【正文】 如果你的周圍充滿了對你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會充滿與別人合作的熱情。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時候，他們會始終以一種積極的心態(tài)來面對。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。和成功人士在一起，有助于我們在身邊形成一個“成功”的氛圍，在這個氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學(xué)習正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。當然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計劃并不是一件簡單容易的事。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個方面，要想全面、客觀地了解一個事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界。高效地搜集并消化信息當今世界是一個以大量資訊作為基礎(chǔ)來開展工作的社會。注重準備工作一個善于做準備的人，是距離成功最近的人。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。好的習慣是你的朋友，他會幫助你成功。善于傾聽，是一個高效能人士的一項最基本的素質(zhì)。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人,相反他應(yīng)當是一個能設(shè)身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進行桌有成效的溝通的人。不斷學(xué)習一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。善于休息休息可以使一個人的大腦恢復(fù)活力,提高一個人的工作效能。習慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當重要的角色。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。運用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領(lǐng)域的人要好得多。盡早啟動拆遷工作。該項目工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化得進程，找到了解決城中村問題長治久安的途徑，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟有了一個起飛的機場。（2）城中村改造規(guī)范了經(jīng)濟管理形式，有利于集體經(jīng)濟發(fā)展。以所得稅后內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值計算分析如下：項目內(nèi)含收益率敏感系數(shù)凈現(xiàn)值敏感系數(shù)投資回收期(年)正常值%　108, 　投資+10%% 91, 銷售單價+10%% 139, 銷售單價10%% 63, 投資10%% 123, 2．財務(wù)指標分析匯總表指標名稱單位所得稅前所得稅后備注投資利潤率％　投資回收期年－　財務(wù)凈現(xiàn)值萬元i=6%內(nèi)部收益率％　銷售利潤率％－　盈虧平衡點的銷量第十部分 償債能力分析本次拆遷還建貸款還款資金來源為203825萬元，主要來源于項目自由現(xiàn)金流量，％，％。將現(xiàn)金流量表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式，則：所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)= %詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一）評價：財務(wù)內(nèi)部收益率超過借款利息，說明本項目在財務(wù)上可以接受。詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一）評價：財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，從凈現(xiàn)值角度講,本項目盈利能力較強。土地增值稅估算根據(jù)國家有關(guān)稅務(wù)政策，按照房地產(chǎn)銷售收入及可扣除金額(含加扣部分)測算,本報告按增值額的30％計算。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，參照周邊樓盤銷售價格，住宅樓銷售價格按7000元/平米估算。 區(qū)域供應(yīng)略顯不足供應(yīng)不足，刺激房價上漲；武漢火車站及天興洲大橋的建設(shè)提高了消費者的心理預(yù)期，消費者心理預(yù)期的提高將促使房價上漲。銷售收入估算依據(jù) 銷售收入的估算分別對住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項目周邊市場行情，并按照謹慎性原則估算。契稅按照交易額的4％計算。財務(wù)指標評價依據(jù)及說明：當投資收益率是負數(shù)時為完全失敗，0－9％時表明投資效果基本不佳，10－19％時表明投資效果基本成功，20－29％時表明投資效果比較成功，收益率至30％以上表明投資效果非常成功。城中村改造成本匯總表項目單位前期費用改造成本后期費用合計拆遷補償費用還建及5%公共設(shè)施配套土地整合成本其它補償及高壓走廊開發(fā)用地成本改造成本小計村民集體職工住宅土地成本面積m2　506,372,330,9,　344,　　　金額萬元15,24,68,4,8,14,81,215,4,220,備注數(shù)據(jù)來源于城中村改造資料,計算依據(jù)根據(jù)武城改辦[2009]2號，以上成本為取得土地成本，未計算辦土地證應(yīng)交契稅，及村民從拆遷至還建所需拆遷安置過渡等費用。樹立于環(huán)境相適應(yīng)的環(huán)保意識。主要控制區(qū)域為商業(yè)網(wǎng)點及停車場。只要在全面設(shè)計時注意環(huán)保控制的各環(huán)節(jié)，如通風方式、通風量、通風口的設(shè)計，以及廢氣的凈化、分離等方面，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和武漢市規(guī)定的廢氣排放標準。在施工的各階段均應(yīng)嚴格執(zhí)行GB1252390《建筑施工場界噪聲限值》中的各項規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。還有運輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，項目擬采用的部分施工機械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應(yīng)的噪聲限值（GB1252390）見下表?？紤]到項目施工期的短期行為，要求對施工場地所產(chǎn)生的污水應(yīng)加強管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污水排入開發(fā)區(qū)排水管網(wǎng)。施工現(xiàn)場粉塵和揚塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風的天氣下，將會對周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量較少。場區(qū)地處長江中下游亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明，春季寒潮活動頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。(1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質(zhì)粘土中，無統(tǒng)一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補給，水量一般較小。該層全場區(qū)均有分布。透水性強，賦存豐富的孔隙水，是區(qū)內(nèi)主要地下水含水層。(4)砂層（Q4al）粉細紗（Q4al）：由全新統(tǒng)沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深1822m，厚度25m。(2)混卵石粘土（Q4al）灰黃色，可塑—硬塑狀，含少量鐵錳質(zhì)氧化物及高嶺土，以粘土為主，含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以石英砂巖、砂巖為主，含量及礫徑極不均勻，一般在1090左右。第五部分 項目選址與自然條件項目地點項目位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng)友誼大道以南，武青四干道以北，紡機路以東，羅家港以西,緊鄰徐東商業(yè)中心。從居民消費活躍程度上看，整體消費潛力與空間存在挖掘的潛力。為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。從人均工資水平上看，為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。（3）規(guī)模優(yōu)勢從項目開發(fā)預(yù)期上看，總建筑面積1216600平方米，戶數(shù)8600戶，停車總數(shù)5900輛，利用地塊規(guī)模效應(yīng)來提升產(chǎn)品綜合價值，規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢。這七條道路拉近了徐東片區(qū)和漢口、武昌等其他周邊地區(qū)的距離。開發(fā)本項目可以填補和提升該區(qū)域商業(yè)價值。其中，％。 歷年商品房（住房）空置面積走勢圖 單位：萬平方米（4）房屋銷售情況 2008年，%，其中，%。其中，％，％。 歷年房屋（住房）開發(fā)投資走勢圖 單位：億元（2）房屋開發(fā)建設(shè)情況 ，％。從投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標分析，武漢市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。8月全市成交量出現(xiàn)小幅上升，而成交均價基本持平。商品房成交12777套。2009年上半年，武漢房地產(chǎn)市場逐步地走出調(diào)整期，進入了相對穩(wěn)定的恢復(fù)期。2008年，受國際金融危機的影響，武漢市房地產(chǎn)市場從快速增長期轉(zhuǎn)入為調(diào)整期。%，其中，%。%，其中，%。固定資產(chǎn)投資：，%。中期戰(zhàn)略目標——用10—15年時間，把武漢建設(shè)成為我國中部地區(qū)的重要發(fā)展極，在經(jīng)濟發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、人民生活、社會文明等各個方面基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，努力構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的社會系統(tǒng)，為建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的長遠戰(zhàn)略目標奠定堅實的基礎(chǔ)。武漢有豐富的旅游資源。第四部分 開發(fā)項目的市場分析武漢市的經(jīng)濟人文環(huán)境與城市概況武漢市是湖北省省會、華中地區(qū)的最大城市，也是中國重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。還建內(nèi)容根據(jù)“城中村”綜合改造規(guī)劃，對拆遷村民采取就地還建的方式安置。第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容拆遷內(nèi)容“城中村”，其中村民房屋拆遷面積為506340平方米，涉及拆遷村民1594戶；。村民素質(zhì)的低下及其安于現(xiàn)狀的性格，使他們的就業(yè)問題相當嚴重，即便是征地時安排了一些就業(yè)機會，但很容易下崗，就業(yè)問題的嚴重還會引發(fā)社會危機。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的凌亂建筑，形成不了統(tǒng)一連續(xù)的街景立面，視覺環(huán)境很差，城市形象低下；此外，由于村內(nèi)道路既狹窄又雜亂無章，很容易引發(fā)交通事故。（3）人口構(gòu)成多元，社會治安堪憂 “城中村”的人口構(gòu)成十分復(fù)雜，并不是以前所認為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。同時，“城中村”的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件