【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，園區(qū)外場(chǎng)線路均采用全塑鎧裝銅芯電力電纜埋地敷設(shè)。 防雷及安全接地設(shè)計(jì)1) 本園區(qū)所有建筑物均按三類防雷建筑物設(shè)計(jì)，防雷引下線和接地裝置利用柱內(nèi)及基礎(chǔ)內(nèi)主鋼筋。2) 園區(qū)配電系統(tǒng)的接地制式為TT制，電器線路采用PE線專放，各供電單元均設(shè)置總等電位節(jié)點(diǎn)連接，衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置局部等電位連接，插座回路及柜式空調(diào)回路采用漏電保護(hù)，以確保用戶安全。3) 防雷和防雷波侵入、電器設(shè)備信息系統(tǒng)等接地共用同一接地裝置，接地電阻不大于1歐姆。4) 入戶端電纜的金屬外皮、鋼管應(yīng)與防雷的接地裝置相連。5) 配電箱設(shè)置電涌保護(hù)開關(guān)，公用弱電設(shè)施采用防電涌保護(hù)裝置。 給排水及消防設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)范圍整個(gè)園區(qū)的室內(nèi)外給水、排水及消防設(shè)計(jì)。 給水設(shè)計(jì)1) 水源：市政自來(lái)水，從市政給水管接入。2) 用水量：根據(jù)國(guó)家及上海有關(guān)建筑給排水規(guī)范設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的生活、綠化及消防用水量。 排水設(shè)計(jì)室外采用分流制，污水排入市政污水管道，雨水排入市政雨水總管。園區(qū)污水排入市政污水管。室內(nèi)污廢水分流，衛(wèi)生間設(shè)置專用通氣管。雨水采用上海市暴雨強(qiáng)度公式：Q=5544(－)/(t＋7lgP)＋P=1，徑流系數(shù)Ψ=園區(qū)雨水分路采用DN300管道排入市政雨水總管。 消防設(shè)計(jì)1) 建筑消防防火等級(jí)：建筑防火等級(jí)為二級(jí)。防火間距：幼兒園為獨(dú)立建造。消防車道：本幼稚園位于A地塊上，坐落于老滬閔路和都會(huì)路交叉口，能滿足消防車道及相關(guān)消防規(guī)范要求。2) 消防給水系統(tǒng)消防給水由市政管網(wǎng)供水，由老滬閔路,都會(huì)路市政給水管網(wǎng)供給。室外消火栓系統(tǒng)采用二路DN200市政管網(wǎng)進(jìn)水，消防管在基地四周形成環(huán)網(wǎng)，并設(shè)數(shù)組室外地上式消火栓,，且距離建筑物消防水泵接合器不超過40米.本樓設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。 給排水管材給水出泵管至屋頂水箱及水表前水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑管材及管件，水表后冷熱水管采用PPR聚丙烯冷熱水管材及配件，熱熔連接。室內(nèi)排水管及雨水管采用UPVC管，粘接。室外污水總管由DN200～DN300組成，采用HDPE中空螺旋纏繞管，室外埋地雨水管由DN300～DN800組成，采用HDPE中空螺旋纏繞管 . 節(jié)水設(shè)計(jì)1) 設(shè)計(jì)依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)水法》、《城市節(jié)約用水管理規(guī)定》、《節(jié)約用水“三同時(shí)、四到位”管理規(guī)定》，新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)采用節(jié)約用水的先進(jìn)技術(shù)、工藝、設(shè)備，選用和建設(shè)節(jié)約用水設(shè)施，降低水的消耗，提高水的利用率。2) 節(jié)水措施：室內(nèi)給水器具均采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，水龍頭均采用陶瓷芯片，坐便器采用6升沖洗水箱。 環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)計(jì) 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)1) 主要環(huán)境影響因素施工期間造成的環(huán)境污染，主要為建筑材料在運(yùn)送途中泄露、建筑垃圾以及建筑施工產(chǎn)生的噪聲污染。本項(xiàng)目為居住區(qū)配套幼兒園項(xiàng)目，主要污染與污染源為生活污廢水排水量、廁所等排放廢氣、機(jī)房噪聲、生活垃圾等。2) 設(shè)計(jì)原則建設(shè)項(xiàng)目污染防治及其它公害的處理設(shè)施必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用的“三同時(shí)”原則；堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，在設(shè)計(jì)中采用低毒低害、無(wú)毒無(wú)害的原輔材料，采用節(jié)能、低噪聲設(shè)備，采用少污染的新技術(shù)，把產(chǎn)生的污染減少到最低限度。3) 設(shè)計(jì)范圍根據(jù)“三同時(shí)”原則，本工程設(shè)計(jì)范圍內(nèi)所產(chǎn)生的各種污染的治理均在本次設(shè)計(jì)范圍內(nèi)。4) 污染物分析(1) 生活污水：根據(jù)生活污水的水質(zhì)特征，主要污染物為CODcr、BODSS、NH3N、動(dòng)植物油等 ；(2) 廢氣：主要為廚房油煙氣、煤氣燃燒廢氣等；(3) 噪聲：建設(shè)項(xiàng)目噪聲主要來(lái)源于空調(diào)設(shè)備等；(4) 固體廢物：主要是日常生活垃圾。5) 環(huán)保材料采用綠色建材，有效地防止由于建材引起的環(huán)境污染，尤其是要考慮對(duì)生態(tài)的影響，采用環(huán)保型建材，最大限度地節(jié)約能源、土地、水等資源。6）治理措施及預(yù)期效果(1) 生活污水園區(qū)實(shí)行雨污分流，雨水直接排入城市管網(wǎng)，生活污水以DN300出口經(jīng)監(jiān)測(cè)井,達(dá)到納管標(biāo)準(zhǔn)后排放到市政污水管網(wǎng)。 (2) 廢氣廚房油煙氣和煤氣燃燒廢氣經(jīng)脫排油煙機(jī)處理后排入排煙豎井，通過屋頂高空排放。為了防止油煙氣的倒流，在排煙支管上采取防倒煙措施。(3) 噪聲園區(qū)內(nèi)的聲環(huán)境可滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）中的2類標(biāo)準(zhǔn)，即：晝間Leq(A)≤60dB(A)、夜間Leq(A)≤50dB(A)。(4) 固體廢棄物本項(xiàng)目的固體廢棄物主要是日常工作、生活垃圾等。園區(qū)內(nèi)設(shè)置垃垃圾分類箱，垃圾分類收集，由物業(yè)管理人員定時(shí)收集運(yùn)至垃圾站房，由環(huán)衛(wèi)部門定期回收和清除外運(yùn)。7) 環(huán)境綠化及管理(1) 為了有效提高生活環(huán)境，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)綠化的建設(shè)管理。園區(qū)綠化采用分散綠化和集中綠化相結(jié)合的原則。(2) 本建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)“三通式”的落實(shí)，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。(3) 園區(qū)設(shè)置物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，環(huán)境保護(hù)的有關(guān)設(shè)施均由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安排人員巡視、操作管理和設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。(4) 人員編制由園區(qū)物業(yè)管理部門統(tǒng)一安排。 防盜安保設(shè)計(jì)1) 設(shè)計(jì)任務(wù)本防盜安保設(shè)計(jì)針對(duì)該項(xiàng)目可能產(chǎn)生的安全危害作相應(yīng)的治理，以達(dá)到有關(guān)防盜安保的要求。2) 防盜安保措施⑴ 整個(gè)園區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，保證園區(qū)環(huán)境安全。⑵ 區(qū)設(shè)安保中心控制室。⑶ 域安裝周界防盜報(bào)警系統(tǒng)⑷ 所有對(duì)講及安保系統(tǒng)導(dǎo)線均穿金屬管敷設(shè)。 節(jié)能設(shè)計(jì)1) 建筑耗能措施樓房各部位及構(gòu)件的保溫、隔熱性能均滿足夏熱冬冷地區(qū)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，房型在日照、通風(fēng)、朝向等方面都注入人性化需求，充分體現(xiàn)了實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性、功能性、親和性和舒適性。2) 建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱措施屋面、平屋面：先用鋼筋混凝土敷平，再敷設(shè)改性防水卷材、水泥砂漿找平、擠塑聚苯乙烯保溫層以及陶粒混凝土找坡層和現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板。外墻面：采用膠粉EPS顆粒保溫漿料外墻外保溫系統(tǒng)。3) 能量計(jì)量?jī)x表設(shè)置煤氣表、水表、電表，其中電表采用分時(shí)計(jì)價(jià)。4) 設(shè)備節(jié)能措施光源及燈具：住宅采用螺口瓷質(zhì)燈頭，樓梯采用自熄式節(jié)能燈。其余燈具均采用節(jié)能型燈具，日光燈采用帶電子鎮(zhèn)流器T8燈管；采用6升/次節(jié)水型衛(wèi)生潔具，陶瓷芯片防漏型水龍頭；采用變制冷劑流量的多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)按負(fù)荷的變換工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的變?nèi)萘糠绞竭\(yùn)行，符合節(jié)能的要求；空調(diào)風(fēng)管的保溫材料采用導(dǎo)熱系數(shù)小的產(chǎn)品；供水采用變頻、高效型水泵。第四章 項(xiàng)目組織與管理 項(xiàng)目組織構(gòu)架及融資方式上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司為本項(xiàng)目的發(fā)展商。公司擬采取項(xiàng)目公司模式與項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)制相結(jié)合的機(jī)制進(jìn)行本案開發(fā)宜融資安排：君蓮居住區(qū)的整體開發(fā)由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資，主要融資渠道有：上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司自籌資金與銀行借款等方式。這種項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)融資方式的優(yōu)點(diǎn)有：1）可以快速籌集項(xiàng)目所需資金；2）法律關(guān)系簡(jiǎn)單，便于銀行就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上易為貸款銀行接受，投資者債務(wù)責(zé)任清晰；3）項(xiàng)目融資債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠貸款；4）項(xiàng)目的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，便宜管理，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托外單位進(jìn)行。本項(xiàng)目為君蓮居住區(qū)公建配套項(xiàng)目之一，項(xiàng)目融資擬采用自籌資金與銀行貸款相結(jié)合的方式。 項(xiàng)目籌建管理為了將整個(gè)項(xiàng)目做到最好，上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司積極對(duì)市場(chǎng)上類似項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行學(xué)習(xí)和借鑒，并且將聘請(qǐng)?jiān)陧?xiàng)目建設(shè)管理方面經(jīng)驗(yàn)豐富的咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行全過程的管理和控制。對(duì)于居住區(qū)180萬(wàn)平方米的若干項(xiàng)目群來(lái)說，項(xiàng)目公司將建立專門業(yè)主方項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，形成若干個(gè)由各專業(yè)人員構(gòu)成的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)群，對(duì)整個(gè)籌建過程中的工作進(jìn)行督促、組織、協(xié)調(diào)，以及編制用款計(jì)劃，執(zhí)行資金收支操作。這樣既減輕了上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司的管理壓力，又便宜實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的協(xié)調(diào)和推進(jìn)。整個(gè)項(xiàng)目將實(shí)施全過程招投標(biāo)。包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備采購(gòu)等在內(nèi)的各工程階段，均按國(guó)家要求，公開公正的實(shí)行招投標(biāo)，并將聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的招投標(biāo)代理單位負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作。在整個(gè)項(xiàng)目建成后，該公司還將會(huì)把綠化保潔、機(jī)房管理、電氣、給排水、供氣、電話等系統(tǒng)的運(yùn)行等后勤保障服務(wù)項(xiàng)目交給專業(yè)管理公司和物業(yè)公司管理，實(shí)現(xiàn)后勤保障服務(wù)社會(huì)化，提高服務(wù)水準(zhǔn)和物業(yè)管理水平。此外，在人力資源安排方面，將項(xiàng)目所需人力資源放入項(xiàng)目公司編制中，這樣既協(xié)調(diào)清楚兩者的關(guān)系，同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)完成后，可以考慮將項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)變成專業(yè)物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)對(duì)居住區(qū)物業(yè)及運(yùn)營(yíng)管理，這樣還有利于項(xiàng)目后期工作的開展和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目從實(shí)施階段到運(yùn)營(yíng)階段的過渡。因此，整個(gè)項(xiàng)目的籌建組織機(jī)構(gòu)是比較完善的，有利于項(xiàng)目的高效、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的完成。本項(xiàng)目做為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目。做為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目，本項(xiàng)目將圍繞著整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，做好配套工程的建設(shè)工作，并納入整個(gè)項(xiàng)目的組織管理之中。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目做為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目，建設(shè)期將滿足整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃安排。進(jìn)度計(jì)劃安排為：2006年11月內(nèi)完成項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的編制及報(bào)批，組建管理機(jī)構(gòu)；2006年11～12月內(nèi)完成初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備； 2006年12月～2007年6月內(nèi)完成項(xiàng)目工程的主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)裝修、室外總體工程； 2007年6月底項(xiàng)目工程的竣工驗(yàn)收、交付使用。第五章 投資估算和資金籌措君蓮居住區(qū)A地塊幼稚園項(xiàng)目用地面積為8000平方米，建筑面積為4900平方米。 項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目投資共分為土建費(fèi)用、安裝費(fèi)用、室外總體費(fèi)用、土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套費(fèi)用以及其他費(fèi)用等部分。項(xiàng)目投資估算表見附表2，投資構(gòu)成如圖1所示。1）土建費(fèi)用，具體包括地基工程、主體結(jié)構(gòu)及建筑、裝修工程； 2）安裝費(fèi)用，具體包括給排水工程、供配電及電氣照明工程、消防及弱電工程、電梯工程室外配套工程和其它配套工程；3）室外總體費(fèi)用，包括圍墻、道路、綠化、管線、大門及門衛(wèi)室等；4）土地費(fèi)用； 5）前期費(fèi)用，包括前期工程及專業(yè)費(fèi)用。其中前期工程及專業(yè)費(fèi)用劃分為可行性研究、招標(biāo)代理、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、投資監(jiān)理費(fèi)；6）配套費(fèi)用，包括供水、供電、供氣、電話、電視等配套工程費(fèi)用；7）其他費(fèi)用。投資估算說明:1) 土地費(fèi)用土地價(jià)格按照閔行區(qū)地價(jià)：840萬(wàn)元 (其中含土地動(dòng)拆遷等費(fèi)用)。2) 前期工程及專業(yè)費(fèi)用前期工程及專業(yè)費(fèi)用包括項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費(fèi)用，一般為建筑成本的5%10%左右，視工程的大小及難易程度確定，工程越大比例越低，工程難度越大，比例越高。3)建筑安裝費(fèi)用建筑安裝費(fèi)用通常也稱工程造價(jià)。它是指列入項(xiàng)目施工圖預(yù)（決）算的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)用。其中，建筑物的具體價(jià)格見項(xiàng)目投資估算表。4) 預(yù)備費(fèi)簡(jiǎn)稱“預(yù)備費(fèi)”,又稱“不可預(yù)見費(fèi)”。指總概算中用以彌補(bǔ)在編制初步設(shè)計(jì)和總概算時(shí)難以預(yù)料，而實(shí)際可能發(fā)生的費(fèi)用。工程預(yù)備費(fèi)一般以分為：基本預(yù)備費(fèi)，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)工程經(jīng)驗(yàn)及其本項(xiàng)目情況,％，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不預(yù)留。5) 建設(shè)期間利息項(xiàng)目建設(shè)需要貸款500萬(wàn)元，建設(shè)期年利率為8%，年利息為20萬(wàn)元。6）流動(dòng)資金，本項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后直接移交教育部門運(yùn)作管理，故不設(shè)流動(dòng)資金。 項(xiàng)目建設(shè)投融資安排1）項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源。銀行借款為500萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)期按一年計(jì)算，資金來(lái)源：，銀行借款500萬(wàn)元。項(xiàng)目資金投入計(jì)劃及資金來(lái)源情況見附表3