【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)固定居民約為 2530 萬人左右，目前望京常住人口約15 萬人左右。望京區(qū)域住宅項目分布圖 望京人口結(jié)構(gòu)及未來人口放量從區(qū)域不同物業(yè)類型放量情況分析，除固定居民外，商務辦公人群數(shù)量近期有所增加。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長比例情況做如下分析。 住宅人口數(shù)量根據(jù)統(tǒng)計資料統(tǒng)計，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增，03 年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右，04 年已超過 15 萬，其中固定居住戶數(shù)達 7 萬戶，截止到 05 年 5 月，統(tǒng)計指標已接近 20 萬，根據(jù)北京市總體規(guī)劃，2022 年預計望京地區(qū)人口總數(shù)將超過 35 萬人，而在未來的 1015 年內(nèi)，望京地區(qū)人口數(shù)量預計達到創(chuàng)記錄的 60萬人。近幾年人口遞增數(shù)量約為 萬人/年。0500001000001500002022002500003000003500002022 2022 2022 2022 寫字樓人口數(shù)量隨著望京區(qū)域在 2022 年 5 月被國家科技部正式批準為中關(guān)村電子城科技園（西區(qū)）后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，研發(fā)基地、留學人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)在較短時間里建成并投入使用。在望京的整個北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積 70000 平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和留學人員回國創(chuàng)業(yè)基地。從望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到的數(shù)據(jù)顯示，望京電子城西區(qū)累計引進各型企業(yè) 660 家，其中高科技企業(yè) 438 家，注冊資本金 億元，產(chǎn)業(yè)方向涉及微電子、現(xiàn)代通訊、光機電、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、新材料等領(lǐng)域。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 萬人，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套服務物業(yè)，短期內(nèi)商務建筑有大幅增加，待望京區(qū)域整體開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務型物業(yè)項目總量將達到 67 萬平米。按寫字樓物業(yè)每百平米 12 人計算，望京區(qū)域未來商務人士總數(shù)將超過 8 萬人，大量高等消費人群聚集，影響區(qū)域消費特性，同時現(xiàn)有消費習性也有明顯改變。 外來人口數(shù)量截止 2022 年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達到 7 萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的30%，支持韓籍居民的消費商品種類也相對完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種類最多的區(qū)域。除韓國之外，望京區(qū)域還有幾千其他國籍人士在此居住，型成了一個以高端消費和特色消費為主的消費群體，也是本區(qū)域高消費核心力量。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預售階段房號全部被預定，外籍購房人團購現(xiàn)象也時有發(fā)生。不難看出，隨著望京區(qū)域規(guī)劃不斷完善，各項附助設(shè)施及配套項目建設(shè)完成，交通、商業(yè)配套、商務環(huán)境等有利因素的增加，加之第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)完成并投入使用，望京國際型大社區(qū)和國際化產(chǎn)業(yè)特色也將日益彰顯，本區(qū)域外籍人士還將有較大幅度的增長，區(qū)域商業(yè)生命力也將隨之增強。 年齡、職業(yè)狀況望京地區(qū)樓盤的中高價位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費能力較強。從目前研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，望京區(qū)域 20 萬常住人中，社區(qū)居民年齡構(gòu)成以3045 歲為主，占 60%以上，人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出年輕化的趨勢，25 歲以下的約占 25%，45 歲以上的僅占 15%左右。望京區(qū)域常住人口年齡比例60%25%15%3045歲 25歲 以 下 45歲 以 上投資購房人的職業(yè)包括：演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、IT 行業(yè)的高精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。韓籍人士多從事貿(mào)易性活動，還有一些開設(shè)餐飲、服裝服飾等有一定規(guī)模性的企業(yè)，另外一部分外籍人士則為進入望說區(qū)域的外企高級管理層，不同語言、習俗文化，已經(jīng)構(gòu)成望京濃厚的國際氛圍。從我們對區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學歷普遍較高，以大專、大學本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群本科以上學歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。平均教育水平較高，擁有較好的收入和個人素質(zhì)。 外籍人口分布特色自望京區(qū)域開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士進駐，有紀錄顯示，1998 年有200 多戶韓國人組成的購房團進駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。目前區(qū)域內(nèi)近 20 個大型社區(qū)，每個社區(qū)都有韓國人入住，其中，望京西園 3 區(qū)和西園 4 區(qū)內(nèi)的韓國人最集中，約占該小區(qū)人口的 80%左右，據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)在望京區(qū)外籍購房人群已由原來以韓國人、日本人逐漸發(fā)展擴大至歐美、新加坡等不同國家的購房人，已有數(shù)萬韓僑、歐美人士在此定居，外國專家也開始大規(guī)模的聚集在此，人群多元化發(fā)展趨勢顯著。從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國投資人的投資意向，吉寶置業(yè)的季景泌園就是新加坡公司全額投資的項目，早期就在新加坡進行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺灣、香港等地區(qū)的投資購買，同時在一定程度吸引日、韓人士對望京的投資傾向。該項目也是區(qū)域里外籍人士購買數(shù)量較多的一個樓盤。 區(qū)域人口消費特性分析 區(qū)域消費能力分析從調(diào)研資料統(tǒng)計，望京常住人口中，25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟實力，購買能力比較強，望京地區(qū)月收入在 5000 元以上的人群占 62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到 70%。從對望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查顯示，望京地區(qū)較高收入以上的人數(shù)比例占到了 50%，低收入與較低收入的比例僅占到 25%，根據(jù)統(tǒng)計得出的望京地區(qū)人均可支配性收入為 19390 元/年，高出北京市平均水平近 24 個百分點。北京市 2022 年人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平人均可支配收入（元/人） 數(shù)據(jù)來源《2022 年北京市統(tǒng)計年鑒》望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平人均可支配收入（元/人） 8400 12022 15000 20220 35000 19390所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100% 區(qū)域人口消費特性分析? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費主要以日常購物、配套型服務商業(yè)消費，同時對餐飲類的消費有較大需求。望京區(qū)域早先定位為城市中心居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)較好，高檔住宅項目居多，在這里生活、工作的人群消費層次較高，區(qū)域內(nèi)常住人口不乏有外企管理工作人員、來京的商務人士，未來還有以第四使館區(qū)的駐華使館人員成為本區(qū)域的核心消費群。這些消費人群的經(jīng)濟狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費能力并具有較新的消費理念，注重品質(zhì)消費，對生活質(zhì)量的要求也相應較高。追求更高層次的文化及娛樂享受，追求生活品位，消費講究高雅有情調(diào)，消費以中、高檔產(chǎn)品為主，消費金額相對較大，對購物環(huán)境要求較高。由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計，故區(qū)域早期很少有相對綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費，而本區(qū)域常住人口中存在大量工薪族，作息時間相對較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費高峰時段與市區(qū)也有較大差異。從對區(qū)域調(diào)研結(jié)果得知，望京區(qū)商業(yè)經(jīng)營時間一般為早 11 時，晚上營業(yè)時間可持續(xù)至晚 23 時左右。白天冷清夜晚火爆的營業(yè)狀況成為望京消費的特色。但由于原來望京區(qū)域商業(yè)配套條件不完善等諸多不可回避的問題，直接造成了社區(qū)休閑性購物及文化娛樂需求的商業(yè)存在著很大的市場空白，區(qū)域內(nèi)消費沒有得到有效釋放。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務類項目的檔次也有較大差距。? 商務辦公人群對餐飲、休閑類業(yè)態(tài)消費需求較大，對一定檔次的消費購物需求也明顯高于普通居民。商務辦公人群具有較高的學歷水平，普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費意識，消費觀念較為前衛(wèi)，購物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，對個性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂場所進行消費。由于區(qū)域內(nèi)有大量寫字樓、公寓存在，在此工作、居住的人群又以外企職員、駐華外籍人士居多，此部分人群工作、生活節(jié)奏較快，工作與生活時間存在著較多的不固定因素。方便快捷、省時的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務辦公人群不斷增多，可提供的商務餐飲服務較少，不能滿足區(qū)域內(nèi)對餐飲的消費需求，同時休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費人群外流。? 外籍人士消費特性以原有消費習慣的商品為主，娛樂類、休閑類消費成為其生活必不可少的一部分。餐飲服務也有一定的國籍特色。望京從 1994 年規(guī)劃至今，一直都是住宅先行，缺少產(chǎn)業(yè)支撐，區(qū)域內(nèi)居住著很多韓國人，隨著中韓貿(mào)易額的不增加，經(jīng)濟往來的縱深發(fā)展，會有越來越多的韓國、朝鮮人到北京來工作居住，而歐美、日本、新加坡等國家組成的外籍人的消費習性也不同，這些人聚集的特性強，對文化休閑類消費需求明顯，特色的餐飲、酒吧、KTV、娛樂城等都是此類人群的主要消費場所，已經(jīng)在望京區(qū)域構(gòu)成另一類消費群體的一個重要組成部分。此類人群消費能力高，有一定的消費品味，不同于普通居民類消費，對日常消費品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費場所進行購買消費。但在本區(qū)域適合這類消費的場所在本區(qū)域屈指可數(shù)，區(qū)域內(nèi)也還沒有一家有綜合服務的，集餐飲、娛樂、商務服務、日常休閑購物為一體中高檔消費場所。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)項目的需求明顯增加。商務型、外籍人士消費潛力將不容忽視。這類消費人群也將帶動并引導區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費。二、區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程、區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展歷程作為北京市規(guī)模最大的開發(fā)建設(shè)用地，望京社區(qū)經(jīng)過幾年的發(fā)展已逐步成為集居住、辦公、科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)及配套商業(yè)于一體的“副都市中心” ，地區(qū)規(guī)模已初步成型。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)相對滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤等生活超市；中福百貨零售以及個別建材城、大中電器等商業(yè)設(shè)施，截至 2022 年底，望京商業(yè)供應約為 30 萬平方米左右，但無論從數(shù)量還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場缺口。2022 年以后，隨著望京 B 區(qū)商業(yè)金融用地的逐步開發(fā)，各類型商業(yè)項目陸續(xù)面市。宜家家居望京新店將于今年 4 月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項目也將于 5 月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項目、嘉美風尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2022 年至2022 年間推向市場。另外，寶星國際、融科橄欖城、國風北京等項目也有大型商業(yè)配套，預計 2022 年前后推出。屆時，望京新興商業(yè)供應將不低于 70 萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析、區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 現(xiàn)有商業(yè)供應分布望京現(xiàn)有商業(yè)面積約 30 多萬平方米，商業(yè)主要集中在三個區(qū)域：? 廣順大街沿線：由望京花園、星源國際、夏都盈座等沿街項目的底商組成，以二層臨街商鋪為主，業(yè)態(tài)多為日常生活配套及餐飲。由于具有穩(wěn)定消費客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率達到 95%以上；? 南湖北路與湖光北街交匯的金十字街：這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場及其周邊店鋪組成。該路段平均日客流量可達 4000 人左右，周末節(jié)假日期間日人流量超過 1 萬；據(jù)調(diào)研，該商圈內(nèi)京客隆超市平均日流水額為 24 萬，年營業(yè)額 9000 萬元左右；? 花家地街的臨街商業(yè)：該街區(qū)兩側(cè)臨街商鋪多以大眾化餐飲為主，由于是成熟居住區(qū)的早期物業(yè)，而因已形成一定消費氛圍。另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進入調(diào)整和升級階段。 現(xiàn)有商業(yè)供應特點在望京街頭，各種中小超市、便利店、大小飯館、發(fā)廊、菜市場、銀行分支、家政服務所、健身俱樂部、娛樂設(shè)施、寵物服務隨處可見，但是與望京現(xiàn)有十幾萬人口的龐大社區(qū)相比，目前所有的商業(yè)網(wǎng)點并不盡如人意。 ? 缺乏大型集中式購物中心就整個望京大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和偏南部的望京 1 號折扣廣場可以算做百貨零售類，但其檔次不高、輻射范圍相當有限。 ? 中等超市規(guī)模有限中等規(guī)模的商業(yè)點雖然不斷出現(xiàn)，但是其覆蓋面依然很小，遠沒有達到令望京居民滿意的程度。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模和商品品類仍顯不足。? 便民商業(yè)網(wǎng)點不足小區(qū)內(nèi)部便利店的網(wǎng)絡(luò)遠沒有成型，小型、微型的商業(yè)點未達到飽和，人們消費選擇的余地不大，基本生活用品和蔬菜、水果、糧食、肉類等等物價都要略高于市內(nèi)居民區(qū)。? 餐飲及休閑娛樂市場未充分發(fā)展餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運動休閑等各種服務業(yè)分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對不足。 現(xiàn)有商業(yè)供應結(jié)構(gòu)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)主要以餐飲、生活配套、建材家居、中小規(guī)模超市百貨等為主，其中餐飲類、超市類商鋪較多，綜合百貨僅占總供