【正文】 投資為 萬(wàn)元。 第三部分 改造拆遷安置房項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 的市場(chǎng)分析 、榆林市的經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境與城市概況（略） 、榆林市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)潛力分析（略） 、榆林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 分析 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，近年來(lái)榆林市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使榆林市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定作出了積極貢獻(xiàn)。從投資規(guī)模和建設(shè)開(kāi)發(fā)指標(biāo)分析，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然趨好。 投資規(guī)模和建設(shè)開(kāi)發(fā)指標(biāo)分析如下： （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 （略） （ 2）房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)情況 （略） （ 3）商品房空置情況（略） （ 4）房屋銷(xiāo)售情況 （略） 、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 專(zhuān)業(yè)好文檔 10 地塊價(jià)值（略） 交通價(jià)值（略） 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)期上看，項(xiàng)目總用地 （合計(jì) 畝） ， 凈用地面積為 平方米（合計(jì) 畝） ，總建筑面積 平方米 。 利用地塊規(guī)模效應(yīng)來(lái)提升產(chǎn)品綜合價(jià)值，規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場(chǎng)占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢(shì)。 （ 2）規(guī)劃范圍 規(guī)劃范圍是由濱湖北路、古城中路、長(zhǎng)城路、紅山路所圍成的區(qū)域。 （ 3）、自然條件及分析 專(zhuān)業(yè)好文檔 11 規(guī)劃區(qū)位于鴛鴦湖北側(cè)，呈不規(guī)則形，沿濱湖北路 （ ）米，沿古城中路 （ ）米，沿長(zhǎng)城路 （ ）米，沿紅山路 （ ）米。 （ 4）、總平面設(shè)計(jì)（規(guī)劃布局；建筑設(shè)計(jì)；戶型設(shè)計(jì)；環(huán)境設(shè)計(jì)；項(xiàng)目的配套）：規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營(yíng)造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對(duì)生產(chǎn)生活的需要。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、宜人的生活環(huán)境。 、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 公園改造安置居民區(qū) 專(zhuān)業(yè)好文檔 12 方案一 指標(biāo) 建筑面積 1 總用地面積 平方米 合 畝 2 凈用地面積 平方米 合 畝 3 總建筑面 積 平方米 4 地上建筑面積 平方米 其 中 住宅建筑面積 平方米 392 戶 商業(yè)建筑面積 平方米 地下二層商業(yè)建筑面積 平方米 辦公建筑面積 平方米 酒店建筑面積 21198 平方米 5 地下車(chē)庫(kù)面積 平方米 6 建筑密度 % 7 容積率 8 綠化率 % 9 地上車(chē)位 98 輛 10 地下車(chē)位 678 輛 專(zhuān)業(yè)好文檔 13 方案二 指標(biāo) 建筑面積 1 總用地面積 平方米 合 畝 2 凈用地面積 平方米 合 畝 3 總建筑面積 平方米 4 地上建筑面積 平方米 其 中 住宅建筑面積 平方米 545 戶 商業(yè)建筑面積 平方米 地下二層商業(yè)建筑面積 平方米 辦公建筑面積 平方米 酒店建筑面積 21198 平方米 5 地下車(chē)庫(kù)面積 平方米 6 建筑密度 % 7 容積率 8 綠化率 % 9 地上車(chē)位 98 輛 10 地下車(chē)位 678 輛 、投資估算 ．投資估算的依據(jù) （ 1）陜西省建筑工程、安裝工程計(jì)價(jià)定額。 ．建設(shè)投資估算 專(zhuān)業(yè)好文檔 14 本項(xiàng)目工程估算總價(jià)值 : 萬(wàn)元 （ 1）建筑工程費(fèi) : 萬(wàn)元 （ 2）設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) :5432萬(wàn)元 （ 3）安裝工程費(fèi)： 4871 萬(wàn)元 （ 4）工程建設(shè)其他費(fèi)用： （ 5）預(yù)備費(fèi)： （ 1）建筑工程費(fèi) 本項(xiàng)建筑工程費(fèi)總額估算為 萬(wàn)元。設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)估算總額為 5432萬(wàn)元。如下表所示： 安裝工程費(fèi)估算表 序 號(hào) 工程或費(fèi)用名稱(chēng) 單位 單價(jià) 數(shù)量 安裝工程費(fèi)（萬(wàn)元） 1 室內(nèi)水電安裝工程 M2 185 131626 2435 2 消防系統(tǒng)安裝工程 M2 120 131626 1580 3 外線安裝工程 M2 65 131626 856 小 計(jì) 4871 （ 4）工程建設(shè)其他費(fèi)用 本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用估算總額為 萬(wàn)元。 、拆遷還建資金需求與籌措情況 （略） 開(kāi)發(fā)商自有資金 xxx 萬(wàn)元； 項(xiàng)目土地銀行抵押貸款 xxx萬(wàn)元； 銷(xiāo)售期銷(xiāo)售回款 xxx 萬(wàn)元； 、銷(xiāo)售收入估算 銷(xiāo)售收入的估算分別對(duì)住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)行情，并按照謹(jǐn)慎性原則估算。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本項(xiàng)目住宅樓單價(jià)按 6500 元 /平方米估算。按照謹(jǐn)慎性原則，本項(xiàng)目商鋪均價(jià)按 38000元 /平方米估算。 辦公銷(xiāo)售收入估算 7500元 /平方米。 地下車(chē)位按 6500元 /平方米估算。 （ 1）住宅樓收入估算： 按 6500 元 /平方米，建筑面積 平方米，銷(xiāo)售收入估算為 萬(wàn)元 （ 2）商鋪銷(xiāo)售收入估算： 按 38000元 /平方米，建筑面積 平方米，銷(xiāo)售收入估算為 萬(wàn)元 （ 3） 地下 二層商業(yè)銷(xiāo)售收入估算 按 6000 元 /平方米，建筑面積 平方米，銷(xiāo)售收入估算為 萬(wàn)元 （ 4）辦公銷(xiāo)售收入估算 按 7500 元 /平方米，建筑面積 平方米，銷(xiāo)售收入估算為 萬(wàn)元 （ 5）酒店銷(xiāo)售收入估算： 按 8000元 /平方米，建筑面積 21198平方米，銷(xiāo)售收入估算為 萬(wàn)元 （ 6）地下車(chē)位銷(xiāo)售收入估算：按 6500元 /平方米，建筑面積 平方米，銷(xiāo)售收入估算為 萬(wàn)元 項(xiàng)目實(shí)施方案 （略） 具體擬定實(shí)施進(jìn)度，原則上進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，有開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。用地面積 80453 平方米。 具體內(nèi)容詳見(jiàn)設(shè)計(jì)，下附部分相關(guān)表： 第五部分 項(xiàng)目實(shí)施盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱(chēng)量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷(xiāo)售量又稱(chēng)保本銷(xiāo)售量。 銷(xiāo)售稅金 按稅法規(guī)定本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城維稅、教育費(fèi)附加等，綜合稅率為 %。 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。 反應(yīng)敏感程度的 指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比。敏感系數(shù)可正可負(fù)。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。例如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本 90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本 110% 預(yù)測(cè)成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷(xiāo)售凈利率 總投資回報(bào)率 變動(dòng)因素二售價(jià)變動(dòng) 專(zhuān)業(yè)好文檔 19 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如： 變動(dòng)因素一容積率變動(dòng) 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營(yíng)業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤(rùn) 稅后凈利率 總投資回報(bào)率 價(jià)格波動(dòng)基本不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。 測(cè)算結(jié)果： = 萬(wàn)元 第五部分 結(jié)論及建議 結(jié)論 本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)意義 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) 110% 預(yù)測(cè)售價(jià) 120% 營(yíng)業(yè)額 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷(xiāo)售凈利率 總投資回報(bào)率 專(zhuān)業(yè)好文檔 20 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)意義 ，該 項(xiàng)目 的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均優(yōu) 于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)有利于改善榆林市的城市面貌，并對(duì)提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會(huì)效益，只要對(duì) 項(xiàng)目 進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理， 項(xiàng)目 達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。各部門(mén)需全力配合，大力支持。在國(guó)地、住建、規(guī)劃、財(cái)政、稅收上給予支持，在審批手續(xù)上給予便利。該 項(xiàng)目 已做了大量的前期工作，但進(jìn)度還要加快。 （ 4）盡快制定具體實(shí)施方案。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。ll be traveling fast, so despite the distance, it will not be like diving into the deep end of a pool. It will be like he is diving into the shallow end. Skydiver preps for the big jump When he jumps, he is expected to reach the speed of sound 690 mph (1,110 kph) in less than 40 seconds. Like hitting the top of the water, he will begin to slow as he approaches the more dense air closer to Earth. But this will not be enough to stop him pletely. If he goes too fast or spins out of control, he has a stabilization parachute that can be deployed to slow him down. His team hopes it39。t. Baumgartner still will free fall at a speed that would cause you and me to pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters). It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will always remember, because there is no way I39。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8