【正文】 誠(chéng) 信 榆陽(yáng)區(qū) 鴛鴦 湖公園 改造拆遷安置項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 編制單位：陜西榆林誠(chéng)信房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司 陜西和諧招標(biāo)造價(jià)咨詢(xún)有限公司 編 制 人：田 瑞 張逢霞 趙小軍 編制時(shí)間： 2021 年 3 月 專(zhuān)業(yè)好文檔 2 目 錄 第一部分 總論 項(xiàng)目建設(shè)背景 ....................................... 4 項(xiàng)目 建設(shè)的基本思路 ................................. 4 項(xiàng)目概況 .......................................... 5 項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍 ............................. 6 第二部分 房屋征收拆遷 拆遷的必要性研究 ................................... 7 拆遷的規(guī)模及 還 建 內(nèi) 容 ............................... 7 征收拆遷貨幣補(bǔ)償價(jià)值 ............................... 7 拆遷補(bǔ)償方式： ..................................... 7 還建 房屋標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) ................................... 8 還建的計(jì)劃 ........................................ 9 第三部分 還建 安置房項(xiàng)目 ................................ 10 一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析 ................................ 10 榆林市的經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境與城市概況 ................... 10 榆林市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)潛力分析 ........... 10 榆林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ......................... 10 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ................................... 10 項(xiàng)目的自然條件 ................................... 11 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 ................................. 11 二、 還建 安置房項(xiàng)目 ................................... 11 基本概況 ........................................ 11 專(zhuān)業(yè)好文檔 3 建設(shè)的原則 ....................................... 12 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ...................................... 13 投資估算 ......................................... 15 資金需求與籌措情況 ................................ 17 銷(xiāo)售收入估算 ...................................... 18 三、 項(xiàng)目實(shí)施方案 ..................................... 18 第四部分 鴛鴦湖公園改造項(xiàng)目 ............................. 18 第五部分 項(xiàng)目實(shí)施盈虧平衡分析 ........................... 18 銷(xiāo)售收入 ....................................... 18 銷(xiāo)售稅金 ....................................... 18 利潤(rùn)測(cè)算 ........................................ 19 敏感性分析 ...................................... 19 盈虧平衡分析評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................. 20 測(cè)算公式： 測(cè)算結(jié)果： 第五部分 結(jié)論及建議 .................................... 20 結(jié)論 ............................................ 20 2 、建議 ........................................... 20 專(zhuān)業(yè)好文檔 4 榆陽(yáng)區(qū) 鴛鴦 湖公園改造拆遷安置 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一部分 總論 項(xiàng)目 建設(shè)背景 為加快城市建設(shè)步伐，完善城市功能，提高城市品位，切實(shí)改善居民居住條件和環(huán)境，依據(jù)市區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃，對(duì) 鴛鴦 湖公園進(jìn)行改造，根據(jù)房屋征收相關(guān)法規(guī)及補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，擬定房屋征收與補(bǔ)償方案，以及實(shí)施 還建 房屋 項(xiàng)目。 鴛鴦湖 公園 改造建設(shè)的基本思路： 依據(jù)市區(qū)總體建設(shè)規(guī)劃， 在規(guī)定的范圍內(nèi)， 對(duì) 鴛鴦湖 公園 片區(qū)，進(jìn)行征 收改造。 一部分土地原用于公園建設(shè)；一部分進(jìn)行房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，規(guī)劃主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)取得的收入彌補(bǔ) 鴛鴦 湖公園改造建設(shè)和 征收 還建 的成本（高層住宅、低層商業(yè)、辦公用于 征收安置 ， 酒店和部分剩余房產(chǎn)出售收入用于公園建設(shè)）。 項(xiàng)目 概況 項(xiàng)目 名稱(chēng) 榆林市榆陽(yáng)區(qū) 鴛鴦湖 公園 片區(qū) 改造項(xiàng)目 項(xiàng)目 地址 項(xiàng)目位于榆林市 城北鴛鴦湖公園 片區(qū) ，規(guī)劃范圍是由鴛鴦湖北路、 賓館北 、長(zhǎng)城路、紅山路所圍成的區(qū)域。規(guī)劃總用地面積 平方米，其中： 安置 項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃總用地面積 平方米（合計(jì)專(zhuān)業(yè)好文檔 5 畝），凈用地面積為 平方米（合計(jì) 畝）；鴛鴦湖公園規(guī)劃總用地面積 80453 平方米。 項(xiàng)目 規(guī)模及內(nèi)容 （ 1）征收拆遷 ； 征收范圍內(nèi)，經(jīng)調(diào)查摸底涉及征收個(gè)人和單位共 272 戶(hù)，總征收土地面積約 （合 115畝），總征收建筑面積約 ，其中：住宅房屋征收面 積約 平方米；商業(yè)房屋征收面積為 平方米。辦公房屋征收面積為 平方米； 征收 貨幣補(bǔ)償價(jià)值總額約 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設(shè)置辦公、酒店等。開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模為 平方米，容積率 ，綠化率 %（方案二） ， 開(kāi)發(fā)用地的總成本 萬(wàn) 元。 （ 3） 鴛鴦湖公園改造建設(shè)項(xiàng)目 鴛鴦湖公園規(guī)劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務(wù)。用地面積 80453平方米?？偼顿Y概算 元。 項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期 本項(xiàng)目計(jì)劃 2021年上半年完成整體征收任務(wù)， 2021年下半年開(kāi)始完成返還安置房建設(shè)任務(wù)，征收 還建 期 2 年；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從 2021年下半年起至 2021年底完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)任務(wù)，開(kāi)發(fā)建設(shè)期 。 目前工程進(jìn)展情況 （ 1）已完成安置房項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃平面設(shè)計(jì) （ 2）鴛鴦公園 改造規(guī)劃設(shè)計(jì)和概算 （ 3）完成被征收人摸底的基本情況 : （ 4）正在委托被征收房屋的評(píng)估。 項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍 本報(bào)告的編制依據(jù) 專(zhuān)業(yè)好文檔 6 依據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該 項(xiàng)目 的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有： ●本報(bào)告的編制的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）和國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度。 ●《榆林市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 ●榆林市房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算 本報(bào)告的研究范圍 ●總論 ●房屋征收拆遷項(xiàng)目 ● 安置房建設(shè)項(xiàng)目 ●鴛鴦湖公園改造建設(shè)項(xiàng)目 ● 實(shí)施 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析 ●結(jié)論和建議 在此基礎(chǔ)上，考慮 項(xiàng)目 建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門(mén)審批 項(xiàng)目 、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。 第二部分 房屋征收拆遷 房屋征收的必要性（略） 征收規(guī)模及內(nèi)容 征收范圍內(nèi)，經(jīng)調(diào)查摸底涉及征收個(gè)人和單位共 272戶(hù)，總征收土地面積約 平方米（合 115 畝），總征收建筑面積約，其中：住宅房屋征收面積約 平方米；商業(yè)房屋征收面積為 平方米。辦公房屋征收面積為 平方米； 專(zhuān)業(yè)好文檔 7 ●涉及征收個(gè)人 261戶(hù)，總征收面積為 。其中：住宅房屋征收面積為 平方米；商業(yè)房屋征收面積為 平方米。 ●涉及征收單位 11 戶(hù)，總征收面積為 平方米。其中：住宅房屋征收面積為 平方米；商業(yè)房屋征收面積為 平方米；辦公房屋征收面積為 平方米； ●鴛鴦湖公園娛樂(lè)設(shè)施基本情況，有大型設(shè)施項(xiàng)目 14 個(gè)，小型娛樂(lè)設(shè)施項(xiàng)目 21 個(gè)（處）。 征收 貨幣補(bǔ)償價(jià)值： 在征收范圍內(nèi)，根據(jù)征收有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本次征收對(duì)象實(shí)際情況， 制定征收評(píng)估的基本思路、原則及技術(shù)方法，經(jīng)過(guò)粗略測(cè)算 征收 貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元，其中：土地使用權(quán)貨幣補(bǔ)償約 115000萬(wàn)元；建筑物貨幣補(bǔ)償約 9440萬(wàn)元；內(nèi)裝修貨幣補(bǔ)償約 ；附屬物貨幣補(bǔ)償約 408萬(wàn)元；其它貨幣補(bǔ)償（搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)、非住宅用房停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)） 2914 萬(wàn)元； 鴛鴦湖公園娛樂(lè)設(shè)施貨幣補(bǔ)償 300 萬(wàn)元； ● 征收 個(gè)人貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元，其中：住宅房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元；商業(yè)房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元 ● 征收 單位貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元，其中：住宅房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元；商業(yè)房屋征收貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 萬(wàn)元；辦公房屋征收面積為 平方米； ●鴛鴦湖公園娛樂(lè)設(shè)施貨幣補(bǔ)償價(jià)值人民幣約 300萬(wàn)元。 征收補(bǔ)償方式： ●被征收房屋補(bǔ)償方式為還建房和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合， 被征收房屋補(bǔ)償金額按被征收房屋所處區(qū)位類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，由有專(zhuān)業(yè)好文檔 8 相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。貨幣補(bǔ)償房地產(chǎn)價(jià)格均價(jià)為 元 /ｍ 178。 ●被征收房屋還建房按等價(jià)值調(diào)換的原則：即按分戶(hù)評(píng)估報(bào)告確定的舊房補(bǔ)償價(jià)格除以已選定的調(diào)換房屋樓層規(guī)定的投資優(yōu)惠價(jià)格進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，按單層建筑面積計(jì)算購(gòu)房款。 具體制定還建房相關(guān)規(guī)定： ① 被征收人在選擇安置戶(hù)型時(shí)，應(yīng)選擇與等價(jià)值調(diào)換單層建筑面積加相差一定投資優(yōu)惠面積（ 15 m178。）后相近的戶(hù)型房屋。 ②被征收人所選定戶(hù)型的樓層面積小于原房證建筑面積，按原房地產(chǎn)房屋評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償。 ③被征收人所選定戶(hù)型的樓層面積大于原房證建筑面積，超出等價(jià)值 調(diào)換面積 15m178。以?xún)?nèi)部分按所選調(diào)換房屋樓層投資優(yōu)惠價(jià)格自行投資，再超出面積部分按市場(chǎng)優(yōu)惠價(jià)格進(jìn)行投資。 安置房屋標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)確定 ●就地安置房 應(yīng) 分毛坯房、初裝房。毛坯房標(biāo)準(zhǔn)為：水、電、暖（含暖氣片）、燃?xì)?、電?huà)、有線(xiàn)電視、網(wǎng)絡(luò)管線(xiàn)到位，拉毛地面、墻面、頂面刮大白、室外防盜門(mén)。初裝房標(biāo)準(zhǔn)為：在毛坯房基礎(chǔ)上增加室內(nèi)房間間隔，配設(shè)普通門(mén)；衛(wèi)生間地面、墻面貼瓷磚，安裝坐便器、洗面盆、淋浴噴頭；廚房墻面貼瓷磚，安裝洗菜盆、水龍頭；除衛(wèi)生間外，地面為壓光水泥地面。 ●選擇毛坯房的，按調(diào)換房屋建筑 面積給予被征收人 100 元 /m2178。的室內(nèi)設(shè)施配套補(bǔ)助款，由被征收人自行配套。選擇初裝房的住戶(hù)，不再支付室內(nèi)設(shè)施配套補(bǔ)助款。 ● 戶(hù)型單層建筑面積要設(shè)計(jì)多檔次不同面積約為：如 95 m178。、 115 m178。、 125 m178。、 135 m178。、 140 m178。，被征收人可根據(jù)應(yīng)調(diào)換面積選擇。 還建計(jì)劃 專(zhuān)業(yè)好文檔 9 ●還建內(nèi)容：根據(jù)改造規(guī)劃，對(duì)征收人采取就地返還的方式安置。返還面積為 平方米，返還戶(hù)數(shù) 272 戶(hù) 。 ●還建的成本 根據(jù)改造項(xiàng)目成本測(cè)算及開(kāi)發(fā)規(guī)模估算。其中：返還總投資為 萬(wàn)元。 ●還建方案實(shí)施：具體還建方案可以分期實(shí)施。 第三部分 改造拆遷安置房項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 的市場(chǎng)分析 、榆林市的經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境與城市概況（略） 、榆林市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)潛力分析（略） 、榆林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 分析 隨著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的不斷深入，近年來(lái)榆林市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使榆林市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定作出了積極貢獻(xiàn)。 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。從投資規(guī)模和建設(shè)開(kāi)發(fā)指標(biāo)分析，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面