【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園 宗地 ? 項(xiàng)目規(guī)模：總占地 90畝，總建筑面積近 12萬(wàn) 平米 ? 產(chǎn)品： 135方，三房； 180方，四房為主 ? 總戶(hù)數(shù)： 16幢， 588戶(hù) ? 綠化率： 40% ? 售價(jià)： 7000元 /方 ? 銷(xiāo)售情況： 城市花園 樓盤(pán)名稱(chēng) 總套數(shù) 已推量 去化量 在售剩余套數(shù) 成交均價(jià) （元 /㎡ ） 龍祥城市花園 584 584 435 149 6500 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)判斷 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 典型競(jìng)品分析 —— 城市花園 ? 立面： 新古典建筑風(fēng)格，模仿綠城風(fēng)格，成熟 穩(wěn)重 ? 戶(hù)型： 大開(kāi)間客廳，弧形的落地飄窗，南北雙陽(yáng)臺(tái)，采光通風(fēng)良好； ? 景觀規(guī)劃 ：規(guī)劃中央大景觀，一些水系、雕塑等 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)判斷 戶(hù)型圖（ 180方） 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 典型競(jìng)品分析 —— 錦秀蘭庭 宗地 ? 總用地面積： 7萬(wàn)平米，總建筑面積 9萬(wàn)㎡，容積率 ； ? 產(chǎn)品： ?排屋： 430－ 450平方米 ?疊排： 265－ 320平方米 ?多層、小高層： 108套， 110㎡ 、 140㎡ 、 160㎡ ? 售價(jià)： ?排屋：?jiǎn)蝺r(jià) 1300016000元 /㎡ ， 起價(jià) 475萬(wàn) /套 ?疊排：?jiǎn)蝺r(jià)在 1100012023元 /㎡ ，總價(jià)在 260350萬(wàn) /套 ?公寓： 8000元 ./㎡ （毛坯）左右 錦繡蘭庭 錦秀蘭庭 聯(lián)排： 90套 ?4幢小高層 共 108套 二期： 總建 萬(wàn)㎡ ?疊排： 132套 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)判斷 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 典型競(jìng)品分析 —— 錦秀蘭庭 效果圖 戶(hù)型圖（ 322方） 細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)判斷 戰(zhàn)略發(fā)展 市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ? 整體市場(chǎng)：發(fā)展比較健康，未來(lái)兩年供需關(guān)系平穩(wěn)； ? 土地屬性：城市發(fā)展方向，市政府主力打造區(qū)塊，周邊教育資源、醫(yī)療配套（規(guī)劃）、商業(yè)配套（規(guī)劃）齊全，無(wú)重大不利因素； ? 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力：區(qū)域市場(chǎng)品牌開(kāi)發(fā)商僅金都房產(chǎn)（也告罄），復(fù)地房產(chǎn)（未上市）總體產(chǎn)品素質(zhì)不高，項(xiàng)目產(chǎn)品較容易引領(lǐng)市場(chǎng)； ?產(chǎn)品供需特征： 200300萬(wàn)，總價(jià)市場(chǎng)供應(yīng)量有限，溢價(jià)能力較高 項(xiàng)目可通過(guò)品質(zhì)提升，精裝修產(chǎn)品，彌補(bǔ)地段不足 , 可提供復(fù)式產(chǎn)品 （類(lèi)疊排產(chǎn)品），合理控制面積，控制總價(jià)，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 戰(zhàn)略發(fā)展 PART 3 客戶(hù)定位與產(chǎn)品解決方案 ? 項(xiàng)目整體定位 ? 產(chǎn)品線的選擇與比例 ? 產(chǎn)品解決方案 ? 非住宅產(chǎn)品分析 ? 商業(yè)配套操作思路 戰(zhàn)略發(fā)展 項(xiàng)目整體定位 富陽(yáng)高端再改社區(qū) ? 客戶(hù)特征：再改客戶(hù)為主，少量高端首改客戶(hù) ?主力：市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高端私營(yíng)企業(yè)主 ?補(bǔ)充：政府及事業(yè)單位、金融行業(yè)的高管 ? 產(chǎn)品要點(diǎn)： 類(lèi)疊排復(fù)式產(chǎn)品、奢華精裝修、公園式園林景觀、體貼周到物業(yè)管理 ?類(lèi)疊排復(fù)式產(chǎn)品，通過(guò)合理控制面積，控制總價(jià)，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ?充分滿(mǎn)足客戶(hù)愛(ài)面子，炫富的心態(tài)（客人最容易看到的，就是最重要的），重點(diǎn)提升立面、大堂等最能體現(xiàn)樓盤(pán)檔次的地方； ?高端再改客戶(hù)改善的重點(diǎn)：居住環(huán)境（重點(diǎn)是景觀）的改善、物業(yè)服務(wù)的提升 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 產(chǎn)品線選擇 —— 高端再改產(chǎn)品 產(chǎn)品線的選擇與比例 類(lèi)型 面積范圍 產(chǎn)品 裝修標(biāo)準(zhǔn) 面積配比 分布基本原則 主力 200 復(fù)式（四房） 2023 60% 位于小區(qū)內(nèi)部 次主力 150160 平層（小四房） 25% 位于臨街位置 250 復(fù)式（四房） 15% 位于社區(qū)中央，景觀最佳位置 景觀較佳的頂樓復(fù)式 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 初步強(qiáng)排方案 產(chǎn)品解決方案 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 產(chǎn)品解決方案 用地性質(zhì) 住宅用地 總用地面積 173929平方米 代征地面積 20593 凈地面積 153336平方米 綜合容積率 地上總建筑面積 306670 ㎡ 住宅建筑面積 294280 ㎡ 凈地容積率 公建建筑面積 12390 ㎡ 人防要求 車(chē)位比 /戶(hù) (160方以上 ) 建筑密度 20％ 綠地率 35％ 建筑層數(shù) 2428F 限高 100m 建筑間距要點(diǎn) 面寬大于 32米的板式高層住宅南北間距為 ,面寬小于 32米的點(diǎn)式住宅南北間距為 ；同時(shí)需進(jìn)行日照分析報(bào)告，主照面的住宅需要 3小時(shí)的日照時(shí)間； *注： h為建筑高度， s為建筑正南北向投影寬度 退紅線要求 東面退金橋北路多層為 10m,高層為 18m 西面退規(guī)劃路多層為 8m,高層為 15m 南面退規(guī)劃道路多層為 7m,高層為 12m 北面退公園路多層為 10m,高層為 18m 配套要求 物業(yè)管理用房 1073㎡ ，社區(qū)用房 224㎡ ，垃圾收集站 40㎡ 交通規(guī)劃要點(diǎn) 四周道路均可設(shè)置車(chē)行入口 其他規(guī)劃要點(diǎn) 容積率 ≤，限高 100；需建 3200平米幼兒園 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 地塊價(jià)值排序 ? 本地塊四周均為城市道路，東面與北面為城市主干道，土地價(jià)值較低，幾個(gè)城市道路轉(zhuǎn)角適合做 160平米戶(hù)型、南面為景觀道路，東面為規(guī)劃城市支路。小區(qū)內(nèi)中央集中綠地逾 40000平方米，周邊適合做大戶(hù)型。 ? 交通流線 ? 小區(qū)車(chē)行主入口設(shè)置在北面公園路，解決小區(qū)主要車(chē)流，在東側(cè)金橋北路設(shè)置小區(qū)次入口，內(nèi)部以環(huán)形車(chē)道溝通，基本到達(dá)每一單元，滿(mǎn)足日常使用和消防要求。地下車(chē)庫(kù)出入口靠近主入口設(shè)置，以利于保持小區(qū)內(nèi)部安靜。 ? 環(huán)境景觀 ? 小區(qū)景觀主軸由北側(cè)小區(qū)出入口廣場(chǎng)開(kāi)始，通過(guò)會(huì)所直至中央集中綠地，周邊的住宅左右對(duì)稱(chēng)布置，形成強(qiáng)烈的景觀序列。另一條景觀軸由金橋北路次入口開(kāi)始一直到達(dá)中央集中綠地，與景觀主軸相交形成完整的軸線體系。 ? 沿城市周邊的住宅間距也達(dá)到了 8090米，可以進(jìn)行豐富的組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)，與中心景觀區(qū)形成了多層次的景觀空間。 ? 規(guī)劃方案 說(shuō)明 產(chǎn)品解決方案 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 單體方案 —— 160方參考戶(hù)型 產(chǎn)品解決方案 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 單體方案 —— 200方參考戶(hù)型 產(chǎn)品解決方案 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 單體方案 —— 250方參考戶(hù)型 產(chǎn)品解決方案 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 商業(yè)配套定位 非住宅產(chǎn)品分析 金色家園 富陽(yáng)市人民 醫(yī)院 (規(guī)劃 ) 大型賣(mài)場(chǎng) (規(guī)劃 ) 消防 之隊(duì) 海鮮 酒樓 永興中學(xué) 容大酈城一期 永興幼兒園 （代建） 經(jīng)濟(jì)適用房(規(guī)劃 ) 拆遷安置房 公 園 路 金 橋 北 路 規(guī) 劃 道 路 規(guī)劃道路 宗地 商業(yè) 廣場(chǎng) 項(xiàng)目規(guī)劃建議 ? 建議商業(yè)應(yīng)分布在公園西路； ? 東北角建議規(guī)劃小商業(yè)廣場(chǎng)，與金色家園商業(yè)廣場(chǎng)相呼應(yīng)，形成區(qū)域的商業(yè)中心 項(xiàng)目規(guī)模建議 ? 定位：社區(qū)型商業(yè) +部分會(huì)所功能 ? 同時(shí)考慮醫(yī)院等規(guī)劃，帶來(lái)的未來(lái)商鋪價(jià)值的提升 ? 建議總規(guī)?？刂圃? 70008000方 商業(yè)售價(jià)建議 ? 參考容大五環(huán)城市花園 10000元 /方 ? 考慮未來(lái)土地屬性變化及周邊規(guī)劃帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值提升 ? 建議商鋪售價(jià) 13000元 /方 戰(zhàn)略發(fā)展 ? 車(chē)位比 1： ? 車(chē)位個(gè)數(shù) 2264個(gè)，其中地下車(chē)位 2044個(gè)，地面車(chē)位 220個(gè) ? 車(chē)位價(jià)格 8萬(wàn)元 / 個(gè)（金色家園項(xiàng)目擬售 7萬(wàn)元 /個(gè)） ? 去化率 到住宅售罄時(shí)車(chē)位銷(xiāo)售 90%，余 10%未售出 ? 項(xiàng)目車(chē)位售價(jià)及銷(xiāo)售安排 非住宅產(chǎn)品分析 戰(zhàn)略發(fā)展 PART 4 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析 ? 首期項(xiàng)目