【正文】 規(guī)劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永(即西部新城)、茶園中心區(qū)組成。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為338平方公里?？邕^中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強(qiáng)與成都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應(yīng)的同時(shí)城市排水問題較大?？邕^銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域。處于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入較大，城市向北發(fā)展動(dòng)力不足。因此，該區(qū)域未來城市發(fā)展區(qū)域主要在魚嘴以南的地區(qū)。可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為79平方公里，用地少，不宜作為城市未來的主要發(fā)展區(qū)域。都市圈面積由原來的2500平方公里放量為5473平方公里。磁器口作為重慶的“歷史文化名片”，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動(dòng)。在政府的大力保護(hù)、開發(fā)下，磁器口旅游日益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見表21。表21 磁器口古鎮(zhèn)歷年游客量年份200120022003200420052006人數(shù)（萬人）190264262280350400雖然擁有400多萬的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的不足也顯而易見，即“有人氣、有市氣但缺財(cái)氣”；社會(huì)效益明顯，但經(jīng)濟(jì)效益微弱等，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式上表現(xiàn)為“高投入、低消費(fèi)、不協(xié)調(diào)、低效率”。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、檔次較低，吸引力不夠強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)能力較差，對(duì)如此豐富的游客資源形成很大的浪費(fèi)。 鑒于以上問題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在510年內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時(shí)不斷提升磁器口的檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開發(fā)，卻獲得低旅游消費(fèi)收入的局面，強(qiáng)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。目前重慶城市改造的速度迅速加快。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財(cái)力耗費(fèi)過大等問題之間的矛盾。2006年底磁器口古鎮(zhèn)榮獲國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)的稱號(hào)，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃，2010年前，將磁器口要打造成為國(guó)家歷史文化名鎮(zhèn)。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴(kuò)大空間。本項(xiàng)目地塊位于國(guó)道和城市干道兩側(cè)，同時(shí)處于千年文化名鎮(zhèn)——磁器口對(duì)面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)。 項(xiàng)目建設(shè)必要性，利于提升城市形象本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。基于以上種種原因，通過本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。該項(xiàng)目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項(xiàng)目的實(shí)施，盤活了周邊大面積“城中村”土地，大幅度提升其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)城市土地的價(jià)值。磁器口的“古”必然對(duì)周邊的建筑風(fēng)貌提出了“古”的要求，以求達(dá)到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向少量臨街商業(yè)+普通住宅。住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。兩者基本飽和了中低消費(fèi)市場(chǎng)，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因此為本項(xiàng)目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)消費(fèi)人群構(gòu)成比例：1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30%3. 兩側(cè)道路過客及其他 10%本項(xiàng)目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢(shì)是很多一般商業(yè)所無法比擬的，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場(chǎng)中高檔消費(fèi)市場(chǎng)缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營(yíng)興旺，會(huì)吸引大批的投資與經(jīng)營(yíng)者前來。綜合上述分析，本項(xiàng)目的臨街商業(yè)市場(chǎng)前景很好。4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目是磁8地塊拆遷安置工程，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目以安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門面?？偨ㄖ娣e16347m2（地上建筑面積14847 m2，地下建筑面積1500m2），其中住宅建筑面積13500平方米，小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房800平方米，商業(yè)面積547平方米，地下車庫及設(shè)備用房1500平方米。場(chǎng)地描述：本項(xiàng)目地塊位于歷史文化旅游區(qū)——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國(guó)道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。場(chǎng)地內(nèi)無珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項(xiàng)目建設(shè)需要。 場(chǎng)地建設(shè)條件沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山。沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺(tái)地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。該場(chǎng)地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢—重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場(chǎng)地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場(chǎng)地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。用地范圍適宜本項(xiàng)目建設(shè)。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在59月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長(zhǎng)、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長(zhǎng)、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少的氣候特點(diǎn)。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站多年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測(cè)結(jié)果氣象參數(shù)為：年平均氣溫 176。C極端最低氣溫 176。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長(zhǎng)江。施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時(shí)注意與場(chǎng)地周邊地銜接，充分利用場(chǎng)地內(nèi)的空間，減少對(duì)周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。6 建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》及《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法》，針對(duì)磁8地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級(jí)，美化古鎮(zhèn)整體形象。（2）合理性：根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿足目標(biāo)要求。（4）人性化：規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本的精神，給消費(fèi)者、住戶等營(yíng)造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。（1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。（3）經(jīng)濟(jì)性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。由于地塊內(nèi)有一條110KV高壓線穿過，為規(guī)避高壓線影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠化。底層為商業(yè)門面；二層為管理及公共活動(dòng)用房管理及公共活動(dòng)用房圖61 項(xiàng)目平面布局住宅建筑均為30層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元8戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢(shì)，最大程度地利用景觀資源。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石方量，避免高壓線影響，將道路干擾對(duì)住戶的影響降至最小。住宅建筑為一棟，為軸對(duì)稱單元建筑結(jié)構(gòu)，單棟住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積為857平方米，東西長(zhǎng)37米，南北向32米，均為30層高層建筑，各棟由兩排相對(duì)獨(dú)立住戶連接單元并排組成，均采取2梯8戶，為了減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布置住戶，電梯旁邊設(shè)置緊急逃生樓梯。商業(yè)面積共計(jì)547平方米。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí) 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50年 地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組： 6度，一組 人防設(shè)計(jì)及等級(jí)： 無 基本風(fēng)壓：（1）車庫: （2）商場(chǎng): （3）臥室、客廳等 （4）廚房、衛(wèi)生間 （5）樓梯:住宅 消防疏散樓梯 （6）挑出陽臺(tái) （7）屋面: 一般上人屋面 種植屋面 按實(shí)際情況考慮（8）消防車道 （9） （10）其它均應(yīng)按國(guó)家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行住宅30層，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；臨街商業(yè)只有12層，全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。主要結(jié)構(gòu)材料：混凝土C25～C45。 本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報(bào)告確定。2）用水量用水標(biāo)準(zhǔn)：住宅：200L/ K=，153m3/d商業(yè)門面：5L/m2 .d 7m3/d道路及綠化 4 m3/d用水量：并考慮10%不可預(yù)見用水，日均用水量180m3/d，日最高用水量430m3/d。4)排水量污水量：按生活給水量的85%計(jì)算，每天排放污水量約153m3。雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為d300d700mm，雨水管管徑為d300d1100mm，分別排入小區(qū)雨污水管。設(shè)計(jì)依據(jù)1）民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 （JGJ/T 1692）；（已過期）2）10kV及以下變配電所設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005394）；3）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005794）（2001版）；4）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5005495）；5）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999）；強(qiáng)電設(shè)計(jì)1）電源 小區(qū)附近有一間10kV開閉所，可直接引入。負(fù)荷指標(biāo)及負(fù)荷估算負(fù) 荷 名 稱PsKxcosφPjsQjsSjs變壓器(kW)(kW)(kvar)(kVA)70平方米住戶1608060 　　60平方米住戶27013510145平方米住戶1105541商業(yè)門面1356750道路及其他502518小計(jì)725　　362270　　　乘KΣ =652　　325243405　無功補(bǔ)償　　　　86 　　補(bǔ)償后652　325157361　配電變壓器選擇　　　　361*=422500經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目變壓器總負(fù)荷為422kva,項(xiàng)目擬采用一臺(tái)500kva干式變壓器，另外備用一臺(tái)315kva變壓器，以備檢修及發(fā)生故障。4）電纜敷設(shè)小區(qū)、商業(yè)等室外電力線路以電纜溝敷設(shè)為主，輔以部分直接埋地敷設(shè)。線路采用電纜托盤、電纜穿管敷設(shè)等方式。5）防雷接地小區(qū)建筑均為二類防雷建筑,按規(guī)范對(duì)各建筑設(shè)置防雷設(shè)施。弱電設(shè)計(jì)1）通信普通住宅每戶考慮一門電話，商業(yè)門面按80平方米/門，另考慮10%富余量，約需電話280門。數(shù)據(jù)通訊采用寬帶接入，設(shè)備間與電話設(shè)備間共用。電視系統(tǒng)采用城市有線電視網(wǎng)，有線電視電纜由南側(cè)市政有線電視接口處引入，電話設(shè)備間與電話機(jī)房共用。小區(qū)共有住戶240戶，商業(yè)門面接近30多個(gè)。天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)。室外天然氣管道采用樹枝狀系統(tǒng)。室外天然氣管道采用無縫鋼管，直接埋地敷設(shè)。 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)室外氣象參數(shù)室外氣象參數(shù) 序號(hào)名 稱單位數(shù)量備注1本地區(qū)氣象臺(tái)位置北緯(176。系統(tǒng)劃分及組成詳見消防專篇中的防排煙設(shè)計(jì)。柴油發(fā)電機(jī)房及儲(chǔ)油間設(shè)獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)。每個(gè)建筑單元設(shè)一個(gè)防煙剪刀樓梯間及一部消防電梯、一部普通客梯。所有通向防煙前室及封閉樓梯間、防煙樓梯間的門均為向疏散方向開啟的可自行關(guān)閉的乙級(jí)防火門，設(shè)備管井的門為丙級(jí)防火門，并設(shè)有明顯標(biāo)志。所有設(shè)備用房與地下車庫及疏散前室之間的門均為甲級(jí)防火門。結(jié)構(gòu)防火建筑內(nèi)的防火墻采用頁巖磚，設(shè)備用房、通風(fēng)、空調(diào)機(jī)房的墻體均采用加氣砼(或頁巖磚)砌筑，其它內(nèi)外墻體采用加氣混凝土。耐火極限不小于3h?！跏彝庀澜o水系統(tǒng)水源：為