【正文】 基本情況 ： XX8 地塊拆遷安置房建設項目 ：新建 ： XX 市 XX 區(qū) XX 街道 XX 一村 ： XX ： XX 區(qū)西 XX 電子產 業(yè)園 ： XX ： 總用地面積 平方米（約 畝），總建筑面積 16347 平方米，其中住宅建筑面積 13500 平方米， 公共活動用房 800 平方米， 商業(yè)面積 547 平方米，地下車庫及設備用房 1500 平方米。 : 資金來源：企業(yè)自籌資金 1580 萬元，占總投資的 31%；申請銀行貸款 3500 萬元，占總投資的 69%，銀行貸款償還資金來源全部為當?shù)刎斦Y金 。 研究范圍 根據項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設進行技術及經濟方面的研究和論證，包括項目建設的必要性、建設規(guī)模與產品方案、建設方案、投資估算與資金籌措、組織機構與人力資源配置、項目進度計劃安排、項目效益評價等。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通 區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來發(fā)展前景看好。項目建設的前置條件已具備，建設地交通便利，具有較好的建設條件。因此本項目 具有較好的社會效益。 2 項目建設的背景及必要性 項目建設背景 市社會經濟發(fā)展狀況 自直轄以來， XX 市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢，緊緊抓住西部大開發(fā)這一歷史性機遇，努力發(fā)展，經濟社會發(fā)展取得了巨大成就。雖然在 05 年和 06 年連續(xù)出現(xiàn)了增幅回落，但增速仍保持在13%以上， 20212021 年間的平均增幅更是達到 %，超過 GDP同期平均增幅（ %）（圖 21），直轄十年，市人均 GDP 增長兩倍，城鄉(xiāng)居民收入整體上增加１倍多，經濟實力、綜合競爭力和人民生活水平邁上了新臺階。預計到 2021 年，人均 GDP 預計將達到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。收入是消費和投資的前提，是社會經濟循環(huán)中的重要組成部分，近年來， XX市經濟高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費、購買能力大大加強，消費方式不斷增多，品質追求越來越高，直接拉動了國民消費需求對各行業(yè)的刺激，極大地推動社會經濟的快速發(fā)展。 2021 年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11865元；人均消費性支出為 8346 元 ，增速回落 4 個百分點。但是隨著 2021 年 10 月出臺的國十條政策進一步擴大內需促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展，無疑對今后提高民眾信心，提振經濟起到極大的推動作用。 6 因此基于 XX 歷年社會經濟發(fā)展良好的基礎積累，可以樂觀預計在2021 之后一段時期， XX 乃至全國范圍內社會經濟發(fā)展仍將保持在一個比較穩(wěn)定的水平。 “五片 ”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)。 2021 版城市總體規(guī)劃在 98 版的基礎上進行了四個方向的擴展， 跨過內環(huán)線向北拓展。自然條件良好，可拓展用地較大，依托城市建成區(qū)發(fā)展，沒 有大山大水的地形阻隔，擁有機場、碼頭、火車站等交通樞紐，區(qū)位條件良好，同時可依托北部新區(qū)的政策優(yōu)勢，有較強的發(fā)展動力；但用地海拔相對較高，地形以丘陵為主，用地相對較破碎?？砂l(fā)展區(qū)域 7 的適宜城市建設用地約為 293 平方公里，西部新城也由此而生。如今過山隧道已經打通，與主城 連通，出入十分便利，基礎設施也已進入全面建設階段?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設用地約為 390 平方公里。尤其是魚嘴以北的地區(qū)，由于該地區(qū)遠離城市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域，城市建設活動限制條件較多，發(fā)展門檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好，但城市發(fā)展動力較差。 跨過內環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)。 因此， XX 主城區(qū)面積由原來的 600 平方公里放量為 2737 平方公里。 8 XX 器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀 近年來， XX 區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開發(fā) 建設，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展， 2021 接待游客量近 925 萬人次，已成為全市名副其實的旅游大區(qū)。 XX 器口古鎮(zhèn)三山相依，兩溪環(huán)繞，區(qū)位極佳，是 XX 主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的傳統(tǒng)建筑格調的歷史文化街區(qū)。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長至 XX 器口古鎮(zhèn)，實現(xiàn)了歌樂山烈士陵園與 XX 器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合， ?紅 ?與 ?綠 ?的有機結合，互為補充，交叉吸引游客，今后吸引游客數(shù)量定將大大超過當前水平。究其原由，結點在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿足多元化，多層次的消費需求。同時古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長度接近 1 公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲 為主，缺乏必要的休閑娛樂業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門店之外，其余絕 9 大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費人群的流失，而這一層次的消費才是拉動旅游經濟發(fā)展的主動力之一。 本項目提出的理由 為進一步提高改善人民群眾的生活居住條件， 2021 年 XX 市對主城區(qū) 1100 多萬平方米實施危舊房拆遷改造，將在三年內完成 786萬平方米的危舊房拆遷規(guī)模，五年內完成全部改造任務。另外， 2021 年 XX 將會啟動危舊住房改造第二個五年計劃，根據 XX 的經濟發(fā)展狀況，從 2021 年到2021 年，改造的面積起碼達到過去 5 年的總和，拆遷改造力度進一步擴大，住房改造的升級，至少讓 10 萬戶市民受益。作為經濟強區(qū)、科教文化名城， XX 區(qū)是全市改造任務最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點是圍繞嚴重影響居住安全、所處地點比較密集、位于主干道兩側和窗口地區(qū)四個方面的地塊。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財力改造投入，是本項目積極研究探討、并很好實施完成的根本目標。 10 年內， 古鎮(zhèn) XX 器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地 公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。 ”根據 2021 年 5月 1 日施行的《 XX 市 XX 器口古鎮(zhèn)保護暫行辦法》規(guī)定， XX 器口古鎮(zhèn)將擴展至東臨嘉陵江、南接 XX 區(qū)中心城區(qū)、西界 XX、北臨石井坡的區(qū)域。因此本項目的提出 一方面積極響應貫徹 XX 市拆遷改造、美化城市計劃，一方面滿足、對應 XX 器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，該項目的宏觀建設背景十分利于項目的推進。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰 212國道，一方面處于 XX 器口古鎮(zhèn)歷史文化街對面，不僅有損于 XX 區(qū) 11 甚至 XX 市的城市形象，而且很大程度上破壞了 XX 器口古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。 可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊內現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內部配套等居住條件十分不便。同時當?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強烈，迫切希望改善生活居住條件。 盤活土地資產，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建 筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對土地資源日益緊張的城市建設區(qū)來說，是一種資源的浪費。 促進 XX 器口古鎮(zhèn)風貌協(xié)調，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象 “文化 ”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而 “千年古鎮(zhèn) XX 器口 ”更是王牌中的王牌。該項目處于古鎮(zhèn)風貌協(xié)調區(qū)，營造與古鎮(zhèn)相仿建筑風格，對擴散古鎮(zhèn)氣息，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。 13 3 項目市場分析 項目定位 項目目標定位 鑒于本項目是舊城改造項目，具有拆遷安置的特殊社會屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項目開發(fā)的目標定位為以下方面： （ 1）通過危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （ 2）通過拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件； （ 3）順應 XX 器口旅游景區(qū)的提檔升級，協(xié)調 XX 器口古鎮(zhèn)整體風 貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價值最大化 利用 ； 項目業(yè)態(tài)定位 項目地塊臨近城市主干道、緊鄰 XX 器口旅游核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項目自身獨有特點，尋找項目業(yè)態(tài)。 臨街商業(yè) 為臨街一層門面， 主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主，餐飲要突出地方特色，娛樂內容要豐富新穎；同時在 商業(yè)二層及 安置 14 房下面配以一定比例的 小區(qū)管理及公共活動用房， 以滿足小區(qū)內 管理、活動需求 。 項目前景分析 項目周邊的 XX 器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在 XX 市乃至全國的旅游景點中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數(shù)量逐步上升。 XX 器口旅游人氣旺盛， 2021 年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在 400 萬以上，隨著沙區(qū)政府對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設的投入力度加大，預計今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本項目商業(yè)的光明市場前景的穩(wěn)定保障。正街內部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低； XX 童路兩側街鋪沿線排布大約 700 米，均為 23 層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。 本項目臨街商業(yè)走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場空缺， 15 旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強有力保證。因此本項目的商業(yè)若是自主經營，則人氣旺盛，生意興??；若對外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來，發(fā)售更為容易。 項目住宅前景分析 根據與 XX8 地塊所有拆遷戶達成協(xié)議，本項目住宅全部為安置房，不存在銷售問題。 建設規(guī)模 總用地面積 （約 畝）。 主要建設 規(guī)模指標 總用地面積 總建筑面積 16347m2 （其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商業(yè) 547m2 管理及公共活動用房 800 m2 地下車庫及設備用房 1500m2 停車泊位 50 個 其中：地上停車位 10 個 地下停車位 40 個 17 道路及活動場地 1200 m2 綠 化面積 1500 m2 容積率 可容納住戶 240 戶 18 5 項目場址條件 建設場地現(xiàn)狀 擬建地點：位于 XX 市 XX 區(qū) XX 街道 XX 一村 。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。 項目 總用地面積 （約 畝）。 XX 器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。中部歌樂山海拔高度在 550～ 650米之間，最高峰歌樂山云頂寺海拔 米。第四系地層零星分布，為最新地層。 根據調查結果表明：擬建地塊內未見崩、滑、泥石流等不良地質現(xiàn)象，現(xiàn)狀穩(wěn)定；工程建設可能誘發(fā)的地址災害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規(guī)模小～中等，危險性小～中等。 XX 區(qū)屬于 中亞 熱 帶濕潤季風氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風速小、氣溫主體差異明顯等特征。大氣污染物造成的污染程度與風頻、風速密切相關，從全年平均情況來看，污染系數(shù)較大的 NW 至 E方位，又以 NW、 N、 E 方位最大。C 極端最高氣溫 176。C 平均相對濕度 81％ 20 年均降雨量 年均日照時數(shù) 1314 天 無霜期 天 平均風速 靜風頻率 ％ 冬夏兩季主導風頻為 22％ 主導風 NNE XX 區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家 溪、南溪口溪是區(qū)內較大的溪河。嘉陵江在 XX 境內長 km，流域面積 8164 km2，據北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 ，最低水位 ，多年平均水位 。 可見，項目建設地的各項條件滿足項目建設與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。 （ 1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費者需求的同時，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián)系。 （ 3）統(tǒng)一性：項目規(guī)劃設計與古鎮(zhèn)整體風貌相協(xié)調，充分發(fā)揮景觀藝術性與綠地系統(tǒng)。 規(guī)劃設計原則 本項目規(guī)劃設計遵循 XX 區(qū)及 XX 器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對建設土地利用的保護性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經濟性和地方性的原則。 （ 2）生態(tài)性原則：通過地塊內部合理布局以及綠化景觀設計，在滿足開發(fā)需求的 前提下，創(chuàng)造一個具有良好居住環(huán)境。 設計構思 項目地塊為三角形地塊，地勢高低不平，地塊東北角高程最高達到 224 米，最低只有 202 米，地塊內部起伏很大。道路設計力求與臨街道路良好通連，內部貫通，做到人車分流；景觀設計堅持綠地最大化原則，營造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。具體布