【正文】 圖 1— 2 項(xiàng)目地塊圖 建建 設(shè)設(shè) 內(nèi)內(nèi) 容容 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目總用地面積約 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 113190 平方米。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括：新建 36 棟多層住宅樓、部分社區(qū)服務(wù)用房、部分沿街商業(yè)用房及 1 所幼兒建設(shè)項(xiàng)目位置 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 3 園，具體為：住宅建筑面積 106435 平方米，社區(qū)服務(wù)用房 345 平方米，商業(yè)用房 4210 平方米，幼兒園 2200 平方米。 項(xiàng)目整體分為兩期實(shí)施。一期規(guī)劃總建筑面積約 60870 平方米，其中住宅建筑面積 57229 平方米，社區(qū)服務(wù)用房 245 平方米，商業(yè)用房 3396平方米。二期規(guī)劃總建筑面積約 52320 平方米，其中住宅建筑面積 49206平方米，社區(qū)服務(wù)用房 100 平方米，商業(yè)用房 814 平方米，幼兒園 2200平方米。 表 1— 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計(jì) 1 總用地面積 ㎡ 約合 畝 其中：凈用地面積 ㎡ 代征道路面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 其中：地上建筑面積 ㎡ 60870 52320 113190 地下建筑面積 ㎡ 0 0 0 住宅 ㎡ 57229 49206 106435 社區(qū)服務(wù)用房 ㎡ 245 100 345 商業(yè)用房 ㎡ 3396 814 4210 幼兒園 ㎡ 0 2200 2200 3 建筑物占地面積 ㎡ 11556 10134 21690 4 綠地面積 ㎡ 14469 16194 30663 5 容積率 6 建筑密度 % % % 7 綠地率 30% 42% 35% 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 4 序號(hào) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo)數(shù)據(jù) 備注 一期 二期 合計(jì) 8 居住戶(hù)數(shù) 戶(hù) 606 474 1080 9 居住人數(shù) 人 1939 1517 3456 人 /戶(hù) 10 停車(chē)位（地面停車(chē)位） 個(gè) 320 255 575 投投 資資 估估 算算 及及 資資 金金 來(lái)來(lái) 源源 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資約為 萬(wàn)元。本項(xiàng)目資金籌措 方案擬定為：自籌資金 11000 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 8000 萬(wàn)元，其余資金由預(yù)售收入補(bǔ)充。 財(cái)財(cái) 務(wù)務(wù) 結(jié)結(jié) 論論 本項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率為 %（稅后），大于基準(zhǔn)收益率 10%。項(xiàng)目累計(jì)所得稅額為 萬(wàn)元，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可為國(guó)家上繳可觀的稅收，有利于國(guó)家財(cái)政收入的增加。從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，項(xiàng)目的實(shí)施從財(cái)務(wù)上具有可行性。 研研 究究 結(jié)結(jié) 論論 在對(duì)本項(xiàng)目概況總體把握的基礎(chǔ)上，通過(guò)進(jìn)行市場(chǎng)分析、費(fèi)用估算、資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等深入分析，提出了規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)建議。綜合以上意見(jiàn)， 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)商品房建設(shè)項(xiàng)目是可行的，建成后將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)環(huán)境效益。 。本項(xiàng)目稅后全部投資內(nèi)部收益率為 %，大于基準(zhǔn)收益率；稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元；財(cái)務(wù)綜合評(píng)空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 5 價(jià)反映項(xiàng)目具有一定的盈利能力。 ，符合國(guó)家大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策，政策環(huán)境良好，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較小。 、通訊、道路和交通等各方面條件較好，對(duì)項(xiàng)目順利實(shí)施非常有利。 建建 議議 、建設(shè)周期長(zhǎng)，有 效合理利用資金、加快周轉(zhuǎn)回籠是本項(xiàng)目取得盈利的關(guān)鍵。因此建議項(xiàng)目建設(shè)單位在后期施工階段加強(qiáng)項(xiàng)目管理，在保證質(zhì)量的前提下加快開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度。 ，目前周邊環(huán)境較差，建議加強(qiáng)銷(xiāo)售階段的服務(wù)工作，以取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景與必要性 近年來(lái)， 隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全國(guó)范圍內(nèi) 住房?jī)r(jià)格 迅速 攀升，廣大普通 民眾的 購(gòu)房 壓力越來(lái)越大 ，住房問(wèn)題日漸成為社會(huì)焦點(diǎn)。 俗話(huà)說(shuō)“安居才能樂(lè)業(yè)”，住房是城市歸屬感的主要來(lái)源之一，居住問(wèn)題不解決，其它如子女教育、社會(huì)保障、精神文 化生活等都無(wú)從談起，因此住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。 黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。改革開(kāi)放 30多年來(lái)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但是我國(guó)人口數(shù)量大，地域發(fā)展差異較大，人民收入差距日益增加，僅靠發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)、增加商品房供應(yīng)不可能徹底解決我國(guó)人民的居住問(wèn)題。因此我國(guó)必須建立 雙軌制的住房供應(yīng)體系 ， 即以中低收入家庭為對(duì)象的、具有社會(huì)保障性質(zhì)的 限價(jià)商品房、 經(jīng)濟(jì)適用住房 、 廉租住房 及公共租賃住房 供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的普通 商品房供應(yīng)體系 ，才能滿(mǎn)足各階層群眾的住房需求，保持社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。 限價(jià)商品房作為政府從供給面入手實(shí)施住房保障的一種方式，是由政府在土地供應(yīng)階段就限套型、限房?jī)r(jià)，采用競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方法，以招標(biāo)形式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，由其建設(shè)的“限套型、限房?jī)r(jià)”商品住房。限價(jià)商品房主要供給對(duì)象是城市廣大中低收入人群和廣大新就業(yè)職工。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 7 目前，西 安市房地產(chǎn)建設(shè)正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，雖然受?chē)?guó)家調(diào)控房地產(chǎn)政策影響，房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所減緩，但與廣大普通市民的收入相比，房?jī)r(jià)依然攀高。根據(jù)調(diào)查 2020 年 2 季度西安 普通住宅類(lèi)物業(yè)成交價(jià)格 約在 6761元 /平方米 ，普通市民購(gòu)房仍有一定難度。因此，積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加大限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、廉租住房的市場(chǎng)供應(yīng)，成為當(dāng)前平抑房?jī)r(jià)的有效手段，同時(shí)也是解決低收入階層住房問(wèn)題的迫切要求。本項(xiàng)目正是在這樣的大背景下提出來(lái)的。 商商 品品 房房 供供 應(yīng)應(yīng) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 在國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑、歐債危機(jī)等 大環(huán)境影響下，個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放周期縮短，久違的房貸利率折扣再現(xiàn)樓市等利好的促動(dòng)，使得飽受政策調(diào)控壓力的房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛又看到了回暖的曙光，房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)方又重拾起了信心，西安樓市投資額及供應(yīng)量在 2020 年 2 季度得到了增長(zhǎng)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年 2 季度西安商品房市場(chǎng)各供應(yīng)指標(biāo)均呈現(xiàn)出大幅上揚(yáng)之勢(shì)，環(huán)比值均超過(guò)五成，其中，季度投資額更是劇增 %。 表 2— 1 西安市 2020 年 1 季度、 2020 年 2 季 度商品房市場(chǎng)總體供應(yīng)情況對(duì)比表 時(shí)間 投資額（億元） 施工面積（㎡） 竣工面積（㎡） 新開(kāi)工面積（㎡） 2020 年 1 季度 461978 2158742 1962836 2052731 2020 年 2 季度 897852 3675963 3185752 3269744 環(huán)比 % % % % 同比 % % % % 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 8 從 2 季度各月西安樓市供應(yīng)市場(chǎng)的情況來(lái)看，隨著樓市 “ 金三銀四紅五 ” 的到來(lái)，房企推貨量開(kāi)始放大，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 2020 年 2 季度，西安商品房月度批售面積始終處于百萬(wàn)平米以上的高位，月均達(dá) 萬(wàn)平米， 相比 2020 年 2 季度月均 萬(wàn)平米增長(zhǎng) %。而從 2020 年整個(gè)上半年的情況來(lái)看，除 2 月受春節(jié)因素影響批售面積急速下滑外， 36 月商品房批售面積得到了爆棚式的增長(zhǎng)，月度批售量保持高位運(yùn)行，其中 3 月更是達(dá)到 2020 年以來(lái)批售面積的第二高值。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示： 2020 年 16 月，西安商品房累計(jì)新批預(yù)售面積共 萬(wàn)平米，相比 2020 年同期上漲%。 圖 2— 1 西安商品房各季度施工、竣工、新開(kāi)工面積對(duì)比情況 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 9 商商 品品 房房 銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 市市 場(chǎng)場(chǎng) 從銷(xiāo)售市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，隨 著 3 月樓市促銷(xiāo)的全面鋪開(kāi)，剛需購(gòu)買(mǎi)力漸融，買(mǎi)方市場(chǎng)活躍指數(shù)上升， 2 季度西安商品房成交量較 1 季度呈大幅上揚(yáng)之勢(shì) 。 2020 年 2 季度，西安商品房市場(chǎng)成交面積為 萬(wàn)平米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %，同時(shí)， 2020 年 16 月，西安商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平米，環(huán)比下滑 %。 表 2— 2 西安市 2020 年 1 季度、 2020 年 2 季度 商品房市場(chǎng)總體銷(xiāo)售情況對(duì)比表 銷(xiāo)售面積（ m2） 時(shí)間 車(chē)位 /地下室 普通住宅 商業(yè) 辦公 別墅 商品房 2020 年 1 季度 1357006 1746559 2020 年 2 季度 2648776 環(huán)比 % % % % % % 同比 % % % % % % 而從商品房各月銷(xiāo)售情況來(lái)看，在 “ 限購(gòu) ” 依舊不動(dòng)搖的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的微調(diào)，首套房貸利率的下調(diào)，使得房企競(jìng)相促銷(xiāo)跑 量， 2 季度西安樓市 “ 低價(jià)換量 ” 取得了不錯(cuò)的效果 。 2020 年 46 月，商品房市場(chǎng)銷(xiāo)量呈穩(wěn)步上揚(yáng)走勢(shì)，月均銷(xiāo)售量達(dá)到 萬(wàn)平米，超出 2020 年同期月均 萬(wàn)平米 %。而就 2020 年上半年的走勢(shì)來(lái)看，受房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率已趨向于行業(yè)平均化水平回歸，房企銷(xiāo)售成本已逼近底線(xiàn)，部分樓盤(pán)價(jià)格也已止跌回調(diào)，市場(chǎng) “ 看跌 ” 心態(tài)在逐漸變淡， 2020 年 16 月，西安商品房交易量呈逐月攀升態(tài)勢(shì)， 6 月銷(xiāo)量更是均雙雙取得了破百萬(wàn)平的佳績(jī)。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 10 圖 2— 2 西安商品房月度銷(xiāo)量情況 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 符符 合合 國(guó)國(guó) 家家 政政 策策 方方 針針 黨的十六屆四中全會(huì)提出全面構(gòu)建和諧社會(huì)，按照民主法治、科學(xué)發(fā)展、安定有序、維穩(wěn)優(yōu)先的方針，加快推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。社會(huì)保障是保持社會(huì)穩(wěn)定和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的長(zhǎng)效機(jī)制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會(huì)保障，就可以安居樂(lè)業(yè)。因而，建立完善的住房保障物質(zhì)基礎(chǔ)和保障制度，改善低收入家庭的居住條件，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要舉措。 國(guó)務(wù)院溫家寶總理在全國(guó)人大政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)：“加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，重點(diǎn)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，滿(mǎn)足居民 合理住房需求?！? “建立健全考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)責(zé)，市縣區(qū)級(jí)人民政府負(fù)直接責(zé)任。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會(huì)發(fā)展和空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 11 穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任?！? 由此可見(jiàn)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作，既是各級(jí)黨委、政府的工作重心，也是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。 政政 府府 部部 門(mén)門(mén) 應(yīng)應(yīng) 對(duì)對(duì) 中中 低低 收收 入入 者者 的的 住住 房房 問(wèn)問(wèn) 題題 我國(guó)住房制度改革，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)作為住房資源配置的主渠道，但中低收入家庭由于支付能力不足，難以通過(guò)市場(chǎng)自行解決住房問(wèn)題，被排斥在市場(chǎng)之外， 因而孕育乃至產(chǎn)生了諸多的不穩(wěn)定因素。一個(gè)完善的住房制度必然是由市場(chǎng)機(jī)制和住房保障制度有機(jī)構(gòu)成，既要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，也要積極發(fā)揮政府保障的作用。因此，解決中低收入群體的住房困難問(wèn)題需要政府介入，通過(guò)建立住房保障制度，保障中低收入家庭的基本居住權(quán)，消解因住房問(wèn)題引起的社會(huì)差別和不穩(wěn)定因素。 項(xiàng)目實(shí)施的可行性 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 符符 合合 國(guó)國(guó) 家家 相相 關(guān)關(guān) 政政 策策 住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要構(gòu)成部分，建立完善的住房保障體系，改善中低收入家庭的居住條件，是各級(jí)政府構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、保證社會(huì)穩(wěn)定的重要工作。 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 設(shè)設(shè) 可可 以以 獲獲 得得 社社 會(huì)會(huì) 各各 界界 的的 大大 力力 支支 持持 本項(xiàng)目的建設(shè)為進(jìn)一步解決空港新城范圍內(nèi)中低收入人群和新就業(yè)職工住房問(wèn)題而提出的，項(xiàng)目的建設(shè)有助于緩解中低收入人群和新就業(yè)職工的購(gòu)房壓力，保障社會(huì)和諧穩(wěn)定，維持區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康可持續(xù)發(fā)展，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，能夠得到社會(huì)各界的大力支持。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 12 綜上所述，本建設(shè)項(xiàng)目是嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行投資建設(shè)的，符合國(guó)家和地方建設(shè)的大政方針，因此本項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 13 第三章 建設(shè)條件分析 本項(xiàng)目建設(shè)地址位于空港新城園區(qū)七路北 側(cè)，項(xiàng)目總用地面積約 平方米（含代征路 ）。 圖 3— 1 項(xiàng)目選址位置圖 圖 3— 2 項(xiàng)目地塊圖 建設(shè)項(xiàng)目位置 空港新城空港花園 A 地塊限價(jià)房建設(shè)項(xiàng)目 14 建設(shè)條件 自自 然然 條條 件件 （ 一 ）氣象條件 空港新城位于西咸新區(qū)西北部，行政區(qū)劃屬于 咸陽(yáng)市 ， 咸陽(yáng)市地處暖溫帶，屬大陸性季風(fēng)氣候，四季冷熱干濕分明，氣候溫和，光、熱、水資源較豐富，有利于農(nóng)、林、牧