【正文】 47 11 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍 本項目投資估算范圍涉及前期準備、場地平整、基礎地下室工程、主體結構工程、裝飾工程、設備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。 46 指定的報紙為《 XX 商報》，指定的信息網(wǎng)絡為《 XX 經(jīng)濟信息網(wǎng)》，網(wǎng)址為 本項目的招標信息將分別在上述兩種媒體上同時發(fā)布。 資質(zhì)要求 設計單位：甲級 工程施工單位：一級建筑安裝施 工 工程監(jiān)理單位：甲級。 項目實施進度表 根據(jù)以上進度計劃要求，結合工程各施工建設階段工程量和復雜程度，對建設時序做出安排，并使各階段工作相互銜接。 建設進度計劃 2021 年 2 月前：完成工程建設前期手續(xù)辦理、征地拆遷、場地平整與地災防治工程、施工圖設計和施工準備。它是開發(fā)項目現(xiàn)場管理的的施工管理組織機構， 負責開發(fā)項目從開工到竣工全過程施工管理的工作，既是公司某一開發(fā)項目的管理層，又對各外包行政管理 人力資源管理 會計核算 財務審計 前期策劃 營銷手續(xù)、客戶服務 工程管理 設計規(guī)劃 計劃管理 合同管理及物業(yè) 工程造價管理 公司領導 綜合部 財審部 營銷部 施工部 經(jīng)營部 技術研發(fā) 43 單位負有管理和服務的雙重職能。 環(huán)境影響評價 項目建成后，經(jīng)所采取的污染物防治措施后，生活污水經(jīng)生化處理達到一級標準排放長江，廢水中主要污染物大幅度減少，對地表水長江影響不大；生活垃圾通過小區(qū)物業(yè)管理部門定期對垃圾袋 裝收集，清運到指定垃圾處理場，對區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生影響不大。 生活污水的排放標準應按《污水綜合排放標準》（ GB8978—1996）一級標準執(zhí)行。通過這些措施，可以有效的減少營運期機電設備噪聲對周圍聲學環(huán)境的影響。如采取水土保持措施，減輕水土流失對水體的污染；產(chǎn)生的棄土和施工廢料應運往指定的地點填埋；施工人員的生活垃圾分類收集后由環(huán)保部門統(tǒng)一處置等。 施 工 場界 噪聲 的控 制應 達 到《 建筑 施工 場界 噪聲 限 值》（ GB12523—90）的要求。 環(huán)境保護措施 施工期環(huán)境保護 1）噪聲 根據(jù) GB1252390《建筑施工場界噪聲標準》，施工階段不同，噪 39 聲限值也不同。 營運期主要污染源 1）噪聲 項目建成后，建筑物配備的機電設備如柴油發(fā)電機、通風機、水泵等工作時會帶來一定的噪聲污染，其噪聲源強介于 6595dB；片區(qū)主要的道路 212 國道、 XX 童路等交通噪聲，以及商業(yè)門面經(jīng)營所帶來的噪音將對本項目產(chǎn)生影響。施工作業(yè)場地近地面空氣中 TSP 可達 —。 裝修及機電設備安裝階段：拆腳手架、石材切割、電鉆、電 鋸等。 場地內(nèi)無 37 珍稀動植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除， 生態(tài)環(huán)境較為簡單，不敏感。 環(huán)保 建設場地環(huán)境現(xiàn)狀 項目所在地塊現(xiàn)狀主要為住宅用地，有少量工廠企業(yè)和商業(yè)門面，項目周邊無大型廠礦及污染源，項目區(qū)內(nèi)無粉塵、工業(yè)廢氣污染，有部分生活廢氣排放，對項目區(qū)空氣有一定的影響，但項目區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量總體良好。采用智能燈光控制系統(tǒng)，對公共照明分回路定時控制。 選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。 35 7 節(jié)能、綠化及環(huán)保 節(jié)能 設計依據(jù) 1.《中華人民共和國節(jié)約能源法》； 2.《節(jié)約能源管理暫行條例》； 3. 公用等專業(yè)提供的相關資料； 4. 節(jié)能專業(yè)有關規(guī)定及標準等。為防側(cè)擊雷，從 30m 以上每三層設置均壓環(huán)，所有金屬門窗均應與作防雷引下線的鋼筋連通。 消防電氣 本工程消防保護等級確定為一級，消防控制室設在住宅樓。 不具備自然排煙條件的地下室均設排煙系統(tǒng)，排煙風機的排風量為：擔負一個防火分區(qū)時，按每平方米不小于 60m3/h 計算，但單臺風機的最小排煙量不小于 7200m3/h；擔負兩個或兩個以上防煙分區(qū)時，按最大防煙 分區(qū)面積每平方米不小于 120m3/h 計算。 其余建筑根據(jù)其面積和耐火等級及功能配置一定數(shù)量的化學滅火器。 室外管網(wǎng)呈環(huán)狀形敷設，干管管徑為 150mm。電纜井、管道井每隔一層，樓板用混凝土封堵（鋼構件面層噴涂防火涂料）。 小區(qū)的停車大部分采用地下車庫的方式，地下停車庫設自動噴淋，防火分區(qū)之間以防火墻及復合防火卷簾分隔，每個防火分區(qū)均有不少于兩個人流疏散出口。 消防設計 建筑消防 項目住宅為 30 層的高層建筑，為一類高層建筑，適用《高層民用建筑設計防火規(guī)范》。) 29o35? 東經(jīng) (′) 106o28? 海拔 m 2 室外計算干球溫度 采暖 0C 4 通風 冬季 7 夏季 33 空調(diào) 冬季 2 夏季 3 夏季空調(diào)室外計算濕球溫度 0C 4 室外計算 相對濕度 冬季最冷月月平均 % 82 夏季最熱月月平均 75 5 室外計算風速 冬季平均 m/s 夏季平均 6 主導風向及 冬 季 C44% 31 頻率 N11% 夏 季 C39% N7% 7 大氣平均壓力 冬 季 kPa 夏 季 通風系統(tǒng)設計 地下車庫和設備用房產(chǎn)生的廢氣和余熱需通過機械通風排至室外，其系統(tǒng)與防排煙系統(tǒng)共享。室外中壓天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)至低壓后，經(jīng)庭院天然氣管道送至住宅、商業(yè)、酒店等用戶使用，分別設置流量計單獨計量。天然氣用量住戶按 1m3/戶 .日計，商業(yè)按 10m3/戶 .日計，并考慮 10%不可預見用氣量，共計 600m3/日。 2）電視 普通住宅每戶考慮一個電視接口， 商業(yè)按每 80 平方米一個計算，另考慮 10%富余量，項目 約需電視用戶點 280 個。保護接地型式采用 TNS 制。穿越道路和入戶時穿鋼管保護。 2）荷載指標及負荷估算 70平方米住戶按每戶 6kw計算， 60平方米左右住戶按照每戶 5kw計算， 45 平方米住戶按照每戶 4kw 計算，商業(yè)門面每百平方米按 10 kw 計算，酒店每個客房按 4kw 計算，公共建筑按照 30W/平方米計算，道路按照 2W/平方米計算。 雨水量：按 XX 市暴雨公式計算，即： q=2822(1+)/(t+)(升 /秒 .公頃 ) 其中 P=2 年，地面逕流系數(shù)取 。 公用設施設計方案 給排水設計 給排水 1）水源 本工程屬 XX 自來水廠供水范圍，小區(qū)進水由地塊 周邊道路市政給水管引入，進水管管徑不小于 DN200mm。在樓梯、電梯處集中布置形成核心筒剪力墻結構，共同承受水平荷載。 安置房戶型有： 序號 戶型 套數(shù) 占比 1 3540 平方米 12 戶 5% 2 4050 平方米 36 戶 15% 3 5560 平方米 43 戶 18% 4 6070 平方米 149 戶 62% 合計 240 戶 100% 商業(yè)門面 商業(yè)門面 為臨 212 國道 建筑底層 門面，沿街長度大約 66 米，進深 米。 建筑立面設計遵循 XX 器口古鎮(zhèn)保護規(guī)劃，采用仿明清古建筑風格，做到與古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一。道路設計力求與臨街道路良好通連，內(nèi)部貫通，做到人車分流；景觀設計堅持綠地最大化原則，營造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境。 （ 2）生態(tài)性原則：通過地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設計，在滿足開發(fā)需求的 前提下，創(chuàng)造一個具有良好居住環(huán)境。 （ 3）統(tǒng)一性：項目規(guī)劃設計與古鎮(zhèn)整體風貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術性與綠地系統(tǒng)。 可見，項目建設地的各項條件滿足項目建設與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。C 平均相對濕度 81％ 20 年均降雨量 年均日照時數(shù) 1314 天 無霜期 天 平均風速 靜風頻率 ％ 冬夏兩季主導風頻為 22％ 主導風 NNE XX 區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家 溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河。大氣污染物造成的污染程度與風頻、風速密切相關，從全年平均情況來看，污染系數(shù)較大的 NW 至 E方位，又以 NW、 N、 E 方位最大。 根據(jù)調(diào)查結果表明：擬建地塊內(nèi)未見崩、滑、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，現(xiàn)狀穩(wěn)定；工程建設可能誘發(fā)的地址災害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規(guī)模小～中等，危險性小～中等。中部歌樂山海拔高度在 550～ 650米之間，最高峰歌樂山云頂寺海拔 米。 項目 總用地面積 （約 畝）。 主要建設 規(guī)模指標 總用地面積 總建筑面積 16347m2 （其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商業(yè) 547m2 管理及公共活動用房 800 m2 地下車庫及設備用房 1500m2 停車泊位 50 個 其中：地上停車位 10 個 地下停車位 40 個 17 道路及活動場地 1200 m2 綠 化面積 1500 m2 容積率 可容納住戶 240 戶 18 5 項目場址條件 建設場地現(xiàn)狀 擬建地點：位于 XX 市 XX 區(qū) XX 街道 XX 一村 。 項目住宅前景分析 根據(jù)與 XX8 地塊所有拆遷戶達成協(xié)議，本項目住宅全部為安置房，不存在銷售問題。 本項目臨街商業(yè)走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場空缺， 15 旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強有力保證。 XX 器口旅游人氣旺盛， 2021 年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在 400 萬以上，隨著沙區(qū)政府對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設的投入力度加大，預計今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本項目商業(yè)的光明市場前景的穩(wěn)定保障。 臨街商業(yè) 為臨街一層門面， 主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主，餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎；同時在 商業(yè)二層及 安置 14 房下面配以一定比例的 小區(qū)管理及公共活動用房， 以滿足小區(qū)內(nèi) 管理、活動需求 。該項目處于古鎮(zhèn)風貌協(xié)調(diào)區(qū)，營造與古鎮(zhèn)相仿建筑風格，對擴散古鎮(zhèn)氣息，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。 盤活土地資產(chǎn)，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建 筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對土地資源日益緊張的城市建設區(qū)來說，是一種資源的浪費。 可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。因此本項目的提出 一方面積極響應貫徹 XX 市拆遷改造、美化城市計劃，一方面滿足、對應 XX 器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，該項目的宏觀建設背景十分利于項目的推進。 10 年內(nèi)， 古鎮(zhèn) XX 器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地 公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。作為經(jīng)濟強區(qū)、科教文化名城， XX 區(qū)是全市改造任務最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點是圍繞嚴重影響居住安全、所處地點比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口地區(qū)四個方面的地塊。 本項目提出的理由 為進一步提高改善人民群眾的生活居住條件， 2021 年 XX 市對主城區(qū) 1100 多萬平方米實施危舊房拆遷改造，將在三年內(nèi)完成 786萬平方米的危舊房拆遷規(guī)模，五年內(nèi)完成全部改造任務。究其原由，結點在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿足多元化，多層次的消費需求。 XX 器口古鎮(zhèn)三山相依，兩溪環(huán)繞，區(qū)位極佳，是 XX 主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的傳統(tǒng)建筑格調(diào)的歷史文化街區(qū)。 因此， XX 主城區(qū)面積由原來的 600 平方公里放量為 2737 平方公里。尤其是魚嘴以北的地區(qū)，由于該地區(qū)遠離城市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域，城市建設活動限制條件較多，發(fā)展門檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好，但城市發(fā)展動力較差。如今過山隧道已經(jīng)打通，與主城 連通，出入十分便利，基礎設施也已進入全面建設階段。自然條件良好，可拓展用地較大，依托城市建成區(qū)發(fā)展，沒 有大山大水的地形阻隔，擁有機場、碼頭、火車站等交通樞紐，