【正文】 304— 216— 1999 (4) 建設(shè)單位設(shè)計要求 采暖設(shè)計 (1)本工程采暖熱源由換熱站提供。 (4)室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓設(shè) 計流量為 20L/S，火災(zāi)延續(xù)時間 2h，水壓滿足最不利點消火栓充實水柱 10M。采用單立管排水系統(tǒng)，有組織排入污水管道，排水管應(yīng)采用 PVC 管。 (3)室內(nèi)生活給排水系統(tǒng) 生活冷水采用上行下給垂直供水方式。 (2)室外排水系統(tǒng) 生活污水經(jīng)室外化糞池處理進入城市下水管網(wǎng)。室外設(shè)置 500m3消防水池一座，可以滿足消防用水量。 五、配套設(shè)施 給排水方案 設(shè)計規(guī)范及依據(jù) (1)《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》 GB50015— 2021 (2)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ16— 87(2021) (3)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》 CECSS7— 94 (4)《室外給水設(shè)計規(guī)范》 GBJB— 86 (5)《室外排水設(shè)計規(guī)范》 GBJl4— 87 (6)建設(shè)單位設(shè)計要求 設(shè)計內(nèi)容 室內(nèi)外給排水及消防用水設(shè)計。鋼筋： HPB235 及 HRB400。結(jié)構(gòu)形式如下： （ 1）住宅結(jié)構(gòu)形式：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；主體混凝土強度等級均采用 C30。其他設(shè)備用房結(jié)合物業(yè)管理用 房統(tǒng)一安排。 其它配套設(shè)施 垃圾轉(zhuǎn)運站布置在小區(qū)西南側(cè)較隱蔽處。小區(qū)內(nèi)部設(shè)東西方向及南北方向交叉的主干道，并設(shè)置與主干道相互聯(lián)通的通向各樓棟間的副通道。小區(qū)沿貫通小區(qū)內(nèi)部的主干道形成中心綠化景觀帶，極大的豐富了小區(qū)的空間關(guān)系。 新建戶型統(tǒng)計 本項目新建住宅 套，共 平方米，其中中小戶型（面積在 90 平方米以下） 套，面積計為 平方米。南陽臺 (即生活陽臺 )挑出 作為客廳的延伸，將陽臺門做成落地式 平開玻璃門，增加客廳采光面積，陽臺內(nèi)可設(shè)置躺椅、運動健身器材等。衛(wèi)生間內(nèi)采用活動式隔斷將浴廁合理分隔成兩部分，減少干擾。設(shè)置地漏以沖洗地面。 ④在設(shè)計上將廚房、餐廳與客廳及臥室等房間隔開，形成一個封閉的空間，阻擋了廚房中的油煙及氣味的進入。在門廳中設(shè)置鞋柜、壁柜，為居住者提供換鞋的空 間，克服了進戶直接入客廳污染室內(nèi)環(huán)境的缺陷。 ③進戶入口設(shè)門廳。 ②大臥室設(shè)置在南向，小臥室設(shè)置在北側(cè)，并通過走廊與客廳、餐廳、衛(wèi)生間相聯(lián)系，通風(fēng)采光良好。會客時，將內(nèi)門關(guān)上不影響家人在臥室、衛(wèi)生間、廚房的活動。北向結(jié)合廚房設(shè)計生活陽臺，洗衣機直接放在陽臺，便于使用。 ⑥把就餐從起居室內(nèi)分離出來，使用更為方便。 ⑤臥室的布置，做到“動靜分區(qū)”，使臥室具有較強的私密性。廚房與就餐空間相連，并采用輕質(zhì) (玻璃隔斷等 )隔斷、推拉門分隔，兩個空間既 有分隔又有聯(lián)系，互相滲透、延續(xù)，使用便捷。以起居室為中心，合理組織戶內(nèi)交通，起居室多為朝南，并具有良好的自然采光和通風(fēng)條件。 87m2 戶型： ①入戶設(shè)有過渡空間，以便住戶在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入時更衣，換鞋、整裝，使室內(nèi)更為整潔。 ⑤衛(wèi)生間門隱藏于進門處，改善了客廳的景觀效果。 ③沒有明顯的過廳，將走道隱含在客廳或餐廳中，擴大了客廳及餐廳的視覺效果。 102m2 戶型： ①有兩個主臥室朝陽，餐廳、廚房、小臥三個房間通過餐廳相連，既方便聯(lián)系，又減少客廳開門數(shù)量，便于客廳擺放家具。 （ 3）創(chuàng)造良好的居住環(huán)境 為適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱攸c，住宅布置成南北向，進深控制在 左右，起居室、臥室廚房有自然采光，房內(nèi)空氣南北對流，起居室以朝南居多，并且每戶至少有一個臥室朝南。廚廁設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，集中管井，力求達到居住性、舒適性和安全性的要求。 三、建筑方案 建筑單體設(shè)計 住宅設(shè)計 本項目以“鮮明時代特色和舒適居住環(huán)境”為主題，以 21 世紀(jì)的居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，按照現(xiàn)代居住生活模式建設(shè)居住環(huán)境優(yōu)美、配套服務(wù)設(shè)施完善的居住區(qū)。道路及出入口設(shè)置：地塊內(nèi)部主道路建筑控制線的寬度不小于 15 米。建筑物退道路紅線的距離：道路交叉口周圍的建筑物后退 道路紅線距離；自道路紅線折點起 70 米范圍內(nèi)，臨其所有建筑退道路紅線不得小于 20米。 （ 3）規(guī)劃設(shè)計中注重提高生活質(zhì)量，處理好 建筑及綠化、道路硬化的關(guān)系，合理組織室外步行和活動場地，進一步提高室外公共設(shè)施水平。充分考慮全市居民的收入水平，以解決全市中低收入群眾的住房問題，構(gòu)建社會主義和諧社會。 本項目的設(shè)計思想有以下幾個方面為指導(dǎo)原則： （ 1）盡可能的滿足中低收入家庭的住房需求。 第三章 建筑設(shè)計方案 一、建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 政府有關(guān)經(jīng)濟適用房 建設(shè)計劃中曾明確指出，“經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。 本項目開發(fā)企業(yè) ***公司的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售，其資質(zhì)為貳級。聯(lián) 保貸款形式實施將降低住房公積金貸款的門檻，刺激人們的貸款熱情，方便人們貸款，激發(fā)廣大居民的購房熱情。過去貸款只能以房屋產(chǎn)權(quán)做抵押，現(xiàn)在，貸款者可通過有公積金的其他人員，根據(jù)公積金賬戶情況為其擔(dān)保進行貸款。 2021 年 ***住房公積金政策發(fā)生重大調(diào)整，主要包括貸款最高額度、最長年限增加；同時，可通過聯(lián)保的形式貸款。 2021 年 3 月， ***市個人住房公積金歸集余額達到 億元，覆蓋率達 70%以上，個人住房公積金放貸率降到了 %。 中國人民銀行 ***中心支行所公布的統(tǒng)計資料顯示，截至 2021 年底， ***全市住房公積金累計歸集余額為 億元，個人住房貸款余額僅為 萬元，僅占住房公積金歸集余額的 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此時全國 ％的平均水平，有 億元的資金長期沉淀。 ***市住房公積金使用情況 住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。 就目前 ***市城市居民的消費水平所能接受的商品房價格在 2300 元 /m2 左右，適用面積也在 90m2 左右 ,中 /小戶型銷售比較好 ,大戶型銷售比較困難，在售樓盤中所剩也以大戶型居多。高檔次樓盤售價在每平方米 3000 元以上；中檔樓盤銷售價格在每平方米 2500－ 2900 元左右；低檔樓盤銷售價格在每平方米 1300－ 2400 左右。80100m2 約占 30％左右，大部分是 100m2 以上的戶型，達到 70％左右。 （ 2）戶型面積 由于各樓盤的檔次不同，各戶型所占比重也各不相同，從 40288m2 不等。 ○ 3 低檔次樓盤：地理位置較差，大多處在城市周邊，樓層在 1－ 7 層不等，樓房間距小，物業(yè)管理和配套設(shè)施不夠全，無車庫，無綠化或少綠化，周邊公共設(shè)施少。 ○ 1 高檔次樓盤：地理位置、周邊環(huán)境良 好，樓層較高 (9— 26 層不等 )，建筑材料質(zhì)量好，房間戶型多樣，結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)配套設(shè)施齊全，均配有車庫、車位，樓間距大，采光良好，綠化覆蓋率高。 樓盤情況 近幾年， ***市商品房建設(shè)逐年加快，新開樓盤數(shù)量不斷增加，檔次也在不斷提高，大都朝著花園式、高層次、高標(biāo)準(zhǔn)方向發(fā)展。在今后五年內(nèi)全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房 180 萬平方米，其中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房占到 萬平方米， 萬平方米為市場調(diào)節(jié)住房。 2021 年， ***市城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到 平方米，比上年增加 平方米；農(nóng)村居民人均住房面積達到 平方米，比上年增加 平方米。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為%。 ***市住房市場 整體情況 “十五”期間， ***市住房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，使全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由 2021年的 平方米增加到 2021 年的 21 平方米，形成了商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房多層次的住房供應(yīng)和保障體系。三是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房供應(yīng)過少。二是經(jīng)濟適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。 目前山西房地產(chǎn)開發(fā)投資處于快速發(fā)展階段，但商品房的開發(fā)和市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題突出，主要表現(xiàn)在：一是非住宅商品房開發(fā)較快。雖然經(jīng)濟適用房投資只占住宅總投資的 7%，但以前僅為2%3%。在全省 11 個市中，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資比上年增長有 4 個市，分別是呂梁市、陽泉市、朔州市、 ***市；而其他 7 個市則都有所下降。 2021 年，山西省經(jīng)濟適用房開發(fā)投資總量居全國第 16 位，居中部六省第 4 位；增速居全國第 20位，居中部六省第 5 位；占全國經(jīng)濟適用房投資總量的 %，占中部六省經(jīng)濟適用房投資總量的 %。 2021 年山西省經(jīng)濟適用房施工面積 萬平方米，同比增長 %，新開工面積 185 萬平方米，同比增長 %，竣工面積 萬平方米，同比增長 %。其中住宅的銷售價格分別為 1249 元 /平方米、 1253元 /平方米、 1263 元 /平方米、 1534 元 /平方米和 1876 元 /平方米，年平均增幅達%，各年的增幅分別為 %、 %、 %、 %和 %。 住房市場分析 山西省住房市場 “十五”期間，由于山西經(jīng)濟的快速健康發(fā)展，人們的生活水平快速提高，在其它消費增長平穩(wěn)的情況下，居民改善居住條件的愿望非常強烈，促使房地產(chǎn)一級市場需求旺盛，但同時也出現(xiàn)了商品房價格上漲過快的問題。 2021 年上半年，全國地級以上城市都已建立了廉租住房制度。分地區(qū)看，所有 70 個大中城市新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海 %、深圳 %、南京 %、北京 10%和石家莊 %等。其中：新建商品住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點。特別是中小戶型普通商品房的供應(yīng)量偏少，戶型偏大致使單套住房平均價格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情況，影響了低收入群體住房條件的改善，社會反響比較強烈。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)過多次調(diào)整后的住房供應(yīng)體系目標(biāo)更加貼近實際，更加符合我國當(dāng)前兩頭小、中間大的橄欖型經(jīng)濟狀況。中低收入家庭在社會上占據(jù)了絕大多數(shù)，其購房需求群體較大，顯示出較大的群體作用，對住房需求影響明顯 ，在一定程度上使住房市場產(chǎn)品在數(shù)量上向中低端產(chǎn)品靠近，對于普通居民住宅的需求加大。 將購房者的家庭月收入分為五組， 1999 元以下為低收入組， 2021— 3000 元為中低收入組， 3001— 5000 元為中等收入組， 5001— 8000 元為中高收入組， 8001 元以上為高收入組。社會學(xué)者預(yù)計，未來城市化進程將逐步加快。而到 2021— 2020 年的時候，受第三次“嬰兒潮”的影響， 25— 35 歲人口比重會上升，這部分人口總數(shù)大概在 億左右。因此未來 15 年，受第二次和第三次“嬰兒潮”的影響，住房需求將維持旺盛。由于土地供給彈性很小，房價的漲跌主要取決于房屋需求的變化； REICO 工作室認(rèn)為， 2545 歲群體是購買商品房的主要群體。加之 80 后生育高峰期的年輕人現(xiàn)在即將成家立業(yè)，買房也就成了組建新家庭的必要選擇。經(jīng)濟的長足發(fā)展，使家庭越來越小，成員越來越少。城市化給城市帶來了大量的外來人口，該部分人口大部分為民工。 隨著城市化進程的加快，我國城市人口增長加快。加大閑置土地的處置力度，對超出合同約 定動工開發(fā)日期滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；對雖動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足 1/3 或已投資額不足 1/4 的，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1 年的，按閑置土地處置。同時，對購買自住房且套型建筑面積 90 平方米以上個人住房按揭貸款比例不得低于 30％。 同時， ***市政府將從信貸、土地供應(yīng)、閑置土地處置等多方面 入手，保證中低價位、中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。該意見指出，“十一五”期間，將重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房，全市城鎮(zhèn)每年建設(shè)住房 180 萬平方米，其中中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房總計要占到 萬平方米，只有 萬平方米住房為市場調(diào)節(jié)的商品房。為確保開發(fā)建設(shè)單位權(quán)益，所有涉及經(jīng)濟適用住房的建設(shè)性收費全部實行交費登記卡制度，任何單位不得以押金、保證金等名義變相收取費用。 2021 年９月１日起， ***市正式實施的《 ***市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》明確規(guī)定，政 府國土部門依據(jù)經(jīng)濟適用住房年度計劃在土地利用年度計劃中優(yōu)先安排，而且其建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收，按規(guī)定應(yīng)收取經(jīng)營服務(wù)性費用的按低限收取，小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施費用由政府承擔(dān)。 ***市地方政策 “十五”期間， ***市出臺了一系列房地產(chǎn)法 規(guī)及部門規(guī)章，有《 ***市住房分配貨幣化實施辦法》、《 ***市城市房屋拆遷補償安置暫行辦法》、《 ***市經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》、《 ***市直管公房平房出售辦法》、《 *