【正文】 ......................... 3 第三章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)環(huán)境分析 ......................................................................................... 4 全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r ....................................................................................................... 4 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ........................................................................................... 4 析 ............................................................ 4 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 ................................................................................... 5 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 ......................................... 錯(cuò)誤！未定義書簽。 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 ....................................................................................................... 6 項(xiàng)目選址 ........................................................................................................................... 6 建設(shè)條件 ........................................................................................................................... 6 用地性質(zhì)和用地范圍 ..................................................................... 錯(cuò)誤！未定義書簽。 第九章 消防 ................................................................................................................................. 18 設(shè)計(jì)依據(jù) ......................................................................................................................... 18 消防安全措施 ................................................................................................................. 18 第十章 項(xiàng)目實(shí)施組織管理 ......................................................................................................... 19 項(xiàng)目招投標(biāo) ................................................................................................................. 19 建設(shè)期項(xiàng)目管理 ........... ............................................ 錯(cuò)誤！未定義書簽。 承辦單位概況 西咸新區(qū)灃東新城土地儲(chǔ)備中心 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 國(guó)家發(fā)改委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版》； 問(wèn)題與建議 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，周邊在建和銷售的樓盤較多，項(xiàng) 目業(yè)主應(yīng)選擇有經(jīng)驗(yàn)的銷售代理公司，制定有競(jìng)爭(zhēng)力的營(yíng)銷策略，加 強(qiáng)廣告宣傳，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。 編制范圍 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告主要闡述項(xiàng)目建設(shè)的背景和提出的理由，建 設(shè)的必要性、對(duì)其功能設(shè)置進(jìn)行分析，提出建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目組織和實(shí) 2 施進(jìn)度計(jì)劃、投資估算與資金籌措和社會(huì)效益分析。 3 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景、必要性分析 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目位于灃東新城的核心區(qū)域，灃東新城作為西咸新區(qū)渭河南岸 的重要組成部分，其東接西安市西三環(huán)，西接灃河?xùn)|河岸，西安繞城 以西的部分，南臨西漢高速，包括長(zhǎng)安區(qū)的斗門、王寺街辦，秦都區(qū) 的灃東街辦，三橋街辦、六村堡街辦西安繞城以西的部分，總面積 。且隨著項(xiàng)目入住率的不斷提高，將以居民消費(fèi)帶動(dòng)項(xiàng)目周邊 服務(wù)業(yè)的整體發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)這個(gè)灃東新城服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 4 第三章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)環(huán)境分析 全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成情況 商品房銷售和待售情況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 灃東新城內(nèi)已進(jìn)入銷售階段的項(xiàng)目有央企華潤(rùn)、保利，泰盈、陽(yáng) 光城集團(tuán)、國(guó)潤(rùn)置業(yè)、灃東城建等，產(chǎn)品線從最早剛需定位的單一多 層、高層住宅到后來(lái)別墅、聯(lián)排、疊墅、花 園洋房，再到現(xiàn)在部分項(xiàng) 目新增的改善型產(chǎn)品的入市，可見(jiàn)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者對(duì)于樓盤產(chǎn)品需求的 變化。 5 在項(xiàng)目所在地購(gòu)房人群中：各主體人群在總購(gòu)房人群中所占的 比例和選擇戶型比例人群分別如下 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資及消費(fèi)都有較大增長(zhǎng)空間 房地產(chǎn)交易量和價(jià)格均呈穩(wěn)步上升趨勢(shì) 6 第四章 項(xiàng)目選址與 建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目所在地東臨正義廚具市場(chǎng)，南鄰阿房一路，西鄰西三環(huán)（皂 河），北臨陜棉十廠，是一塊地形狹長(zhǎng)的梯形地塊。因此，項(xiàng)目建設(shè)具有良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件，能較好地滿足項(xiàng) 目建設(shè)的需要。 注重沿城市道路和交叉口景觀界面的塑造，建筑總體風(fēng)格簡(jiǎn) 潔、現(xiàn)代，保持界面景觀的整體性和通透性。做到戶戶有景，戶戶有良好的朝向。 合理處理各種建筑空間的有機(jī)組合、過(guò)渡。 7 該區(qū)域按要求須規(guī)劃設(shè)置物業(yè)管理中心、 10KV變電所及公 廁； 排水采用雨污分流制，給排水接入城市地下管網(wǎng)，所有管線 均入地敷設(shè)； 滿足消防、人防、抗震等城市防災(zāi)要求。 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 8 第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)項(xiàng)目承辦方委托要求及其提供的相關(guān)資料， 本項(xiàng)目分為兩個(gè) 部分，項(xiàng)目整體由兩個(gè)部分構(gòu)成，分別為安置房區(qū)域和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 區(qū)域。 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ strength） 劣勢(shì)（ weakness） 機(jī)會(huì)（ opportunity） 威脅（ threat） 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 消費(fèi)者是市場(chǎng)的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消 費(fèi)者生活的基本欲望與 需求，才是樓盤的生存之本。 重點(diǎn)客戶群：在灃東新城及附近區(qū)域工作和生活的人仕。 9 價(jià)格定位：當(dāng)?shù)馗邫n商品住房之一。 10 第六章 建筑方案 建設(shè)要求 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)具有前瞻性，重點(diǎn)是營(yíng)造合理的內(nèi)在功能、良好 的資源配置。 規(guī)劃理念 規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)《西咸新區(qū)灃東新城城市總體規(guī)劃》，把新城壹 品項(xiàng)目打造成人文、建筑、環(huán)境和諧共存的居住社區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《西咸新區(qū)總體規(guī)劃》 (20xx2020年 ) 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 獨(dú)創(chuàng)性 以人為本 生態(tài)化 11 可操作性 科技化 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 住宅戶型規(guī)劃 裝修標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)配套標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)