【文章內(nèi)容簡介】 部城 市道路系統(tǒng)脫節(jié)， 交通擁堵較為嚴(yán)重，特別是上下班高峰期間進出 XX 的道路易堵。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯不足。針對以上問題，政府對交通規(guī)劃進行了調(diào)整，并投入較大資金進行改造，同時加大交通監(jiān)控力度，設(shè)立了更多指示牌，可以預(yù)見， XX 地區(qū)未來的交通將更加順暢。 按照規(guī)劃， XX 地區(qū)將完成六個主要出入口和五個次要出入口的建設(shè)，建立一個以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運方式相結(jié)合的綜合交通體系。今年已完成阜通大街西延線建設(shè)，實現(xiàn)進出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南街、花家地街、 XX 街與京順路進 出 XX 地區(qū)出入口的改造，預(yù)計 2021 年前全部實現(xiàn) XX地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。 口口 狀狀 況況 分分 析析 商業(yè)項目開發(fā)最重要的因素之一就是人口消費支持，人口消費特性與消費結(jié)構(gòu)、層次等相關(guān)問題是直接制約商業(yè)市場發(fā)展，因此，在分析區(qū)域人口現(xiàn)有狀況之前，先對住宅項目發(fā)展做深入分析，從而提供依據(jù)和支持。 住宅項目發(fā)展及人口狀況分析 XX 區(qū)域自 1994 年規(guī)劃為北京市 “ 城市居住副中心 ” 至今十多年時間，其土地開發(fā)過程劃分為四個階段 ： XX 商業(yè)步行街項目可行性研究報告 階段 時間 主要建設(shè)區(qū)域 開發(fā)項目類型 第 1階段 9498 花家地、南湖渠路區(qū)域 以福利分 房和最早先購置商品房的購房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主， 95年開始有高密度樓盤項目 第 2階段 9801 以 XX新城為中心向外輻射 大型住宅項目啟動，以高密度純居住項目居多，投資購房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士 第 3階段 01至 04 北部科技園區(qū)、 XX整個地塊都有 產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項目、 商務(wù)辦公樓、底商等 第 4階段 05年至今 XX東部新區(qū)、西南區(qū) 大型商業(yè)、配套型物業(yè)項目開發(fā)、商務(wù)辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓項目；大型企業(yè)或集團購買 從上面的表中數(shù)據(jù)分析，目前， XX 區(qū)域開 發(fā)已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除 XX 新城 B30 地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國際二期、國風(fēng)北京二期項目還未動工外，其他均在建設(shè)過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅項目開發(fā)基本完成，但綜合類商業(yè)項目相對較少，配套商業(yè)缺乏，整個區(qū)域商業(yè)發(fā)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設(shè)過程中，未來將有明顯的改變。從調(diào)研資料顯示， XX 區(qū)域內(nèi)部分樓盤項目主要有： 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 序號 物業(yè)名稱 1 XX花園東區(qū) 17 融科橄欖城 32 風(fēng)格雅園 47 花家地西里 2 星源國際 18 大西洋新城 33 City one 48 XX雅特住區(qū) 3 炫彩嘉軒 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 動感之都寶星園 4 XX西園 20 金隅麗港城 35 星海明珠 50 世安 XX家園 5 XX花園 21 夏都盈座 36 麗港美度 51 利景名門 6 麗景新貴 22 利澤西園 37 嘉美風(fēng)尚中心 52 亞特蘭大廈 7 慧谷根園 23 XX悅城 38 博雅國際中心 53 綠蔭芳鄰 8 慧谷時空 24 博泰國際 39 都市心海岸 54 花家地商住樓 9 慧谷陽光 25 澳洲康都 40 嘉潤花園 55 嘉悅精英家園 10 CLASS 26 望馨園 41 華陽公寓 56 慧谷金色家園 11 XX明苑 27 上京新航線 42 寶星國際 57 XX新城 A5區(qū) 410 12 XX西 園四區(qū) 28 圣馨大地 43 點擊未來沁居 58 花家地小 區(qū) 13 XX國際商業(yè)中心 29 季景沁園 44 城 市月光 59 望興園 14 國風(fēng)北京 30 北京香頌 45 XX新居 60 信荷城 15 XX新城 31 銀 領(lǐng)國際 46 東湖灣 61 方舟苑 藝術(shù)城 16 華鼎 世家 47 花家地西里 62 XX利澤家園 48 XX雅特住區(qū) 63 LOFTEL XX 地區(qū)總占地面積 860 公頃，其中建設(shè)用地 510 公頃，區(qū)域內(nèi)住宅項目還有一部分沒有進行建設(shè)，街建設(shè)完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近 1000 萬平米，按照千人指標(biāo)計算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為 2530 萬人左右，目前 XX 常住人口約 15萬人左右。 XX 商業(yè)步行街項目可行性研究報告 XX區(qū)域住宅項目分布圖 從區(qū)域不同物業(yè)類型放量情況分析，除固定居民外，商務(wù)辦公人群數(shù)量近期有所增加。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長比例情況做如下分析。 XX 商業(yè)步行街項目可行性研究報告 住宅人口數(shù)量 根據(jù)統(tǒng)計資料統(tǒng)計，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增， 03 年 XX 地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右，04年已超過 15 萬，其中固定居住戶數(shù)達(dá) 7 萬戶，截止到 05年 5月，統(tǒng)計指標(biāo)已接近 20 萬，根據(jù)北京市總體規(guī)劃， 2021 年預(yù)計 XX地 區(qū)人口總數(shù)將超過 35 萬人，而在未來的 1015 年內(nèi)， XX 地區(qū)人口數(shù)量預(yù)計達(dá)到創(chuàng)記錄的 60萬人。近幾年人口遞增數(shù)量約為 萬人 /年。 0500001000001500002021002500003000003500002021 2021 2021 2021 寫字樓人口數(shù)量 隨著 XX區(qū)域在 2021年 5月被國家科技部正式批準(zhǔn)為中關(guān)村電子城科技園（西區(qū)）后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，研發(fā)基地、留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)在較短時間里建成并投入使用。在 XX 的整個北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積 70000 平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù) 企業(yè)孵化基地和留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)基地。 從 XX 產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示， XX電子城西區(qū)累計引進各型企業(yè) 660 家，其中高科技企業(yè) 438 家，注冊資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 萬人，加上 XX 新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套服務(wù)物業(yè)，短期內(nèi)商務(wù)建筑有大幅增加，待 XX 區(qū)域整體XX 商業(yè)步行街項目可行性研究報告 開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務(wù)型物業(yè)項目總量將達(dá)到 67 萬平米。 按寫字樓物業(yè)每百平米 12人計算， XX 區(qū)域未來 商務(wù)人士總數(shù)將超過 8萬人，大量高等消費人群聚集，影響區(qū)域消費特性，同時現(xiàn)有消費習(xí)性也有明顯改變。 外來人口數(shù)量 截止 2021 年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， XX 區(qū)域已有約 5萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數(shù)的 90%，到去年年底， XX 地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達(dá)到 7 萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的 30%，支持韓籍居民的消費商品種類也相對完善， XX 區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種類最多的區(qū)域。 除韓國之外， XX 區(qū)域還有幾千其他國籍人士在此居住，型成了一個以高端消費和特色消 費為主的消費群體，也是本區(qū)域高消費核心力量。自 XX 科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認(rèn)可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號全部被預(yù)定，外籍購房人團購現(xiàn)象也時有發(fā)生。 不難看出，隨著 XX 區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項附助設(shè)施及配套項目建設(shè)完成，交通、商業(yè)配套、商務(wù)環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)完成并投入使用， XX 國際型大社區(qū)和國際化產(chǎn)業(yè)特色也將日益彰顯，本區(qū)域外籍人士還將有較大幅度的增長，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強。 年齡、職業(yè)狀況 XX地區(qū)樓盤 的中高價位客觀顯示出 XX 社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費能力較強。 從目前研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)分析， XX 區(qū)域 20萬常住人中，社區(qū)居民年齡構(gòu)成以 3045歲為主，占 60%以上，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化的趨勢， 25 歲以下的約占 25%，45歲以上的僅占 15%左右。 XX 商業(yè)步行街項目可行性研究報告 XX區(qū)域常住人口年齡比例 60%25%15%3045歲 25歲以 下 45歲以 上 投資購房人的職業(yè)包括：演藝界人士 、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、 IT 行業(yè)的高精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中 外籍人士以日籍和韓籍為主。韓籍人士多從事貿(mào)易性活動，還有一些開設(shè)餐飲、服裝服飾等有一定規(guī)模性的企業(yè)，另外一部分外籍人士則為進入望說區(qū)域的外企高級管理層，不同語言、習(xí)俗文化，已經(jīng)構(gòu)成 XX濃厚的國際氛圍。 從我們對區(qū)域的調(diào)研資料顯示， XX 區(qū)域常住人口學(xué)歷普遍較高，以大專、大學(xué)本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群 本科以上學(xué)歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。 平均教育水平較高，擁有較好的收入和個人素質(zhì)。 外籍人口分布特色 自 XX 區(qū)域開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士 進駐，有紀(jì)錄顯示， 1998 年有 200多戶韓國人組成的購房團進駐 XX，自此之后 XX 區(qū)域成為韓籍人聚集地。目前區(qū)域內(nèi)近 20 個大型社區(qū)，每個社區(qū)都有韓國人入住，其中， XX 西園 3區(qū)和西園 4區(qū)內(nèi)的韓國人最集中，約占該小區(qū)人口的 80%左右 ，據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)在 XX 區(qū)外籍購房人群已由原來以韓國人、日本人逐漸發(fā)展擴大至歐美、新加坡等不同國家的購房人，已有數(shù)萬韓僑、歐美人士在此定居，外國專家也開始大規(guī)模的聚集在此，人群多元化發(fā)展趨勢顯著。 從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國投資人的投資意XX 商業(yè)步行街項目可行性研究報告 向，吉寶置業(yè)的季景 泌園就是新加坡公司全額投資的項目，早期就在新加坡進行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺灣、香港等地區(qū)的投資購買，同時在一定程度吸引日、韓人士對 XX 的投資傾向。該項目也是區(qū)域里外籍人士購買數(shù)量較多的一個樓盤。 區(qū)域人口消費特性分析 區(qū)域消費能力分析 從調(diào)研資料統(tǒng)計， XX常住人口中， 25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟實力，購買能力比較強， XX 地區(qū)月收入在 5000 元以上的人群占 62%， XX區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到 70%。 從對 XX 地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查顯示， XX地區(qū)較 高收入以上的人數(shù)比例占到了 50%，低收入與較低收入的比例僅占到 25%，根據(jù)統(tǒng)計得出的 XX 地區(qū)人均可支配性收入為 19390 元 /年，高出北京市平均水平近 24 個百分點。 北京市 2021年人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 數(shù)據(jù)來源《 2021年北京市統(tǒng)計年鑒》 XX地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 8400 12021 15000 20210 35000 19390 所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100% 區(qū)域人口消費特性分析 ? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費主要以日常購物、配套型服務(wù)商業(yè)消費，同時對餐飲類的消費有較大需求。 XX 區(qū)域早先定位為城市中心居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)較好，高檔住宅項目居XX 商業(yè)步行街項目可行性研究報告 多，在這里生活、工作的人群消費層次較高， 區(qū)域內(nèi)常住人口不乏有外企管理工作人員、來京的商務(wù)人士，未來還有以第四使館區(qū)的駐華使館人員成為本區(qū)域的核 心消費群。 這些 消費人群的經(jīng)濟狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費能力并具有較新的消費理念，注重品質(zhì)消費，對生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。 追求更高層次的文化及娛樂享受， 追求生活品位，消費講究高雅有情調(diào)， 消費以中、高檔產(chǎn)品為主，消費金額相對較大， 對購物環(huán)境要求較高。 由于 XX區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計，故區(qū)域早期很少有相對綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費，而本區(qū)域常住人口中存在大量 工 薪族，作息時間相對較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消 費高峰時段與市區(qū)也有較大差異。從對區(qū)域調(diào)研結(jié)果得知， XX 區(qū)商業(yè)經(jīng)營時間一般為早 11 時，晚上營業(yè)時間可持續(xù)至晚 23 時左右。白天冷清夜晚火爆的營業(yè)狀況成為 XX 消費的特色。 但由于原來 XX 區(qū)域商業(yè)配套條件不完善等諸多不可回避的問題，直接造成了社區(qū)休閑性購物及文化娛樂需求的商業(yè)存在著很大的市場空白，區(qū)域內(nèi)消費沒有得到有效釋放。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務(wù)類項目的檔次也有較大差距。 ? 商務(wù)辦公人群對餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費需求較大，對一定檔次的消費購物需求也明顯高于普通居民。 商務(wù)辦公人群具有較高的學(xué)歷水 平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費意識，消費觀念較為前衛(wèi)， 購物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分