【正文】 （ 5）教育配套：高新一中、二中、高。 （ 3）金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 該項(xiàng)目周邊配套設(shè)施有： （ 1）交通：交通便利，游 14 路、 201 路、 202 路、 225 路、604 路、 711 路、 721 路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。該項(xiàng)目位于高新區(qū)的繁華地段，環(huán)境幽雅，適合居住，同時(shí)項(xiàng)目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會(huì)有相當(dāng) 大的升值潛力。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 34 頁 6 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的用地條件、項(xiàng)目建設(shè)的資源供給以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。 ④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： “公園天下”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “利君明天”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “唐南香榭”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ ⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）： “公園天下”： 3700 1 100/≈ 4106(元 /平方米 ) “利君明天” :3500 1 100/≈ 4209(元 /平方米 ) “唐南香榭” :3600 1 100/≈ 4005(元 /平方米 ) ⑥將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則： 高層的價(jià)格（單價(jià)） =（ 4106+4209+4005） /3≈ 4102(元 /平方米 ) ，將價(jià)格取整為 4100元 /平方米。 3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷 表 54 房地產(chǎn)狀況分析結(jié) 果 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 別樣人家 可比實(shí)例 公園天下 利君明天 唐南香榭 交通便利程度 100 98 102 101 周邊環(huán)境 100 101 99 100 配套設(shè)施 100 97 102 99 地理位置 100 100 100 97 小區(qū)規(guī)模 100 98 95 102 小區(qū)環(huán)境 100 99 96 97 建筑規(guī)模 100 98 95 103 面積戶型 100 100 93 100 工程質(zhì)量 100 99 95 95 升值潛力 100 100 98 100 合計(jì) 1 100 4）測(cè)算本項(xiàng)目正常市場(chǎng)價(jià)格如下： ①計(jì)算公式： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 33 頁 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ②求取交易情況修正系數(shù)： 交易情況無需修正，系數(shù)取為 1。 表 53 三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格 項(xiàng)目 公園天下 利君明天 唐南香榭 成交價(jià)格 4500元 /平方米 3900元 /平方米 4200元 /平方米 開盤日期 2020年 9月 2020年 11月 2020年 3月 b、修正因素的確定 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 32 頁 1）交易日期的分析判斷 交易日期的修正同上。 ④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： “楓林華府”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “假日花城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ “中華世紀(jì)城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 100/ ⑤求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）： “楓林華府”： 3500 1 100/≈ 3912(元 /平方米 ) “假日花城” :3300 1 100/≈ 4005(元 /平方米 ) “中華世紀(jì)城” :3450 1 100/≈ 3873(元 /平方米 ) ⑥將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則： 小高層的價(jià)格（單價(jià)） =（ 3912+3664+3873） /3≈ 3896(元 /平方米 ) ，將價(jià)格取整為 3900 元 /平方米。 3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 30 頁 表 52 房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 別樣人家 可比實(shí)例 楓林華府 假日花城 中華世紀(jì)城 交通便利程度 100 99 100 101 周邊環(huán)境 100 99 100 95 配套設(shè)施 100 97 99 97 地理位置 100 98 100 97 小區(qū)規(guī)模 100 97 102 102 小區(qū)環(huán)境 100 99 98 103 建筑規(guī)模 100 97 102 103 面積戶型 100 100 98 97 工程質(zhì)量 100 99 98 95 升值潛力 100 100 98 97 合計(jì) 1 100 4) 測(cè)算本項(xiàng)目正常 市場(chǎng)價(jià)格如下： ①計(jì)算公式： 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ②求取交易情況修正系數(shù)： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 31 頁 交易情況無需修正，系數(shù)取為 1?！皠e樣人家”項(xiàng)目是在 2020 年初開始施工，一年半以后開始預(yù)售，銷售時(shí)間持續(xù) 6 個(gè)季度，所以現(xiàn)需將項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整為兩年以后即 2020 年末的價(jià)格。 A、小高層價(jià)格確定 a、選擇案例 本項(xiàng)目的可比案例選擇與項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的楓林華府 、金泰假日花城、中華世紀(jì)城等三個(gè)案例。市場(chǎng)比較法房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 29 頁 的基本原理是對(duì)選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均價(jià)格作為項(xiàng)目的價(jià)格。 價(jià)格定位 根據(jù)小區(qū)的形象定位，該小區(qū)的價(jià)格水平應(yīng)在中高檔水平。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時(shí)，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費(fèi)者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設(shè)計(jì)中，考慮到了消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費(fèi)者的消費(fèi)愛好。 功能定位 住宅的物 業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當(dāng)?shù)奶岣吡诵粜停?90 平米以下）的比例。該項(xiàng)目臨近西部電子商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，里面擁有大量外來的個(gè)體商戶，這部分人群在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時(shí)為子女提供良好的教育環(huán)境。 ( 6) 政府工作人員，這類人群追求高的生活品質(zhì)，同時(shí)擁有少量的灰色收入，個(gè)人私生活不喜歡被別人打擾。 項(xiàng)目定位 客戶定位 定位的原則 ： （ 1）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)同感比較強(qiáng)，對(duì)高新區(qū)樓盤接受能力較強(qiáng)的客戶； （ 2）收入中等或中等偏上的消費(fèi)者，對(duì)精神生活向往比較高的客戶； （ 3）收入中高等，對(duì)高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對(duì)較高性價(jià)的客戶。尤其是周邊環(huán)境，開發(fā)商應(yīng)該高度重視這個(gè)環(huán)節(jié)，隨著生活質(zhì)量的提高，越來越多的消費(fèi)者都對(duì)住房的周邊環(huán)境提出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求。 心理因素：周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理最受關(guān)注 除了面積、價(jià)格、戶型以外，市民最關(guān)心的問題是周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量。這反映出由于目前裝修市場(chǎng)又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時(shí)間也不夠精力自行房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 27 頁 裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況。為了緩和市場(chǎng)供求的矛盾，多層層成為市場(chǎng)調(diào)和的產(chǎn)物而頗受青睞，本次調(diào)查中多層的受選率達(dá) 33%。另外復(fù)式也有一定的吸引力?！懊娣e無需大、功能要齊全”的多室住宅，無疑會(huì)成為今后住房需求的發(fā)展新趨勢(shì)。這也正是西安房地產(chǎn)所欠缺的地方。可以預(yù)見， 90 平方米至 110 平方米的戶型將是今后一段時(shí)間西安地區(qū)的消費(fèi)熱點(diǎn)。從這兩方面綜合分析，可以得知，目前西安市場(chǎng)上以 20－ 40萬的商品房最受歡迎。如何運(yùn)用各類媒介和載體，搶到目標(biāo)客戶的注意目光，是房地產(chǎn)廣告業(yè)者值得加以深入研究的問題。一半以上的消費(fèi)者的信息來源于親朋好友的介紹，可見開發(fā)商的口碑是何其重要，因此開發(fā)商必須要加強(qiáng)公關(guān)宣傳活動(dòng)和品牌建設(shè)，提升企業(yè)的信譽(yù)度，提高產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，讓老客 戶帶來源源不斷的新客戶。特別值得注意的是，與周邊的很多高檔樓盤形成差異化，如果沒有差異化那就沒有競(jìng)爭(zhēng)力了。 度以及規(guī)劃中基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，降低潛在消費(fèi)者的心理預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。有著成熟的周邊環(huán)境 ,這也是宣傳項(xiàng)目的最好的優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商要充分 利用自身的優(yōu)勢(shì)避免或減少外部環(huán)境的威脅，同時(shí)利用外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)克服項(xiàng)目?jī)?nèi)部的劣勢(shì)。 b．開發(fā)商競(jìng)相提高自己產(chǎn)品的質(zhì)量，同時(shí)產(chǎn)品形式更是層出不窮， 可見將來這一地段的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)將會(huì)是十分嚴(yán)峻的。西高新的地理優(yōu)勢(shì)和潛在價(jià)值的提升帶來了機(jī)會(huì)的同時(shí)也帶來了威脅 ,房地產(chǎn)商們以發(fā)展的眼光看到了城北未來的發(fā)展?jié)摿εc價(jià)值，將大筆資金投到高新區(qū)。 c．隨著市政配套跟進(jìn)、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會(huì)進(jìn)入，較高的土地價(jià)格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點(diǎn)兌現(xiàn)。同時(shí)該地段具有相當(dāng)大的升值潛力，這也將吸引廣大消費(fèi)者的注意。 c、隨著政府北遷，城北的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更受人們的關(guān)注，消費(fèi)者的購房首選地段將會(huì)是城北，這也將對(duì)該項(xiàng)目的營銷帶來一定的影響。 B． 項(xiàng)目開發(fā)劣勢(shì)（ W） a．就目前的現(xiàn)狀來看，該地段還是相對(duì)較偏，地塊以西還沒有進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，所以略微顯的有些偏僻。 f．教育配套：高新一中、二中、高新一小、二??；西安外事學(xué)院。 d．金融配套：項(xiàng)目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。 b．交通：交通便利，游 14 路、 201 路、 202 路、 225 路、 604路、 711 路、 721 路等交通工具直達(dá)門口，出行方便快捷。大多數(shù)的消費(fèi)者由于居住的仍是租賃 房，所以他們還是有很強(qiáng)的購房的欲望的，所以只要開發(fā)商開發(fā)出適合這部分消費(fèi)者的住房，市場(chǎng)應(yīng)該是很廣闊的。 1教育程度： 高中及其以下中專大專本科碩士及其以上 通過對(duì)消費(fèi)者的教育程度的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費(fèi)者的教育房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 22 頁 程度都集中在中專以上，其中高中及其以下的人占到總調(diào)研人數(shù)的12%，中專和大專的人數(shù)占總比例的 %，本科學(xué)歷的占到 %，碩士及其以上的占了 %。自由職業(yè)者和股市投資者分別占 7%和 1%，剩下的由于其他原因不得而知。 1消費(fèi)者的職業(yè)狀況調(diào)查： 個(gè)體經(jīng)營者公司職員中層管理者高層領(lǐng)導(dǎo)自由職業(yè)者股市投資者退休其他 通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的多是公司職員，占總調(diào)研人數(shù)的 %。這就要求我在設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格時(shí)要更多的考慮到消費(fèi)者的這種消費(fèi)偏好，結(jié)合西安悠久而豐富的歷史，設(shè)計(jì)出更具有西安特色的建筑。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%錯(cuò)層 躍層 復(fù)式 平層loft形式 裝修標(biāo)準(zhǔn)的要求： 在被調(diào)查者中有 38%消費(fèi)者認(rèn)為房屋還是毛坯房比較好，同時(shí)還有 25%的消費(fèi)者認(rèn)為全房簡(jiǎn)裝修業(yè)比較好，同時(shí)有 23%的消費(fèi)者認(rèn)為可以使全房精裝修，有 13%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1%的消費(fèi)者認(rèn)為可以是廚衛(wèi)簡(jiǎn)裝修。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 一次性付款 銀行貸款按揭 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 第 18 頁 0%5%10%15%20%25%30%2020元以下 20203000元 30004000元40005000元5000以上 消費(fèi)者的預(yù)算總價(jià)： 通過對(duì)消費(fèi)者的預(yù)算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付房?jī)r(jià)在 20— 40 萬元的消費(fèi)者占多數(shù)，分別為 32%和 %支付能力在 10— 20萬元的消費(fèi)者占 %， 10萬元以下的占了 3%， 40— 50 萬元的占了 14%，50萬元以上的占了 2%，通過這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房?jī)r(jià)為 20 到 40 萬元，價(jià)格偏低或過高的住宅幾乎是很少有人買的。 家庭月收入： 在被調(diào)查的消費(fèi)者中，其