【正文】 明顯的社會(huì)效益。2006年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)2007年下半年受宏觀調(diào)控影響。近幾年來，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，能夠帶動(dòng)建材產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠提供更多的勞動(dòng)就業(yè)崗位；房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)當(dāng)前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇具有重要意義。另外，某老城開發(fā)、縣醫(yī)院綜合樓建設(shè)及其他重大項(xiàng)目建設(shè)，大批的居民拆遷，政府采用貨幣化補(bǔ)償，客觀需要一批新開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)，用于拆遷居民戶的安置。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料，目前有26%的市民住房是“單位建房”，約占39%屬“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購(gòu)買的商品房”。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大幅度地提高，住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。在去年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。(2)商業(yè)消費(fèi)潛力。(3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。目前縣城已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10多個(gè)，存在開發(fā)成本高、惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問題。從本市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。 （四）定價(jià)策略(1)價(jià)格定位。(2)價(jià)格優(yōu)惠策略。 (4)定價(jià)方式。（二）建設(shè)條件交通方便該項(xiàng)目交通四通八達(dá)，極為便利。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)（一）建筑面積和內(nèi)容振興街5號(hào)開發(fā)項(xiàng)目。①外墻：高級(jí)外墻涂料；②內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；③頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余為飛粉；④地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；⑤門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗；分戶門：復(fù)合防盜門；戶內(nèi)門：實(shí)木鑲板門，實(shí)木填芯蒙板門；⑥廚房設(shè)施：洗滌盆；⑦衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式陽(yáng)臺(tái)；⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。（二）擬建建筑物使用功能和工藝要求 本工程主要以住宅為主。（五）造型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔大方、富有雕塑感的形體：建筑形體由多種元素組成，充分照顧兩條道路街角關(guān)系和沿路建筑景觀。豐富的形體穿插關(guān)系：主樓設(shè)計(jì)以體塊穿插為主，體塊之間相互咬接，形體豐富，體塊感強(qiáng)烈；強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì)：在簡(jiǎn)潔大方的形體內(nèi)，注重開窗等處的細(xì)部設(shè)計(jì)；注重材質(zhì)的變化：墻面以天然石材構(gòu)成，主樓以真石漆飾面，大小玻璃窗及玻璃體塊與天然石材相互呼應(yīng)，對(duì)比中有統(tǒng)一； （六）人防設(shè)計(jì)應(yīng)某縣人防辦的要求，項(xiàng)目建設(shè)六級(jí)乙類物資庫(kù)，平戰(zhàn)二用。（1）20厚1:25水泥砂漿廣場(chǎng)磚鋪地（2）40厚細(xì)石混凝土剛性層（3）３厚SBS改性瀝青防水卷材（聚脂胎）防水層（4）20厚１：３水泥砂漿找平層（5）40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層（6）Ｃ10陶?；炷琳移聦?，最薄處３０厚（7）２厚851防水涂膜（8）鋼筋混凝土屋面板屋面2（不上人屋面）：防水等級(jí)為Ⅱ級(jí)，二道防水設(shè)防。墻下部300高為C20混凝土防水帶；（5）各層新風(fēng)機(jī)房、空調(diào)機(jī)房：50厚礦棉吸聲板墻面；（6）主樓住宅及辦公內(nèi)部空間由用戶自行裝修。 （1）窗：90～100系列深灰色亞光鋁合金窗框料，淺鍍膜玻璃；（2）門： 陽(yáng)臺(tái)、上屋面門：亞光鋁合金料，透明玻璃；房間門：乙級(jí)木質(zhì)防火門；管道井門：丙級(jí)木質(zhì)防火門；人防部分：各類專用門。六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（一）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù) 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500102002）高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（JGJ32002）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500112001，2008年版） 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500072002）建筑樁基技術(shù)規(guī)范（JGJ942008）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB500092001，2006年版）人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500382005）已頒布的各有關(guān)規(guī)范、規(guī)程等。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工程概況根據(jù)建設(shè)方的設(shè)計(jì)要求，規(guī)劃全部布置高層建筑，部分住宅頂層作躍層處理，結(jié)合用地，住宅布局方式為行列式，每棟住宅均包括23個(gè)單元，住宅戶型面積均為90平方米左右，少量躍層戶型面積為160平面左右。戶內(nèi)分隔墻厚度200mm、120mm。受力分析采用中國(guó)建筑科學(xué)研究院編制的PKPM系列程序SATWE進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算。 。利用柱內(nèi)主筋為接地引下線。（七）可視對(duì)講系統(tǒng)：?jiǎn)卧肟谔幵O(shè)可視對(duì)講單元機(jī)（內(nèi)置攝像頭），住戶內(nèi)設(shè)置可視對(duì)講戶內(nèi)機(jī)。有線電視系統(tǒng)僅預(yù)留管線，具體由當(dāng)?shù)赜芯€電視部門設(shè)計(jì)。七、給排水設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)建筑提供的條件圖及甲方提供的相關(guān)資料。室外消防給水系統(tǒng)：室外消防給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為兩路分別從玉蘭路、國(guó)槐路引入市政管網(wǎng)并形成環(huán)狀，若當(dāng)?shù)赜惺姓鹚?，則由室外消火栓提供室外消防用水。雨水排水采用有組織雨水，暴雨強(qiáng)度q=（1+ClgP）/（t+b）n，屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期P取5年，場(chǎng)地雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期P取2年。熱水系統(tǒng)：住宅部分：生活熱水采用太陽(yáng)能熱水器供給，排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)采用污、廢合流制，排水立管設(shè)置專用通氣立管，H型結(jié)合透氣管每隔二層與伸頂通氣管相連，空調(diào)冷凝水排至室外散水，屋面雨水經(jīng)管道排至室外檢查井，并入室外雨水系統(tǒng)排至市政雨水管網(wǎng)。（七）隔振與防噪水泵進(jìn)出水管及水泵基礎(chǔ)均采用減震以及柔性接頭，水泵選用優(yōu)質(zhì)泵，排水管選用柔性鑄鐵管以改變普通UPVC管帶來的噪音問題。室外消防水由室外消火栓解決。 最冷月日平均相對(duì)濕度：67% （四）管材：（1）空調(diào)風(fēng)管采用復(fù)合玻鎂風(fēng)管,重量輕,強(qiáng)度高,不燃,隔聲。（五）保溫：空調(diào)水管保溫采用福樂斯橡塑管殼，管徑DN≤100時(shí)，壁厚29㎜，管徑＞100時(shí)，壁厚36㎜。兩個(gè)疏散出口間距大于5m，樓梯通至屋頂?shù)目罩谢▓@，作為屋面疏散平臺(tái)；設(shè)備管井與線纜孔洞防火：管井在每層樓層處用與樓板相同耐火極限的混凝土封堵，檢修門均為丙級(jí)防火門；幕墻防火：每層梁和上翻板總高度為1000，樓層處均設(shè)防火阻燃材料作為層間防火分隔；墻體及裝修防火：墻體材料均采用不小于3h的空心磚及GRC輕型墻板，裝修材料均按建筑內(nèi)部裝修防火設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5022295修訂版）進(jìn)行選材和設(shè)計(jì)，并不低于B1級(jí)耐火材料。室外消火栓給水系統(tǒng)由于本建筑有兩路水源，~，在本建筑物內(nèi)的給水環(huán)狀管上接出六套室外消火栓，并利用市政道路上的原有市政消火栓，供城市消防車取水，向著火樓加壓供水滅火。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：系統(tǒng)豎向分為兩個(gè)區(qū)，1F～6F為低區(qū)。（Ｑ＝35L/S）。管材 采用熱鍍鋅鋼管，立管采用厚壁鍍鋅鋼管。（三）電氣消防設(shè)計(jì)消防電源：1）本工程消防設(shè)備負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)。應(yīng)急照明：1）本工程安全出口、疏散走道等處設(shè)消防疏散指示標(biāo)志，自帶蓄電池，應(yīng)急90分鐘?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：1）保護(hù)等級(jí)：本工程為一類高層建筑，按一級(jí)保護(hù)對(duì)象進(jìn)行消防設(shè)計(jì)。消防泵房、變配電室等處設(shè)置消防專用電話，手動(dòng)報(bào)警按鈕處同時(shí)設(shè)置消防對(duì)講電話插孔。十、節(jié)能環(huán)保措施（一）建筑節(jié)能設(shè)計(jì)本設(shè)計(jì)屋面采用保溫隔熱處理，鋼筋混凝土屋面保溫材料為擠塑聚苯板，K≤。 本工程所選用的一切內(nèi)裝修材料，均應(yīng)符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB503252006）的要求。采用高效節(jié)能光源和高效節(jié)能燈具。（三）暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)所有通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備均選用高效低噪型。新風(fēng)機(jī)，空調(diào)器送回風(fēng)管均設(shè)消聲器。第2月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。第6月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。第1922月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。 項(xiàng)目投資估算 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目開發(fā)產(chǎn)品分期計(jì)劃進(jìn)度成 本12341土地費(fèi)用119642前期工程費(fèi)15223基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)127874建筑安裝工程費(fèi)150805公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)35406開發(fā)間接費(fèi)3007管理費(fèi)用8408銷售費(fèi)用21309開發(fā)期稅費(fèi)93010其他費(fèi)用162011不可預(yù)見費(fèi)559712建設(shè)期利息3690合 計(jì)60000（二）資金籌措 本項(xiàng)目總投資6億元，建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，其中銀行貸款20000萬元，項(xiàng)目單位自有資金40000萬元。（三）稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見下表。商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資100％ =28700/60000100％=45％商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資本金100％ =28700/40000100％=62％（五）清償能力分析本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。十四、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從本市目前住宅市場(chǎng)來看，投機(jī)購(gòu)房現(xiàn)象嚴(yán)重，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前投