【正文】 ②開洞口后剩余的較窄樓板加厚，采用雙層雙向配筋，提高樓板的配筋率。 （ 3）基礎(chǔ)回填土及場(chǎng)地填土有關(guān)要求 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 40 因自然地坪比室外地面設(shè)計(jì)標(biāo)高低約 ，故本場(chǎng)地填方場(chǎng)地，對(duì)場(chǎng)地填土，為滿足對(duì)建筑物在地面以下形成有效嵌固以及為其上所附的道路、管網(wǎng)及室外附屬設(shè)施提供必要的地基承載力，壓實(shí)系數(shù)不應(yīng)小于 。 （ 2）采用收縮小的水泥，減少水泥用量，在混凝土中加適量外加劑。 地下室采用鋼筋混凝土外墻并設(shè)防水底板，地下室結(jié)構(gòu)構(gòu)件抗震等級(jí)同地上一層。建筑物抗震設(shè)防類別：各結(jié)構(gòu)單元地下一層 ~二層抗震設(shè)防類別為乙類，三 ~七層為丙類。 場(chǎng)地濕陷性評(píng)價(jià)： 場(chǎng)地為自重濕陷性場(chǎng)地，濕陷等級(jí)Ⅱ ~Ⅳ。磨圓度中等，呈次圓 ~次棱角狀，骨架顆粒間以中細(xì)砂及少量xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 35 粉土充填，稍密 ~中密，稍濕。 本設(shè)計(jì)中采用無障礙設(shè)計(jì)的部位如下： 出入口：主出入口設(shè)置無障礙坡道 垂直交通：設(shè)置無障礙電梯 走廊通道：滿足無障礙要求 公共衛(wèi)生間：設(shè)置無障礙廁位 本著經(jīng)濟(jì)合理與節(jié)約用地的原則，全面規(guī)劃管線用地范圍，合理確定管線位置。冷凍機(jī)房、 變配電間、水泵房、消防用電梯機(jī)房隔墻等均采用防火墻及甲級(jí)防火門，防煙樓梯間及前室均采用乙級(jí)防火門。 1屋面：為高分子防水涂料上人屋面。 外墻面：石材與優(yōu)質(zhì)外墻涂料相結(jié)合。立面處理強(qiáng)調(diào)商業(yè)建筑的鮮明個(gè)性，采用大尺度的金屬屋面與精巧的幕墻系統(tǒng)及石材墻面形成強(qiáng)烈對(duì)比，顯示清晰的結(jié)構(gòu)邏輯，展現(xiàn)商業(yè)建筑厚重與技巧結(jié)合的特征， 充滿現(xiàn)代感。 建筑 概況 溫州品牌步行街 項(xiàng)目是由 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)的 縣一經(jīng)典名盤，工程位于 縣縣城， 基地北側(cè)為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側(cè)目前為北辰路，南側(cè)為中堡村小學(xué)及規(guī)劃居住空地，西側(cè)為規(guī)劃中的西環(huán)路。步行街內(nèi)路寬度為 4 米，路面坡度控制在 4%。 設(shè)計(jì)構(gòu)思 本項(xiàng)目所在地位于 市 縣縣城，基地北側(cè)為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側(cè)目前為北辰路，南側(cè)為中堡村小學(xué)及規(guī)劃居住空地，西側(cè)為規(guī)劃中的西環(huán)路。在功能、層次上滿足消費(fèi)者需求的同時(shí)，還必須與 市 縣 主題文化相聯(lián)系。 通訊系統(tǒng)由 市 縣 電信通訊系統(tǒng)解決，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)設(shè)局域網(wǎng)及 INTERNET寬帶接 入系統(tǒng)?；撅L(fēng)壓當(dāng)房屋高度不大于 60m時(shí)取 2（ n=50年）。 地基承載力特征值、變形模量參數(shù) 如 下所示： 粉土 fak=110kpa,E0=12MPa 角礫 fak=300kpa,E0=25MPa xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 砂巖 fak=450kpa,E0=25MPa 采用人工挖孔灌注樁設(shè)計(jì)時(shí)，樁基設(shè)計(jì)參數(shù)如下： 填土極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsik=10kpa 粉土極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsik=15kpa 角礫極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsik=130kpa 礫巖極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qsik=160kpa 礫巖層樁端極限端阻力標(biāo)準(zhǔn)值 qpk=3000kpa. 地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估 地下水： 場(chǎng)地內(nèi)未見地下水。 地層特征 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 根據(jù)建設(shè)單位提供的 地質(zhì)災(zāi)害防治工程勘察院編制的《 雙博龍實(shí)業(yè)有限公司 縣溫州商貿(mào)城巖土工程勘察報(bào)告》描述，該場(chǎng)地地質(zhì)結(jié)構(gòu)自上而下依次為： 填土層：雜色，主要為粉土組成，含植物根系、碎石、砂土、碎磚、混凝土、白灰等雜物，層厚 ~，稍密，稍濕。 場(chǎng)地描述： 本項(xiàng)目所在地位于 市 縣縣城，基地北側(cè)為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側(cè)目前為北辰路，南側(cè)為中堡村小學(xué)及規(guī)劃居住空地，西側(cè)為規(guī)劃中的西環(huán)路。室外工程部分包括主要為該項(xiàng)目范圍內(nèi)的給水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、采暖管網(wǎng)、燃?xì)夤艿馈?chǎng)地硬化、場(chǎng)地綠化、照明工程、變配電設(shè)備等建筑安裝工程。 ，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對(duì)土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來 說，是一種資源的浪費(fèi)。因此該項(xiàng)目的建設(shè)完全符合 縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃 。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 縣 城市建設(shè) “十二五”發(fā)展規(guī)劃 “十一五”期間， 縣 城市建設(shè)在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，縣城基礎(chǔ)設(shè)施條件得到了明顯改善，城市化功能進(jìn)一步提高。 3．機(jī)會(huì)分析 （ 1）市場(chǎng)空白：目前 縣 已開業(yè)的大型集中商業(yè)設(shè)施不多，為該項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)條件，如能快速開發(fā)，易于搶占市場(chǎng)先機(jī)、培育忠實(shí)客群；住宅開發(fā)較為成熟，眾多住宅項(xiàng)目分布在項(xiàng)目周邊，雖然目前入住 率較低，但隨著后期商業(yè)、 辦公 、 教xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 育、 醫(yī)療等配套設(shè)施的完善，常住人口數(shù)量將會(huì)逐步提高，為未來商業(yè)消費(fèi)奠定基礎(chǔ)。經(jīng)過多年的經(jīng)營(yíng)，結(jié)合現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)理念和先進(jìn)的管理模式，為該公司在房地產(chǎn)行業(yè)的深度發(fā)展積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)并奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 3．推廣定位 獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)和未來遠(yuǎn)景規(guī)劃決定了該項(xiàng)目的品位和知名度，突出地位區(qū)域優(yōu)勢(shì)必將成為該項(xiàng)目閃亮的賣點(diǎn)。 2．價(jià)格定位 價(jià)格策略始終是營(yíng)銷組合策略中最為重要的因素，也是開發(fā)商和投資者最為敏感的因素之一，價(jià)格的調(diào)節(jié)也是開發(fā)商吸引投資者xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 最為常用的手段之一。即 商業(yè) +寫字樓 +住宅。 根據(jù)省委 “ 3341” 項(xiàng)目工程和市委、市政府決策部署， 縣以推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，以項(xiàng)目建設(shè)為重要抓手和強(qiáng)大動(dòng)力，縣委、縣政府進(jìn)一步勾畫建設(shè)都市消費(fèi)品生產(chǎn)加工配送基地、新型工業(yè)基地、環(huán) 城市群節(jié)點(diǎn)城市和梨花之都的宏偉藍(lán)圖，緊扣 “ 富民強(qiáng)縣優(yōu)山 ” 三大主題，按照 “ 一帶三組團(tuán)一節(jié)點(diǎn)城市 ” 的發(fā)展布局和 “ 都市農(nóng)業(yè)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)、節(jié)點(diǎn)城市、城鄉(xiāng)一體、轉(zhuǎn)型跨越、富民強(qiáng)縣 ” 的六項(xiàng)要求，突出項(xiàng)目建設(shè)、基礎(chǔ)建設(shè)、園區(qū)建設(shè)、生態(tài)建設(shè)、民生建設(shè)、黨的建設(shè)六項(xiàng)重點(diǎn)，強(qiáng)力推進(jìn)都xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 市農(nóng)業(yè)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)、城鄉(xiāng)一體化，著 力促增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、增民生、保穩(wěn)定，推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展、和諧發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)與 市同步實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)目標(biāo)。招商引資到位資金 億元，增長(zhǎng) %。電力充足、發(fā)展前景廣闊。 縣 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展?fàn)顩r 地處 中部、 市北部郊區(qū)，總面積 2556 平方公里，總?cè)丝? 萬人。這使得流動(dòng)性仍然是影響樓市的核心因素。國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于短期回調(diào)狀態(tài)，支撐經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期增長(zhǎng)的各類要素組合仍比較好，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面良好：工業(yè)化、城市化都在快速增長(zhǎng)；百姓住房消費(fèi)和汽車消費(fèi)仍是消費(fèi)的熱點(diǎn)，將持續(xù)活躍；新的區(qū)域增長(zhǎng)極不斷涌現(xiàn)；投資需求雖然有所降低，但仍然比較旺盛。 交通十分方便，地理位置優(yōu)越。 公司在發(fā)展的同時(shí)，也沒有忘記回報(bào)社會(huì)、回報(bào)國(guó)家。 公司法定代表人丁大 雙，為公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理， 1971年出生，男，漢族，大學(xué)學(xué)歷 ， 中國(guó)共產(chǎn)黨黨員 。項(xiàng)目建設(shè)用地面積約 35733 ㎡（ 約 合 畝 ），容積率按 計(jì)算，該項(xiàng)目總建筑面積約 94035 ㎡， 其中地上總建筑面積 81477 ㎡， 地下總建筑面積為 12588 ㎡ 。 資金籌措 ................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 衛(wèi)生防護(hù) ................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 設(shè)計(jì)依據(jù) ..................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建筑方案 ..................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 .......... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目概況 ..................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目建設(shè)的背景 .......................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第五章 建設(shè)方案 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 暖通設(shè)計(jì) ..................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第八章 消防與安全衛(wèi)生 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十章 投資估算 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 業(yè)主簡(jiǎn)介 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 12 月 4日，注冊(cè)資金 1 億元，法定代表人丁大雙。 丁大雙董事長(zhǎng) 具備敏銳的商業(yè)開拓和投資眼光及上佳的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 編制依據(jù)及研究范圍 1.溫州品牌步行街方案設(shè)計(jì)； 2.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版） ； 3.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） ； 、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎(chǔ)性資料； 、規(guī)范、法規(guī)等。項(xiàng)目建成后，有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步提升 縣 的城市整體形象做出一定貢獻(xiàn)。行業(yè)盈利水平同比增長(zhǎng) 20%，均衡 PE 水平繼續(xù)小幅下降至 10倍左右。國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策，主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，解決城市“夾心層”住房問題，商業(yè)地產(chǎn)依然蓬勃發(fā)展。 區(qū)域 基礎(chǔ)設(shè)施成龍配套。地區(qū)性財(cái)政收入達(dá)到 ，增長(zhǎng) %。 縣 投資環(huán)境 狀況 國(guó)家深入推進(jìn)新一輪扶貧開發(fā)和西部大開發(fā)，省委決策培育經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣， 新區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)，這就使 地處省城 、銅城白銀和 新區(qū)三角輻射中心的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)、豐富的土地資源優(yōu)勢(shì)、便捷的交通關(guān)聯(lián)優(yōu)勢(shì)更加凸顯，為擴(kuò)大對(duì)外開放、爭(zhēng)取資金、爭(zhēng)引項(xiàng)目提供了前所未有的政策機(jī)遇。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。主要為公務(wù)員、政府企事業(yè)單位、個(gè)體工商戶；經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較好的企事業(yè)單位中層管理人員、支柱型企業(yè)的中層管理人員、部分小私營(yíng)企業(yè)主等。 作為高端商業(yè)形態(tài) 的寫字樓可采取接近平價(jià)啟動(dòng)的價(jià)格策略。由于購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房過程中的消費(fèi)體驗(yàn)要求增加，因此對(duì)銷售人員的培訓(xùn)顯得尤為突出。作為大規(guī)模綜合體項(xiàng)目，涵蓋大型購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、寫字樓、高層住宅等多種物業(yè)形態(tài)，集購(gòu)物、休閑、商務(wù)、娛樂等多種功能于一體，形成大型商圈，可以實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互動(dòng)，填補(bǔ)了區(qū)域同類型項(xiàng)目的市場(chǎng)空白，有利于搶占市場(chǎng)先 機(jī)，獲取利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目建成后能夠創(chuàng)造改善城市空間的活力、商業(yè)的機(jī)遇、生活的多元性和公共的參與性，從各個(gè)層次充分協(xié)調(diào)創(chuàng)造一個(gè)和諧統(tǒng)一的低碳生態(tài)空間，使整個(gè)綜合體具有豐富的綠化和開放空間，高品質(zhì)的休閑生活環(huán)境，組織文化 和休閑活動(dòng)的空間設(shè)施，以及便捷而多元化的交通模式?；鵻xxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 本解決城鎮(zhèn)居民住房難問題。為 經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，帶來新的理念。 綜上 所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。 內(nèi)部辦公樓 ： 功能主要 包括小空間辦公室、大空間辦公室、會(huì)議室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室以及輔助功能用房， 總建筑面積 3200 ㎡ 。 場(chǎng)地建設(shè)條件 地形地貌 擬建場(chǎng)地位于 縣中堡村，東臨 109國(guó)道，地面標(biāo)高為～ ，相對(duì)高差 ，地形起伏較大，呈西高東低、北高南低的態(tài)勢(shì)。厚度 ~，頂面標(biāo)高~。 氣象、水文地質(zhì) 縣氣候類型屬高原丘陵溝壑溫涼干旱區(qū)，四季分明，年平均降雨量 ,平均蒸發(fā)量 ；平均氣溫 度，極端最高氣溫