【正文】 的承受能力，為決策提供依據(jù)。由于考慮了資金時(shí)間價(jià)值的相關(guān)數(shù)據(jù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)計(jì)算期內(nèi)可以獲得的、超過基準(zhǔn)收益水平的、以現(xiàn)值表示的超額凈收益,所以,考慮了資金時(shí)間價(jià)值的數(shù)據(jù)等于零就意味著項(xiàng)目剛好獲得了基準(zhǔn)收益水平的收益,實(shí)現(xiàn)了資金的基本水平的保值和真正意義的盈虧平衡。（4）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：從國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)出發(fā)，以能反應(yīng)實(shí)際價(jià)值的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率，計(jì)算工程項(xiàng)目的費(fèi)用和效益并消除各項(xiàng)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，然后進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析的評(píng)價(jià)方法。在我國(guó)，不少商品的價(jià)格，不能反映價(jià)值，也不反映供求關(guān)系，即所謂的價(jià)格“失真”。通過國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，運(yùn)用能反映資源真實(shí)價(jià)值的價(jià)格，來計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目的費(fèi)用和效益以便得出該項(xiàng)目的建設(shè)是否有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)總目標(biāo)的結(jié)論。主要從一下三個(gè)層次進(jìn)行分析：1）現(xiàn)狀環(huán)境影響評(píng)價(jià)在項(xiàng)目已經(jīng)建設(shè)、穩(wěn)定運(yùn)行一段時(shí)間后，產(chǎn)生的各類污染物達(dá)標(biāo)排放，與周圍環(huán)境已經(jīng)形成穩(wěn)定系統(tǒng)，根據(jù)各類污染物監(jiān)測(cè)結(jié)果來評(píng)價(jià)該建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)后對(duì)該地域環(huán)境是否產(chǎn)生影響，是否在環(huán)境可接受范圍內(nèi)。3）跟蹤評(píng)價(jià)主要是針對(duì)大型建設(shè)項(xiàng)目和環(huán)評(píng)規(guī)劃，在建設(shè)過程中或者建設(shè)后項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行跟蹤評(píng)價(jià)，當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)了與預(yù)定的結(jié)果較大的差異時(shí)必須改進(jìn)的一種評(píng)價(jià)制度，跟蹤評(píng)價(jià)是現(xiàn)階段環(huán)境管理的重要手段之一。地理位置為東經(jīng)114176。38′、北緯30176。42′。區(qū)內(nèi)光、熱、水分布不均勻，變化較大，冬、夏季日照相差約一倍，一年中氣溫變化大，最熱的七月份平均氣溫29℃左右，最冷的元月份平均氣溫4℃，存在著夏季高溫，冬季冷凍等弊端。 空氣環(huán)境質(zhì)量（1）氣溫某市氣溫分布的月季變化比較明顯， 冬季溫度梯度比較小， 夏季溫度梯度明顯加大。（2）雨年均降雨量1163mm，降雨量一般集中在48月，通常春夏多雨，秋冬少雨，在季節(jié)上分布不勻，春季陰雨連綿，夏季大暴雨，突發(fā)性強(qiáng)，日降雨量最多達(dá)248毫米，秋冬降雨較緩和，冬季時(shí)有干旱發(fā)生。自2001年以來，2011年三項(xiàng)空氣污染物年均值濃度首次均達(dá)到《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）及修改單中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。1）二氧化硫 表21 20092011年某市空氣二氧化硫含量 年份項(xiàng)目200920102011二氧化硫（毫克/立方米）2）二氧化氮表22 20092011年某市空氣二氧化氮含量 年份項(xiàng)目200920102011二氧化氮（毫克/立方米）3）可吸入顆粒物表23 20092011年某市空氣可吸入顆粒物含量 年份項(xiàng)目200920102011可吸入顆粒物（毫克/立方米）（4）聲環(huán)境質(zhì)量1）、區(qū)域環(huán)境噪聲聲源構(gòu)成情況為：%，%，%，%，%，見圖8。圖21 2011年某市洪山區(qū)噪音分布圖圖22某市洪山區(qū)20082011年噪音變化圖2）、道路交通噪聲，達(dá)到交通道路兩側(cè)功能區(qū)噪聲標(biāo)準(zhǔn)。低于70分貝（含70分貝）路段的長(zhǎng)度占全部監(jiān)測(cè)干道總長(zhǎng)度的63%。湖泊、水庫(kù)營(yíng)養(yǎng)狀態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)為：葉綠素a、總磷、總氮、透明度和高錳酸鹽指數(shù)。11條主要河流（港）25個(gè)監(jiān)測(cè)斷面的水質(zhì)類別分別為Ⅱ%；Ⅲ%；Ⅳ%；Ⅴ%；劣于Ⅴ%。70個(gè)湖泊（水庫(kù)）中水質(zhì)符合Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)的有1個(gè)湖泊，%；水質(zhì)符合Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)的有12個(gè)湖泊，%；水質(zhì)符合Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)的有20個(gè)湖泊，%；水質(zhì)符合Ⅴ類標(biāo)準(zhǔn)的有12個(gè)湖泊，%；其它25個(gè)湖泊（水庫(kù)）水質(zhì)較差，均為劣Ⅴ類，%。全市煙（粉），其中工業(yè)煙（粉），工業(yè)煙（粉）%。圖27 某市2011年廢水排放組成圖28 某市近五年廢水排放走勢(shì)圖（3）工業(yè)固體廢物%。 基礎(chǔ)設(shè)施及教育人文環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施與某市建設(shè)華中地區(qū)商貿(mào)流通中心相呼應(yīng)，洪山大力整合商貿(mào)資源，加快規(guī)模特色商圈發(fā)展，已經(jīng)形成五大各具特色的商圈。 教育人文全區(qū)普通中學(xué)41所，在校學(xué)生30420人，%；職業(yè)學(xué)校6所，在校學(xué)生3533人，%；小學(xué)67所，在校學(xué)生34275人，%；幼兒園54所，在園幼兒10898人，%；6~11歲人口入學(xué)率100%，12歲~14歲人口入學(xué)率100%。%，高中生升學(xué)率為89%，其中上省線1655人。全區(qū)累計(jì)建立專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育基地1個(gè)，全年完成職工全員培訓(xùn) 5736人次。 全區(qū)有文化事業(yè)機(jī)構(gòu)3個(gè)，其中文化館1個(gè)，影劇院1個(gè)，圖書館1個(gè)，（不包括區(qū)內(nèi)大學(xué)圖書館藏書，其中僅華中科技大學(xué)圖書館藏書579萬余冊(cè)）；從業(yè)人員78人。 場(chǎng)地情況某某拆遷安置房項(xiàng)目已具備“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施條件，并承諾“七通一平”至企業(yè)用地紅線邊緣，所有路網(wǎng)均以市政道路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)?？傮w來看，目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整，接著長(zhǎng)三角、華北、中西部也開始調(diào)整。其中珠三角地區(qū):全國(guó)房?jī)r(jià)“重災(zāi)區(qū)”，今年以來，房?jī)r(jià)已下跌2040%；長(zhǎng)三角地區(qū)：今年以來，成交量巨量萎縮，第三季度出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)；環(huán)渤海地區(qū):各城市分化，北京下跌空間較大，沈陽波瀾不驚。西部地區(qū)成交量下降2040%，房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，下跌空間不大。歸納如下:第一類，打折力度較大的知名企業(yè)的大盤，比如恒大、萬科、富力等。第三類，近郊經(jīng)濟(jì)型房源。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)不容樂觀從去年年底開始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始調(diào)整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，隨之房地產(chǎn)價(jià)格也開始回落。總體來看，目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的形態(tài)。第一個(gè)指標(biāo)是“國(guó)房景氣指數(shù)”，它反應(yīng)的是行業(yè)景氣度，尤其體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期和投資意愿。　　前三季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元，%，%的增幅，明顯回落。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資638億元，%，說明很多地政府依然沒有開足馬力推進(jìn)住房保障建設(shè)。前三季度，%，%稍稍回落?！　〗刂沟?月末，%。這是非常值得擔(dān)心的一個(gè)指標(biāo)，空置房面積的明顯增長(zhǎng)，意味著滯銷房屋增加，企業(yè)資金回籠影響較大。由于我國(guó)的房地產(chǎn)銷售均價(jià)與房屋成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大，不能較好地反映房?jī)r(jià)短期演變軌跡。圖32 全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖分析上圖可知，以月度房?jī)r(jià)同比漲幅來看，2011年1月達(dá)到高點(diǎn)，%，其后增幅加速遞減，%，預(yù)計(jì)11月或12月份，將由正增長(zhǎng)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。（1）全國(guó)一二三線城市形勢(shì)有差異，但有比較明顯的下跌　接下來，分析一下全國(guó)主要區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，為了研究的方便性，在此把城市分為三類，一線城市、二線城市和三線城市。而另一半城市成交量不升反跌，成交繼續(xù)萎縮。價(jià)格表現(xiàn)方面，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了下滑的跡象，打折優(yōu)惠幅度有所增大。表31 京滬深9月及前三季度商品住宅供求情況（萬平方米）城市供求2011年9月環(huán)比增長(zhǎng)2011年前三季度同比上海供應(yīng)%%成交%北京供應(yīng)%%成交%%深證供應(yīng)%21．39%成交%%從商品住宅供應(yīng)量上分析，除上海略降之外，北京、 深圳、廣州今年前三季度供應(yīng)量皆有明顯增長(zhǎng)。　但成交情況非常不理想，前三季度一線城市商品住宅成交量普遍下降五成左右?！膬r(jià)格上分析，一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌?！∧承┏鞘蟹?jī)r(jià)下跌勢(shì)頭明顯，樓盤打折力度再度擴(kuò)大。表32 京滬深9月商品住宅成交均價(jià)情況（元/平方米）城市商品住宅成交均價(jià)（萬平方米）2011年9月2011年8月成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格表現(xiàn)成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)上海13248%打折范圍擴(kuò)大13559%北京12657%打折幅度加大14070%深圳11824%普遍下調(diào)14430%（2）二線城市：成交量降幅較大，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降從商品住宅供應(yīng)量分析，前三季度和9月份大部分二線城市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的上漲。而9月份，成交表現(xiàn)相當(dāng)不容樂觀，大部分城市成交量?jī)H為去年同期二三成水平，合肥、福州、某等城市同比下降幅度均超過了70%，南京、蘇州、寧波、成都等城市同比降幅均在80%左右。華東除合肥仍能保持價(jià)格一定的穩(wěn)定外，其他二線城市基本都已進(jìn)入價(jià)格下降通道，尤以南京下調(diào)趨勢(shì)最為明顯。華南福州出現(xiàn)了新一輪降價(jià)的風(fēng)潮。表34 二線城市9月商品住宅成交均價(jià)情況（元/平方米）區(qū)域城市2011年9月成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格表現(xiàn)華東南京6054%下調(diào)杭州19395%少數(shù)樓盤大幅降價(jià)合肥4210%小幅打折居多蘇州6384%新盤低開，老盤促銷寧波9763打折增多華南福州7334普遍下調(diào)華北沈陽3445%基本持平天津6824%新盤低價(jià)入市中西部某4673%打折力度加大西安4899%部分新盤8595折鄭州3934價(jià)格持穩(wěn)重慶4851%打折力度加大成都5997%知名企折加大，持穩(wěn)（3）三線城市：市場(chǎng)成交繼續(xù)低迷表35 主要三線城市商品住宅成交均價(jià)表區(qū)域城市2011年9月成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格表現(xiàn)華東無錫5495%降價(jià)成為主流常州3847%優(yōu)惠幅度有所加大徐州3707%打折幅度不大連云港3583%在售調(diào)低，新盤低價(jià)入市揚(yáng)州4592%打折降價(jià)居多華南大連7418%打折促銷增多長(zhǎng)春4125%優(yōu)惠幅度較小華北廈門8233%新盤價(jià)格普遍下調(diào)?？?021%基本持平中西部南昌4994%打折樓盤較多太原5149%部分新盤8595折在經(jīng)歷了連續(xù)兩個(gè)月成交持續(xù)走低之后，大部分三線城市在9月份并未能迎來銷售大幅反彈。徐州、南昌、長(zhǎng)春等城市環(huán)比下滑幅度超過20%，市場(chǎng)低迷程度進(jìn)一步加重。，中部情況分化，西部下調(diào)空間不大　　（1）珠三角地區(qū)：全國(guó)房?jī)r(jià)“重災(zāi)區(qū)”，今年以來，房?jī)r(jià)已下跌2040%　珠三角是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較成熟的區(qū)域之一，2010年以廣州、深圳為代表的珠三角城市群，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展期后，又率先進(jìn)入調(diào)整的態(tài)勢(shì)?！?010年珠三角區(qū)樓市幾經(jīng)曲折，經(jīng)歷了從沸點(diǎn)到冰點(diǎn)的轉(zhuǎn)變。從四季度開始，成交力度開始走弱，成交量逐月下降。全年珠三角區(qū)域商品住宅價(jià)格呈穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，年底開始走弱。但到年末，受國(guó)家政策調(diào)控和樓市成交量萎縮等原因影響，土地流標(biāo)現(xiàn)象屢次上演。供應(yīng)量明顯下降，住宅市場(chǎng)成交量也大幅萎縮。商品住宅成交量小幅微升，但購(gòu)房者持幣觀望情緒依舊濃厚，市場(chǎng)以剛性需求消費(fèi)者為主，低總價(jià)、經(jīng)濟(jì)型的中小戶型單位消化最快。（2）長(zhǎng)三角地區(qū)：今年以來，成交量巨量萎縮，第三季度出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)　近年來以上海為代表的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)總體顯示出平穩(wěn)發(fā)展的勢(shì)頭，市場(chǎng)交易價(jià)格互相支撐。隨著9月份關(guān)于第二套房貸款規(guī)定的政府宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，四季度長(zhǎng)三角地區(qū)的各個(gè)城市相繼進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整階段。同期長(zhǎng)三角地區(qū)的土地市場(chǎng)供應(yīng)量明顯萎縮，最大下降幅度將近70%左右。從年底開始土地市場(chǎng)受房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)大幅調(diào)整的影響，成交遇冷。2011年以來，由于觀望氣氛濃郁，市場(chǎng)呈現(xiàn)商品房交易量大幅萎縮而房?jī)r(jià)依然穩(wěn)定的局面。新開工面積、在建面積和竣工面積呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)，從而導(dǎo)致商品房屋市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)乏力。開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的信心正在接受嚴(yán)峻的考驗(yàn)。價(jià)格穩(wěn)定的重要因素是同期長(zhǎng)三角區(qū)域土地供應(yīng)總體延續(xù)多年下降。樓市持續(xù)低迷迫使開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎，導(dǎo)致大部分土地都以底價(jià)成交，部分土地流標(biāo)。（3）環(huán)渤海地區(qū)：各城市分化，北京將下跌空間較大，沈陽波瀾不驚環(huán)渤海房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特點(diǎn)是區(qū)域內(nèi)部各城市呈現(xiàn)較大差異化。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)是遼寧省甚至東北地區(qū)的領(lǐng)頭羊。目前，環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在受到嚴(yán)重考驗(yàn)。其中主要的因素是國(guó)家改革和發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)已從上世紀(jì)八十年代的珠三角（深圳、珠海為代表的特區(qū)開發(fā)）、九十年代的長(zhǎng)三角（浦東為代表的新區(qū)開發(fā)），轉(zhuǎn)入到環(huán)渤海地區(qū)（天津?yàn)I海為代表的新區(qū)開發(fā)）。2010年環(huán)渤海地區(qū)所依托的遼寧省、山東省和河北省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持快速增長(zhǎng)，分別上漲約31％、28％和47％。環(huán)渤海地區(qū)各城市在奧運(yùn)等因素推動(dòng)下，市場(chǎng)成交量大幅度上揚(yáng)。年末各城市紛紛步入調(diào)整期，成交量萎縮，房?jī)r(jià)漲幅放緩，個(gè)別城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向理性化發(fā)展，客戶購(gòu)房也趨于理性。環(huán)渤海地區(qū)多數(shù)城市的土地市場(chǎng)成交平淡，大多以底價(jià)成交。在市場(chǎng)交易低迷的情況下，開發(fā)商拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。 某2012 年住宅市場(chǎng)分析（1）某市增量房市場(chǎng)分析1）市場(chǎng)概況2012 年某市共484 個(gè)在售樓盤，全市商品住宅總成交124206 套，較2011 年增加31192 套，%。表37 某市2012年商品住宅成交情況匯總表（單位：個(gè)，套，%，元/㎡）片區(qū)在售樓盤成交套數(shù)所占比重成交均價(jià)主城區(qū)31487888%遠(yuǎn)城區(qū)17036318%合計(jì)484124206——2）市場(chǎng)特征①成交量和成交價(jià)格分析2012 年某市商品房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量升的特點(diǎn)。主城區(qū)價(jià)格保持小幅增長(zhǎng)，遠(yuǎn)城區(qū)與2011 年基本持平。全年3 月、7 月、8 月、1012 月成交量均破萬，尤其是第四季度翹尾行情，直接促成了某樓市有記錄以來的年最高成交量。表38 某市2012年商品住宅成交量和成交價(jià)格情況匯總表（元/㎡）指標(biāo)第一季度第二季度第三季度第四季度成交量26708374583978839880主城區(qū)成交均價(jià)遠(yuǎn)城區(qū)成交均價(jià)②市場(chǎng)區(qū)域特征分析2012 年某市商品房住宅市場(chǎng)主城區(qū)及遠(yuǎn)城區(qū)成交價(jià)格與成交量差距依然較大，中心區(qū)的居住便利優(yōu)勢(shì)暫時(shí)還無法取代。除漢陽中心區(qū)外，各區(qū)成交價(jià)均略有上漲，古田