城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-29 22:39本頁面
【正文】 4住宅3%、%7開發(fā)商應(yīng)繳維修基金9447028400188940568總價(jià)2%8管理費(fèi)用9247028400277410852總銷售額3%9財(cái)務(wù)費(fèi)用300000000090000000%（融資按2年計(jì)）10銷售費(fèi)用9247028400277410852銷售額3%11不可預(yù)見費(fèi)3790088400113702652總建安成本3%合計(jì)2664596288政府對(duì)部分減免稅后利潤(rùn)約（一）（二）（三）1632816451第二章 市場(chǎng)分析 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)分析從目前情況看，無論從整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下：宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”， 為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。我國(guó)醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。此項(xiàng)目融資環(huán)境大大改善，與中融信托投資集團(tuán)公司聯(lián)合開發(fā)，配合國(guó)家房改政策出臺(tái)了支持發(fā)展個(gè)人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國(guó)務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，不僅為個(gè)人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大提高。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢(shì)較好，這與國(guó)家目前的房改政策有關(guān)。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會(huì)充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會(huì)得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。緊鄰火車站周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為XX市區(qū)黃金地段。根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與銷售對(duì)象的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認(rèn)為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主，其主要租售對(duì)象針對(duì)于大中型公司、國(guó)內(nèi)外長(zhǎng)駐XX機(jī)構(gòu)以及部分機(jī)關(guān)工作人員。綜合考慮項(xiàng)目具有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如下：項(xiàng)目位置地處西工區(qū)火車站附近為市中心，是住宅、機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便于公務(wù)、商務(wù)往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)。設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場(chǎng)地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以為人們提供一個(gè)良好的商住環(huán)境。 商品房?jī)r(jià)格分析XX市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時(shí)間、整體布局等原因房地產(chǎn)價(jià)格變化較大，基本呈由南到北價(jià)格明顯的下降趨勢(shì)。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在900018000元之間，住宅價(jià)格在48006900元之間。距火車站不足500米，鄰近道南路，交通便利。 地質(zhì)條件根據(jù)巖土工程勘察公司對(duì)項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告，工程地質(zhì)情況如下：擬建場(chǎng)地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動(dòng)性斷裂構(gòu)造帶，場(chǎng)區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象，持力層巖體較完整，強(qiáng)度較高，穩(wěn)定性良好。 外部配套條件本項(xiàng)目地處XX市中心，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。市電力部門具有為本項(xiàng)目的供電能力。排水按照規(guī)定，排水實(shí)行雨污水分流制。通迅XX市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動(dòng)、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項(xiàng)目通訊工程的需求。熱源本項(xiàng)目所處區(qū)域位于XX開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足項(xiàng)目冬季采暖用熱需求。交通運(yùn)輸項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目地址周邊道路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)。第四章 建設(shè)方案 建設(shè)概況和背景本方案位于棉麻路以東，隴海鐵路路以南，道南路以北，底部通過裙房連接。 建筑設(shè)計(jì)：以“人”為本，合理組織人流、車流。：內(nèi)部充分利用高差變化，營(yíng)造豐富感人的空間，層次分明，錯(cuò)落有致。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。通過建筑的圍合結(jié)合地勢(shì)，布置中心綠化廣場(chǎng)，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢(shì)的自然形態(tài)，形成了富有動(dòng)感的景觀形態(tài)。 建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建筑等級(jí)按工程用途、規(guī)模，建筑標(biāo)準(zhǔn)為一級(jí)，耐火等級(jí)為一級(jí)，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范為甲類。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料， 以減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價(jià)。1． 平面布置：地下兩層停車庫，地上二層裙房加32層商住樓，根據(jù)功能的不同分層設(shè)置。能滿足不同客戶的需求。裙房平面外墻線條靈活，內(nèi)部空間寬敞，方便實(shí)用。延豎向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強(qiáng)向上的動(dòng)感。采用新型的建筑材料，體現(xiàn)豐富的建筑空間。弱電部分（1）樓中敷設(shè)有線電視線路。（3）安裝無線及有線網(wǎng)絡(luò)。水源取自XX市政給水管網(wǎng)。雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。煤制氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)煤氣調(diào)壓站， 經(jīng)調(diào)壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家規(guī)范要求設(shè)計(jì)。項(xiàng)目建成后周邊道路系統(tǒng)的交通量可分兩種情況：即項(xiàng)目綜合高峰流量與城市交通平峰流量的疊加、項(xiàng)目平峰流量與城市交通高峰流量的疊加。、靜態(tài)交通影響評(píng)價(jià)停車泊位數(shù)量的確定既要考慮它的積極方面，也要考慮它的約束方面；既要考慮自身空間條件，也要考慮對(duì)社會(huì)和周邊路網(wǎng)的影響，做到自
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