【正文】 少，而村落內(nèi)的村民由于歷史原因，普遍文化素質(zhì)不高，但由于有高額房租收入，生活水平富裕，在就業(yè)過程中，高不成低不就，游手好閑、無所事事?！裎錆h市人民政府辦公廳《關(guān)于洪山區(qū)城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》●武漢市城市規(guī)劃管理局市規(guī)劃局關(guān)于《綜合改造規(guī)劃》的批復(fù)”（武規(guī)函[2006]253號）文及武規(guī)函[2008]459號文●武漢市城市規(guī)劃設(shè)計研究院完成了《“城中村”綜合改造規(guī)劃》●武漢市城中村綜合改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組“關(guān)于印發(fā)《武漢市城中村綜合改造掛牌出讓土地成本測算操作規(guī)范（試行）的通知”(武城改辦[2009]2號●武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算●總論●拆遷還建的必要性研究●拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容●開發(fā)項目的市場分析●項目選址與自然條件●項目環(huán)境影響分析●城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措●財務(wù)評價說明●財務(wù)數(shù)據(jù)估算●財務(wù)效益分析●償債能力分析●結(jié)論和建議等在此基礎(chǔ)上，考慮項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發(fā)展機(jī)遇。 但是，就在這座不斷發(fā)展的特大城市的二環(huán)以內(nèi),存在56個城中村，城中村內(nèi)危房、舊房集中，這些住宅建設(shè)時間長，房屋質(zhì)量差，戶均面積小，基礎(chǔ)設(shè)施配套不全，生活環(huán)境質(zhì)量差，群眾生活十分不便?！俺侵写濉鞭r(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國家征用，不再從事農(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟(jì)來源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。同時，從武漢房地產(chǎn)的發(fā)展歷程里看，經(jīng)歷了從城區(qū)——郊區(qū)——回歸城區(qū)的發(fā)展歷程，自從上世紀(jì)九十年度初期房地產(chǎn)熱開始，開發(fā)項目主要集中于老城區(qū)；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經(jīng)濟(jì)適用房項目開始逐步向城郊結(jié)合部擴(kuò)展，其他開發(fā)商也順勢而上，后湖片區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)以及盤龍城開發(fā)區(qū)等均成為開發(fā)熱點，但由于遠(yuǎn)城區(qū)因交通、商業(yè)、教育、金融等大配套還存在一定空白點，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區(qū)則由于近幾年武漢市大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環(huán)保等均有長足的進(jìn)步，開發(fā)熱點又逐步回歸城區(qū)。此外，還有古琴臺、晴川閣、楚天臺等名勝古跡，令人留戀忘返。，％；，％；，％。%，%，%，%。 歷年商品房（住房）銷售面積走勢圖單位：萬平方米，成交套數(shù)為48218套，%%，其中，成交套數(shù)為33484套（不含房改出售公房），%%。據(jù)統(tǒng)計，2007年，‰，‰，全區(qū)人口呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。按地層年代、成因及其物理力學(xué)性質(zhì)，將項目區(qū)場地土層從上至下劃分為5個巖土單元層7個亞層，各土層特征分述如下：(1)耕植土（Q4al）褐色為主，含雜色，植物根系較發(fā)育，松散稍濕，高壓縮性。場地地形平坦，地表水系發(fā)育，項目區(qū)周邊緊鄰東湖和沙湖，地表水主要為湖水，大氣降水大部分匯入溝渠，少量入滲地下，補(bǔ)給地下水。項目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。本項目排污管道與市政排污管網(wǎng)相連接，污水經(jīng)當(dāng)?shù)匚鬯幚韽S處理后，通過統(tǒng)一規(guī)范排污口排放。結(jié)合本項目，折現(xiàn)率設(shè)定為6％。銷售稅金和附加估算銷售稅金主要包括房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅，按營業(yè)收入的5%計算；附加稅費(fèi)包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、堤防費(fèi)、地方教育發(fā)展費(fèi)、平抑基金等。通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進(jìn)行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。（2）盡快做好前期工作。，該項目的建設(shè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項財務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時，該項目建設(shè)有利于改善武漢市的城市面貌，并對提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會效益，只要對項目進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理，項目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。投資回收期是通過對經(jīng)濟(jì)項目的投資收益進(jìn)行比較，是投資引起的現(xiàn)金流入累計到與投資額相等所需要的時間。經(jīng)調(diào)查,2009年9月本項目周邊的福星惠譽(yù)國際城 的商鋪銷售均價為20000元/平方米，春樹里一期商鋪銷售均價為18000元/平方米。還款計劃詳見附表16項目償債能力分析表第八部分 財務(wù)評價說明財務(wù)評價的假設(shè)●國家經(jīng)濟(jì)政策和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不發(fā)生重大變化；●企業(yè)按方案的設(shè)計進(jìn)行正常的投資經(jīng)營；●委托方提供的財務(wù)數(shù)據(jù)真實、合法、可靠。運(yùn)營期對環(huán)境的影響地下車庫的汽車尾氣排放，通過在設(shè)計時保證車庫有一定的容積，進(jìn)出汽車車道盡可能直短，以縮短汽車進(jìn)庫時間。年平均相對濕度77%。該層全場區(qū)均有分布，－3m。20042007年武昌區(qū)社會消費(fèi)品零售總額一直保持穩(wěn)步增長，4年間社會消費(fèi)品零售總額實現(xiàn)近3倍的跨越。地面公交系統(tǒng)與地下地鐵系統(tǒng)將共同構(gòu)筑徐東片區(qū)敏捷的交通出行，進(jìn)一步鞏固徐東交通樞紐地位。 （3）商品房空置情況 ，％。2009年8月份，武漢市房地產(chǎn)市場小幅震蕩，出現(xiàn)價升量跌的局面。%。全市現(xiàn)轄江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山等13個區(qū)及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)，面積8494平方公里，人口828萬。另外，“城中村”這種獨特的存在和發(fā)展模式使城市居民難以理解村民，而村民本身也缺乏獲取政治權(quán)利和社會公正的追求，影響村民的發(fā)展和整個社會文化素質(zhì)的提高。項目編制依據(jù)與研究范圍依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有：●本報告的編制的依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）和國家現(xiàn)行的財稅制度。溫家寶總理在政府工作報告中提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。中心城區(qū)內(nèi)的城中村臟亂差，片區(qū)環(huán)境嚴(yán)重影響了武漢市的市容市貌，影響武漢市在全國的整體形象，為徹底解決這一問題，武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的若干意見》，要求加快推進(jìn)城中村和舊城改造，計劃用3年時間完成二環(huán)內(nèi)56個城中村的改造任務(wù)。“城中村”存在著諸多的弊端： （1）土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失由于“城中村”缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，且往往含有院落和小塊菜地、豬圈等，房屋容積率低，土地利用十分粗放。武漢市人民政府于2009年6月4日提出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的若干意見》，要求加快推進(jìn)城中村和舊城改造，計劃用3年時間完成二環(huán)內(nèi)56個城中村的改造任務(wù)，這些跡象表明，進(jìn)行城中村改造的春天已經(jīng)來臨。武漢在新的歷史發(fā)展階段，提出了在本世紀(jì)初基本實現(xiàn)現(xiàn)代化和建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的兩大戰(zhàn)略目標(biāo)：長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)——爭取經(jīng)過30多年的持續(xù)奮斗，進(jìn)一步增強(qiáng)城市綜合實力，強(qiáng)化城市綜合服務(wù)功能，優(yōu)化城市綜合發(fā)展環(huán)境，提高城市綜合競爭力，把武漢建設(shè)為現(xiàn)代化國際性城市。％；（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），％。從長遠(yuǎn)發(fā)展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾印?房屋交易價格情況（不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)），％。龐大的人口基數(shù)是區(qū)域樓市購買力的潛在支撐 。主要成分為粘性土，夾小碎石，局部地勢低洼處含褐色淤泥類軟土。地下水類型按其埋藏條件可分為上層滯水、孔隙承壓水及基巖裂隙水三種類型。類比資料表明施工期生產(chǎn)污水中懸浮物，石油類，生活污水BODCOD、懸浮物，超過GB89781996《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表4中一級標(biāo)準(zhǔn)。本項目所在地區(qū)功能劃分為2類區(qū)，環(huán)境保護(hù)目標(biāo)為項目所在地聲環(huán)境質(zhì)量，使其滿足GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中2類標(biāo)準(zhǔn)要求。房地產(chǎn)總成本費(fèi)用估算依據(jù)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、工程管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用九大類分別進(jìn)行估算，具體說明如下：《關(guān)于洪山區(qū)城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》。根據(jù)國家稅收政策，%計算。通過改制，改變了原村集體資產(chǎn)村民名義上共同所有，為現(xiàn)在實際上按份共有，有維護(hù)了廣大村民的自身利益，調(diào)動了群眾關(guān)心企業(yè)發(fā)展，參與企業(yè)管理、監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營的積極性。該項目已做了大量的前期工作，但進(jìn)度