【正文】 1萬左右 底商、獨(dú)立商業(yè) 售 /㎡ ，租 元左右 獨(dú)棟綜合樓整售，底商散售 上表所列項(xiàng)目大致可以分為幾類： 一類是大體量獨(dú)立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、 歐尚、 XX 購物廣場、 XX 國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。這類商業(yè)的特點(diǎn)是： ? 均為獨(dú)立商業(yè)物業(yè)，體量至少在 2萬平方米以上，最大的可達(dá) 12 萬平方米； ? 項(xiàng)目多分布在廣順大街、四環(huán)路、京順路等主干道周邊或已成 熟商業(yè)區(qū)域； ? 項(xiàng)目均只租不售或整售后由專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營； ? 項(xiàng)目多集中在 2021 年開業(yè)經(jīng)營，最多不晚于 2021 年。 另一類是區(qū)域內(nèi)新建成住宅或辦公類物業(yè)的商業(yè)配套，如：金隅國際、鹿港、博泰國際、季景沁園、炫彩嘉軒等的商業(yè)物業(yè)。這類商業(yè)的特點(diǎn)是： XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ? 商業(yè)體量萬平米以下居多，最多不超過 萬平方米； ? 商業(yè)結(jié)構(gòu)均為 12層底商形式； ? 大多數(shù)為現(xiàn)房銷售型物業(yè)，采取小面積分割銷售的營銷方式，銷售價(jià)格多集中在 ，銷售情況良好，但租賃情況不一。 最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國風(fēng)北京、寶星國際、融科 橄欖城、北京香頌 、東湖灣 等項(xiàng)目，這類商業(yè)特點(diǎn)如下： ? 均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨(dú)立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃方案不詳； ? 商業(yè)體量不小， 48 萬不等； ? 除北京香頌外，其余項(xiàng)目均分布在 XX 內(nèi)環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近； ? 入市時(shí)間多集中在 2021 年前后。 區(qū)域未來商業(yè)整體放量 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 商業(yè)體量（ ㎡ ） 業(yè)態(tài)定位 現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施及商業(yè)配套 眾運(yùn)大廈 4000 餐飲、美容美體 葉青大廈 2021 銀行、藥店等 愛暮大廈 400 展示廳 佳境天城 5000 餐飲、電訊等 中辰大廈 2021 商務(wù)配套 利澤西園 800 社區(qū)配套 雅特住區(qū) 1114 社區(qū)配套 望馨園 5000 社區(qū)配套 XX明苑 3780 餐飲 星源國際 3500 社區(qū)配套 XX體育廣場 5400 餐飲、娛樂 LOFTEL 4000 銀行、健身、休閑 夏都盈座 2200 社區(qū)配套 都市心海岸 3200 社區(qū)配套 XX花園東區(qū) 20210 社區(qū)配套 XX西園 1區(qū) 5000 社區(qū)配套 XX西園 2區(qū) 2021 社區(qū)配套 XX西園 3區(qū) 1500 社區(qū)配套 XX西園 4區(qū) 6000 社區(qū)配套 南湖中園 1區(qū) 4000 綜合樓 南湖中園 2區(qū) 12021 京客隆超市 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 南湖東園 1區(qū) 1000 社區(qū)配套 南湖東園 2區(qū) 600 社區(qū)配套、電器 慧谷陽光 3500 餐飲、社區(qū)配套 慧谷根源 4000 社區(qū)配套（空置） 圣馨大地 3000 休閑、配套 望興家園 300 社區(qū)配套 湖畔雅居 8000 社區(qū)配套 花家地小區(qū) 2200 社區(qū)配套、餐飲 花家地南里 600 社區(qū)配套、餐飲 金隅麗港城 21000 折扣店 望花西里小區(qū) 6000 餐飲、社 區(qū)配套 望花東里小區(qū) 8000 餐飲、社區(qū)配套 風(fēng)格雅園 800 社區(qū)配套 銀領(lǐng)國際 6500 社區(qū)配套（空置） CLASS 6000 社區(qū)配套、餐飲 藍(lán)色家族 4000 住皇城（售樓） 嘉潤家園 2021 銀行、社區(qū)配套 中福百貨（鑫隆市場） 14000 百貨零售 南湖綜合市場 8000 綜合市場 XX建材大世界 12021 建材市場 百安居 15000 建材超市 愛家家居 13000 建材超市 在建及規(guī)劃中商業(yè)項(xiàng)目 麗景新貴（ 家樂福 ） 40000 超市 沃爾瑪購物廣場 106000 綜合購物 宜家 家居 30000 家居超市 家樂福（北四環(huán)） 40000 超市 歐尚超市 40000 超市 方恒國際中心 50000 綜合公建 XX國際商業(yè)中心 123000 綜合商業(yè) 旺角廣場 21000 百貨零售 XX購物廣場 89000 綜合商業(yè) 博雅國際 8000 商務(wù)配套 炫彩嘉軒 6000 社區(qū)配套 金隅國際 CityOne 13000 社區(qū)配套 鹿港 5000 社區(qū)配套 博泰國際 20300 餐飲、電器等 華鼎世家 4000 社區(qū)配套 季景沁園 12021 社區(qū)配套、餐飲等 北京香頌 80000 社區(qū)商業(yè)街 寶星國際 45000 綜合商業(yè) 融科橄欖城 40000 綜合商業(yè) 國風(fēng)北京 51800 綜合商業(yè) 嘉美風(fēng)尚 68000 綜合商業(yè) 上京新航線 3000 社區(qū)配套、餐飲 澳洲康都 10000 社區(qū)配套 鹿港寫字樓 5800 商務(wù)配套 東湖灣 70000 綜合公建 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 以上數(shù)據(jù)是對(duì) XX現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)、在建商業(yè)物業(yè)及未來規(guī)劃商業(yè)物業(yè)的初步統(tǒng)計(jì)，所列項(xiàng)目難免百密一疏，部分商業(yè)的體量也是 基于調(diào)研數(shù)據(jù)的合理估計(jì)，但已大致描繪出 XX未來商業(yè)供應(yīng)的概貌。 按上述統(tǒng)計(jì)簡單加總， XX 地區(qū)未來商業(yè)總體量超過了 100 萬平方米，但需要說明的是：部分舊有商業(yè)，如綜合市場類物業(yè)、老舊社區(qū)的底商門面房等，將隨著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展而逐步升級(jí)換代、甚至退出市場。其余新興商業(yè)物業(yè)中約有近30%是以商業(yè)配套的形式出現(xiàn)的。因此未來 XX 區(qū)域新興的商業(yè)供應(yīng)量將在 70 萬平方米以上。 XX區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目分布圖 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 三、本項(xiàng)目周邊的狀況分析 項(xiàng)項(xiàng) 目目 區(qū)區(qū) 位位 及及 研研 究究 范范 圍圍 本項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于 XX 地區(qū)的北側(cè)，北鄰 XX 北路，南至北小河，南 北向分布于廣順北大街西側(cè)，擁有良好的臨街展示效果。由于本項(xiàng)目所處位置距 XX傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，即南湖北路與湖光北街的交匯口較近（鑫隆小商品城、大中電器和京客隆等商業(yè)分置于此），且北鄰 XX的主要出入口，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 研究區(qū)域 權(quán)衡本項(xiàng)目周邊的區(qū)域的特點(diǎn)，將此次的研究區(qū)域范圍劃定為：北至五環(huán)路、南為湖光中街，西至 XX西路，東為宏昌路和廣澤路。 劃分依據(jù) ： ? 由于五環(huán)路為環(huán)線，路面寬闊且車流量大，有著明顯的阻隔人流的作用，因此北側(cè)劃至五環(huán)路。 ? 因 XX 西路以西為京承高速路，且中間的未來規(guī)劃多為綠化，缺乏消費(fèi)人群，故西 側(cè)范圍劃至 XX 西路。 ? 南側(cè)和東側(cè)的劃分范圍為湖光中街、宏昌路和廣澤路的原因是，在廣順南大街出規(guī)劃有沃爾瑪和經(jīng)營較為成熟的 XX新城之商業(yè)，它們其影響范圍和影響力較大，較易阻隔北上之消費(fèi)人群，所以將南側(cè)和東側(cè)規(guī)劃范圍劃分于此。 本本 案案 交交 通通 狀狀 況況 分分 析析 本項(xiàng)目周邊分布的道路主要有 XX 北路、廣順北大街、河蔭中路、 河蔭西路、 利澤中路 、利澤西路、 南湖北路。它們以廣順北大街為軸線，共同組成了本案的路網(wǎng)交通，并銜接了 XX的多個(gè)主要居住區(qū)，承擔(dān)起本案在未來運(yùn)營階段的人流、車流和貨流組織。 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目周邊道路交通圖 我們可以看出， 本項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)主要有廣順北大街、利澤西路、利澤中路、XX北路和河蔭西路等 5 條線路組成，形成了三橫兩縱的道路格局。他們對(duì)本案的后期運(yùn)營影響較大，其主要體現(xiàn)在于： ? 廣順北大街是 XX最具影響力的道路之一，依托其良好的通達(dá)狀況，有利于周邊區(qū)域的消費(fèi)者到達(dá)本項(xiàng)目。而其北通北五環(huán)，是 XX 的主要出入口之一，XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 本案位于其街路西側(cè)（即由北向南方向），恰好是進(jìn)入 XX 的必經(jīng)之路，對(duì)后期的商業(yè)運(yùn)營較為有利。 ? 廣順北大街作為城市主干路，在道路中間設(shè)有交通隔離帶。而本項(xiàng)目位于 XX北側(cè)，即由南向北的消費(fèi)群（人流及車流）多需要左行到達(dá) 本案，對(duì)消費(fèi)行為而言有著一定的不利因素； XX 的產(chǎn)業(yè)區(qū)和麗景新貴（規(guī)劃中的家樂福）項(xiàng)目，均在廣順北大街東側(cè)，交通隔離帶的設(shè)立，對(duì)由東向西的消費(fèi)人流有著較大的阻礙作用，對(duì)本案而言較為不利。 ? XX北路、利澤西街與河蔭西路為本項(xiàng)目的三條主要的橫向道路，其東西向貫穿 XX，是銜接 XX東、西部居住區(qū)和 XX 產(chǎn)業(yè)區(qū)的主要紐帶，為本案后期的運(yùn)營提供了良好的支撐。 ? 利澤西路位于本項(xiàng)目西側(cè)，縱向銜接 XX北路、利澤西街和河蔭西路三條道路，在后期的運(yùn)營過程中，可以通過利澤西路為本案提供良好的物流組織。而利澤西路南側(cè)與南湖北路相連接，目 前，南湖北路與湖光北街的交匯處是XX區(qū)最為成熟的商業(yè)區(qū)之一，在后期本案可通過南湖北路和利澤西路分流其消費(fèi)人群至本項(xiàng)目，對(duì)本案經(jīng)營較為有利。 本本 案案 周周 邊邊 住住 宅宅 狀狀 況況 分分 析析 通過對(duì)本項(xiàng)目周邊住宅狀況的客觀分析，我們可以直接了解到，本案的主要輻射范圍內(nèi)的人口數(shù)量及初步的消費(fèi)力狀況。為本案后期的市場定位提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。 項(xiàng)目 周邊住宅狀況 分析 本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有住宅是本案核心的輻射范圍，也是本案最為直接的消費(fèi)群之所在。通過對(duì)其人口基數(shù)、消費(fèi)能力等因素的研究，可以對(duì)本項(xiàng)目后期市場定位的取向提供給出的數(shù)據(jù)支持。 區(qū)域 周邊 主要住宅統(tǒng)計(jì)表 名稱 位置 體量（萬㎡） 均價(jià)（元 /㎡） XX利澤家園 利澤西路 100 板樓 4700塔樓 4200 望馨園 XX新興產(chǎn)業(yè)區(qū) 1314地 26 4850 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 澳洲康都 XX廣順北大街葉青大廈西 300米北 28 7600 XX悅城 XX利澤西園 19 4480 南湖中園東園 南湖渠中路 80 星源國際 XX廣順北大街、中環(huán)路交匯處東北角 10 7800 上京 CA公寓 XX花園 廣順北大街與利澤中路交匯處 31 5500 東湖灣 廣順北大街，本項(xiàng)目西側(cè) 30 待價(jià) XX花園東區(qū) 廣澤路與利澤中路交匯處 6050 慧谷時(shí)空 XX廣順北大街 12 5800 花家地小區(qū) 朝陽北四環(huán)東路 —— XX明苑 廣順北大街與宏泰西路交匯處 5450 區(qū)域現(xiàn)有住宅分布 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 從研究區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中我們可以看出，本項(xiàng)目周邊區(qū)域的住宅市場供應(yīng)量有 萬㎡左右，人口有 10530 人（按每百平米 人次計(jì)算）；加上傳統(tǒng)居住區(qū)，如南湖東園、南湖中園、 XX 西園等項(xiàng)目，預(yù)計(jì)其研究區(qū)域現(xiàn)有人口數(shù)量將在 20210 人左右。 從房屋的銷售均價(jià)中我們可以看 出，現(xiàn)有住宅的均價(jià)普遍維持在 6000 元 /㎡左右的范圍之內(nèi)（其中包括較多舊有住宅），并且有逐步上揚(yáng)的趨勢(shì)。而從 XX區(qū)范圍內(nèi)的住宅售價(jià)來看（目前均價(jià)多在 7000 元 /㎡以上），所以初步判定研究區(qū)域內(nèi)的常住人口消費(fèi)力相對(duì)有限。 目前，本案研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用地主要有上京 CA 公寓、住皇城和麗景新貴等項(xiàng)目，未來，將有超過 70萬㎡的面積在市場投放，將會(huì)為本項(xiàng)目所在區(qū)域引入較大數(shù)量的中高檔消費(fèi)人群，對(duì)本案后期的運(yùn)營較為有利。 項(xiàng)目周邊商業(yè)狀況分析 由于本項(xiàng)目體量較大，所以我們通過對(duì)周邊項(xiàng)目大體 量商業(yè)的研究，我們可以了解到商業(yè)分布狀況、區(qū)域消費(fèi)人群的消費(fèi)取向、各種業(yè)態(tài)的市場放量及對(duì)本項(xiàng)目的影響。這樣，可以有利于本項(xiàng)目在業(yè)態(tài)選擇上的取舍搭配，提升自身風(fēng)險(xiǎn)抗性。 區(qū)域大型商業(yè)統(tǒng)計(jì)表 名稱 體量（㎡） 博雅國際 8000 順天府超市 1500 家樂福（規(guī)劃） 30000 蘇寧電器 4000 華潤超市 2021 望角廣場 21000 大中電器 3000 京客隆 12021 鑫隆小商品城 14000 XX建材大世界 20210 南湖綜合市場 8000 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 區(qū)域大型商業(yè)分布 從研究區(qū)域 已知商業(yè)狀況來看，主要有百貨、綜合超市、購物中心和專業(yè)市場等業(yè)態(tài)，市場分布較為分散。目前，只有南湖北路與湖光北街的交匯口處商業(yè)發(fā)展較為成熟，有著一定的影響力，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)街的發(fā)展較為不足，這對(duì)本項(xiàng)目而言較為有利。 本案 XX 商業(yè)步行街項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 、娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r 分析 XX作為北京目前最大的居住組團(tuán)，其所承載的 餐飲 功能不言而 喻 ，大量居住人口的存在使得 XX對(duì)餐飲 、娛樂業(yè)態(tài)消費(fèi) 有著旺盛的需求。本項(xiàng)目位于 XX北部新城區(qū)域 ， 與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相鄰， 通過對(duì)周邊區(qū)域的餐飲 、娛樂業(yè)發(fā)展 狀況 調(diào)研分析 ，可以客觀地反映出區(qū)域的人口狀況和商業(yè)成熟 度，而且還可以為本項(xiàng)目在后期的餐飲 、娛樂商戶的 引入提供相應(yīng)數(shù)據(jù)支持。 在對(duì)這兩方面進(jìn)行分析時(shí)，我們將著重針對(duì)業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況、類別、商戶數(shù)量、經(jīng)營檔次這四個(gè)方面做詳細(xì)說明。 ? 項(xiàng)目周邊餐飲業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 從對(duì)區(qū)域調(diào)研情況，區(qū)域內(nèi)已有大大小小 300 多家餐飲商戶，主要集中在 XX新城和最早建設(shè)的花家地區(qū)域，已經(jīng)形成了以 XX 新城和花家地的兩大餐飲美食圈，從所調(diào)研的數(shù)據(jù)分析，區(qū)域內(nèi)主要的餐飲菜系有韓餐、川菜、東北菜、中、西快餐等。 從區(qū)域內(nèi)餐飲商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)情況來