某置業(yè)投資公司可行性分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-29 19:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地段可供開發(fā)的土地稀缺，隨著城市建設(shè)的發(fā)展及城內(nèi)土地供應(yīng)的客觀限制，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展空間越來(lái)越狹窄?！ ∥鞲咝隆 ∥靼仓懈邫n寫字樓的爭(zhēng)霸源于西高新。從高新國(guó)際商務(wù)中心對(duì)接世界500強(qiáng)開始，告別傳統(tǒng)商住辦公時(shí)代，開始搶占高端辦公物業(yè)市場(chǎng)，其他一些大體量的純寫字樓也不失時(shí)機(jī)地入市分羹。在盯緊西高新已有企業(yè)的同時(shí)，也把眼光投向了更廣闊的國(guó)內(nèi)級(jí)大型企業(yè)上，寫字樓市場(chǎng)的客戶資源一度呈現(xiàn)緊張趨勢(shì)。同時(shí)，各個(gè)寫字樓也在配套、設(shè)備和辦公環(huán)境上做足功夫，樓頂停機(jī)坪、數(shù)千平方米的大型廣場(chǎng)、經(jīng)理人沙龍、超豪華大堂、高速國(guó)際名牌電梯、國(guó)際商務(wù)會(huì)所等，讓西安寫字樓的配套不斷升級(jí)。讓西高新又一次成為寫字樓風(fēng)云爭(zhēng)霸的主戰(zhàn)場(chǎng)之一?！ 〕潜薄 ∮捎诔潜鄙套?、寫字樓主要沿迎賓大道呈線形分布，尚未開發(fā)成辦公樓區(qū)域，因此這里辦公氣氛不濃。并且受到片區(qū)域成熟度影響，這里的項(xiàng)目大多數(shù)都打出商住樓概念牌，而推向市場(chǎng)的純寫字樓很少。這主要原因就是，城北作為西安城市核心區(qū)域的外延，這里的企業(yè)大都是中小型為主，致使城北區(qū)域更多的服務(wù)于城中心區(qū)域，依托于中心區(qū)域。所以，商住兩用的樓在這樣區(qū)域需求量很大。這中間當(dāng)然還有，商住的價(jià)格一般要比純商務(wù)寫字樓的價(jià)格便宜，且更適合于中小型企業(yè)辦公?！ 〕悄?、城東、城西 城南、城東、城西畢竟不是西安市的重要CBD區(qū)域。其中城南的寫字樓集中在長(zhǎng)安路沿線，城南主要還有小寨商務(wù)圈，作為商圈那里已經(jīng)足夠成熟度，然而那里卻集中著大量的對(duì)寫字樓不感興趣的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。城東聚集了諸多軍工紡織企業(yè)、高等學(xué)府、批發(fā)市場(chǎng)，東關(guān)正街被人認(rèn)為是它的CBD區(qū)域，所以有部分寫字樓集中在那里。城西作為前蘇聯(lián)援建的西安電工產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機(jī)電、化工、醫(yī)藥等企業(yè)都落戶在這里。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務(wù)辦公地點(diǎn)。 西安寫字樓發(fā)展階段 從2000年到2010年，西安寫字樓的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段： 第一階段，從2000年到2003年，西安寫字樓發(fā)展剛剛開始，人們都是探尋的階段； 第二階段，從2003年到2005年，這個(gè)階段是西安寫字樓發(fā)展的第一個(gè)高峰，西安寫字樓市場(chǎng)主動(dòng)的仿效北京、上海的寫字樓?！ 〉谌A段，從2005年到2007年，尤其是2006年因?yàn)檎叩挠绊?，因?yàn)榉堑?，這3年供應(yīng)量不是很大，就集中釋放在了2002002009年，再到現(xiàn)在的2010年，西安寫字樓市場(chǎng)和一、二線房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一樣，進(jìn)入了一個(gè)飛速的發(fā)展，從體量各方面的數(shù)據(jù)看，在全國(guó)是排名靠后的，以后西安寫字樓的發(fā)展機(jī)會(huì)很大。 寫字樓市場(chǎng)評(píng)述西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，85%到90%都是住宅市場(chǎng)，寫字樓體量比較小，總的體量來(lái)說(shuō)，占到北京、上?？傮w量的九分之一、十分之一，再一個(gè)租金的水平來(lái)說(shuō)的話，西安的甲A寫字樓屈指可數(shù)，像中大國(guó)際、長(zhǎng)安國(guó)際等的租金水平和一線城市比較，占到它們的五分之一，在一線城市一個(gè)高端寫字樓的物業(yè)費(fèi)可能是上百的，而西安寫字樓租金還沒有提到上百的概念。還有一個(gè)就是軟環(huán)境，西安目前很多寫字樓在軟環(huán)境上非常的差強(qiáng)人意。西安寫字樓價(jià)格問題，在中國(guó)大陸區(qū)18個(gè)主要城市中，只有西安寫字樓市場(chǎng)有一個(gè)奇怪的現(xiàn)象，這也是依托于城市的發(fā)展，在某些區(qū)域，西安寫字樓的價(jià)格甚至賣不過住宅，這在很多城市是不可能出現(xiàn)的，包括寫字樓的投資客戶，在西安暫且不說(shuō)地段的收益，銷售價(jià)格甚至不如住宅市場(chǎng)的銷售價(jià)格，從這方面來(lái)講，西安的部分寫字樓發(fā)展應(yīng)該是比較畸形了，第一個(gè)可能發(fā)展比較晚，第二個(gè)發(fā)展中可能更注重住宅，在短短的十年中發(fā)展沒有那么規(guī)范化、健康，在以前的發(fā)展中，在各方面的規(guī)范化上，我們應(yīng)該更加的努力。就目前來(lái)說(shuō)，高新區(qū)、城內(nèi)、經(jīng)開區(qū)、南二環(huán)、長(zhǎng)安路是西安目前寫字樓聚集的地方，約占西安80%以上的寫字樓項(xiàng)目。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這幾個(gè)區(qū)域仍會(huì)是將來(lái)西安商務(wù)氣氛最濃，辦公需求最多的地段。尤其是隨著高新區(qū)的二次創(chuàng)業(yè)，經(jīng)開區(qū)的日益成熟，高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)這兩個(gè)區(qū)域更將成為未來(lái)寫字樓密集開發(fā)和旺盛需求的片區(qū)。三、曲江房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析曲江，是西安旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)最能有機(jī)結(jié)合的區(qū)域，在此區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)可分為三類：一類為旅游房地產(chǎn)開發(fā)；二類為高檔住宅類開發(fā)；三類為行政辦公類房地產(chǎn)開發(fā)。在這三類房地產(chǎn)開發(fā)中，是互為補(bǔ)充、互相促進(jìn)的，旅游地產(chǎn)類開發(fā)在2003年以前，曲江的定位為“旅游度假區(qū)”，規(guī)劃建設(shè)的旅游項(xiàng)目較多。隨著政府在“經(jīng)營(yíng)城市”嘗到的甜頭越來(lái)越多，新的旅游項(xiàng)目必將進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，讓更多的投資者和開發(fā)商來(lái)進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)。亞洲最大的噴泉廣場(chǎng)——大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園、大唐不夜城、唐城墻遺址公園的建設(shè)，和千畝南湖、萬(wàn)畝杜陵生態(tài)林以及曲江歡樂世界、西安海洋世界、唐代歷史博物館等旅游項(xiàng)目建成開放。住宅地產(chǎn)類開發(fā)曲江住宅房地產(chǎn)呈現(xiàn)出以下特征：※ 由于曲江屬西安重點(diǎn)發(fā)展集旅游、商務(wù)、文化、住宅為一體的高尚區(qū)域，住宅項(xiàng)目多以高尚住宅、別墅為主，入住人士普遍層次較高，對(duì)生活質(zhì)量、生活品味要求較高，收入水平在西安居中高層次，消費(fèi)能力較強(qiáng)；※ 在曲江消費(fèi)的群體普遍注重產(chǎn)品的內(nèi)部品質(zhì)，對(duì)戶型、環(huán)境、配套要求高，而至于價(jià)格，對(duì)這一消費(fèi)群體的影響權(quán)重有所降低；※ 消費(fèi)群體多以二次置業(yè)甚至三次置業(yè)的中老年人士為主，第一次置業(yè)的年輕人比例較??；行政辦公類房地產(chǎn)開發(fā)隨著曲江區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，將有大量的行政辦公、商貿(mào)用務(wù)等功能的建筑群會(huì)拔地而起，將會(huì)為不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了開發(fā)、代開發(fā)、代建的機(jī)會(huì)。同時(shí)，西安市政府將緊鄰曲江450畝行政商務(wù)區(qū)南側(cè)的上千畝地區(qū)域，規(guī)劃為市場(chǎng)行政辦公區(qū)。故行政辦公類房地產(chǎn)開發(fā)、代開發(fā)將是曲江房地產(chǎn)開發(fā)中獨(dú)有的熱點(diǎn)。四、宗地開發(fā)條件分析
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1