【正文】 分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價格水平。說明大多數(shù)人一次性付款的能力不強，多數(shù)人選擇按揭貸款。0%5%10%15%20%25%30%35%40%45平 方米 以 下4570平 方米7090平 方米90110平 方米110140平方 米140平方 米 以上住房單價: 被調(diào)查者中能接受的價位在 35004000 元的占了 67%，單價在高新商品房建設項目可行性研究報告 第 23 頁4000—4500 元房子有 19%的消費者能夠接受，單價在 4500—5000 元住宅有 7%的消費者認為自己能夠接受，單價在 5000—5500 元計 5500元以上的住宅分別有 4%和 1%的消費者能夠接受，由此可見在制定銷售價格時不能把價格定得太高，以 35004000 為好，這樣更能讓消費者接受，從而有利銷售工作的進展。相對于這三種戶型結構以外的其他戶型結構則不時抬受消費者的歡迎，所以，在戶型結構設計的時候，就要更多的考慮這三種受消費者歡迎的戶型結構。通過對消費者對建筑類型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這就要求我在設計建筑類型的時候主要要考慮的建筑類型應該是小高層和高層建筑。消費者個人信息（1215） 購房目的：我們一共對四百位消費者進行了調(diào)研，其中有 51%的人都以改善住房條件作為自己的購房目的，還有 3%是因為拆遷才再次購房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占了 15%,這說明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。 市場調(diào)研分析這次調(diào)研主要是針對以下三個方面進行的：基本需求信息（圖 18） 。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對比的新城區(qū)。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。近幾年隨著某市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨特的地理位置并由政府相關政策的大力扶植，其已經(jīng)成為某市經(jīng)濟最繁華的地段。高新商品房建設項目可行性研究報告 第 18 頁4 高新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 西高新及其房產(chǎn)市場簡介某高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占某市土地面積不足5‰，但其經(jīng)濟總量占到某市的 1/5，對某的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動和支撐作用。由于政府保護舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項目較少，房價也居高；城東原為某紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房價也在不斷攀升；城西是某重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，高新商品房建設項目可行性研究報告 第 17 頁然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚了多個住宅項目，甚至在西咸共建區(qū)世紀大道上也出現(xiàn)了如金泰房屋銷售價格上漲 ％，土地交易價格上漲％，房屋租賃價格上漲 ％，物業(yè)管理價格上漲 ％。此外，二手房交易價格上漲 ％。受國家和地方一系列政策和土地需求過旺影響，2022 年某市土地交易價格上漲 ％。經(jīng)濟適用房、多層和高層住宅價格分別上漲 ％、％和 ％。2022 年某商品房銷售平均價格每平方米 元，總體上漲 ％，漲幅比 2022 年回落 個百分點。某市房地產(chǎn)信息化某市以某市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強了廣大開發(fā)商與購房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮某房地產(chǎn)市場做出了一定的成績。旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)市場的繁榮隨著某市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，某市房地產(chǎn)市場必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。高新商品房建設項目可行性研究報告 第 15 頁產(chǎn)品供應結構趨于合理伴隨著政策的引導，以及市場購房者需求主流的演變，某市商品房市場供應結構漸趨合理。 某市房地產(chǎn)市場通過以上某市房地產(chǎn)市場供給市場與需求市場的分析，我認為某市房地產(chǎn)市場具有以下特點：政府調(diào)控職能趨于深化隨著房地產(chǎn)市場的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，某商品房市場在政策的引導下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢。其次是西高新住宅、寫字樓均價也相對較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點區(qū)域。從某市 2022 年各城區(qū)分物業(yè)均價數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類物業(yè)均價城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價城內(nèi)區(qū)依然是最高，城南第二，西高新商品房建設項目可行性研究報告 第 14 頁高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內(nèi)為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%。 宏觀經(jīng)濟形勢2022 年某市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持良好運行態(tài)勢。隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，某的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了某市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了某的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當?shù)慕巧呓?jīng)濟性。而各地方政府貫徹落實中央精神的積極性有所提高，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)控將更加有效，預計 07 年房地產(chǎn)價格漲幅將趨緩。同時，房地產(chǎn)價格漲幅趨緩。同時，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動性需求也會有所下降。同時還可以看出，隨著住房體制的完善，非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將呈回溫跡象。 2022 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預測 隨著國家和地方政府各項調(diào)控措施的不斷落實，預計 07 年房地產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價位的普通住房以及經(jīng)濟適用房投資規(guī)模有望擴大。（6）房貸執(zhí)行新利率：2022 年 12 月 25 日 20 時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按 2022 年 1 月 1 日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按 2022 年 1 月 1 日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率執(zhí)行。（4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在 2022 年 12 月 31 日以前向稅務機關申報辦理減免稅手續(xù)。高新商品房建設項目可行性研究報告 第 10 頁（3）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供的服務平臺進行辦公。其次還表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）登記前不得轉讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉移登記前房屋不得轉讓他人。然而，這一規(guī)定很可能會引起大房型住宅由于稀缺而價格上升。 ”接著，針對這一要求，十五條意見又進行了進一步的規(guī)定，要求自 2022 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。 影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策從宏觀政策的角度看，2022 年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調(diào)控， “國六條”及十五條意見等政策的相繼出臺，在很大程度上影響著中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展：首先， “國六條”中對住房供應結構作了明確的調(diào)整——“重點高新商品房建設項目可行性研究報告 第 9 頁發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。從商品住宅來看，2022 年以來，全國商品住宅開發(fā)建設投資額、新開工面積、銷售面積一直增長，2022 年達到最大值。2022 年以后各類商品房價格上漲加速，就是說從2022 年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是 2022 年以來期間。111 月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長 19．5％，增幅雖高新商品房建設項目可行性研究報告 第 8 頁比 2022 年同期高 1．7 個百分點，但比同期中西部地區(qū)分別低 13．6個和 12．9 個百分點，與中西部地區(qū)的差距比今年 1 季度分別擴大1．7 個和 6．9 個百分點；而中西部地區(qū)比上年同期增長均超過30．0％，分別達 33．1％和 32．4％，增幅比 2022 年 1 季度分別高3．6 個和 8．8 個百分點。2022 年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別達到 2022 年的 倍、 倍和 倍。（2）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：土地開發(fā)面積和新開工面積均達到 2022 年以來的最高，但是土地購置和竣工面積與 2022 年相比均有所減少。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額的 %，同比下降 個百分點，房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長的態(tài)勢得到初步控制。由此，可以樂觀地推測 2022年我國國民經(jīng)濟仍會持續(xù)、快速、健康發(fā)展。而這一狀態(tài)對帶動汽車包括電子通訊這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度不會減弱。70 個大中城市房屋銷售價格上漲 %。固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。工業(yè)品出廠價格上漲 %。居民消費價格比上年上漲 %，其中服務價格上漲%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 24700 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 102022 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 82703 億元，增長 %。（4）建議開發(fā)商能夠積極開發(fā)全方位的服務，一方面能夠為消費者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務，提高項目和開發(fā)商的品牌價值，另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項目創(chuàng)造額外收益。（2）建議開發(fā)商在項目的開發(fā)過程中加強資金和投資的管理，高新商品房建設項目可行性研究報告 第 5 頁開發(fā)進度上也要慎重考慮和嚴格安排，同時，在項目的銷售過程中，開發(fā)商要加強銷售收入的管理。高新商品房建設項目可行性研究報告 第 4 頁 結論及建議 結論表 11 評價結論匯總表財務評價指標 計算結果 評價標準 是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率19% 〉13% 是財務凈現(xiàn)值 3101 萬元 〉0 是投資回收期 年 年 是借款償還期 年從上表看，項目的各主要指標均滿足評價標準，所以該項目是可行的。高新商品房建設項目可行性研究報告 第 3 頁本報告通過研究該項目的建設地址、規(guī)模、建設內(nèi)容與方案等是否可行，以及對項目開發(fā)的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭能力、投資效果等進行研究，從而得出該項工程應不應該建或建設時應按哪種方案會取得最佳的效果，并使其作為開發(fā)建設項目投資決策的依據(jù)；籌集建設資金的依據(jù)；與有關部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)和編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。該項目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀金花等大型購物超市，有便利的商業(yè)活動環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學校、銀行、商場等生活設施配套齊全。基地總占地面積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。高新商品房建設項目可行性研究報告 第 1 頁高新商品房建設項目可行性研究報告高新商品房建設項目可行性研究報告 第 2