城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設(shè)，樹立XX新的形象，促進(jìn)XX市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)。以建設(shè)現(xiàn)代化國際城市為目標(biāo),以加速生產(chǎn)要素的流動(dòng)和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅(jiān)持城市化與工業(yè)化、市場化、國際化整體推進(jìn)。 建設(shè)單位基本情況本項(xiàng)目由XX市XX置業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。通過認(rèn)真經(jīng)營，在創(chuàng)造可觀的社會(huì)效益的同時(shí)獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。通過市場預(yù)測分析，本項(xiàng)目擬建賓館、商務(wù)樓、學(xué)校、娛樂、購物、住宅樓、辦公樓等市場較好。政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，相應(yīng)出臺了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以舊城改造住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會(huì)有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個(gè)較高水平上。從周圍地塊住宅及辦公樓銷售情況看，由于地處市中心火車站附近，周圍環(huán)境較好，住宅價(jià)格屬XX市中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。該區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。但該區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。周邊多為近年新建的住宅，是辦公、商住、居家理想之地。供電 電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入擬建的道南路和棉麻路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后排水可以保障。煤氣XX市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項(xiàng)目煤制氣需求?；氐貏輺|低西高，總體建設(shè)條件良好。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。：豎向規(guī)劃充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節(jié)約工程造價(jià)，同時(shí)配合小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。 建筑設(shè)計(jì)本方案分A、B、C三個(gè)區(qū)，立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一，裙房線條流暢，錯(cuò)落有致，空間富有變化。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實(shí)用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。（2）樓內(nèi)敷設(shè)電話線路，每戶預(yù)留電話接口。排水項(xiàng)目排水采用雨污分流制。電梯機(jī)房、泵房、地下停車場等按規(guī)范機(jī)械送排風(fēng)。通過計(jì)算，由于項(xiàng)目本身的出行交通量遠(yuǎn)小于城市交通量，所以項(xiàng)目平峰流量與城市交通高峰流量疊加方案時(shí)，道路交通量相對較大。但是，通過適當(dāng)?shù)慕煌▋?yōu)化完善并配以交通管理措施后，建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的誘增交通量對周邊交通系統(tǒng)的影響是可以接受的。為了保障人民生命財(cái)產(chǎn)的安全，防止高層民用建筑因火災(zāi)引起的損失與危害，工程的防火設(shè)計(jì)，按照我國現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持“以防為主，防消結(jié)合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理。消防泵房的出口直接對外。 結(jié)構(gòu)和裝飾材料應(yīng)盡量采用防火阻燃材料。 電氣設(shè)備防火電氣設(shè)備的安裝，線路敷設(shè)及竣工驗(yàn)收須按照電氣裝置安全工程施工及驗(yàn)收規(guī)范執(zhí)行。 電氣設(shè)備和移動(dòng)電氣的避雷、接地裝置，應(yīng)定期進(jìn)行絕緣及接地電阻測試。 配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)一定數(shù)量的手提式滅火器。屬居住、文教區(qū)。廢水: 餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛(wèi)生間廢水，均屬生活廢水。 防護(hù)措施垃級處理:按照我國現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)置必要的垃級收集設(shè)施，由專人負(fù)責(zé)做到日產(chǎn)日清。(2) 產(chǎn)生震動(dòng)的機(jī)電設(shè)備，安裝時(shí)進(jìn)行設(shè)備基礎(chǔ)減震處理。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的80%。室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。水、電、煤制氣等能源使用均配置計(jì)量器具，做好計(jì)劃用能，減少浪費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理3名。
本項(xiàng)目建設(shè)由工程部負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)銷售由經(jīng)營部組織專門的銷售班子具體負(fù)責(zé)。所有被招聘的職工都與公司簽訂勞動(dòng)合同并報(bào)XX市勞動(dòng)局備案。2. 住宅樓與寫字樓租售本項(xiàng)目開發(fā)的寫字樓及商務(wù)用房由XXXX置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)銷售。物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)各期竣工面積和用途制訂規(guī)劃，切實(shí)搞好。制訂切實(shí)可行的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，嚴(yán)格勞動(dòng)管理。第十章 投資估算與資金籌措本估算是在前述建設(shè)方案的基礎(chǔ)上，按照國家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目投資估算的有關(guān)規(guī)定及河南省、XX市有關(guān)定額與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編制的。 銷售稅金按稅法規(guī)定本項(xiàng)目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城維稅、教育費(fèi)附加等，綜合稅率為6%。 評價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益較好，有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 可使投資各方獲得較好的收益，因此，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 敏感性分析價(jià)格波動(dòng)基本不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。土地出讓費(fèi)按委托方提供標(biāo)準(zhǔn)測算，外配套費(fèi)、 煤氣配套、有線電視費(fèi)等含在土地出讓費(fèi)內(nèi)；全部資金按自有資金考慮，未考慮資金利息。以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益。 對在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，可以勝任項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。特別要著力在預(yù)售上下功夫，以期
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