【正文】 長期負(fù)債 173,700萬元，較年初增加了 113,700 萬元，增幅 %，長期借款主要是工行 57,200 萬元，深發(fā)展 30,000 萬元，信用聯(lián)社 31,500萬元，光大 30,000成都大學(xué)二期拆遷安置房 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第三章 項(xiàng)目業(yè)主 37 萬元，中行 25,000 萬元。 公司財(cái)務(wù)狀況 資產(chǎn) 負(fù)債分析 （ 1） 資產(chǎn)分析 2021 年末資產(chǎn)總額為 575,920 萬元，較年初增加 409,888 萬元，增幅 247%：其中流動(dòng)資產(chǎn)為 337,655 萬元，較年初增加 237,237 萬元，增幅 236%，其中貨幣資金較年初增加 60,861 萬元，增幅 289%；其他應(yīng)收款 64,886 萬元，賬齡主要在 1 年內(nèi)，較上年增加 52,196 萬元，增幅 411%，主要是代公司子公司創(chuàng)投房地產(chǎn)公司支付土地款和墊付工程款。 在區(qū)國資委大力支持下，加快完成了各單位國有資產(chǎn)的抽查清理、核實(shí)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)變更移交工作，基本理順了國有資產(chǎn)管理體制，為公司有效履行國資管理職責(zé)進(jìn)一步創(chuàng)造了條件。 2）國資使用確保實(shí)現(xiàn)了安全高效。 萬興養(yǎng)雞場、再生資源市場、環(huán)衛(wèi)中心、醬園街農(nóng)貿(mào)市場等項(xiàng)目正抓緊建設(shè)。 按照區(qū)委、區(qū)政府統(tǒng)籌安排，公司承擔(dān)了教育、衛(wèi)生、民政、科技、消 防等部門涉及社會(huì)公益事業(yè)的代建項(xiàng)目 .其中， 教育項(xiàng)目共計(jì)21 所，總建筑面積達(dá) 25 萬㎡，總投資將達(dá) 億元，其中已竣工交付使用的 3 所（實(shí)中一、西河二小、龍中二期）；春節(jié)后竣工交付使用的 1 所（經(jīng)開?。?；即將啟動(dòng)建設(shè)的有 17 所（大面中學(xué)、實(shí)中二期、金鳳凰、平安中學(xué)等）。 續(xù)建 08 年 16 個(gè)項(xiàng)目 萬 ㎡ ，主要項(xiàng)目有：龍華新居二期 A標(biāo)段 萬 ㎡ ，怡和新城 項(xiàng)目 萬 ㎡ ，怡和新城 D 區(qū) ㎡ ，怡和新居二期 ㎡ ，楠博苑四期 萬 ㎡ ，明蜀新村二期 B 標(biāo)段 萬 ㎡ ，十陵現(xiàn)代新居一期 萬 ㎡ 7，洛帶客家民居 萬㎡ ，西河小區(qū) ABC 區(qū) 萬 ㎡ 概算投入 億元。 公司主要業(yè)務(wù) （ 1） 推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)施惠民工程。公司公司擁有項(xiàng)目投資分析、融資、土建工程、財(cái)務(wù)管理、行政管理等各領(lǐng)域高素質(zhì)專業(yè)人才，現(xiàn)有員工 42 人，大學(xué)本科以上學(xué)歷占90%，博士 2 人，碩士 4 人，專業(yè)技術(shù)人員達(dá)到 80%。 公司主要經(jīng)營范圍 （ 1） 公司主要負(fù)責(zé)區(qū)政府的重大功能性項(xiàng)目和安居工程的投資及管理； （ 2） 通過資本運(yùn)作和利用多種金融工具進(jìn)行項(xiàng)目融資和管理； （ 3） 經(jīng)授權(quán)對(duì)國有資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營和管理，保證其安全完整和保值增值； （ 4） 受區(qū)政府財(cái)政委托負(fù)責(zé)原財(cái)政有償使用資金轉(zhuǎn)投資事宜的辦理，并對(duì) 這一部份國有資產(chǎn)運(yùn)行和收益進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理，保證所委托國有資產(chǎn)的安全和增值； （ 5） 組織本區(qū)內(nèi)國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易、產(chǎn)權(quán)收益、投資、開發(fā)經(jīng)營、投資咨詢服務(wù)； （ 6） 受理區(qū)政府財(cái)政、國資部門委托辦理的交辦事項(xiàng)。 成都大學(xué)二期拆遷安置房 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第三章 項(xiàng)目業(yè)主 29 第三章 項(xiàng)目業(yè)主 公司基本情況 成立背景 2021 年，龍泉驛區(qū)區(qū)委、區(qū)政府按照國務(wù)院批復(fù)的成都市向東向南發(fā)展的總體規(guī)劃和《關(guān)于加快成都市投資體制改革的決定》（成府發(fā) [2021]154 號(hào)文）的精神，為建立一個(gè)具有創(chuàng)新能力、管理規(guī)范、具有強(qiáng)大市場競爭力的城市運(yùn)營主體，運(yùn)用經(jīng)營城市的理念，通過確立政府投資公司的信用，采用對(duì)授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)的經(jīng)營和資本運(yùn)作以及吸納 民間資本等多種方式，多渠道地融通城建資金，并引入市場機(jī)制，完成東部新區(qū)起步區(qū)的城市基礎(chǔ)建設(shè)和建設(shè)龍泉驛區(qū)安居工程，最大限度地提升土地價(jià)值，壯大公司規(guī)模和實(shí)力，為成都市龍泉驛區(qū)的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，區(qū)政府報(bào)經(jīng)成都市人民政府批準(zhǔn)同意，運(yùn)用新的運(yùn)行機(jī)制、新的融資模式、新的建設(shè)管理辦法、新的人才管理理念構(gòu)建了龍泉驛區(qū)城市經(jīng)營的投資主體和投融資平臺(tái) —— 成都市龍泉驛區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限公司。相繼完成了龍泉驛區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃、分區(qū)形態(tài)規(guī)劃、4 個(gè)新市鎮(zhèn)（黃土鎮(zhèn)、茶店鎮(zhèn)、柏合鎮(zhèn)、洪安鎮(zhèn)）和其他鎮(zhèn)總體規(guī)劃、12 個(gè)農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)規(guī)劃等重大規(guī)劃；在概念規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)下，完成了經(jīng)開區(qū)二期控制性詳細(xì)規(guī)劃、龍泉 主城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃以及西河、洛帶兩個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作；高標(biāo)準(zhǔn)、高水平、高質(zhì)量的編制了皇冠湖與城市中心區(qū)城市總體設(shè)計(jì)、老成渝路及北干道沿線城市設(shè)計(jì)、龍泉中街城市設(shè)計(jì)等重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃編制工作；結(jié)合水環(huán)境綜合整治工作，完成了以龍泉驛區(qū)排水體系規(guī)劃等為重點(diǎn)的城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃；按照“一區(qū)兩帶”全域成都規(guī)劃理念及“兩湖一山”旅游規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際啟動(dòng)了龍泉山生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等重大規(guī)劃 。十是加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的支持力度。六是加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。二是加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。作為世界經(jīng)濟(jì)的一部分，我國經(jīng)濟(jì)不可避免會(huì)受到國際金融 危機(jī) 影響，正經(jīng)受近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 蒲江縣：成都西南主要的休閑度假基地，發(fā)展旅游度假、天然生物萃取加工。 雙流縣 —— 華陽：主城區(qū)南部分中心，以發(fā)展會(huì)展、商務(wù)服務(wù)、科研等為主的新城區(qū)。 10 區(qū)縣重新定位 成都大學(xué)二期拆遷安置房 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 25 龍泉驛區(qū)：主城區(qū)東部分中心，國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，將發(fā)展 休閑度假產(chǎn)業(yè)的城市新區(qū)。 在堅(jiān)持深入實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，“四位一體”的科學(xué)發(fā)展總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)下 ，龍泉驛區(qū) 構(gòu)建集中集群集約發(fā)展格局 ，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為平臺(tái)，龍泉驛區(qū)將轉(zhuǎn)移大批農(nóng)轉(zhuǎn)非人口， 實(shí)施安居工程，為農(nóng)轉(zhuǎn)非人口營造一個(gè)良好的居住環(huán)境，緩解社會(huì)矛盾 ， 本項(xiàng)目正是基于這一背景 而開展的 。 2021 年，龍泉驛區(qū)將首批 50 戶 233 人移民下山，入住西博苑，拉開了生態(tài)移民的序幕。合作社引進(jìn)投資商，經(jīng)營安置后節(jié)余的宅基地。其中龍泉驛區(qū) 探索的“龍華實(shí)踐”模式是農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中的一個(gè)成功縮影。 成都市被確定為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 后 ，為了扎實(shí)推進(jìn)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，成都市提出了 “ 全域成都 ” 的總體發(fā)展理念。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實(shí)驗(yàn)區(qū)及成都未來發(fā)展戰(zhàn)略 根據(jù)四川省“十一五”規(guī)劃，全省劃分為五大經(jīng)濟(jì)區(qū)，即成都經(jīng)濟(jì)區(qū)、攀西經(jīng)濟(jì)區(qū)、川西北經(jīng)濟(jì)區(qū)、川南經(jīng)濟(jì)區(qū)和川東北經(jīng)濟(jì)區(qū)。 項(xiàng)目建設(shè)背景 成都未來城市發(fā)展規(guī)劃 （ 1）城市結(jié)構(gòu)發(fā)展 2020 年，成都將形成包括成都繞城高速公路以內(nèi)區(qū)域，面積近600 平方公里的 “ 中心城區(qū) ” 以及包括市域內(nèi)中心城五城區(qū)、高新區(qū)和新都、青白江、龍泉、華陽、東升、溫江、郫縣區(qū)域在內(nèi)，面積3681 平方公里的 “ 都市區(qū) ” ，這意味著成都將以多中心組團(tuán)式的擴(kuò)張方式取代單中心圈層式擴(kuò)張方式，城市結(jié)構(gòu)由單一的特大城市向城鄉(xiāng)一 體化 6 市圈轉(zhuǎn)變。 （ 3）水文 龍泉驛區(qū)的東南部為岷江水系府河的支流蘆溪河，西北部 屬沱江水系支流西江河，中部有都江堰灌區(qū)東風(fēng)渠灌溉網(wǎng)，壩丘淺山中散布著 3383 口塘堰和 18 座水庫 。在沉積蓋層沉積之前該 斷裂 就已經(jīng)存在，在沉積蓋層沉積過程中，沿?cái)嗔逊较蚴且粋€(gè)上升隆起帶，各期沉積厚度較之東西兩側(cè)都要薄?！?30176。蒲江至新 津 間為 北東 50176。）有撓曲現(xiàn)象。不對(duì)稱，西翼陡（傾角 15176。方向展布，是一西陡東緩受喜山期兩側(cè)斷裂對(duì)沖形成的構(gòu)造盆地，在這一拗陷盆地內(nèi)，第四系下伏基巖，展現(xiàn)出一系列北東向的凹陷、隆起，且發(fā)育北東向、南北向延伸的隱伏斷裂。27‵ 1北緯 30176。河間地塊呈條帶狀順河向展布，地面平坦，由上更新統(tǒng)粘性土和砂卵石組成，河道帶呈條帶狀展布一級(jí)階地和漫灘，堆積物為全新統(tǒng)砂卵石層，扇狀平地地面平坦、完整，由較厚的粘土層構(gòu)成。年均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，較同緯度的 武漢 低 ℃；極端最低氣溫 ℃，較武漢高 ℃。西部以深丘和山地為主，東部是成都平原的腹心地帶，主要由平原和部分低山丘陵組成，境內(nèi)海拔最高 5364 米，最低 387 米。53′，北緯 30176。 自然條件 地理位置 成都市是四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是國務(wù)院規(guī)劃確定的西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融和交通通信樞紐。充分發(fā)揮龍頭企業(yè)、專合組織、能人大戶等市場主體的帶動(dòng)有作用，規(guī)劃建設(shè)特色禽蛋規(guī)模集中發(fā)展示范基地，生豬標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模養(yǎng)殖基地，特色水產(chǎn)養(yǎng)殖示范基地，珍稀食用菌良好農(nóng)業(yè)（ GAP）示范基地，優(yōu)質(zhì)水果改良示范基地，彩色薯種植基地，升達(dá)木業(yè)速生豐產(chǎn)林基地，優(yōu)質(zhì)林果種植基地、水密桃 GAP 示范基地、特色蔬菜基地等十大基地，為農(nóng)民就業(yè)創(chuàng)業(yè)搭建平臺(tái)。著眼構(gòu)建“深化農(nóng)村改革的試驗(yàn)區(qū)、發(fā)展現(xiàn)成都大學(xué)二期拆遷安置房 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 17 代農(nóng)業(yè)的示范區(qū)、農(nóng)業(yè)科技成果的孵化器、農(nóng)產(chǎn)品深加工企業(yè)的聚集地、農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收的生長極”的戰(zhàn)略定位，在黃土鎮(zhèn)規(guī)劃了 20平方公里現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園，計(jì)劃未來 3 年建成 10 平方公里，實(shí)現(xiàn)增加值 30 億元，創(chuàng)造就業(yè)崗位 3 萬個(gè)，聚集人口 3 萬人。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 （ 1） 龍泉驛區(qū) 發(fā)展優(yōu)勢 龍泉驛區(qū)位于成都市東部，緊鄰龍泉山西側(cè)，是成都市向東向東發(fā)展的主體區(qū)域、四川省目前唯一的國家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地。 圖 成都市城鎮(zhèn)化率變化趨勢 成都大學(xué)二期拆遷安置房 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 15 （ 4）居民收入及消費(fèi)水平 GDP 的增長帶動(dòng)了城市居民人均可支配收入及農(nóng)村居民純收入的增加，具體如圖 和 所示，收入的增加表現(xiàn)出和國民 經(jīng)濟(jì)總值增長相類似的趨勢。成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)先后引進(jìn)了來自美國、日本、德國、加拿大、港澳臺(tái)等 20 多個(gè)國家、地區(qū)和國內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目 300 余個(gè)，其中包括一汽大眾、立幫涂料、阿克蘇諾貝爾、 BHP 等 15 家世界 1530 強(qiáng)企業(yè)和海瑞克、捷安特、吉利、奧克斯等 20 余家知名企業(yè)、上市公司。 （ 2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 在 2021 年到 2021 年間三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的平 均增幅為 %， %和 %，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2021 年的 ： ： 變成 2021 年的 ： ： ，具體數(shù)據(jù)見圖 及表 ，從中可以看出第二和第三產(chǎn)業(yè)對(duì)成都市國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度遠(yuǎn)大于第一產(chǎn)業(yè)，這就為工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市支持農(nóng)村的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌奠定了基礎(chǔ)。 3）總結(jié) 隨著我國加入 WTO 和改革開放的不斷深入，進(jìn)出口貿(mào)易的擴(kuò)大，國內(nèi)外投資需求的拉動(dòng)，投資環(huán)境的改善，科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新，文化教育事業(yè)的推進(jìn)，國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，并以平均每年 10％的速度前進(jìn)，尤其是固定資產(chǎn)的投資人民生活質(zhì)量因此顯著提高，消費(fèi)呈多元化的發(fā)展趨勢，社會(huì)保障事業(yè)不斷深入，國內(nèi)國際、城鄉(xiāng)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)、人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展，北京奧運(yùn)上海世博會(huì)所帶來的良好機(jī)遇，所有這些都表明黨和政府 致力于全心全意為人民謀利的宗旨，并帶領(lǐng)全國各族人民全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的決心。 成都市 及 龍泉驛區(qū) 投資環(huán)境分析 成都市 及 龍泉驛區(qū) 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r （ 1）國民生產(chǎn)總值 及固定資產(chǎn)投資 1） GDP 圖 2021年到 2021 年成都市國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值及其增成都大學(xué)二期拆遷安置房 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 11 長率（該增長率計(jì)算未考慮通貨膨脹水平及消費(fèi)價(jià)格增長，故比成都市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)大），從中可以看出成都市 2021 年到 2021 年國民經(jīng)濟(jì)總值從 億元增長到 2021 年的 3901 億元，其增長率在2021 年達(dá)到了最大 %， 2021 年受地震及全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響增長率有所下滑，但也在 15%以上。 龍泉 驛區(qū)國務(wù)院正式命名的 “ 中國水蜜桃之鄉(xiāng) ” ， “ 龍泉驛水蜜桃 ” 被列入 “ 國家地理標(biāo)志產(chǎn)品保護(hù)名錄 ” 。 龍泉驛區(qū)是四川省花果山風(fēng)景名勝區(qū)和四川省新五大旅游景區(qū)“兩湖一山 ”的主體區(qū)域。龍泉驛區(qū)是國務(wù)院命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”，四川省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣（區(qū)）。 成都大學(xué)二期拆遷安置房 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總論 8 主要研究結(jié)論 該項(xiàng)目符合 成都市及龍泉驛區(qū)的發(fā)展 規(guī)劃和城鄉(xiāng) 統(tǒng)籌 發(fā)展規(guī)劃，該項(xiàng)目社會(huì)效益明顯，政府支持力度大 ， 項(xiàng)目投資分析可行；在施工中 項(xiàng)目業(yè)主 將采取強(qiáng)有力的噪聲、土塵、固廢物處理措施，項(xiàng)目建設(shè)能夠達(dá)到環(huán)保要求，環(huán)保評(píng)價(jià)可行；該項(xiàng)目 業(yè)主 具有相應(yīng)的 安居房 、道路等建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā) 經(jīng)驗(yàn)，管理規(guī)范，資本金能足額到位，項(xiàng)目承建能力可行； 項(xiàng)目業(yè)主對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)清楚，應(yīng)對(duì)措施合理，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可行。 本項(xiàng)目選擇最大還款法進(jìn)行還貸，借款償還期為： 年（包括建設(shè)期）。 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 工程投資估算 成都大學(xué)二期拆遷安置房 項(xiàng)目 總投資額為 91325 萬元，其中建安工程費(fèi) 71609 萬元，工程建設(shè)其它費(fèi)用 11194 萬元，基本預(yù)備費(fèi) 4140萬元，建設(shè)期貸款利息 4386 萬元。 項(xiàng)目總投資 91325 萬元，其中 建設(shè)單位自籌 21643 萬元，申請銀行長期貸款 65300 萬元 （其中含建設(shè)期利息 4386 萬元） 。 龍泉驛區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施完善， 項(xiàng)目周邊水、電、天然氣、通訊等接入方便，容量完全能滿足本項(xiàng)目需要。 在此背景下， 中央宏觀調(diào)控方針正由 “ 一保一控 ” 轉(zhuǎn)向首先防止經(jīng)濟(jì)快速下滑， 45 天內(nèi)連續(xù)三次降息，頻率之高歷史罕見。