瑞安花園二期項目可行性研究報告-wenkub.com
2025-04-23 03:16 本頁面
【正文】 因此項目的是可行的。本項目由于規(guī)模不大，屬短平快開發(fā)項目，計劃融資20000萬元，%，%，因此資金風險極小。 市場風險從近年來的市場情況來看，黃岐的房地產(chǎn)發(fā)展狀況一直保持良好的態(tài)勢，預計未來兩年將繼續(xù)保持這種良好的態(tài)勢。項目銷售價格中等，兩年內(nèi)上繳所得稅近5000萬，具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益。(六) 項目現(xiàn)金流量表序號項目2006年2007年2008年合計一現(xiàn)金流入量100001300047600 1銷售收入 3000 476002銀行貸款1000010000 3自籌資金 二現(xiàn)金流出1土地費用 02前期費用 03建筑安裝工程費 4公共配套設施費 5其它費用 6管理費用 7投資利息 8銷售費用 9各種稅費 10不可遇見費 11償還貸款本金 三凈現(xiàn)金流量 四累計凈現(xiàn)金流量六、項目進度項目建設方式為一次性開發(fā)建設完成，約1150套住宅。四、開發(fā)企業(yè)簡介我司現(xiàn)總部設在瑞安花園瑞景閣首層，由佛山南海華邦貿(mào)易有限公司占75%，香港新建業(yè)投資有限公司占25%組成，是中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資本8450萬元。黃岐房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)累積十多年的經(jīng)驗，整個地區(qū)的市政配套已經(jīng)非常完善，交通網(wǎng)絡發(fā)達。從6月份開始，受宏觀政策影響，市場觀望心理開始蔓延。佛山房地產(chǎn)資深人士駱儀克表示，近幾年的佛山樓價呈現(xiàn)一定的上升趨勢，但總的來說還是比較合理的，佛山樓市以自住為主，受政策沖擊不大，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，下半年供應量會有所增加，佛山樓價可能會有所調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會太大?！笆弧鼻昂?，佛山中心樓市供應量將繼續(xù)加大，禪、桂兩大“地王”項目天湖酈都、中海萬錦豪園將相繼登場，而位于順德北滘，面向佛山五區(qū)的高端住宅項目———君領世紀將于8月中下旬正式推出，中心組團樓市中高檔貨量進一步加大，競爭將更加激烈。(二) 佛山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 中高端產(chǎn)品供應量較大今年1月～4月，由于幾個大盤還未開盤，佛山中心樓市還繼續(xù)處于一個相對的斷檔。合理空置（待銷部分）%，不合理空置（滯銷和積壓部分）%，%%。其中，商品住宅平均價格為3525元/ m2，%。（2） 土地開發(fā)與購置與去年同期相比，%，%；%，%，出現(xiàn)了購置土地面積同比減少，開發(fā)土地面積同比增加的現(xiàn)象。辦公樓、商業(yè)用房同比均下降5％多，%、%的增幅，形成強烈反差。%。隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到了一定的控制，但是當前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品住房價格上漲過快，供應結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，其中，%。目前在黃岐銷售的比較大型的樓盤總價售價均在4000元/平方米（毛壞）以上，再考慮到該盤是地鐵上蓋物，所以《瑞安花園》將來銷售價均肯定在4000元/平方米以上，整體投資收益非常可觀。項目現(xiàn)狀是：目前已建好框架的住宅、商場、酒店式公寓（可作寫字樓）共80000平方米，含帶二層地下室、面積達30000多平方米的五層裙樓大型綜合商場，其中二幢高級住宅樓已建至23層、一幢酒店式公寓已建到23層。項目雖然屬于南海地域，但確可以說是“廣州概念”樓盤（電話可安裝廣州市話）。瑞安花園二期項目一、項目概況(一) 項目地理位置及條件《瑞安花園》項目位于廣州荔灣區(qū)窖口汽車客運和廣州五號線地鐵總站（已在建設中，2008年底通車）旁約150米，臨近廣州西南方向必經(jīng)出入口——國道廣佛公路上。特別是作為地鐵上蓋物，2008年底廣州五號線地鐵通車，更為其升值帶來了非常可靠的保障。（2）項目累計已投入情況：：110000㎡x400元=4400萬元（地面部份）：80000㎡x800元=6400萬元（含樁基礎）：4000萬元合計：A+B+C=14800萬元 （3），建筑密度40%，設計總戶數(shù)1150戶，汽車車位150個，臨時停車位約100個。此外，由于整個二期項目均是小面積的戶型，符合國家有關(guān)房地產(chǎn)的支持政策，肯定受到廣大工薪階層的歡迎，銷售一定不成問題。東、中、%、%、%。為此，2005年5月由建設部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監(jiān)會七部門又聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，指出在今后一段時間里，要強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應結(jié)構(gòu)；加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管；加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費；加強經(jīng)濟適用住房建設，完善廉租住房制度；切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。%。B. 開發(fā)資金來源，%。（3） 商品房建設與去年同期相比，商品房屋施工面積、新開工面積均有不同程度的增長，%。而去年同期商品房銷售額、%、%、%，說明目前商品房屋市場銷售速度有所放緩，市場觀望氣氛較濃，消費者抱謹慎態(tài)度。也就是說，在空置時間結(jié)構(gòu)上。從5月份開始，樓市供應逐漸加大，南海下半年雖然有幾個中高端住宅項目登場，而且供應較為集中，但畢竟是為數(shù)不多，下半年中心樓市供應量比上半年略有增長。珠江恒昌地產(chǎn)策劃代理公司符海華經(jīng)理認為，下半年佛山樓價會平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著下半年幾個大盤的推出，樓價走勢影響漸明朗后，市場觀望心理會有所緩和，下半年樓市交易量會有較大幅度增長。政府部們在房地產(chǎn)開發(fā)項目上的政策非常配合，支持黃岐的房地產(chǎn)是地方重要的財政收入，目前黃岐城區(qū)
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