【正文】 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險。由于項目未借款，在適當安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。十三、經(jīng)濟效益分析（一）銷售價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米3050元；高檔住宅按每平方米4150元：平均每建筑平方米售價3100元。第7月：工程開工。廚房排油煙經(jīng)凈化處理后高空排放，滿足環(huán)保要求。辦公室、營業(yè)廳等場所采用T8型三基色熒光燈。外窗采用鋁合金低輻射雙層中空玻璃6+12+6厚，K≤。2）系統(tǒng)組成：本工程采用集中報警系統(tǒng)，整個系統(tǒng)報括火災(zāi)報警、消防聯(lián)動控制、消防專用電話、消防廣播。2）消防泵、防排煙風(fēng)機、消控室等消防設(shè)備由本工程變電所兩個不同變壓器引來兩路電源，末端切換。減去火災(zāi)延續(xù)時間內(nèi)DN100管網(wǎng)的補水。室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)本工程每層均設(shè)有室內(nèi)消火栓，消火栓設(shè)計間距保證同層相鄰兩個消火栓的水槍充實水柱同時達到室內(nèi)任何部位，且間距不大于30米。福樂斯橡塑燃燒等級為B1級。八、暖通設(shè)計（一）設(shè)計依據(jù)：《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50019－2003；《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045－95 (2005年版)；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189－2005；《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》GB500382005；建設(shè)單位提供的招標文件及相關(guān)資料。（六）管材及接口生活給水管采用外鍍鋅內(nèi)襯塑復(fù)合鋼管,連接采用襯塑管路連接或溝槽式連接。室外給水管DN≥100采用球墨鑄鐵給水管，水泥砂漿襯里，T型橡膠圈接口,DN＜100采用襯塑鍍鋅鋼管，絲扣連接。（九）電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：住宅內(nèi)客廳、主臥室設(shè)置電話終端，書房或主臥設(shè)寬帶網(wǎng)信息終端；干線線槽管井內(nèi)敷設(shè)、支線穿KBG管沿澆樓板、吊頂或墻內(nèi)暗敷。本工程采用TNS接地系統(tǒng)，在變配電所處統(tǒng)一接地。計算采用總剛度振型分解法計算水平作用。沿北側(cè)道路兩棟住宅采用南樓梯，并保留遠期底層作為同業(yè)門面的可能，住宅底層均不設(shè)架空層，小區(qū)周邊從幼兒園到中小學(xué)設(shè)施齊全，并距離合適。樓梯欄桿與扶手：（1）交通筒內(nèi)疏散樓梯：不銹鋼欄桿與扶手；（2）營業(yè)廳樓梯： 不銹鋼欄桿與扶手；落水管：鍍鋅焊接鋼管。1）銀灰色漆保護層2）３厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層。主體建筑以豎向線條為主，形體簡約完整，力求在建筑形體上創(chuàng)造挺拔的建筑效果。(2)小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。項目建設(shè)“五通”條件具備項目建設(shè)場地配套設(shè)施完善，市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費對象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，%上升到12%左右。新時代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價格。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應(yīng)是最好的住宅。近年來煤炭銷售旺盛，價格漲幅接近1倍。商品房市場進入品牌角逐時代隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。（三）“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。（二）某縣商品房現(xiàn)狀與市場需求某縣住宅建設(shè)速度加快。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。場地豎向設(shè)計建設(shè)場地地勢平坦，建筑順應(yīng)地勢，高差跌落設(shè)計，室內(nèi)177。（2）某市某縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,全縣土地完成開發(fā)建設(shè)面積 ㎡，%，㎡，%， 萬㎡，同比增長 %。 某縣礦產(chǎn)資源得天獨厚，現(xiàn)已探明的有煤、鐵、銅、金、石灰石、高嶺土等13種，以煤為最，地質(zhì)儲量60億噸，遠景儲量240億噸。（1）勞動定員：公司定員為 28人， 其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人，總工程師1人，辦公室2人，計財部2人，工程部5人，成本控制部2人，營銷策劃部5人，物業(yè)部6人，保安3人。（2）辦公室：負責(zé)公司往來文件收發(fā)，文書檔案管理，公司行政文件的草擬及方案處理，行政往來業(yè)務(wù)的接待，辦公用車的管理以及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（6）營銷策劃部：負責(zé)公司樓盤的廣告宣傳銷售經(jīng)營，策劃推介等一系列活動促進樓盤快速營銷以及房產(chǎn)的策劃工作。公司的宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值服務(wù)社會。%，在全省處于較高水平?？偨ㄖ娣e為200000平方米，其中商業(yè)面積5000平方米，住宅150000平方米，容積率≤，建筑密度≤42%，綠地率≥30%。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和某已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對某住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。某市作為新興的能源城市，是華東地區(qū)重要的煤電能源基地，某礦業(yè)、皖北煤電以及地方礦井28對。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。前兩年，住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高雅，售價合理，剛剛推出就能銷售60%以上，經(jīng)營火爆。本市改革開放30年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，社會全面進步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費水平居國內(nèi)中等城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占6％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。對于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。目前，本市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與本市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。從某2009年2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在3700～4600元之間；中檔住宅售價每平方米在25003200元。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。 （二）功能設(shè)施標準住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《安徽省城市住宅建設(shè)標準》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標準設(shè)計。（四）交通組織本工程內(nèi)、外門廳入口處設(shè)有殘疾人坡道，滿足無障礙設(shè)計要求；辦公及住宅人員垂直交通采用樓梯方式。（七）日照分析：樓房南北間距約25m~43m，東西間距13m，由某縣建委對日照進行分析，自身建筑及北側(cè)建筑滿足2h的大寒日日照標準要求。頂棚：（1）衛(wèi)生間：輕鋼龍骨鋁合金條板吊頂；（2）商場營業(yè)廳、辦公及住宅入口門廳：輕鋼龍骨、微穿孔鋁合金吸聲板吊頂；（3）樓梯間、庫房：白色室內(nèi)乳膠漆涂料；（4）消防控制室、各層新風(fēng)機房、空調(diào)機房：50厚礦棉吸聲板平頂?；狙海篠1=㎡地震作用：本地區(qū)地震基本烈度為七度，設(shè)計地震分組為第二組?；炷翉姸鹊燃壛骸?、柱：C40；樓板：C30基礎(chǔ)的混凝土強度等級為C40，墊層的混凝土墻度等級為C15基礎(chǔ)設(shè)計基礎(chǔ)暫定為人工挖孔擴底灌注樁，待甲方提供地質(zhì)報告后另行設(shè)計。其余為二級負荷。住宅內(nèi)客廳、主臥室內(nèi)設(shè)置電視終端；商鋪每戶設(shè)一個電視終端；商場每層設(shè)置分配器箱，電視終端由二次裝修根據(jù)用戶需要設(shè)置。（三）室外給水設(shè)計水源：分別從開發(fā)區(qū)市政給水管引入兩根DN150供水管，在小區(qū)四周形成環(huán)狀。（五）建筑給水排水設(shè)計消防給水系統(tǒng)設(shè)計：本工程為二類多層民用建筑。節(jié)能方法：生活給水選用變頻供水設(shè)備。DN＞70時。消防滅火系統(tǒng)有：室內(nèi)、外消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)，超細干粉自動滅火系統(tǒng)及建筑滅火器。消防水池室外設(shè)一座地下消防專用水池。.其它滅火設(shè)備依《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，在各場所消火栓箱下配置磷酸銨鹽干粉滅火器。采用自帶蓄電池的應(yīng)急燈具，應(yīng)急90分鐘。消防電話、消防廣播與其它線路分管敷設(shè)。變電所低壓側(cè)設(shè)置無功補償裝置。吊頂式風(fēng)機支吊架采用吊式阻尼彈簧減震器。第4月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。第24月：正式入住。項目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)％，％時凈現(xiàn)值可達1613萬元。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為28003200元之間(中低檔商品房)，～，相當于家庭年收入的5．2倍至6．6倍，難以形成有效需求。在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用；降低投資成本。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財務(wù)風(fēng)險。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。十四、風(fēng)險分析及對策（一）市場風(fēng)險分析從本市目前住宅市場來看，投機購房現(xiàn)象嚴重