【正文】 建設(shè)期8年。2009年9月28日取得武漢市人民政府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū)城中村改造成本測(cè)算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》（3）完成拆遷的部分工作,包括:完成了城中村改制；完成了項(xiàng)目前期規(guī)劃，完成了部分拆遷補(bǔ)償（4）項(xiàng)目已經(jīng)摘牌，并獲取《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》（5）項(xiàng)目核準(zhǔn)及規(guī)劃審批手續(xù)基本完成。項(xiàng)目編制依據(jù)與研究范圍依據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項(xiàng)目的具體情況，本可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)主要有：●本報(bào)告的編制的依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）和國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度。第二部分 拆遷還建的必要性研究“城中村”存在的弊端近幾年來，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分，成為一道城市建設(shè)發(fā)展中的特殊景觀——“城市里的村莊”。“城中村”農(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國(guó)家征用，不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟(jì)來源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。同時(shí)，“城中村”的土地區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對(duì)于城市低廉的土地價(jià)格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大的區(qū)別，它們?cè)凇俺侵写濉毙纬擅芎蜎_突，有時(shí)又會(huì)出現(xiàn)管理上的“真空”，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不力。（3）人口構(gòu)成多元，社會(huì)治安堪憂 “城中村”的人口構(gòu)成十分復(fù)雜，并不是以前所認(rèn)為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復(fù)雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的策源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的凌亂建筑，形成不了統(tǒng)一連續(xù)的街景立面，視覺環(huán)境很差，城市形象低下；此外，由于村內(nèi)道路既狹窄又雜亂無章，很容易引發(fā)交通事故。另外，“城中村”這種獨(dú)特的存在和發(fā)展模式使城市居民難以理解村民，而村民本身也缺乏獲取政治權(quán)利和社會(huì)公正的追求，影響村民的發(fā)展和整個(gè)社會(huì)文化素質(zhì)的提高。村民素質(zhì)的低下及其安于現(xiàn)狀的性格，使他們的就業(yè)問題相當(dāng)嚴(yán)重，即便是征地時(shí)安排了一些就業(yè)機(jī)會(huì)，但很容易下崗，就業(yè)問題的嚴(yán)重還會(huì)引發(fā)社會(huì)危機(jī)。同時(shí)，從武漢房地產(chǎn)的發(fā)展歷程里看，經(jīng)歷了從城區(qū)——郊區(qū)——回歸城區(qū)的發(fā)展歷程，自從上世紀(jì)九十年度初期房地產(chǎn)熱開始，開發(fā)項(xiàng)目主要集中于老城區(qū)；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開始逐步向城郊結(jié)合部擴(kuò)展，其他開發(fā)商也順勢(shì)而上，后湖片區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)以及盤龍城開發(fā)區(qū)等均成為開發(fā)熱點(diǎn)，但由于遠(yuǎn)城區(qū)因交通、商業(yè)、教育、金融等大配套還存在一定空白點(diǎn)，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區(qū)則由于近幾年武漢市大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環(huán)保等均有長(zhǎng)足的進(jìn)步，開發(fā)熱點(diǎn)又逐步回歸城區(qū)。第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容拆遷內(nèi)容“城中村”，其中村民房屋拆遷面積為506340平方米，涉及拆遷村民1594戶；。集體被拆遷房屋補(bǔ)償方式為貨幣補(bǔ)償。還建內(nèi)容根據(jù)“城中村”綜合改造規(guī)劃，對(duì)拆遷村民采取就地還建的方式安置。具體還建方案分兩期實(shí)施，建設(shè)還建房177220平方米，占總還建面積的54%；，建設(shè)還建房153675平方米，占總還建面積的46%。第四部分 開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析武漢市的經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境與城市概況武漢市是湖北省省會(huì)、華中地區(qū)的最大城市，也是中國(guó)重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。全市現(xiàn)轄江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、青山等13個(gè)區(qū)及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)，面積8494平方公里，人口828萬。武漢有豐富的旅游資源。此外，還有古琴臺(tái)、晴川閣、楚天臺(tái)等名勝古跡，令人留戀忘返。中期戰(zhàn)略目標(biāo)——用10—15年時(shí)間，把武漢建設(shè)成為我國(guó)中部地區(qū)的重要發(fā)展極，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、人民生活、社會(huì)文明等各個(gè)方面基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，努力構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)系統(tǒng)，為建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。具體表現(xiàn)在： 經(jīng)濟(jì)總量：，%。固定資產(chǎn)投資：，%。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資：，%，其中，%；，%，其中，%。%，其中，%。%。%，其中，%。，％；，％；，％。2008年，受國(guó)際金融危機(jī)的影響，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)入為調(diào)整期。，％；，％；，％。2009年上半年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步地走出調(diào)整期，進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定的恢復(fù)期。2009年7月份，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度繼續(xù)保持，在市場(chǎng)的強(qiáng)大消化下，由于項(xiàng)目施工或者捂盤的原因，市場(chǎng)供給并沒有跟上市場(chǎng)的步伐，部分樓盤已經(jīng)存在階段性供不應(yīng)求。商品房成交12777套。2009年8月份，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)小幅震蕩，出現(xiàn)價(jià)升量跌的局面。8月全市成交量出現(xiàn)小幅上升，而成交均價(jià)基本持平。%，%，%，%。從投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然趨好。投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 ，％，％。 歷年房屋（住房）開發(fā)投資走勢(shì)圖 單位：億元（2）房屋開發(fā)建設(shè)情況 ，％。其中，％，％。其中，％，％。 （3）商品房空置情況 ，％。 歷年商品房（住房）空置面積走勢(shì)圖 單位：萬平方米（4）房屋銷售情況 2008年，%，其中，%。 歷年商品房（住房）銷售面積走勢(shì)圖單位：萬平方米，成交套數(shù)為48218套，%%，其中，成交套數(shù)為33484套（不含房改出售公房），%%。其中，％。其中，％；、。開發(fā)本項(xiàng)目可以填補(bǔ)和提升該區(qū)域商業(yè)價(jià)值?！八目v”是指和平大道，友誼大道，中北路，沿湖路。這七條道路拉近了徐東片區(qū)和漢口、武昌等其他周邊地區(qū)的距離。地面公交系統(tǒng)與地下地鐵系統(tǒng)將共同構(gòu)筑徐東片區(qū)敏捷的交通出行，進(jìn)一步鞏固徐東交通樞紐地位。（3）規(guī)模優(yōu)勢(shì)從項(xiàng)目開發(fā)預(yù)期上看，總建筑面積1216600平方米，戶數(shù)8600戶，停車總數(shù)5900輛，利用地塊規(guī)模效應(yīng)來提升產(chǎn)品綜合價(jià)值，規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場(chǎng)占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年，‰，‰，全區(qū)人口呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從人均工資水平上看，為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。20042007年數(shù)據(jù)顯示，武昌區(qū)居民年平均工資水平持續(xù)增長(zhǎng)，4年間實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。20042007年來，武昌區(qū)固定資產(chǎn)投資總量增長(zhǎng)較快，整體增幅在15%以上。從居民消費(fèi)活躍程度上看，整體消費(fèi)潛力與空間存在挖掘的潛力。20042007年武昌區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，4年間社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)近3倍的跨越。第五部分 項(xiàng)目選址與自然條件項(xiàng)目地點(diǎn)項(xiàng)目位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng)友誼大道以南，武青四干道以北，紡機(jī)路以東，羅家港以西,緊鄰徐東商業(yè)中心。按地層年代、成因及其物理力學(xué)性質(zhì)，將項(xiàng)目區(qū)場(chǎng)地土層從上至下劃分為5個(gè)巖土單元層7個(gè)亞層，各土層特征分述如下：(1)耕植土（Q4al）褐色為主，含雜色，植物根系較發(fā)育，松散稍濕，高壓縮性。(2)混卵石粘土（Q4al）灰黃色，可塑—硬塑狀，含少量鐵錳質(zhì)氧化物及高嶺土，以粘土為主，含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以石英砂巖、砂巖為主，含量及礫徑極不均勻，一般在1090左右。(3)淤泥質(zhì)粘土（Q4al）深灰色、灰褐色，軟塑—流塑狀，含腐殖質(zhì)，局部夾粉質(zhì)粘土及粉砂。(4)砂層（Q4al）粉細(xì)紗（Q4al）：由全新統(tǒng)沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深1822m，厚度25m。中粗砂、砂礫石（Q4al）:全新統(tǒng)沖積形成，中密－稍密。透水性強(qiáng)，賦存豐富的孔隙水，是區(qū)內(nèi)主要地下水含水層。該層全場(chǎng)區(qū)均有分布，－3m。該層全場(chǎng)區(qū)均有分布。場(chǎng)地地形平坦，地表水系發(fā)育，項(xiàng)目區(qū)周邊緊鄰東湖和沙湖，地表水主要為湖水，大氣降水大部分匯入溝渠，少量入滲地下，補(bǔ)給地下水。(1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質(zhì)粘土中，無統(tǒng)一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補(bǔ)給，水量一般較