅 平方米，物管衛(wèi)居及其它公建 平方米；（ 6）建筑間距：建筑間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)章的要求。 消防要求：保證有符合消防規(guī)范的消防通道。配套要求：按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配套相適應(yīng)的公共設(shè)施及市政設(shè)施。 （ 1）設(shè)計(jì)原則 以人為“核心”，一切以居住者的生活行為模式和現(xiàn)代文 明居住生活模式為依據(jù)，合理組織住宅套型平面，住宅設(shè)計(jì)突出以起居廳為主的設(shè)計(jì)原則。 （ 2）套型多樣 結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點(diǎn)，結(jié)合 ***市居民的居住水準(zhǔn)及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同需要的多種套型住宅，形式各異。 （ 4）合理分配戶內(nèi)各功能空間的面積，適當(dāng)擴(kuò)大起居室的面積，衛(wèi)生間分室布置，在有限的面積指標(biāo)下，做到面積有限功能全，合理組織和布置各功能行為空間，達(dá)到“食寢分離”、“居寢分離”、“公私分離”，分別形成動(dòng)區(qū)與靜區(qū)，以提高居住的舒適性。 ②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外，其余房間均對(duì)直接采光通風(fēng)。 ④走進(jìn)客廳，對(duì)面有一片 完整的墻面，便于住戶裝飾。 ⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡(jiǎn)潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。 ②起居室與過(guò)渡空間緊密相聯(lián)，便于客人出入。 ③廚房設(shè)計(jì)模塊化，為成套廚房家具進(jìn)入廚房提供條件。 ④衛(wèi)生間盡可能做到自然采光與通風(fēng)，洗臉盆設(shè)在前室；管道集中，節(jié)約投資。每戶至少有一個(gè)朝南的臥室。 ⑦每戶設(shè)有朝南的陽(yáng)臺(tái)，適當(dāng)增加進(jìn)深，形成空中花園，并考慮花盆的安全擱置，以利于垂直綠化，美化環(huán)境。 83 及 80m2 戶型： ①客廳內(nèi)設(shè)兩個(gè)門(mén)，一個(gè)門(mén)對(duì)外與門(mén)廳相連，另一個(gè)門(mén)對(duì)內(nèi)通過(guò)走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連 。各套型對(duì)客廳開(kāi)門(mén)較少 ,廳內(nèi)都有較完整的整體墻面，利于家具布置，平面利用率高。靜鬧環(huán)境截然分開(kāi)，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會(huì)因?yàn)闀?huì)客、看電視影響休息和子女學(xué)習(xí)等。門(mén)廳是人們從室外進(jìn)入室內(nèi)的緩沖空間，這項(xiàng)設(shè)計(jì)將門(mén)廳從以往的客廳中獨(dú)立出來(lái)，可增強(qiáng)室內(nèi)空間的私密性，并能遮擋由樓梯間傳來(lái)的噪聲和視線。門(mén)廳對(duì)保溫、防寒都起到一定的作用。 ⑤衛(wèi)生間，內(nèi)設(shè)長(zhǎng)浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾?xiàng)U、手紙盒等。地漏應(yīng)采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問(wèn)題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。 ⑥充分利用陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)展戶外空間，完善陽(yáng)臺(tái)休息環(huán)境。北陽(yáng)臺(tái) (即服務(wù)陽(yáng)臺(tái) )可設(shè)儲(chǔ)藏設(shè)施、曬衣架等，以減少室內(nèi)家具的充滿度，使室內(nèi)更整潔、舒適。 戶型統(tǒng)計(jì) 表 31 輔助工程 綠化景觀規(guī)劃 本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)綠化圍合建筑理念，在小區(qū)內(nèi)每個(gè)樓棟間都被綠地包圍，小區(qū)中心綠化形成綠帶，向內(nèi)滲透與各組團(tuán)綠地相連，向外擴(kuò)展與城市道路綠化帶相連 ，使得整個(gè)綠化系統(tǒng)形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)良的生活與休閑環(huán)境。 交通組織 住宅區(qū)共設(shè)有 2 個(gè)主要出入口，分別位于南面和小區(qū)東北角。住宅區(qū)沿內(nèi)部小區(qū)主干道設(shè)置步行景觀節(jié)點(diǎn)，為居民提供散步、鍛煉場(chǎng)所。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達(dá)室，負(fù)責(zé)日常的便民活動(dòng)。 四、結(jié)構(gòu)方案 設(shè)計(jì)條件 (1)抗震等級(jí)：按抗震設(shè)防列度 7 度設(shè)防；耐火等級(jí)為 II 級(jí)； (2)主要設(shè)計(jì)使用荷載： 樓面活荷載 ㎡ 屋面活荷載 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)壓 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)雪壓 ㎡ 結(jié)構(gòu)選型 擬建小區(qū)主要分為住宅建筑、集中公共建筑。基礎(chǔ)混凝土強(qiáng)度等級(jí)采用 C30；基礎(chǔ)墊層采用 C15。 （ 2）集中公建結(jié)構(gòu)形式：磚混結(jié)構(gòu)。 系統(tǒng)方案 (1)室外給水系統(tǒng) 水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供， 消防水系統(tǒng)與生活給水分開(kāi)獨(dú)立設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。本項(xiàng)目設(shè)消防專用水泵二臺(tái)保證消防用水壓力。 雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。衛(wèi)生間設(shè)集中給排水系統(tǒng)