【正文】 可定首層商鋪的售價為 40,000 元 /平方米，其余各層根據(jù)一般商業(yè)物業(yè)價格制定規(guī)律及片區(qū)二層以上商業(yè)租金約在 200 元 /平方米以上的情況，綜合計算出二層商業(yè)售價為 25,000 元 /平方米， 三 層 以上 商業(yè)的售價為 18,000元 /平方米?？紤]到電梯數(shù)量對寫字樓檔次的影響較大，因此建議設臵 不少 于 4 部客梯， 1 部貨梯。 案例啟示 ? 動漫商 業(yè)項目需具備便捷的交通連接條件，以便吸引不同區(qū)域的動漫愛好者前往 ； ? 單純以動漫產(chǎn)品出現(xiàn)的商業(yè)較少，一般是以動漫為主題，配合相關的商業(yè)形態(tài)，如小飾品，特色服裝，電子產(chǎn)品等 ； ? 租金情況基本與區(qū)內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)租金一致。業(yè)態(tài)方面，農(nóng)林下路 商鋪 主營女士系列產(chǎn)品，包括中檔特色服飾，化妝品，婚紗店等。除錦城大廈因租金過高且開盤不久導致空臵率較高外，其余物業(yè)租賃情況良好。從租賃的情況看，空臵率低，證明了這 P. 21 個路段的租賃需求較大。 2 項目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析 項目位于中山二路電信廣場對面，根據(jù)周邊寫字樓的分布及與項目關聯(lián)性的強弱，決定研究的片區(qū)范圍東起中山一路中山立交，西至中山三路中華廣場，南至署前路，北至東風路。而檔次較低寫字樓物業(yè)租金約在 60~80 元 /平方米。從短期來看，片區(qū)內(nèi)的交通問題很難得到緩解。 租金 目前珠江新城寫字樓的平均租金約為 150 元 ~160 元 /平方米每月，屬于廣州寫字樓市場的最高水平 。 動漫 星城 總 投資 6 億元 ， 建筑面積 3 萬平方米，使用面積 2 萬平方米 。 20xx 年， “YACA 動漫拉闊廣州 06” 將首先在錦漢展覽中心拉開帷幕；而廣州 (國際 )動漫節(jié)暨 20xx 年動漫網(wǎng)游嘉年華則將于 8 月 5 日至 8 日在地鐵公園前站動漫星城舉行，本次活動將舉行中國首屆動漫模仿精英秀 。 20xx20xx 年 4 月廣州市寫字樓一手市場交易情況 7 . 7 47 . 4 63 . 1 75 . 9 61 1 . 0 18 . 75 . 6 17 . 6 58 . 0 15 . 6 23 . 1 14 . 8 87 . 5 82 . 5 93 . 3 22 . 2 31215210852140601097312715112671321712529129038450112231015910399102368013114330246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬平方米60007000800090001000011000120xx130001400015000元 / 平方米一手交易量 一手交易價格 從上圖可以看出， 20xx 年上半年廣州寫字樓一手交易量和價格平穩(wěn)并保持在高位水平，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響， 20xx 年下半年廣州寫字樓成交量大幅減少，價格下降明顯；同時， 20xx 年一季度受雪災天氣的影響，寫字樓市場也處于低迷的狀態(tài)，成交量與成交價格都創(chuàng)下近期內(nèi)的最低水平。服務業(yè)引資步伐較快，制造業(yè)引資下降。 對外貿(mào)易總體發(fā)展勢頭良好，但出口增長波動較大 一季度，廣州市商品進出口總值為 億美元，同比增長 %。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 億元、 億元和 億元，分別增長 %、 %和 %，三次產(chǎn)業(yè)比例為： ： ，與 20xx 年全年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重提高 個百分點。項目往西到中山三路地鐵站出口有大型地鐵上蓋購物中心 —— 中華廣場。項目地呈方正矩形狀， 東面為菜園北街，南面為一片低矮住宅民房，再往南為東華路，西面為一乙級寫字樓粵運大廈，北面為中山二路。 片區(qū)內(nèi)有廣州市兩大高校 —— 廣東工業(yè)大學和中山大學醫(yī)學院，估計在校學生超過 1 萬人，此外還有育才中學，農(nóng)林下路小學等中小學校。 第三產(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻率加大 與上年同期對比，一季度廣州第三產(chǎn)業(yè)增加值增速加快 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重加大 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻率加大 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)拉動全市 經(jīng)濟增長提高 個百分點。 從經(jīng)濟運行質(zhì)量來看，工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益有一定的下滑；居民收入穩(wěn)步增長；城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實現(xiàn)再就業(yè) 。食品類仍然是價格上升的主導因素。 目前廣州甲級寫字樓主要集中在天河北商圈和 P. 10 珠江新城商圈，交通便利，辦公配套完善，租賃價 100 元 /㎡〃 月以上。如今，番禺的動漫游戲產(chǎn)品已在國內(nèi)外有了一定的知名度， “ 番禺制造 ” 已成為國內(nèi)動漫游戲產(chǎn)業(yè)的名牌產(chǎn)品 。 廣州動漫產(chǎn)業(yè)基地地位的進一步鞏固，“動漫之都”知名度的益日提高，也將為廣州動漫交易市場帶來巨大商機。交通配套方面，軌道交通發(fā)達，除鄰近廣州火車東站外，地鐵 3 號線連接片區(qū)， 區(qū)內(nèi)也有眾多的公交線路經(jīng)過 。由于區(qū)域內(nèi)有 原 廣交會的主展館 — — 流花展館，因此也吸引了一大批貿(mào)易公司在區(qū)域內(nèi)設立辦公地點。近兩年隨著寫字樓市場水平的整體提升，不少甲級水準的寫字樓開始推出市場，提升了該片區(qū)的辦公物業(yè)檔次。 客戶 裙樓形態(tài) 1～ 3 層為商業(yè)裙樓，業(yè)態(tài)為酒樓、證券營業(yè)部、咖啡庭等 商業(yè)租金 首層為 310 元 /平方米， 2層為 180 元 /平方米， 3 層為 120 元 /平方米 名稱 匯隆大廈 位臵 中山二路 級別 乙級 主要配套 3 部電梯，中央空調(diào)，會議廳 建筑面積 單層面積約 400 多平方米，共 20層 開間分布 開間面積為 110 平方米左右 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 85％，剩余少量單位出租 租售價格 租金約為 60 元 /平方米 /月，管理費 25 元，不對外出售。 在市調(diào)過程中我們發(fā)現(xiàn)該路段寫字樓普遍面臨車位不足的問題，由于基底面積小，可提供的車位不多，大部分寫字樓已不能滿足租戶日益增多的車位需求。 P. 24 片區(qū) 的商業(yè)形態(tài)齊全，既有一層的臨街商鋪，亦有集中式商業(yè)，及大型的百貨商店 和綜合購物中心。集中商業(yè)和購物中心的租金的浮動幅度較大，錦軒現(xiàn)代城二樓的租金約在 200 元 /㎡ /月，而中華廣場的租金約在 200~800 元 /㎡ /月不等。 項目最初擬定的容積率為 13，則可建面積為 30,615 平方米，按每層面積 1,500平方米算，則應建層數(shù)為 20 層以上。辦公物業(yè)的租金 為 75 元 /平方米，管理費為 25 元 /平方米。按每個車位需要面積 45平方米計算，可提供約 100 車位，超出路段內(nèi)大多數(shù)寫字樓物業(yè)的平均水平，有力提升項目的檔次。如前所述，項目周邊存在較多的教育設施，從小學到大學，校內(nèi)的學生可為動漫商業(yè)的發(fā)展提供較有力的需求支持。 P. 28 （ 3） 寫字樓 定位 單層面積 項目附近的乙級物業(yè)單層面積在 1,000 平方米以下，而項目對面的電信廣場單層面積在 1,800 平方米左右。另外，負二層銷售的動漫產(chǎn)品主 要集中在一個叫動漫世界的地方，為負二層的夾層，里面銷售產(chǎn)品統(tǒng)一，規(guī)模不大但動漫各類產(chǎn)品齊全，可謂動漫星城的精髓之地。 集中商業(yè)中心 主要有東川路的東川運動名城和農(nóng)林下路的錦軒現(xiàn)代城?，F(xiàn)二手售價為 15,000 元 /平方米 主要客戶 中介服務業(yè)、金融服務企業(yè)，貿(mào)易公司 裙樓形態(tài) 3 層商業(yè)裙樓， 1 層為商鋪， 2~3層夜總會 商業(yè)租金 底層商鋪 150 元 /平方米 /月 名稱 東峻廣場 位臵 東風東路 級別 乙級 主要配套 每座 3 部電梯，中央空調(diào)， 270 個車位 建筑面積 分 4 座，每座單層面積 670 平方米，層高 33 層，總建面 101,601 平方米 開間分布 主流 單位面積 140 平方米左右 空臵情況 現(xiàn)出租率約為 98％，只有極少單位出租 租售價格 租金約為 55 元 /平方米 /月，管理費 28 元。 主要客戶 中小型貿(mào)易企業(yè)， 中介服務業(yè)，醫(yī)療器械相關公司 。 寫字樓的檔次普遍不高，多為乙級標準，且建設的 年期較早，外觀設計使用等已顯落后。 越秀 商務圈的辦公物業(yè)主要分布在區(qū)內(nèi)三條東西向的城市主干道 —— 環(huán)市路，東風路和中山路，從而形成三個商務辦公帶。檔次稍低的準甲級物業(yè)租金約在 70~100 元 /平方米每月區(qū)間浮動。 珠江新城 CBD 的寫字樓物業(yè)在 20xx 年開始 推向市場，由于當時該區(qū)域的辦公物業(yè)尚處于起步階段，故租金比天河北商圈和越秀區(qū)租金低，但隨著 20xx 年大量甲級寫字樓的落成，及交通、商業(yè)配套設施的逐步 改 善，和政府優(yōu)惠政策的扶持，大量的優(yōu)質(zhì)客戶開始從天河北，越秀區(qū)等傳統(tǒng)的商圈搬遷到珠江新城，使珠江新城的寫字樓租金全面超越天河北和越秀，成為 廣州寫字樓市場的熱點區(qū)域。 目前，廣州已建或在建的大型動漫交易場所 3 家，具體情況如下： 天河北龍口東動漫商城 該動漫主題商城位于 “ 廣州軟件信息廣場 ” ，靠近年底通車的地鐵三號線五山站，首層面積為 1,600 平方米，二層面積 1,800 平方米。 (2) 廣州動漫市場分析 動漫產(chǎn)業(yè) 目前 ， 廣州從事網(wǎng)絡游戲、動畫、漫畫的企業(yè)超過 120 家，從業(yè)人員 15,000 人左右，動漫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過 100 億元（不含衍生產(chǎn)品），占全國動漫產(chǎn)值的 20%左右。 P. 7 2 市場環(huán)境分析 (1) 廣州寫字樓市場分析 20xx 年 1 月至 20xx 年 4 月份，廣州市批準預售的寫字樓面積為 萬平方米。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為 3107 元，增長 %。從固定資產(chǎn)投資投向的產(chǎn)業(yè)看，第一、二、三產(chǎn)業(yè)完成投資分別為 億元、 億元和 億元，分別增長 ％、 ％和 ％。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 %、 %和 %。位于署前路，正在建設的地鐵 5 號線站點出口與項目的距離也在 250 米內(nèi)。在項目臨中山大道處設有東山 口公交站點，經(jīng)過的公交車線路有十余條，在距離項目直線距離 200 米以內(nèi)，農(nóng)林下路與中山二路的交匯處設有東山電車總站。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值的比例為 ∶ ∶ 。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資在三大類固定資產(chǎn)投資中增長最快，投資 億元，增長 %；基本建設投資 億元，增長 %；更新改造投資 億元，下降 %。一季度廣州市城市居民人均服務性消費支 出為 1735 元，增長 %，快于消費性支出增速 個百分點，占消費性支出總額的 %?？傮w來說，雪災天氣對廣州經(jīng)濟的影響已基本消除，廣州市經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的良好發(fā)展態(tài)勢。在競爭壓力下，品質(zhì)較次的寫字樓租金將有下調(diào)趨勢，而頂級寫字樓的租金則會繼續(xù)保持在高位，并且有可能進一步上漲。 20xx 年在廣州舉行 的 “ 廣州（國際）動漫節(jié)暨 20xx 動漫網(wǎng)游嘉年華 ” 活動，四天迎客超過 12 萬人次，超旺的人氣讓業(yè)界再次感受到廣州動漫產(chǎn)業(yè)的美好前景 。 根據(jù)廣州城市總體規(guī)劃，到 20xx 年珠江新城中央商務區(qū)將基本建成 體現(xiàn)廣州城市形象的標志性區(qū)域，珠江新城交通網(wǎng)絡及鐵路系統(tǒng)，地鐵 3 號線、 5號線、地下輕軌，至 20xx 年，全市將建成 9 條地鐵線路，總長達 255 公里。天河北的甲級寫字樓如中信廣場，大都會廣場等租金約在 130 元 /平方米每月 以上，近期發(fā)售的中石油大廈 和保利豐興廣場 售價約在 19,000~21,000 元 /平方米。目前天河和珠江新城商務圈的租金價格不斷上漲，中小企業(yè)和處于創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)已難以承受，而租金較低的越秀商務圈正成為這部分企業(yè)的首選之地。中山路的辦公物業(yè)主要 分布 在中山一路至中山五路， 未形成較大規(guī)模的寫字樓 集中路段。停車位租金 600 元 /月 。停車位租金 1000 元 /月 主要客戶 物流貿(mào)易公司、 金融服務企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 裙樓形態(tài) 4 層商業(yè)裙樓 ， 1～ 2 層為 商鋪，三四層為酒樓 商業(yè)租金 底層臨街商鋪 370 元 /㎡ /月， 底層內(nèi)鋪 320 元 /㎡ /月，二層商鋪 250 元 /㎡ /月 P. 22 名稱 東山天譽商務大廈 位臵 東風東路 級別 準甲級 主要配套 4 部電梯， 50 個車位 建筑面積 單層面積 1,000 平方米左右，層高24 層 開間分布 單位面積 70、 1 160平方米不等 空 臵情況 現(xiàn)出租率約為 90％，只有少量單位出租 租售價格 租金約為 90 元 /平方米 /月，管理費 8 元。自 20xx 年開業(yè)以來日均客流量保持在 30 萬人次，黃金周客流更達 70 萬人次，其時尚年輕的品牌路線吸引了大量的年輕消費者