【文章內(nèi)容簡介】 烈度為6度，設(shè)計地震分組為第一組，該場地擬建建筑物抗震設(shè)防烈度為7度。按地層年代、成因及其物理力學性質(zhì)，將項目區(qū)場地土層從上至下劃分為5個巖土單元層7個亞層，各土層特征分述如下：(1)耕植土（Q4al）褐色為主，含雜色，植物根系較發(fā)育，松散稍濕，高壓縮性。主要成分為粘性土，夾小碎石，局部地勢低洼處含褐色淤泥類軟土。(2)混卵石粘土（Q4al）灰黃色，可塑—硬塑狀，含少量鐵錳質(zhì)氧化物及高嶺土，以粘土為主，含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以石英砂巖、砂巖為主，含量及礫徑極不均勻，一般在1090左右。該層在場區(qū)均有分布，—。(3)淤泥質(zhì)粘土（Q4al）深灰色、灰褐色，軟塑—流塑狀，含腐殖質(zhì)，局部夾粉質(zhì)粘土及粉砂。該層在場區(qū)均有分布，層厚8－。(4)砂層（Q4al）粉細紗（Q4al）：由全新統(tǒng)沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深1822m，厚度25m。飽和狀態(tài)，透水性強。中粗砂、砂礫石（Q4al）:全新統(tǒng)沖積形成，中密－稍密。低壓縮性、承載力高，穩(wěn)定性好，是區(qū)內(nèi)較好的地基持力層。透水性強，賦存豐富的孔隙水，是區(qū)內(nèi)主要地下水含水層。(5)白壘戲東湖群（DNKE）砂巖、砂礫巖，根據(jù)其風化程度不同可分為以下兩層：強風化砂巖、砂礫石:紫紅色，細粒結(jié)構(gòu)，中一厚層狀構(gòu)造，風化成棱角狀碎塊，礫石成分以石英巖、鈉長變粒巖、變晶屑凝灰?guī)r為主，可見少量粗面巖、玄武巖、呈棱角狀、次棱角狀。該層全場區(qū)均有分布，－3m。中風化砂巖、砂礫石:紫紅色，細粒結(jié)構(gòu)，中一厚層狀構(gòu)造，巖石堅硬、完整，屬中軟類巖石，與下覆地層呈角度不整合接觸。該層全場區(qū)均有分布。根據(jù)武漢市區(qū)域地質(zhì)資料及勘察資料，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新構(gòu)造運動及活動性斷裂等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，場地是穩(wěn)定和安全的。場地地形平坦，地表水系發(fā)育，項目區(qū)周邊緊鄰東湖和沙湖，地表水主要為湖水，大氣降水大部分匯入溝渠，少量入滲地下，補給地下水。地下水類型按其埋藏條件可分為上層滯水、孔隙承壓水及基巖裂隙水三種類型。(1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質(zhì)粘土中，無統(tǒng)一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補給，水量一般較小。(2)孔隙承壓水：賦存于細砂層及中粗砂、砂礫石層中，接受區(qū)內(nèi)承壓水的補給，水量較大，是區(qū)內(nèi)主要含水層，賦水性好，透水性強，地下水位受區(qū)內(nèi)湖面及長江水位的控制，地下水主要受橫向補給，向長江排泄。(3)基巖裂隙水：主要賦存于下伏砂巖及砂礫巖中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承壓水的補給。根據(jù)本地區(qū)經(jīng)驗資料及區(qū)域地質(zhì)資料，場區(qū)內(nèi)地下水對混凝土不具腐蝕性。場區(qū)地處長江中下游亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明，春季寒潮活動頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。每年9月為高溫期，12月至次年2月為低溫期，并有霜凍和降雪發(fā)生。℃，℃（7月），℃（1月）。一月最冷，℃，℃，無霜期為245天。年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量較少。%，%，%，%。，年平均相對濕度77%。第六部分 項目環(huán)境影響分析項目建設(shè)期對環(huán)境的影響項目施工期間對環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚塵。施工現(xiàn)場粉塵和揚塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風的天氣下，將會對周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。為此要求項目施工時，在施工現(xiàn)場周圍按規(guī)定修筑防護墻及安裝遮擋設(shè)施，實行封閉式施工，對有可能產(chǎn)生二次揚塵的作業(yè)面應(yīng)撒水降塵，車輛出工地時應(yīng)進行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時對運輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。項目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。類比資料表明施工期生產(chǎn)污水中懸浮物，石油類，生活污水BODCOD、懸浮物，超過GB89781996《綜合污水排放標準》表4中一級標準?？紤]到項目施工期的短期行為，要求對施工場地所產(chǎn)生的污水應(yīng)加強管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污水排入開發(fā)區(qū)排水管網(wǎng)。采取上述措施后可以減少施工期生產(chǎn)、生活污水中的污染物濃度，但不能滿足《綜合污水排放標準》表4中一級標準，受納水體有一定的影響。根據(jù)武漢市城市自來水廠地下水資源保護管理辦法，項目建設(shè)采取嚴格的地下水源保護措施，污水、雨水均進入市政管網(wǎng)，不會對地下水造成威脅，施工中嚴禁將垃圾等廢棄物回填，不產(chǎn)生滲井、滲坑，不會對地下水產(chǎn)生直接的影響。施工期間對周圍聲學環(huán)境的影響主要來自于各種機械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲及振動。還有運輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，項目擬采用的部分施工機械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應(yīng)的噪聲限值（GB1252390）見下表。 施工機械噪聲值及相應(yīng)限值表 單位：Db（A）機械名稱測點距聲 源距離（m）實測值Db（A）GB1252390標準Db（A）達標距離（m）晝夜晝夜挖掘機1086755535355推土機1087755540398攪拌機1081705535200振蕩器1082705540224壓路機1082755522224打樁機108585禁止施工由表中可看出，晝夜即使距聲源40m處，許多施工機械的噪聲值仍超過了相應(yīng)的建筑施工場界限值，對施工現(xiàn)場周圍環(huán)境產(chǎn)生較大的噪聲影響。因此項目施工應(yīng)嚴格執(zhí)行:建筑施工噪聲申報登記制度，在工程開工前15日內(nèi)向所在轄區(qū)環(huán)保局提出申報，填寫《建筑施工場地噪聲管理審批表》，經(jīng)批準后方可開工。對施工機械設(shè)備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊，包覆和隔聲罩等辦法，機動車輛進出施工場地應(yīng)禁止鳴笛，夜間（22時至次日6時）嚴禁使用各種打樁機。在施工的各階段均應(yīng)嚴格執(zhí)行GB1252390《建筑施工場界噪聲限值》中的各項規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。施工期間多產(chǎn)生的固體廢物主要有基礎(chǔ)施工所挖掘的土石方、主體結(jié)構(gòu)施工所產(chǎn)生的施工廢物料以及施工人員的生活垃圾等，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物，這些固廢物集中堆放、土方及時回填，垃圾及時清運（須辦理準運證），交有關(guān)部門進行相關(guān)處理。運營期對環(huán)境的影響地下車庫的汽車尾氣排放，通過在設(shè)計時保證車庫有一定的容積，進出汽車車道盡可能直短，以縮短汽車進庫時間。地下車庫采取強制通風手段，車庫排風口設(shè)置在空氣流通的地方。只要在全面設(shè)計時注意環(huán)?？刂频母鳝h(huán)節(jié)，如通風方式、通風量、通風口的設(shè)計，以及廢氣的凈化、分離等方面，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和武漢市規(guī)定的廢氣排放標準。本項目廢水主要來源于生活污水，其主要污染物為COD、BOD、SS、動植物油，污染物的產(chǎn)生濃度均超過了GBS9781996《污水綜合排放標準》中的一級標準要求。本項目排污管道與市政排污管網(wǎng)相連接，污水經(jīng)當?shù)匚鬯幚韽S處理后，通過統(tǒng)一規(guī)范排污口排放。本項目所在地區(qū)功能劃分為2類區(qū)，環(huán)境保護目標為項目所在地聲環(huán)境質(zhì)量，使其滿足GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》中2類標準要求。主要控制區(qū)域為商業(yè)網(wǎng)點及停車場。在國家環(huán)境保護局環(huán)控[1994]345號文《關(guān)于在全國開展固體廢物申報登記工作的通知》及《固體廢物申報登記工作指南》，固體廢物分為危險廢物、一般工業(yè)固體廢物及其他廢物，1998年國家環(huán)境保護周，國家經(jīng)貿(mào)委和公安部聯(lián)合頒發(fā)了《國家危險廢物名錄》。項目產(chǎn)生的生活垃圾，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物。要求業(yè)主形成垃圾分類袋裝處理的習慣，生活垃圾交由環(huán)衛(wèi)部門處理。樹立于環(huán)境相適應(yīng)的環(huán)保意識。綜上所述，項目在建設(shè)期對周圍環(huán)境會產(chǎn)生一定程度的影響，在全面落實各項保護措施情況下將污染影響可降至最小程度。要嚴格控制污染物排放并達到國家相應(yīng)的標準。第七部分 城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措投資估算城中村改造成本總額220,，改造成本215,后期費用4,。城中村改造成本匯總表項目單位前期費用改造成本后期費用合計拆遷補償費用還建及5%公共設(shè)施配套土地整合成本其它補償及高壓走廊開發(fā)用地成本改造成本小計村民集體職工住宅土地成本面積m2　506,372,330,9,　344,　　　金額萬元15,24,68,4,8,14,81,215,4,220,備注數(shù)據(jù)來源于城中村改造資料,計算依據(jù)根據(jù)武城改辦[2009]2號，以上成本為取得土地成本，未計算辦土地證應(yīng)交契稅，及村民從拆遷至還建所需拆遷安置過渡等費用。（詳細明細見附表35）拆遷還建資金需求與籌措情況:65,占拆遷還建總成本30%:155,占拆遷還建總成本70%（詳細明細見附表6城中村改造投資計劃表）貸款償還拆遷還建貸款資金償還計劃為：分10年等額還本，按規(guī)定支付貸款利息。還款計劃詳見附表16項目償債能力分析表第八部分 財務(wù)評價說明財務(wù)評價的假設(shè)●國家經(jīng)濟政策和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不發(fā)生重大變化；●企業(yè)按方案的設(shè)計進行正常的投資經(jīng)營；●委托方提供的財務(wù)數(shù)據(jù)真實、合法、可靠。財務(wù)評價的基準期本報告中財務(wù)評價的價格基準期為2009年10月31日，投資采用批準的掛牌出讓土地成本，收益的確認采用基準期的價格。財務(wù)指標評價依據(jù)及說明：當投資收益率是負數(shù)時為完全失敗，0－9％時表明投資效果基本不佳，10－19％時表明投資效果基本成功，20－29％時表明投資效果比較成功，收益率至30％以上表明投資效果非常成功。：根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），結(jié)合當前實際情況，測定社會折現(xiàn)率8％；對于受益期長的建設(shè)項目，如果遠期收益大，效益實現(xiàn)的風險小，社會折現(xiàn)率可適當降低，但不應(yīng)低于6％。結(jié)合本項目，折現(xiàn)率設(shè)定為6％。房地產(chǎn)總成本費用估算依據(jù)、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、工程管理費、銷售費用、財務(wù)費用、其他費用和不可預(yù)見費用九大類分別進行估算，具體說明如下：《關(guān)于洪山區(qū)城中村改造成本測算及開發(fā)規(guī)模的批復(fù)》。契稅按照交易額的4％計算。：根據(jù)