【正文】 96平方米。 財財 務務 結(jié)結(jié) 論論 本項目全部投資內(nèi)部收益率為 %（稅后），大于基準收益率 10%。綜合以上意見， 空港新城空港花園 A 地塊限價商品房建設(shè)項目是可行的，建成后將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境效益。 、通訊、道路和交通等各方面條件較好，對項目順利實施非常有利。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 6 第二章 項目建設(shè)的背景與必要性 近年來， 隨著國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，全國范圍內(nèi) 住房價格 迅速 攀升，廣大普通 民眾的 購房 壓力越來越大 ，住房問題日漸成為社會焦點。但是我國人口數(shù)量大，地域發(fā)展差異較大，人民收入差距日益增加，僅靠發(fā)展房地產(chǎn)市場、增加商品房供應不可能徹底解決我國人民的居住問題。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 7 目前，西 安市房地產(chǎn)建設(shè)正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，雖然受國家調(diào)控房地產(chǎn)政策影響，房價漲勢有所減緩，但與廣大普通市民的收入相比，房價依然攀高。 商商 品品 房房 供供 應應 市市 場場 在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟增長下滑、歐債危機等 大環(huán)境影響下，個人住房按揭貸款的發(fā)放周期縮短，久違的房貸利率折扣再現(xiàn)樓市等利好的促動，使得飽受政策調(diào)控壓力的房地產(chǎn)市場仿佛又看到了回暖的曙光，房產(chǎn)市場供應方又重拾起了信心，西安樓市投資額及供應量在 2020 年 2 季度得到了增長。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 2020 年 16 月，西安商品房累計新批預售面積共 萬平米，相比 2020 年同期上漲%。 2020 年 46 月，商品房市場銷量呈穩(wěn)步上揚走勢，月均銷售量達到 萬平米，超出 2020 年同期月均 萬平米 %。因而，建立完善的住房保障物質(zhì)基礎(chǔ)和保障制度，改善低收入家庭的居住條件，是構(gòu)建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要舉措。對穩(wěn)定房價推進保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會發(fā)展和空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 11 穩(wěn)定的地方，要追究責任。因此，解決中低收入群體的住房困難問題需要政府介入，通過建立住房保障制度，保障中低收入家庭的基本居住權(quán)，消解因住房問題引起的社會差別和不穩(wěn)定因素。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 13 第三章 建設(shè)條件分析 本項目建設(shè)地址位于空港新城園區(qū)七路北 側(cè)，項目總用地面積約 平方米（含代征路 ）。累計年光照時數(shù)平均 為 小時 小時， 6 月、 7 月、 8 月 3 個月的日照時數(shù)占全年的 32%左右，對夏收作物的成熟和秋收作物的生長發(fā)育很有利。東南部的三原縣大程鎮(zhèn)清河出境地，海拔 362 米，為全市最低處。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 15 （ 三 ） 水文情況 境內(nèi)水資源主要由河川徑流和地下水所組成。 境內(nèi)山系山脈主要為土石山嶺，集中分布在中北部，主要有子午嶺余脈的馬欄山、石門山，中部嵯峨山、筆架山、北仲山、九山和五峰山自南而北依次排列。新區(qū)內(nèi)交通便利，資源豐富，西安咸陽國際機場位于新區(qū)北部，有福銀、西寶等 6 條高速（含在建）、 G31 G108（ 310）等2 條國道、 S20 S104 等 2 條省道穿過。 空港新城位于西咸新區(qū)咸陽市境內(nèi)，咸陽市地處 八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亙北，山水俱陽。 2020 年，關(guān)中 — 天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃頒布，國家將加快推進西咸一體化建設(shè)，著力打造國際化大都市。擁有國內(nèi)六大航空港之一和西北地區(qū)最大的航空港及出口產(chǎn)品內(nèi)陸港，從這里坐飛機出發(fā)，一小時之內(nèi)可達全國 40 多個重要城市。灃涇大道、第一大道、北辰大道等車道環(huán)線已經(jīng)進入規(guī)劃設(shè)計階段。 項目整體分為兩期實施。 表 4— 1 主要技術(shù)指標表 序號 技術(shù)經(jīng)濟指標名稱 單位 指標數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計 1 總 用地面積 ㎡ 約合 畝 其中：凈用地面積 ㎡ 代征道路面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 其中：地上建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 地下建筑面積 ㎡ 0 0 0 住宅 ㎡ 57229 49206 106435 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 20 序號 技術(shù)經(jīng)濟指標名稱 單位 指標數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計 社區(qū)服務用房 ㎡ 245 100 345 商業(yè)用房 ㎡ 3396 814 4210 幼兒園 ㎡ 0 2200 2200 3 建筑物占地面積 ㎡ 11556 10134 21690 4 綠地面積 ㎡ 14469 16194 30663 5 容積率 6 建筑密度 % % % 7 綠地率 30% 42% 35% 8 居住戶數(shù) 戶 606 474 1080 9 居住人數(shù) 人 1939 1517 3456 人 /戶 10 停車位（地面停車位） 個 320 255 575 開開 發(fā)發(fā) 理理 念念 （ 一 ） 人文主義理念 堅持以人為本的設(shè)計思想，在規(guī)劃設(shè)計中首先研究人的居住行為、居住心理、以及對生活環(huán)境的要求，合理協(xié)調(diào)各方利益關(guān)系，通過營造空間尺度適宜、居住舒適方便、配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)，形成具有親和力、凝聚力的文化社區(qū)人文環(huán)境。其中 2 個主出入口布置于場地南北兩側(cè)中段，面對園區(qū)七路和場地北側(cè)規(guī)劃路； 2 個次出入口布置于場地東西兩側(cè)中段，面對園區(qū)十路和場地西側(cè)規(guī)劃路。場地整體設(shè)置環(huán)形通路，整個區(qū)域布局簡潔，明快。同時，考慮到最大限 度利用太陽能的需求，在陽臺外側(cè)預留太陽能平板集熱器安裝平臺，供入住業(yè)主后期自行安裝太陽能平板集熱器供應生活熱水。層高方面，住宅層高擬定為 米，商業(yè)用房層高擬定為 米，社區(qū)服務用房、幼兒園層高擬定為 米。 ： ①戶門采用鋼制保溫防盜門或防火門，帶貓眼及鎖閉裝置； ②室內(nèi)門采用鑲板門或夾板門； 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 23 ③臥室、起居功能空間及過廳：樓地面水泥砂漿；墻面和天棚面環(huán)保涂料；水泥踢腳；木質(zhì)窗簾盒；底層外窗防盜欄； ④廚房、衛(wèi)生間：樓地面防滑地磚；天棚面鋁扣板吊頂；墻面瓷磚到頂； ⑤陽臺：樓地面水泥砂漿；墻面和天棚面環(huán)保涂料。每個景觀節(jié)點形成的主題空間需設(shè)有與主題相關(guān)的景觀小筑或環(huán)境小品，營造舒適的空間環(huán)境供人們觀賞、瀏覽和休憩。 廣場及街道的鋪地材料的質(zhì)地和顏色應與主體建筑材料協(xié)調(diào)，合理地空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 24 安排深淺色彩的搭配。項目所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為七度。項目室內(nèi) 供水管網(wǎng)采用 生活、 消防 二 合一系統(tǒng)，管網(wǎng) 采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的鋪設(shè)方式，干管環(huán)狀設(shè)置，支管枝狀設(shè)置，給水管道可用 PE 管，柔性接口。其中道路廣場澆灑用水、綠化用水計劃采用雨水收集池收集處理的雨水，不使用新鮮水。日估算，商業(yè)面積共計 4210 平方米，日用水量約為 立方米。幼兒園教職工配備按照教職工與兒童比例 1:6 考慮，教職工人數(shù)約 37 人， 教職工用水定額取 40 L/人人均用水按照 30L/人 （二）排水設(shè)計 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 26 本項目 排水采用雨污分流制 。 污水排水量按照用水量的 90%考慮，則本項目污水日排放量約為 立方米。 室外消火栓 圍繞 建筑均勻布置，消火栓距建筑外墻的距離不宜小于 5米 ，并不宜大于 40 米 ；距路邊的距離不宜大于 2 米，以便消防車取水。社區(qū)服務空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 27 用房、幼兒園冬季采暖和夏季降溫計劃采用普通分體式空調(diào)。 本項目用電計劃由浐河變電站 至建設(shè)場地區(qū)域的城市供 電網(wǎng)接入。 三級負荷；其它負荷（商業(yè)用電，住宅用電，空調(diào)用電等） ②負荷指標及估算 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 28 用電負荷預測采用單位指標法來進行估算。本項目中商 業(yè)、幼兒園設(shè)煙感、溫感探測器，當發(fā)生火災時能夠自動傳遞信號，啟動消防水泵等消防動力設(shè)施來撲滅火災。 ④安保監(jiān)視系統(tǒng)：在居住區(qū)、商業(yè)、幼兒園分別設(shè)置獨立的安保監(jiān)視系統(tǒng)。根據(jù)項目建設(shè)單位與供氣單位的初步接洽，未來天然氣管網(wǎng)將從場地周邊市政道路沿線規(guī)劃的供氣管網(wǎng)接入，小區(qū)接入天然氣經(jīng)調(diào)壓站減壓后低壓供應。 居民生活用氣：按照 根據(jù)西安秦華天然氣公司提供數(shù)據(jù)，西安地區(qū)天然氣熱值約為 百萬焦耳 / m3。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 31 第五章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 環(huán)環(huán) 境境 影影 響響 施工期產(chǎn)生的固體廢棄物主要為 施工渣土、廢棄的各種建筑裝修材料和施工人員的生活垃圾等。 保保 護護 措措 施施 廢 棄 物 工程施工產(chǎn)生的廢渣土石 由施工單位清運，保持施工場地整潔。 安全 衛(wèi)生 、電纜保護網(wǎng)管均與接地裝置連接，以保證安全工作 ； ，嚴禁帶病上崗，疲勞操作，避免觸電、漏電 ； ； ，實行封閉施工 。 。 ,供水系統(tǒng)采取防滲防漏措施，應盡最大可能減少跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象，杜絕水量流失。 節(jié)節(jié) 電電 措措 施施 正確設(shè)計供配電系統(tǒng)，選用節(jié)能配電產(chǎn)品，科學的運行管理，實現(xiàn)供配電及用電設(shè)備的經(jīng)濟運行。用節(jié)能電感鎮(zhèn)流器和電子鎮(zhèn)流器取代傳統(tǒng)的高能耗電感鎮(zhèn)流器。 節(jié)節(jié) 能能 管管 理理 措措 施施 住宅水、電、燃氣分戶、分類計量與收費。 （第三版） 。 項項 目目 投投 資資 估估 算算 說說 明明 ：根據(jù)項目建設(shè)單位初步估算，本項目土地費用為 30 萬元 /畝。初步估算場地內(nèi)管線、道路、綠化、室外消防等室外工程費用以項目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米 200 元計算。初步估算按照區(qū)域內(nèi) 近期類似工程的預、決算資料并結(jié)合本項目的實際情 況確定。初步估算以項目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米10 元計算。初步估算以項目總建筑面積為基數(shù)，按照每平方米 200 元計算。 ：財務費用主要為開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，本項目中主要為建設(shè)期借款利息。 本項目資金籌措方案擬定為：自籌資金 11000 萬元，申請銀行貸款8000 萬元，其余資金由預售收入補充。 建建 設(shè)設(shè) 工工 程程 招招 標標 的的 類類 型型 與與 方方 式式 （一）建設(shè)工程招標的類型 ，即從項目建議書開始，包括可行性研究、勘察設(shè)計、設(shè)備材料詢價與采購、工程施工、生產(chǎn)準備、投料試車、直到竣工投產(chǎn)、交付使用、實行全面招標。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 42 。招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書，其內(nèi)容與上述招標公告相似。 空港新城空港花園 A 地塊限價 房建設(shè)項目 43 根據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容 和 規(guī)模，初步確定 項目 建設(shè)期為 30 個月，其中建設(shè)工期為 27 個月 ， 具體安排如表 8— 1 所示 。 主要涉及的稅種有營業(yè)稅、 城市維護建設(shè)稅 、教育費附加 、企業(yè)所得稅、 土地增值稅等 。 經(jīng) 計算，項目全部投資的靜態(tài)投資回收期所得稅前和所得稅后分別為 年和 年；項目全部投資的動態(tài)投資回收期所得稅前和所得稅后分別為 年和 年。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 46 第十章 社會 效益評價 社會影響分析 大大 規(guī)規(guī) 模模 實實 施施 保保 障障 性性 安安 居居 工工 程程 有有 助助 于于 保保 障障 和和 改改 善善 民民 生生 、 促促 進進 社社會會 和和 諧諧 穩(wěn)穩(wěn) 定定 不斷提高人民群眾生活水平和質(zhì)量，是改革發(fā)展的根本目的，也是黨中央一切工作的出發(fā)點和落腳點。 大大 規(guī)規(guī) 模模 實實 施施 保保 障障 性性 安安 居居 工工 程程 ， 是是 轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 變變 經(jīng)經(jīng) 濟濟 發(fā)發(fā) 展展 方方 式式 、 調(diào)調(diào) 整整 經(jīng)經(jīng)濟濟 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 的的 有有 效效 途途 徑徑 擴大內(nèi)需是我國經(jīng)濟發(fā)展的基本立足點和長期戰(zhàn)略方針，也是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、提高增長質(zhì)量效益的內(nèi)在要求。 因此，本項目的建設(shè)必將得到 當?shù)?不同利益群體的認可和肯定。 空港新城空港花園 A 地塊限價房建設(shè)項目 48 第十一章 風險分析 風險分析 律律 及及 政政 策策 性性 風風 險險 分分 析析 （一）法律風險分析 本項目開發(fā)經(jīng)營從獲得土地、動遷、市政配套到工程的設(shè)計、施工、銷售及物業(yè)管理，投資周期長，涉及的規(guī)則浩繁，程序復雜，面臨各種法律風險在所難免。如果缺乏專業(yè)法律知識，合同簽訂不嚴格不嚴密，發(fā)生問題后企業(yè)的合法權(quán)益就難以得到保障。 （二）政策性風險分析 2020 年以來，國家先后出臺了多項針對房地產(chǎn)的政策，從加大保障性住房用地供給、加快保障性住房建設(shè)、實行差別化貸款利率、暫停 發(fā)放第三套及以上住房貸款、規(guī)范第二套住房認定標準、部分城市實行限購等多個方面對房地產(chǎn)市場實行宏觀調(diào)控。 （ 二 ）技術(shù)風險分析