【正文】 第 3 頁本報(bào)告通過研究該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，以及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品有無銷路、有無競(jìng)爭(zhēng)能力、投資效果等進(jìn)行研究，從而得出該項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，并使其作為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；籌集建設(shè)資金的依據(jù)；與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)和編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。 可行性研究編制依據(jù)（1）國(guó)家和某市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；（2）批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件；（3） 國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施；（4） 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；（5） 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；（6） 國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；（7） 開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁 結(jié)論及建議 結(jié)論表 11 評(píng)價(jià)結(jié)論匯總表財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 計(jì)算結(jié)果 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率19% 〉13% 是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 3101 萬元 〉0 是投資回收期 年 年 是借款償還期 年從上表看，項(xiàng)目的各主要指標(biāo)均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以該項(xiàng)目是可行的。 相關(guān)建議（1）建議開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者精確定位，將項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶設(shè)定為當(dāng)?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳骸⒃诮?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、某市工作的高級(jí)白領(lǐng)以及管理人員，同時(shí)開發(fā)周邊地區(qū)。（2）建議開發(fā)商在項(xiàng)目的開發(fā)過程中加強(qiáng)資金和投資的管理，高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁開發(fā)進(jìn)度上也要慎重考慮和嚴(yán)格安排，同時(shí)，在項(xiàng)目的銷售過程中，開發(fā)商要加強(qiáng)銷售收入的管理。（3）建議開發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模效益和成本優(yōu)勢(shì)，盡可能的加強(qiáng)與原料供應(yīng)商和承包商的合作，通過材料統(tǒng)購(gòu)和簽訂大的總包合同降低單位成本，同時(shí)也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，最大限度的節(jié)約成本，降低總投資。（4）建議開發(fā)商能夠積極開發(fā)全方位的服務(wù)，一方面能夠?yàn)橄M(fèi)者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務(wù)，提高項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌價(jià)值，另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項(xiàng)目創(chuàng)造額外收益。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁2 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2022 全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 209407 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 24700 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 102022 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 82703 億元，增長(zhǎng) %。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、%和 %。居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %，其中服務(wù)價(jià)格上漲%。商品零售價(jià)格上漲 %。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲 %。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲 %。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 %。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲 %。70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲 %。從2022 年情況來看，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)增長(zhǎng)勢(shì)頭不錯(cuò)，在住房、汽車、電子通訊、互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)方面保持活躍的狀態(tài)。而這一狀態(tài)對(duì)帶動(dòng)汽車包括電子通訊這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度不會(huì)減弱。建筑業(yè)、包括汽車工業(yè)對(duì)重化工、原材料帶動(dòng)力度也不會(huì)減弱。由此，可以樂觀地推測(cè) 2022年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍會(huì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 7 頁 2022 年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 （1） 房地產(chǎn)投資： 2022 年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資 19382 億元，比上年增長(zhǎng) %，同比上升 2 個(gè)百分點(diǎn)，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的 %，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)得到初步控制。 但在市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛、房?jī)r(jià)居高不下、有行業(yè)外部資金進(jìn)入的情況下，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)保持 20%以上，其中，住宅投資增速可能會(huì)有所上升。（2）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：土地開發(fā)面積和新開工面積均達(dá)到 2022 年以來的最高，但是土地購(gòu)置和竣工面積與 2022 年相比均有所減少。從商品房的銷售來看，2022 年各類商品房銷售面積均達(dá)到了 2022 年以來的最高值，從一個(gè)角度和一定程度上反映出需求旺盛。2022 年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別達(dá)到 2022 年的 倍、 倍和 倍。（3） 2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資東部低于中西部的格局不變。111 月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng) 19．5％，增幅雖高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁比 2022 年同期高 1．7 個(gè)百分點(diǎn)，但比同期中西部地區(qū)分別低 13．6個(gè)和 12．9 個(gè)百分點(diǎn)，與中西部地區(qū)的差距比今年 1 季度分別擴(kuò)大1．7 個(gè)和 6．9 個(gè)百分點(diǎn)；而中西部地區(qū)比上年同期增長(zhǎng)均超過30．0％，分別達(dá) 33．1％和 32．4％，增幅比 2022 年 1 季度分別高3．6 個(gè)和 8．8 個(gè)百分點(diǎn)。 （4）商品房的價(jià)格：2022 年以來，除辦公樓銷售均價(jià)上下有所波動(dòng)外，各類商品房?jī)r(jià)格一直上漲。2022 年以后各類商品房?jī)r(jià)格上漲加速，就是說從2022 年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是 2022 年以來期間。其中 2022 年的住宅價(jià)格是 2022 年的 倍。從商品住宅來看，2022 年以來，全國(guó)商品住宅開發(fā)建設(shè)投資額、新開工面積、銷售面積一直增長(zhǎng)，2022 年達(dá)到最大值。住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重 2022 年達(dá)到最大，為 %。 影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策從宏觀政策的角度看，2022 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控， “國(guó)六條”及十五條意見等政策的相繼出臺(tái)，在很大程度上影響著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展：首先， “國(guó)六條”中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作了明確的調(diào)整——“重點(diǎn)高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。 ”接著，針對(duì)這一要求，十五條意見又進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定，要求自 2022 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。這一規(guī)定，無疑將會(huì)使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。然而，這一規(guī)定很可能會(huì)引起大房型住宅由于稀缺而價(jià)格上升。同時(shí)，要達(dá)到 70%這一指標(biāo)，對(duì)于大中城市而言，政府至少要建設(shè)超過 50%的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在很大程度上加重了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。其次還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）登記前不得轉(zhuǎn)讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時(shí)，認(rèn)購(gòu)和簽約的購(gòu)房人名稱不得隨意變更，合同上購(gòu)房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。（2）住宅分戶驗(yàn)收：開發(fā)商在向購(gòu)房者交房時(shí)，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等 8 項(xiàng)房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁（3）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)須進(jìn)入北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)提供的服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行辦公。業(yè)主可隨時(shí)上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。（4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在 2022 年 12 月 31 日以前向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理減免稅手續(xù)。（5）大戶預(yù)征增值稅：2022 年 1 月 1 日以后，凡單棟號(hào)內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過 140 平方米以上的，一律按 %的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于 140 平方米(含)以下的不予預(yù)征土地增值稅。（6）房貸執(zhí)行新利率：2022 年 12 月 25 日 20 時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按 2022 年 1 月 1 日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按 2022 年 1 月 1 日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。從上述分析可以看到，政府對(duì)控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的決心，而且，政府的調(diào)控也將慢慢會(huì)有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡(luò)上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認(rèn)為，今天全國(guó)整體的房?jī)r(jià)還是會(huì)穩(wěn)中有漲，通過某房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的某地區(qū)近半年來的價(jià)格走勢(shì)高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁來看，可以證明今年的房?jī)r(jià)還是穩(wěn)中有漲的。 2022 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) 隨著國(guó)家和地方政府各項(xiàng)調(diào)控措施的不斷落實(shí)，預(yù)計(jì) 07 年房地產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價(jià)位的普通住房以及經(jīng)濟(jì)適用房投資規(guī)模有望擴(kuò)大。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準(zhǔn)入門檻提高的影響，投機(jī)性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，07 年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將進(jìn)一步趨緩。同時(shí)還可以看出，隨著住房體制的完善，非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將呈回溫跡象。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，針對(duì)投機(jī)性需求的調(diào)控政策效力還會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)，投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。與此同時(shí)，具有真實(shí)需求的消費(fèi)者的心理預(yù)期開始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢釋放。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅趨緩。近幾年國(guó)家出臺(tái)的系列調(diào)控措施，其政策效果將在明年繼續(xù)顯現(xiàn)。而各地方政府貫徹落實(shí)中央精神的積極性有所提高，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將更加有效，預(yù)計(jì) 07 年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將趨緩。高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁3 某市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 某市房地產(chǎn)概況對(duì)于某來說，某的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，價(jià)格增長(zhǎng)速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說是供需兩旺， “國(guó)六條”的出臺(tái)對(duì)于某房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是有限的。隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，某的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商品房銷售的高速增長(zhǎng)，說明了某市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了某的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。未來某的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 13 頁熟期的一些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長(zhǎng)速度。 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2022 年某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好運(yùn)行態(tài)勢(shì)。經(jīng)陜西省統(tǒng)計(jì)局評(píng)估，2022 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長(zhǎng) 13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)%。某市 2022 年房地產(chǎn)完成投資 億元，增長(zhǎng) ％；商品房銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) ％；商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) ％。從某市 2022 年各城區(qū)分物業(yè)均價(jià)數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類物業(yè)均價(jià)城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價(jià)城內(nèi)區(qū)依然是最高，城南第二，西高新商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內(nèi)為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次