【正文】 ，商業(yè)用房 3396平方米。 表 1— 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計(jì) 1 總用地面積 ㎡ 約合 畝 其中：凈用地面積 ㎡ 代征道路面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 其中：地上建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 地下建筑面積 ㎡ 0 0 0 住宅 ㎡ 57229 49206 106435 社區(qū)服務(wù)用房 ㎡ 245 100 345 商業(yè)用房 ㎡ 3396 814 4210 幼兒園 ㎡ 0 2200 2200 3 建筑物占地面積 ㎡ 11556 10134 21690 4 綠地面積 ㎡ 14469 16194 30663 5 容積率 6 建筑密度 % % % 7 綠地率 30% 42% 35% 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 4 序號(hào) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計(jì) 8 居住戶數(shù) 戶 606 474 1080 9 居住人數(shù) 人 1939 1517 3456 人 /戶 10 停車位（地面停車位） 個(gè) 320 255 575 投投 資資 估估 算算 及及 資資 金金 來來 源源 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資約為 萬元。 財(cái)財(cái) 務(wù)務(wù) 結(jié)結(jié) 論論 本項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率為 %（稅后），大于基準(zhǔn)收益率 10%。從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來看，項(xiàng)目的實(shí)施從財(cái)務(wù)上具有可行性。綜合以上意見， 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)商品房建設(shè)項(xiàng)目是可行的，建成后將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)環(huán)境效益。本項(xiàng)目稅后全部投資內(nèi)部收益率為 %，大于基準(zhǔn)收益率；稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元；財(cái)務(wù)綜合評(píng)空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 5 價(jià)反映項(xiàng)目具有一定的盈利能力。 、通訊、道路和交通等各方面條件較好，對(duì)項(xiàng)目順利實(shí)施非常有利。因此建議項(xiàng)目建設(shè)單位在后期施工階段加強(qiáng)項(xiàng)目管理，在保證質(zhì)量的前提下加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 近年來， 隨著國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全國范圍內(nèi) 住房價(jià)格 迅速 攀升，廣大普通 民眾的 購房 壓力越來越大 ，住房問題日漸成為社會(huì)焦點(diǎn)。 黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。但是我國人口數(shù)量大，地域發(fā)展差異較大，人民收入差距日益增加，僅靠發(fā)展房地產(chǎn)市場、增加商品房供應(yīng)不可能徹底解決我國人民的居住問題。 限價(jià)商品房作為政府從供給面入手實(shí)施住房保障的一種方式，是由政府在土地供應(yīng)階段就限套型、限房價(jià)，采用競地價(jià)、競房價(jià)的方法，以招標(biāo)形式確定開發(fā)建設(shè)單位，由其建設(shè)的“限套型、限房價(jià)”商品住房。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 7 目前，西 安市房地產(chǎn)建設(shè)正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，雖然受國家調(diào)控房地產(chǎn)政策影響，房價(jià)漲勢有所減緩，但與廣大普通市民的收入相比，房價(jià)依然攀高。因此，積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加大限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、廉租住房的市場供應(yīng)，成為當(dāng)前平抑房價(jià)的有效手段，同時(shí)也是解決低收入階層住房問題的迫切要求。 商商 品品 房房 供供 應(yīng)應(yīng) 市市 場場 在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長下滑、歐債危機(jī)等 大環(huán)境影響下，個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放周期縮短，久違的房貸利率折扣再現(xiàn)樓市等利好的促動(dòng)，使得飽受政策調(diào)控壓力的房地產(chǎn)市場仿佛又看到了回暖的曙光，房產(chǎn)市場供應(yīng)方又重拾起了信心，西安樓市投資額及供應(yīng)量在 2020 年 2 季度得到了增長。 表 2— 1 西安市 2020 年 1 季度、 2020 年 2 季 度商品房市場總體供應(yīng)情況對(duì)比表 時(shí)間 投資額（億元） 施工面積（㎡） 竣工面積（㎡） 新開工面積（㎡） 2020 年 1 季度 461978 2158742 1962836 2052731 2020 年 2 季度 897852 3675963 3185752 3269744 環(huán)比 % % % % 同比 % % % % 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 8 從 2 季度各月西安樓市供應(yīng)市場的情況來看，隨著樓市 “ 金三銀四紅五 ” 的到來，房企推貨量開始放大，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 2020 年 2 季度，西安商品房月度批售面積始終處于百萬平米以上的高位，月均達(dá) 萬平米， 相比 2020 年 2 季度月均 萬平米增長 %。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 2020 年 16 月，西安商品房累計(jì)新批預(yù)售面積共 萬平米，相比 2020 年同期上漲%。 2020 年 2 季度，西安商品房市場成交面積為 萬平米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %，同時(shí)， 2020 年 16 月，西安商品房累計(jì)銷售面積 萬平米，環(huán)比下滑 %。 2020 年 46 月，商品房市場銷量呈穩(wěn)步上揚(yáng)走勢，月均銷售量達(dá)到 萬平米，超出 2020 年同期月均 萬平米 %。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 10 圖 2— 2 西安商品房月度銷量情況 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 符符 合合 國國 家家 政政 策策 方方 針針 黨的十六屆四中全會(huì)提出全面構(gòu)建和諧社會(huì)，按照民主法治、科學(xué)發(fā)展、安定有序、維穩(wěn)優(yōu)先的方針，加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。因而，建立完善的住房保障物質(zhì)基礎(chǔ)和保障制度，改善低收入家庭的居住條件，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要舉措?！? “建立健全考核問責(zé)機(jī)制。對(duì)穩(wěn)定房價(jià)推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會(huì)發(fā)展和空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 11 穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任。 政政 府府 部部 門門 應(yīng)應(yīng) 對(duì)對(duì) 中中 低低 收收 入入 者者 的的 住住 房房 問問 題題 我國住房制度改革，確立了房地產(chǎn)市場作為住房資源配置的主渠道，但中低收入家庭由于支付能力不足，難以通過市場自行解決住房問題，被排斥在市場之外， 因而孕育乃至產(chǎn)生了諸多的不穩(wěn)定因素。因此，解決中低收入群體的住房困難問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障中低收入家庭的基本居住權(quán)，消解因住房問題引起的社會(huì)差別和不穩(wěn)定因素。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 可可 以以 獲獲 得得 社社 會(huì)會(huì) 各各 界界 的的 大大 力力 支支 持持 本項(xiàng)目的建設(shè)為進(jìn)一步解決空港新城范圍內(nèi)中低收入人群和新就業(yè)職工住房問題而提出的，項(xiàng)目的建設(shè)有助于緩解中低收入人群和新就業(yè)職工的購房壓力，保障社會(huì)和諧穩(wěn)定，維持區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康可持續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，能夠得到社會(huì)各界的大力支持。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 13 第三章 建設(shè)條件分析 本項(xiàng)目建設(shè)地址位于空港新城園區(qū)七路北 側(cè)，項(xiàng)目總用地面積約 平方米（含代征路 ）。全年平均降水量為 537 毫米650 毫米，平均溫度 ℃ ℃ 。累計(jì)年光照時(shí)數(shù)平均 為 小時(shí) 小時(shí)， 6 月、 7 月、 8 月 3 個(gè)月的日照時(shí)數(shù)占全年的 32%左右，對(duì)夏收作物的成熟和秋收作物的生長發(fā)育很有利。 （ 二 ） 地形地貌 區(qū)內(nèi) 地勢北高南低，呈階梯狀。東南部的三原縣大程鎮(zhèn)清河出境地，海拔 362 米，為全市最低處。南部為渭河盆地，屬關(guān)中平原的一部分，面積 平方公里 ，地勢平坦。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 15 （ 三 ） 水文情況 境內(nèi)水資源主要由河川徑流和地下水所組成。大氣降水量是地表徑流及地下水補(bǔ)給的主要來源之一，分布呈南少北多之勢。 境內(nèi)山系山脈主要為土石山嶺，集中分布在中北部，主要有子午嶺余脈的馬欄山、石門山，中部嵯峨山、筆架山、北仲山、九山和五峰山自南而北依次排列。其中渭河為黃河一級(jí)支流，境內(nèi)流長 公里，流域面積 平方公里；涇河為渭河一級(jí)支流，境內(nèi)流長 公里，流域面積 平方公里。新區(qū)內(nèi)交通便利，資源豐富，西安咸陽國際機(jī)場位于新區(qū)北部，有福銀、西寶等 6 條高速（含在建）、 G31 G108（ 310）等2 條國道、 S20 S104 等 2 條省道穿過。渭河以南已建有西安車輛廠、西部汽車城、子午輪胎、法士特、海天制藥等企業(yè)；渭河以北主要有長慶石化、天宏硅業(yè)、渭河電廠、涇河新城、空港物流等企業(yè)。 空港新城位于西咸新區(qū)咸陽市境內(nèi)，咸陽市地處 八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亙北，山水俱陽。咸陽風(fēng)景秀麗，四季分明，物產(chǎn)豐富，人杰地靈，是古絲綢之路的第一站，我國中原地區(qū)通往大西北的要沖。 2020 年，關(guān)中 — 天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃頒布，國家將加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)，著力打造國際化大都市。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 17 圖 3— 3 西咸新區(qū)區(qū)位圖 （ 二 ） 交通狀況 西咸 新區(qū) 位于祖國版圖的中心，是中國大地原點(diǎn)所在地，自古就是西部戰(zhàn)略重 地 。擁有國內(nèi)六大航空港之一和西北地區(qū)最大的航空港及出口產(chǎn)品內(nèi)陸港，從這里坐飛機(jī)出發(fā)，一小時(shí)之內(nèi)可達(dá)全國 40 多個(gè)重要城市。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 18 新區(qū)內(nèi)空港新城道路交通條件便利，更有多條在建及規(guī)劃道路逐步完善中。灃涇大道、第一大道、北辰大道等車道環(huán)線已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 19 第四章 項(xiàng)目開發(fā)方案 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目總用地面積約 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 113190 平方米。 項(xiàng)目整體分為兩期實(shí)施。二期規(guī)劃總建筑面積約 52320 平方米，其中住宅建筑面積 49206平方米，社區(qū)服務(wù)用房 100 平方米，商業(yè)用房 814 平方米，幼兒園 2200平方米。 表 4— 1 主要技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計(jì) 1 總 用地面積 ㎡ 約合 畝 其中：凈用地面積 ㎡ 代征道路面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 其中：地上建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 地下建筑面積 ㎡ 0 0 0 住宅 ㎡ 57229 49206 106435 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 20 序號(hào) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計(jì) 社區(qū)服務(wù)用房 ㎡ 245 100 345 商業(yè)用房 ㎡ 3396 814 4210 幼兒園 ㎡ 0 2200 2200 3 建筑物占地面積 ㎡ 11556 10134 21690 4 綠地面積 ㎡ 14469 16194 30663 5 容積率 6 建筑密度 % % % 7 綠地率 30% 42% 35% 8 居住戶數(shù) 戶 606 474 1080 9 居住人數(shù) 人 1939 1517 3456 人 /戶 10 停車位（地面停車位） 個(gè) 320 255 575 開開 發(fā)發(fā) 理理 念念 （ 一 ） 人文主義理念 堅(jiān)持以人為本的設(shè)計(jì)思想，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中首先研究人的居住行為、居住心理、以及對(duì)生活環(huán)境的要求，合理協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系，通過營造空間尺度適宜、居住舒適方便、配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)，形成具有親和力、凝聚力的文化社區(qū)人文環(huán)境。 總總 平平 面面 布布 置置 本項(xiàng)目擬建場地整體呈規(guī)則的矩形，其中一期建設(shè)區(qū)域在場地西南，整體呈“ L”型；二期建設(shè)區(qū)域位于場地 東 北。其中 2 個(gè)主出入口布置于場地南北兩側(cè)中段，面對(duì)園區(qū)七路和場地北側(cè)規(guī)劃路； 2 個(gè)次出入口布置于場地東西兩側(cè)中段，面對(duì)園區(qū)十路和場地西側(cè)規(guī)劃路。本項(xiàng)目 多層住宅樓由南向北依次均勻平行布 置，商業(yè)部分沿小區(qū)南北兩側(cè)的園區(qū)七路、場地北側(cè)規(guī)劃路設(shè)置，具體形式為住宅樓底層商業(yè)。場地整體設(shè)置環(huán)形通路，整個(gè)區(qū)域布局簡潔，明快。詳見總平面布置示意圖。同時(shí)，考慮到最大限 度利用太陽能的需求，在陽臺(tái)外側(cè)預(yù)留太陽能平板集熱器安裝平臺(tái)，供入住業(yè)主后期自行安裝太陽能平板集熱器供應(yīng)生活熱水。 （二）層數(shù)及層高 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓、商業(yè)用房、社區(qū)服務(wù)用房及幼兒園。層高方面，住宅層高擬定為 米，商業(yè)用房層高擬定為 米，社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園層高擬定為 米。 根據(jù)《陜西省保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》中限價(jià)商品房套型建筑面積規(guī)定，本項(xiàng)目住宅面積每套控制在 90 平方米左右。 ： ①戶門采用鋼制保溫防盜門或防火門，帶貓眼及鎖閉裝置； ②室內(nèi)門采用鑲板門或夾板門； 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 23 ③臥室、起居功能空間及過廳：樓地面水泥砂漿；墻面和天棚面環(huán)保涂料；水泥踢腳；木