某地塊可行性報(bào)告及項(xiàng)目建議書-wenkub.com
2025-02-23 05:34 本頁面
【正文】 而容桂樓盤林立，就市中心附近樓盤大大小小的在售項(xiàng)目接近二十個(gè)，產(chǎn)品多樣化，開發(fā)理念新穎，推廣手段層出不窮，競爭相當(dāng)激烈，且項(xiàng)目由于 XX 本地房地產(chǎn)市場原因及客觀定位原因，相對(duì)于容桂 市場價(jià)格差距不大，雖起到一定的價(jià)格洼地效應(yīng)，但不顯著。 C、現(xiàn)不夠成熟的 XX 房地產(chǎn)是把雙刃劍 抓住發(fā)展時(shí)機(jī)， 注入嶄新開發(fā)理念，領(lǐng)頭發(fā)展 現(xiàn) XX 在售樓盤僅有五個(gè)，推廣策略單一，房地產(chǎn)相對(duì)不夠成熟，而此情況，對(duì)于我項(xiàng)目的進(jìn)駐開發(fā)是雙刃劍，有利亦有弊，就看項(xiàng)目以何種姿態(tài)及開發(fā)模式進(jìn)駐 XX 市場。 如上述， XX 鎮(zhèn)由于偏重快速發(fā)展工業(yè)遺留問題， 重新規(guī)劃難度較拓荒規(guī)劃難度更大，阻礙規(guī)劃力度及影響規(guī)劃速度，在短期內(nèi)無法形成完善的項(xiàng)目周邊配套，對(duì)銷售造成影響。從行政規(guī)劃上看，政府已進(jìn)行了城鎮(zhèn)發(fā)展定位，但由于偏重工業(yè)快速發(fā) 20 展遺留下來的相關(guān)問題，如空氣污染，廠房遷出遷入，工業(yè)和住宅區(qū)分離，相關(guān)整頓等等在短期內(nèi)仍無法達(dá)到明顯的改善，需有較長期的規(guī)劃糾正方能逐步改善環(huán)境，以致現(xiàn)況居住環(huán)境偏差。如下圖： 19 項(xiàng)目 （包括 450 畝及 250 畝地塊） 劣勢 A、 交通問題 交通分流貧乏，塞車嚴(yán)重，交通環(huán)境令 人擔(dān)憂 XX 鎮(zhèn)規(guī)劃四大主要對(duì)外交通干道分別為廣珠高速公路西線、 105 國道、橫二快線（包括東阜路段）以及沙水公路新線 。 據(jù)上述項(xiàng)目概況可知， XX 致力打造城鎮(zhèn)“一核，兩極、五片區(qū)”的布局，促使同安居住片區(qū)發(fā)展為工業(yè)園區(qū)的配套居住生活服務(wù)區(qū)，規(guī)劃有小學(xué)、商業(yè)金融、醫(yī)療衛(wèi)生、體育設(shè)施以及教研設(shè)施等配套，為項(xiàng)目 （包括 450畝及 250 畝地塊） 提供了較齊全的生活配套及公共設(shè)施。因此， 250 畝地塊地理位置也相對(duì)良好，為銷售的有利因素。 B、地理位置 及價(jià)格優(yōu)勢 與樓市火熱的容桂僅一橋之遙， 價(jià)格洼地效應(yīng)湊效 從地圖上看， 項(xiàng)目 450 畝地塊切近順德容桂，與容桂隔河相望，僅一橋之遙，駕車十五分鐘即可到達(dá)容桂中心， 卓越的地理位置及 樓價(jià)的差距可 充分利用了價(jià)格洼地效應(yīng)。項(xiàng)目周邊未來行政規(guī)劃及發(fā)展 規(guī)劃配套較全 ， 為工業(yè)園的配套居住區(qū) 行政規(guī)劃方面， XX 鎮(zhèn)政府致力打造一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)， 鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃布局為“一核、兩極、五片區(qū)”（一核 鎮(zhèn)中心區(qū)為核心；兩極 同樂工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)為中心的集中工業(yè)園區(qū)；五片區(qū) 分別為鎮(zhèn)中心區(qū)、同安居住片區(qū)、永益居住片區(qū)、同樂工業(yè)片區(qū)、 和穗工業(yè)片區(qū)） 。 13 250 畝地塊現(xiàn)場圖： 450 畝地塊現(xiàn)場圖： 地塊正對(duì)面 地塊側(cè)面 地塊左右斜對(duì)面 14 地塊對(duì)面江景 B、 以 壹加壹超市為中心 的 半小時(shí) 生活圈 規(guī)劃落后商業(yè)帶，現(xiàn)為 XX 商業(yè)中心 以 壹加壹超市 為中心的生活圈在項(xiàng)目 二十分鐘公車車程 范圍內(nèi)， 自駕需時(shí)六分鐘，屬于 XX 鎮(zhèn)靠近鎮(zhèn)政府的鎮(zhèn)中心區(qū)， 包括 壹加壹超市 ，以及壹加壹超市周邊食市、相關(guān)服務(wù)業(yè) 等 自組 形成的商圈，其中穿插有部分工業(yè)廠房， 顯得規(guī)劃有點(diǎn)紊亂，商業(yè)形式相對(duì)落后，人流較大 ， 是目前 XX 最有規(guī)模的商圈。但隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷發(fā)展，日漸增多的車輛與現(xiàn)有 無法完全疏通的 交通 道路矛盾漸趨加大，導(dǎo)致交通緊張，塞車情況嚴(yán)重。 位置如下圖： 注：紫紅圓圈代表“鎮(zhèn)中心區(qū)”，黃色圓圈代表“居住片區(qū)”，紫藍(lán)圓圈代表“工業(yè)片區(qū)”。 二、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 XX450 畝及 250 畝 地塊（未定名） 地理位置 位于同安居住片區(qū)邊緣，有一定行政規(guī)劃 本項(xiàng)目 （包括 450 畝及 250 畝 地塊 ） 位于中山市 XX 鎮(zhèn) 政府 兩大規(guī)劃居住片區(qū)的 同 安 居住片區(qū) 邊緣 。外來客戶四房 158 210 40 165 42 615 五房 92 150 0 20 0 262 復(fù)式 28 0 0 0 0 28 別墅 0 150 0 0 0 150 合計(jì) 746 650 210 450 600 2656
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