【文章內(nèi)容簡介】 處率達100%。 場地情況某某拆遷安置房項目已具備“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施條件，并承諾“七通一平”至企業(yè)用地紅線邊緣，所有路網(wǎng)均以市政道路標準建設(shè)。3 房地產(chǎn)市場調(diào)查及研究 全國房地產(chǎn)市場研究分析總體來看，目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。從去年年底開始，中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，房地產(chǎn)價格也隨之開始回落。從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整，接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整?！⊥ㄟ^分區(qū)域研究發(fā)現(xiàn):東部地區(qū)深度調(diào)整。其中珠三角地區(qū):全國房價“重災區(qū)”，今年以來，房價已下跌2040%；長三角地區(qū)：今年以來，成交量巨量萎縮，第三季度出現(xiàn)價格拐點；環(huán)渤海地區(qū):各城市分化，北京下跌空間較大，沈陽波瀾不驚。中部地區(qū)成交量明顯下降，房價開始小幅下跌，某形勢比較嚴峻。西部地區(qū)成交量下降2040%，房價比較穩(wěn)定，下跌空間不大?！〉兔允袌鲋?，依然有四類樓盤實現(xiàn)熱銷。歸納如下:第一類，打折力度較大的知名企業(yè)的大盤，比如恒大、萬科、富力等。第二類，超小戶型單身公寓。第三類，近郊經(jīng)濟型房源。第四類，綜合類特色產(chǎn)品，比如萬達開發(fā)的綜合性商業(yè)項目。 全國房地產(chǎn)市場總體形勢不容樂觀從去年年底開始，中國房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，隨之房地產(chǎn)價格也開始回落。從區(qū)域上講，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調(diào)整，接著長三角、華北、中西部也開始調(diào)整?？傮w來看，目前全國市場呈現(xiàn)量價齊跌的形態(tài)。圖31 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖接下來主要從國家統(tǒng)計局的兩個指標來分析全國房地產(chǎn)市場的狀況。第一個指標是“國房景氣指數(shù)”，它反應的是行業(yè)景氣度，尤其體現(xiàn)開發(fā)商對于市場的預期和投資意愿。由下圖可知，2010年11月達到高點，其后一路下滑，，步入不景氣區(qū)間?！　∏叭径?，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21278億元，%，%的增幅，明顯回落。住宅完成投資15508億元，%。其中，經(jīng)濟適用住房投資638億元，%，說明很多地政府依然沒有開足馬力推進住房保障建設(shè)。，%。前三季度，%，%稍稍回落。其中，%；辦公樓施工面積8150萬平方米，%，%明顯回落；商業(yè)營業(yè)用房施工面積25026萬平方米，增長12%?！　〗刂沟?月末，%。其中，空置商品住宅6641萬平方米，%。這是非常值得擔心的一個指標，空置房面積的明顯增長，意味著滯銷房屋增加，企業(yè)資金回籠影響較大。第二個重要指標是全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)。由于我國的房地產(chǎn)銷售均價與房屋成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大，不能較好地反映房價短期演變軌跡。而拿這一房價指數(shù)做分析，更能反映房價真實走勢。圖32 全國房價走勢圖分析上圖可知，以月度房價同比漲幅來看，2011年1月達到高點，%，其后增幅加速遞減，%，預計11月或12月份，將由正增長變?yōu)樨撛鲩L。由于同比的時間跨度是一年，并不能反映近況，相較而言，月度房價環(huán)比增長情況更能說明近期走勢，環(huán)比增幅的高點出現(xiàn)在去年9月，其后遞減，直至今年8月份首次由正增長變?yōu)樨撛鲩L，價格拐點正式出現(xiàn)，也即全國房價正式開始下跌，9月份繼續(xù)下滑，這一下跌態(tài)勢將會持續(xù)到明年下半年，甚至2010年。（1）全國一二三線城市形勢有差異，但有比較明顯的下跌　接下來，分析一下全國主要區(qū)域房地產(chǎn)市場的情況，為了研究的方便性，在此把城市分為三類，一線城市、二線城市和三線城市。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)，在30多個大中城市中，半數(shù)以上城市9月成交量較8月出現(xiàn)了不同程度的反彈，但反彈力度普遍較小。而另一半城市成交量不升反跌，成交繼續(xù)萎縮。整體來看，絕大部分城市遭遇了近幾年來最冷的“金九”，市場低迷程度可見一斑。價格表現(xiàn)方面，全國大部分城市房價均出現(xiàn)了下滑的跡象，打折優(yōu)惠幅度有所增大。華南區(qū)域各城市更出現(xiàn)了新一輪的降價浪潮，在前期價格已下跌較大幅度的背景下，9月很多樓盤再次祭起降價大旗，優(yōu)惠幅度均在10%左右。表31 京滬深9月及前三季度商品住宅供求情況（萬平方米）城市供求2011年9月環(huán)比增長2011年前三季度同比上海供應%%成交%北京供應%%成交%%深證供應%21．39%成交%%從商品住宅供應量上分析，除上海略降之外，北京、 深圳、廣州今年前三季度供應量皆有明顯增長。尤其是9月份，一線城市供應量均出現(xiàn)了大幅的上升，上海、北京、深圳供應量環(huán)比增長明顯，深圳增長幅度較大，%?！〉山磺闆r非常不理想，前三季度一線城市商品住宅成交量普遍下降五成左右。9月廣州、深圳等城市成交量出現(xiàn)了回暖跡象，主要是前期價格下降明顯，但上海、北京兩城市成交仍處于極度低迷，與去年同期相比成交量嚴重萎縮?！膬r格上分析，一線城市房價繼續(xù)下跌。上海二手房價格指數(shù)8月份首次由漲變跌，9月份上海商品住宅價格下滑跡象明顯，全月共有50多個樓盤有新增推案上市，紛紛采取了平開或低開的策略，并有一定的優(yōu)惠折扣?！∧承┏鞘蟹績r下跌勢頭明顯，樓盤打折力度再度擴大。深圳和深圳延續(xù)了降價的勢頭，新上市的大部分項目優(yōu)惠幅度在原有基礎(chǔ)上再增加510％。表32 京滬深9月商品住宅成交均價情況（元/平方米）城市商品住宅成交均價（萬平方米）2011年9月2011年8月成交均價環(huán)比增長項目價格表現(xiàn)成交均價環(huán)比增長上海13248%打折范圍擴大13559%北京12657%打折幅度加大14070%深圳11824%普遍下調(diào)14430%（2）二線城市：成交量降幅較大，房價穩(wěn)中有降從商品住宅供應量分析，前三季度和9月份大部分二線城市商品住宅市場新增供應量出現(xiàn)了較大幅度的上漲。但成交量卻比較低迷，大部分城市成交量同比去年降五成左右，絕大部分是東部城市；少數(shù)城市降幅稍小，比如沈陽、西安部分中西部城市。而9月份，成交表現(xiàn)相當不容樂觀，大部分城市成交量僅為去年同期二三成水平，合肥、福州、某等城市同比下降幅度均超過了70%，南京、蘇州、寧波、成都等城市同比降幅均在80%左右。表33 二線城市9月及前三季度商品住宅成交情況區(qū)域城市2011年9月同比增長2011前三季度同比增長華東南京%%杭州%%合肥%%蘇州%%寧波%%華南福州%%華北沈陽%%天津%%中西部某%%西安%%鄭州%/重慶%/成都%/從成交價格分析，9月份，大部分二線城市價格松動更為明顯，部分城市降價幅度再度擴大，房價下跌趨勢較為明顯。華東除合肥仍能保持價格一定的穩(wěn)定外，其他二線城市基本都已進入價格下降通道，尤以南京下調(diào)趨勢最為明顯。華北區(qū)域內(nèi)大部分二線城市目前房價相對仍保持平穩(wěn)，但天津降價趨勢已經(jīng)較為明了。華南福州出現(xiàn)了新一輪降價的風潮。中西部除鄭州等個別城市房價仍較為堅挺外，某、西安、成都、重慶等城市房價繼續(xù)下跌，特別是在恒大、萬科、中海等品牌開發(fā)企業(yè)大幅下調(diào)價格的帶動下，周邊項目開始跟進，導致各城市房價下跌幅度明顯加大。表34 二線城市9月商品住宅成交均價情況（元/平方米）區(qū)域城市2011年9月成交均價環(huán)比增長項目價格表現(xiàn)華東南京6054%下調(diào)杭州19395%少數(shù)樓盤大幅降價合肥4210%小幅打折居多蘇州6384%新盤低開，老盤促銷寧波9763打折增多華南福州7334普遍下調(diào)華北沈陽3445%基本持平天津6824%新盤低價入市中西部某4673%打折力度加大西安4899%部分新盤8595折鄭州3934價格持穩(wěn)重慶4851%打折力度加大成都5997%知名企折加大，持穩(wěn)（3）三線城市：市場成交繼續(xù)低迷表35 主要三線城市商品住宅成交均價表區(qū)域城市2011年9月成交均價環(huán)比增長項目價格表現(xiàn)華東無錫5495%降價成為主流常州3847%優(yōu)惠幅度有所加大徐州3707%打折幅度不大連云港3583%在售調(diào)低，新盤低價入市揚州4592%打折降價居多華南大連7418%打折促銷增多長春4125%優(yōu)惠幅度較小華北廈門8233%新盤價格普遍下調(diào)?？?021%基本持平中西部南昌4994%打折樓盤較多太原5149%部分新盤8595折在經(jīng)歷了連續(xù)兩個月成交持續(xù)走低之后，大部分三線城市在9月份并未能迎來銷售大幅反彈。在易居中國跟蹤的11個城市中，有6個城市成交量出現(xiàn)小幅反彈，而其他5個城市成交量繼續(xù)下滑。徐州、南昌、長春等城市環(huán)比下滑幅度超過20%，市場低迷程度進一步加重。徐州、長春、海口等城市本月房價仍保持了相對的穩(wěn)定，但開發(fā)商硬扛價格的結(jié)果是成交量萎縮，在臨近年底還款高峰的壓力下，預計在未來幾個月內(nèi)這些城市房價下調(diào)。，中部情況分化，西部下調(diào)空間不大　?。?）珠三角地區(qū)：全國房價“重災區(qū)”，今年以來，房價已下跌2040%　珠三角是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展較成熟的區(qū)域之一，2010年以廣州、深圳為代表的珠三角城市群，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個快速發(fā)展期后，又率先進入調(diào)整的態(tài)勢。由于國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢的變化，珠三角以出口導向為主體的制造業(yè)正經(jīng)歷著歷史上最大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整，導致中小企業(yè)大量倒閉和外遷，勞動就業(yè)開始出現(xiàn)下滑，直接影響到該區(qū)域的房地產(chǎn)市場。　2010年珠三角區(qū)樓市幾經(jīng)曲折，經(jīng)歷了從沸點到冰點的轉(zhuǎn)變。上半年去化良好，基本上項目開盤即獲得較高的去化，購房者追漲，開發(fā)商惜售，土地競價踴躍。從四季度開始，成交力度開始走弱，成交量逐月下降。年底受宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商資金壓力加大，出于快速回籠資金的目的，主要城市住宅市場出現(xiàn)供應放量現(xiàn)象。全年珠三角區(qū)域商品住宅價格呈穩(wěn)步上揚態(tài)勢，年底開始走弱?！?010年房地產(chǎn)市場熱潮推動土地市場的火爆，珠三角區(qū)域土地價格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價標王和搶地現(xiàn)象，土地價格在房地產(chǎn)商品價格中的結(jié)構(gòu)比重越來越大，并呈現(xiàn)加速提升趨勢。但到年末，受國家政策調(diào)控和樓市成交量萎縮等原因影響，土地流標現(xiàn)象屢次上演。　2011年以來，珠三角樓市處于調(diào)整期，降價或打折促銷現(xiàn)象普遍，觀望氛圍較濃。供應量明顯下降，住宅市場成交量也大幅萎縮。降價措施也由暗降轉(zhuǎn)為明降。商品住宅成交量小幅微升，但購房者持幣觀望情緒依舊濃厚，市場以剛性需求消費者為主，低總價、經(jīng)濟型的中小戶型單位消化最快。土地市場反應冷淡，開發(fā)商進入觀望狀態(tài)，拿地變得謹慎，招拍掛土地出讓價格也漸趨理性，土地市場流標現(xiàn)象仍然頻現(xiàn)。（2）長三角地區(qū)：今年以來，成交量巨量萎縮，第三季度出現(xiàn)價格拐點　近年來以上海為代表的長三角房地產(chǎn)市場總體顯示出平穩(wěn)發(fā)展的勢頭，市場交易價格互相支撐。2010年二季度開始，各主要城市增量房、存量房交易量和房價經(jīng)歷了井噴式的上升行情，凸顯了該地區(qū)剛性需求的強大能量。隨著9月份關(guān)于第二套房貸款規(guī)定的政府宏觀調(diào)控政策出臺，四季度長三角地區(qū)的各個城市相繼進入了一個調(diào)整階段。全年由于前期房價的飛速上漲，支撐房價始終在高位運行。同期長三角地區(qū)的土地市場供應量明顯萎縮，最大下降幅度將近70%左右。低量的土地交易在大部分時間內(nèi)卻呈現(xiàn)一派火熱的景象，地價高速上漲，地王不斷涌現(xiàn)，演繹了一幕“面粉貴過面包”的地價神話。從年底開始土地市場受房地產(chǎn)二級市場大幅調(diào)整的影響，成交遇冷。許多土地以底價或是低價成交，跌破業(yè)內(nèi)預計。2011年以來，由于觀望氣氛濃郁，市場呈現(xiàn)商品房交易量大幅萎縮而房價依然穩(wěn)定的局面。成交量與去年同期相比，下降幅度在50%左右，整體市場的成交不暢。新開工面積、在建面積和竣工面積呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)，從而導致商品房屋市場供應增長乏力。3月份市場出現(xiàn)回暖跡象，但缺少后期支持，市場依舊未能走出陰影。開發(fā)商對于市場的信心正在接受嚴峻的考驗。在進入6月以后，長三角地區(qū)的樓盤開始出現(xiàn)打折現(xiàn)象，但是打折幅度較小，市場反應冷淡。價格穩(wěn)定的重要因素是同期長三角區(qū)域土地供應總體延續(xù)多年下降。受政府宏觀調(diào)控的影響，土地供應特別是住宅土地的供應不斷萎縮。樓市持續(xù)低迷迫使開發(fā)商拿地更為謹慎，導致大部分土地都以底價成交，部分土地流標。就目前來看，市場上依舊存在大量的剛性需求，但是，市場要走出低迷還需要一段時間，對于購房者市場信心的建立將是未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵。（3）環(huán)渤海地區(qū)：各城市分化，北京將下跌空間較大，沈陽波瀾不驚環(huán)渤海房地產(chǎn)市場最大特點是區(qū)域內(nèi)部各城市呈現(xiàn)較大差異化。全國樓市繁榮加上奧運效應，使北京市場供應量和房價上漲幅度，在2010年和2011年上半年都位居全國前列，相比之下天津則表現(xiàn)為具有強大的發(fā)展?jié)摿秃蟀l(fā)優(yōu)勢。大連房地產(chǎn)市場是遼寧省甚至東北地區(qū)的領(lǐng)頭羊。青島房地產(chǎn)則是山東省市場的風向標。目前，環(huán)渤海地區(qū)的房地產(chǎn)市場正在受到嚴重考驗。環(huán)渤海房地產(chǎn)市場的另一特點是發(fā)展空間巨大，前景樂觀。其中主要的因素是國家改革和發(fā)展戰(zhàn)略的重點已從上世紀八十年代的珠三角（深圳、珠海為代表的特區(qū)開發(fā)）、九十年代的長三角（浦東為代表的新區(qū)開發(fā)），轉(zhuǎn)入到環(huán)渤海地區(qū)（天津濱海為代表的新區(qū)開發(fā)）。北京、天津、大連和青島都已是或?qū)⑹峭鈦矸康禺a(chǎn)投資者和購買者占重大比重的城市，本地市場跨區(qū)域化。2010年環(huán)渤海地區(qū)所依托的遼寧省、山東省和河北省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持快速增長，分別上漲約31％、28％和47％。三省的商品房銷售面積的漲幅均大于竣工面積的漲幅，呈現(xiàn)嚴重供不應求的態(tài)勢。環(huán)渤海地區(qū)各城市在奧運等因素推動下，市場成交量大幅度上揚。伴隨著成交量，環(huán)渤海地區(qū)的房價也經(jīng)