【正文】 總量（M 2 ） 出售比例 出售數(shù)量 出售時間1 辦公用房 59471 40% ～ 2 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 1 ～2 0 1 4 . 3 3 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 4 ～2 0 1 4 . 6 4 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 7 ～2 0 1 5 . 9 合計 平均單價（萬元）金額（萬元）序號建筑物名稱數(shù)量 根據(jù)上表計劃，刨去支付工程款部分，還款計劃如下： 20xx 年 1 月前 120xx 萬 20xx 年 6 月前 8000 萬 杭州廣建置業(yè)有限公司 20xx 年 10 月 。 借款周期： 2 年 還款來源：本項目在所有成本完全上限計算的前提下，建成后樓面地價為 8000 至 8500 元每平方，與目前市場價格存在較大差價，這為項目銷售價格的制定與 銷售節(jié)奏的控制帶來了較大的空間。 項目建設(shè)投資估算 土地款： 11885 萬元 工程總造價（上限精裝計）： 1. 地上部分建筑面積： ㎡ 4370 元 /㎡ = 萬元； 2. 地下部分建筑面積： ㎡ 4068 元 /㎡ = 萬元； 合計費用： 1＋ 2＝ 萬元 備注：以上每平方米造價包括：土建工程、給排水、電氣、消防、弱電、暖通、電梯、變配電、煤氣費用 期間費用（上限計）： 11430 萬元 期間費用 114,302,一般管理費用 3,597,人員費用 12,591,銷售費用 12,161,工程管理費 14,000,財務(wù)費用 71,951, . 33 . 項目合計總投資金為： 63755 萬 目前累計投入資金約： 12687 萬 項目投資收益表 項目 合計 說明銷售收入 成本 工程進度計劃表 . 34 . 六、 項目融資計劃及還款來源 項目融資計劃 融資金額：計劃融資規(guī)模： 2 億 融資擔(dān)保 /抵押：以公司項目土地（以 H072 將土地證抵押）及公司 100%股權(quán)作為質(zhì)押融資。 出租比例 出租數(shù)量 出租時間1 商業(yè)用房 14437 100% 14437 2 0 1 4 . 8 ～2 0 1 5 . 7 11942 地下車庫 480個 50% 240 2 0 1 4 . 8 ～2 0 1 5 . 7 30 263合計 1457序號 建筑物 名稱 總量數(shù)量 平均單價（元/天）金額（萬元） 項目前三年租金收入遞增測算 隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的趨與成熟，租金收益保守估計將以每年 12%至 15%的比例遞增，那么按照項目租金每年 12%的 遞增，那么項目前 3 年的租金收益測算如下表所示。 . 31 . 總量（㎡） 出售比例 出售數(shù)量 出售時間1 辦公用房 59471 40% ～ 2 辦公用房 59471 20% 2 0 1 3 . 1 ～2 0 1 4 . 3 3 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 4 ～2 0 1 4 . 6 4 辦公用房 59471 20% 2 0 1 4 . 7 ～2 0 1 5 . 9 合計序號建筑物名稱數(shù)量 平均單價（萬元）金額（萬元） 地下車位一半用于銷售，計 240 個， 15 萬 /個，預(yù)計銷售收入 3600萬 ， 共計銷售收入： 萬元 。 . 30 . 五、 項目投資預(yù)算及財務(wù)分析 項目建設(shè)主要技術(shù)經(jīng)濟指標 廣建大廈項目占地面積共 12456 平方米（共計 畝），總建筑面積共 ，其中地上建筑面積 74736平方米、地下面積 平方米，具體詳見下表。 6. 20xx 年 11 月 20 日至 20xx年 12月 25 日基坑圍護樁完成。 4. 20xx 年 9 月 14 日施工圖設(shè)計完成。 2. 20xx 年 8 月 1 日至 20xx 年 9月 20 日現(xiàn)場臨時設(shè)施完成。 細則：進一步加大招商媒體曝光，營造招商強烈氣氛，適當人為擴大加大項目出租率，造成 本案出租勢頭良好的表象。 細則：利用報紙、雜志等媒體刊登項目招商信息，同時定期舉辦商家活動吸引人氣。同時，不間斷的媒體推廣，增強本案曝光率。接受客戶咨詢，可達成初步意向。同時，初步建立穩(wěn)定客戶，與主力商家達成租賃意向，其中達成意向者占總量 30%。 細則：準備招商物料，推出戶外廣告，播出招商信息，接受招商咨詢及登記目標客戶。 （二） 招商及經(jīng)營策略 項目的招商，建議與項目營銷推廣同步，形成互動效果，相互呼應(yīng)，也相應(yīng)支持。 ? 描述 具有很強的資金實力； 對該區(qū)域及本案的發(fā)展 前景看好，以物業(yè)保值增值和投資回報為第一性； 注重經(jīng)營管理公司提供的推廣及經(jīng)營管理服務(wù)。 ? 描述 具有良好的品牌知名度和號召力，有一定的經(jīng)營檔次和經(jīng)營特色； 具有較大的市場消費能力和客戶認同度。 ? 描述 收入水平處于城市中高水平，年齡結(jié)構(gòu)在 3055 歲之間； 受教育程度普遍較高，注重生活品質(zhì)，易于接受新鮮事物； 注重消費場所的經(jīng)營環(huán)境和檔次、知名度，有產(chǎn)品的品牌知名度。 ? 商業(yè)客戶定位 商業(yè)物業(yè)的特殊性決定了本案對目標客戶的研究將包括三個部分，即終端消費者、經(jīng)營者及投資者。 其他：服務(wù)型企業(yè) /創(chuàng)業(yè)型企業(yè) /企事業(yè)單位 /科貿(mào)企業(yè)或其他辦事處、保險金融、培訓(xùn)機構(gòu)等。尤其根據(jù)國家大力發(fā)展中小型企業(yè)的方向，引入了整個版塊中最為稀缺的小分割低總價寫字樓，創(chuàng)造了本區(qū)塊獨一無二的高等級核心位置低總價寫字樓。呼應(yīng)性即考慮建筑造型與周邊建筑群及環(huán)境之間的關(guān)系。連續(xù)性即關(guān)注城市空間和綠地的連續(xù)。形象的標志性即用簡潔明快的手法體現(xiàn)建筑的時代性、建筑的個性，給人留下強烈的視覺效果。 功能的合理性即合理布局高層辦公樓、裙房功能區(qū)及停車等功能區(qū). 24 . 塊。本工程按照高檔辦公樓標準進行設(shè)計、開發(fā)和定位，結(jié)合地塊特點及土地出讓要求，我們提出了辦公單元的設(shè)計概念，按土地出讓要求辦公出讓面積不少于 400 方為一個辦公單元，塔樓每層由三個辦公單元組成，采用三葉形布置，使每個單元都有良好的采光和通風(fēng)條件，解決了點式高層辦公樓的朝向和通風(fēng)的不足，創(chuàng)造一個舒適健康的工作環(huán)境。 CBD 核心 項目劣勢分析 . 23 . 項目周邊的配套建設(shè)，需要一定的時間周期來進一步完善。 7. 主樓采用三葉型布置，克服了傳統(tǒng)點式寫字樓多套布置時的朝向和通風(fēng)問題，使每個單元都有良好的采光和通風(fēng)條件。但隨著錢江世紀城定位的清晰和建設(shè)、招商工作的加快，及 未來區(qū)域市場隨著地鐵的開通、奧體博覽城的建設(shè)完成及青年路隧道的開通等利好影響，錢江世紀城將真正是實現(xiàn) “ 接軌大都市、建設(shè)新蕭山 ” 方針，使杭州由 “ 西湖時代 ” 逐步邁向 “ 錢塘江時代 ” ，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場也逐步被市場所認可。博奧城（住宅） 項目位置：蕭山錢江世紀城內(nèi)，蕭山開發(fā)區(qū)青年路（毗鄰奧體博覽城，青年路和建設(shè)二路東北口） 開 發(fā) 商：杭州德圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總 建 面：約 18 萬平方米 戶型面積： 75～ 150 平方米寫字樓 交付時間： 20xx 年底 銷售價格： 萬 ～ 萬元 /平方米 項目說明：建設(shè)中的青年路在緊鄰項目西側(cè)通過，直接連通奧體博覽城。匯集 5A 國際寫字樓，六星尊尚會所盡享奢榮；世界級豪華雷迪森鉑金酒店高尚配套，五 星級商務(wù)綜合體與城市脈動財富共贏。 ? 金昌春和錢塘 項目位置：蕭山錢江世紀城飛虹路（外環(huán)西路）與民和路交叉口 開 發(fā) 商：杭州金昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總 建 面： 17 萬平方米 戶型面積： 90～ 180 平方米 交付時間：未定 樓地面價： 14543 元 /平方米 項目說明：項目位于錢江世紀城核心區(qū)位，距離地鐵 2 號線僅 600米，緊鄰奧體博覽城。 項目周邊市場在售物業(yè)情況 項目周邊市場在售物業(yè)情況 ? 萬和國際 項目位置：蕭山區(qū)市心北路與廣場路交匯處，慶春路過江隧道出口以南 開 發(fā) 商：杭州文茂置業(yè)有限公司 總 建 面： 17 萬平方米 戶型面積： 75～ 138 平方米 交付時間： 20xx 年 12 月 銷售價格：均價 萬元 /平方米左右 項目說明： 17 萬余方的大型城市綜合體，擁有購物廣場，以及寫字. 19 . 樓、住宅于一體。保利地產(chǎn)和多個商業(yè)總部的進駐，將會給該板塊帶來大量的人流。但即便是住宅用地，也創(chuàng)下了去年 14543 元 /平方米的蕭山宅地樓面價新紀錄。其中， 20xx 年 1 月 10 日至 1 月 20 日成功出讓的 15 宗地塊均是 20xx 年掛牌，成交金額約 億元。同時，機場路也將規(guī)劃改建，分成上下兩層，成為城市快速路。奧體博覽城還將規(guī)劃另外一條配套通道，即青年路過江隧道，目前已經(jīng)在規(guī)劃中。從區(qū)位上看，錢江世紀城擁有優(yōu)越的交通配套，毗鄰杭州蕭山國際機場、杭甬高速公路、杭金衢高速公路、浙贛蕭甬鐵路，貫通蕭山新老城區(qū)的市心北路和機場快速路將從錢江世紀城內(nèi)穿過，規(guī)劃的地鐵 2 號線、 6 號線也將貫穿該區(qū)。其中，主體育場、國際博覽中心、體育游泳館、網(wǎng)球中心、綜合訓(xùn)練館等 5 個主要場館項目計劃在“十二五”期間建成，并成為杭州申辦 20xx 年全國城市運動會的重要砝碼。其中奧體博覽城核心區(qū)、江寧總部大樓、浙江民營企業(yè)發(fā)展大廈等項目已經(jīng)啟動或是已竣工交付使用。如今，他們之間的連接紐帶 慶春路過江隧道已全線通車，將兩岸的時空距離壓縮至五六分鐘以內(nèi)，從地理上讓錢江世紀城更緊密地與杭州市主城融合。它的實施，對拓展杭城發(fā)展空間、保護杭州老城區(qū)、全面展現(xiàn)杭州新世紀新形象具有重要的歷史意義。 1. 主體產(chǎn)業(yè)：金融、貿(mào)易、會展、咨詢中介、物流管理、信息服務(wù) 2. 輔助產(chǎn)業(yè)：商業(yè)、旅游、文化娛樂、房地產(chǎn) 3. 配套產(chǎn)業(yè)：教育醫(yī)療、社區(qū)服 . 16 . ? 錢江世紀城規(guī)劃： 錢江世紀城地處錢塘江南岸，杭州繞城公路圈中心，東北到杭甬高速公路，西北至錢塘江，西南至七甲閘 利民河，南到前解放河，東至利群河和市心路，與杭州錢江新城隔江相望，規(guī)劃總用地 平方公里，可容納人口 16 萬人。錢江世紀城，要努力打造一個民資引外資、外資促民資的民資、外資互動平臺。 （ 3） 浙江省民資外資互動發(fā)展的新平臺