【正文】 2965 萬元 (包括建安工程費 2745 萬元，市政設(shè)施配套費 220 萬元 )，工程建設(shè)其他費用 1670 萬元，預(yù)備費 226 萬元， 建設(shè)期利息 167 萬元，期間費用52 萬元。 2 業(yè)主簡介 本項目的業(yè)主是重慶富源新農(nóng)村建設(shè)投資有限公司，該公司由沙坪壩區(qū)人民政府于 20xx 年 12 月組建，注冊資本金 5 億元人民幣，是沙坪壩區(qū)國資局管理的全民所有制事業(yè)單位，實行企業(yè)化管理，是具有獨立法人資格的國有獨資有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍為土地整治儲備及存量建設(shè)用地開發(fā)利用；利用自有資金從事城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、社會公益項目和相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目的投資。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)；引導(dǎo)、實施農(nóng)民集中居住區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)土地資源開發(fā)利用，功能完善；促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務(wù)。 研究范圍 根據(jù)項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項目進(jìn)度計劃安排、項目效益評價等。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來發(fā)展前景看好。項目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。因此本項目 具有較好的社會效益。 5 2 項目建設(shè)的背景及必要性 項目建設(shè)背景 重慶市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 自直轄以來，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢，緊緊抓住西部大開發(fā)這一歷史性機(jī)遇，努力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了巨大成就。雖然在 05 年和 06 年連續(xù)出現(xiàn) 了增幅回落，但增速仍保持在13%以上， 20xx20xx 年間的平均增幅更是達(dá)到 %，超過 GDP同期平均增幅（ %）（圖 21），直轄十年，市人均 GDP 增長兩倍，城鄉(xiāng)居民收入整體上增加１倍多，經(jīng)濟(jì)實力、綜合競爭力和人民生活水平邁上了新臺階。預(yù)計到 20xx 年，人均 GDP 預(yù) 計將達(dá)到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。收入是消 6 費和投資的前提，是社會經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分，近年來，重慶市經(jīng)濟(jì)高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費、購買能力大大加強，消費方式不斷增多，品質(zhì)追求越來越高，直接拉動了國民消費需求對各行業(yè)的刺激，極大地推動社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 20xx 年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11865元；人均消費性支出為 8346 元 ，增速回落 4 個百分點。但是隨著 20xx 年 10 月出臺的國十條政策進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，無疑對今后提高民眾信心，提振經(jīng)濟(jì)起到極大的推動作用。因此基于重慶歷年社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂觀預(yù)計在20xx 之后一段時期，重慶乃至全國范圍內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一個比較穩(wěn)定的水平。 “五片 ”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)。 20xx 版城市總體規(guī)劃在 98 版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了四個方向的擴(kuò)展， 跨過內(nèi)環(huán)線向北 拓展。自然條件良好，可拓展用地較大，依托城市建成區(qū)發(fā)展，沒有大山大水的地形阻隔，擁有機(jī)場、碼頭、火車站等交通樞紐，區(qū)位條件良好，同時可依托北部新區(qū)的政策優(yōu)勢，有較強的發(fā)展動力；但用地海拔相對較高，地形以丘陵為主，用地相對較破碎?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 293 平方公里，西部新城也由此而生。如今過山隧道已經(jīng)打通，與主城連通，出入十分便利，基礎(chǔ)設(shè)施也已進(jìn)入全面建設(shè)階段?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 390 平方公里。尤其是魚嘴以北的地區(qū)，由于該地區(qū)遠(yuǎn)離城市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域，城市建設(shè)活動限制條件較多， 發(fā)展門檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好，但城市發(fā)展動力較差。 跨過內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)。 因此，重慶主城區(qū)面積由原來的 600 平方公里放量為 2737 平方公里。 磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開發(fā) 建設(shè)，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展 ， 20xx 接待游客量近 925 萬人次，已成為全市名副其實的旅游大區(qū)。磁器口古鎮(zhèn)三山相依，兩溪環(huán)繞，區(qū)位極佳，是重慶主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的傳統(tǒng)建筑格調(diào)的歷史文化街區(qū)。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長至磁器口古鎮(zhèn)，實現(xiàn)了歌樂山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合， ?紅 ?與 ?綠 ?的有機(jī)結(jié)合，互為補充，交叉吸 9 引游客，今后吸引游客數(shù)量定將大大超過當(dāng)前水平。究其原由，結(jié)點在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿足多元化，多層次的消費需求。同時古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長度接近 1 公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費人群的流失，而這一層次的消費才是拉動旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動力之一。 本項目提出的理由 為進(jìn)一步提高改善人民群眾的生活居住條件， 20xx 年重慶市對 10 主城區(qū) 1100 多萬平方米實施危舊房拆遷改造，將在三年內(nèi)完成 786萬平方米的危舊房拆遷規(guī)模，五年內(nèi)完成全部改造任務(wù)。另外， 20xx 年重慶將會啟動危舊住房改造第二個五年計劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從 20xx 年到20xx 年，改造的面積起碼達(dá)到過去 5 年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造的升級，至少讓 10 萬戶市民受益。作為經(jīng)濟(jì)強區(qū)、科教文化名城，沙坪壩區(qū)是全市改造任務(wù)最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點是圍繞嚴(yán)重影響居住安全、所處地點比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口地區(qū)四個方面的地塊。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財力改造投入，是本項目積極研究探討、并很好實施完成的根本目標(biāo)。 10 年內(nèi)， 古鎮(zhèn)磁器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地 公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。 ”根據(jù) 20xx 年 5 月 1 日施行的《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法》規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。因此本項目的提出一方面積極響應(yīng)貫徹重慶市拆遷改造、美化城市計劃，一方面滿足、對應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，該項目的宏觀建設(shè)背景十分利于項目的推進(jìn)。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰 212國道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口 古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。 可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊內(nèi)現(xiàn)有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。同時當(dāng)?shù)鼐用癫疬w改造的意愿比較強烈，迫切希望改善生活居 12 住條件。 盤活土地資產(chǎn)，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來說，是一種資源的浪費。 促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象 “文化 ”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而 “千年古鎮(zhèn)磁器口 ”更是王牌中的王牌。該項目處于古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，營造與古鎮(zhèn)相仿建筑風(fēng)格，對擴(kuò)散古鎮(zhèn)氣息，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象有一定的配套作用。 13 3 項目市場分析 項目定位 項目目標(biāo)定位 鑒于本項目是舊城改造項目，具有拆遷安置的特殊社會屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶、公司的角度出發(fā)考慮項目開發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面： （ 1）通過危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （ 2）通過拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度 改善其居住生活條件； （ 3）順應(yīng)磁器口旅游景區(qū)的提檔升級，協(xié)調(diào)磁器口古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌打造； （ 4）充分利用有限的土地資源，將土地價值最大化 利用 ； 項目業(yè)態(tài)定位 項目地塊臨近城市主干道、緊鄰磁器口旅游核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項目自身獨有特點，尋找項目業(yè)態(tài)。 臨街商業(yè) 為臨街一層門面， 主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主，餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎；同時在 商業(yè)二層及 安置 14 房下面配以一定比例的 小區(qū)管理及公共活動用房 ， 以滿足小區(qū)內(nèi) 管理、活動需求 。 項目前景分析 項目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國的旅游景點中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數(shù)量逐步上升。磁器口旅游人氣旺盛， 20xx 年旅游人數(shù)繼續(xù)穩(wěn)定在400 萬以上，隨著沙區(qū)政府對古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設(shè)的投入力度加大，預(yù)計今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本項 目商業(yè)的光明市場前景的穩(wěn)定保障。正街內(nèi)部商業(yè)形態(tài)均為小街鋪，包羅特色餐飲、地方小吃、旅游工業(yè)品等，檔次偏低；磁童路兩側(cè)街鋪沿線排布大約 700 米，均為 23 層建筑，商業(yè)面積有一定規(guī)模，但是檔次依然偏低。 本項目臨街商業(yè)走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場空缺， 15 旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強有力保 證。因此本項目的商業(yè)若是自主經(jīng)營，則人氣旺盛，生意興??；若對外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來，發(fā)售更為容易。 項目住宅前景分析 根據(jù)與磁 8 地塊所有拆遷戶達(dá)成協(xié)議，本項目住宅全部為安置房，不存在銷售問題。 建設(shè)規(guī)模 總用地面積 （約 畝）。 主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 16347m2 （其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商業(yè) 547m2 管理及公共活動用房 800 m2 地下車庫及設(shè)備用房 1500m2 停車泊位 50 個 其中：地上停車位 10 個 地下停車位 40 個 17 道路及活動場地 1200 m2 綠 化面積 1500 m2 容積率 可容納住戶 240 戶 18 5 項目場址條件 建設(shè)場地現(xiàn)狀 擬建地點：位于 重慶市沙坪壩區(qū)童家橋街道童新一村 。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。 項目 總用地面積 （約 畝）。 磁器口位于歌樂山下之嘉陵江畔，境內(nèi)小山脈和小溪相間，具有典型的山城山水特色，而形成明顯的沖溝地形。中部歌樂山海拔高度在 550～ 650米之間，最高峰歌樂山云頂寺海拔 米。第四系地層零星分布，為最新地層。 根據(jù)調(diào)查結(jié)果表明：擬建地塊內(nèi)未見崩、滑、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，現(xiàn)狀穩(wěn)定；工程建設(shè)可能誘發(fā)的地址災(zāi)害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規(guī)模小～中等，危險性小～中等。 沙坪壩區(qū)屬于 中亞 熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具有冬暖夏熱、夏多伏旱、秋多綿雨、霧日多、日照少、雨量充沛、濕度大、風(fēng)速小、氣溫主體差異明顯等特征。大氣污染物造成的污染程度與風(fēng)頻、風(fēng)速密切相關(guān)，從全年平均情況來看，污染系數(shù)較大的 NW 至 E方位，又以 NW、 N、 E 方位最大。C 極端最高氣溫 176。C 平均相對濕度 81％ 20 年均降雨量 年均日照時數(shù) 1314 天 無霜期 天 平均風(fēng)速 靜風(fēng)頻率 ％ 冬夏兩季主導(dǎo)風(fēng)頻為 22％ 主導(dǎo)風(fēng) NNE 沙坪壩區(qū)水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家溪、南溪口溪是區(qū)內(nèi)較大的溪河。嘉陵江在重慶境內(nèi)長 km，流域面積 8164 km2，據(jù)北碚水文站資料顯示，嘉陵江多年最大流量為 44800 m3/s，多年平均流量為 2120m3/s；最高水位 ，最低水位 ，多年平均水位 。 可見，項目建設(shè)地的各項條件滿足項目建設(shè)與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。 （ 1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費者需求的同時，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián) 系。 （ 3）統(tǒng)一性：項目規(guī)劃設(shè)計與古鎮(zhèn)整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。 規(guī)劃設(shè)計原則 本項目規(guī)劃設(shè)計遵循沙坪壩區(qū)及磁器口古鎮(zhèn)規(guī)劃對建設(shè)土地利用的保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性的原則。 （ 2）生態(tài)性原則：通 過地塊內(nèi)部合理布局以及綠化景觀設(shè)計，在滿足開發(fā)需求的前提下，創(chuàng)造一個具有良好居住環(huán)境。 設(shè)計構(gòu)思 項目地塊為三角形地塊，地勢高低不平，地塊東北角高程最高達(dá)到 224 米，最低只有 202 米，地塊內(nèi)部起伏很大。道路設(shè)計力求與臨街道路良好通連，內(nèi)部貫通，做到人車分流；景觀設(shè)計堅持綠地最大化原則，營造生態(tài)居住小區(qū)環(huán)境