【正文】 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 27 第 五 章 建設(shè)方案 總圖規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計理念及原則 規(guī)劃設(shè)計要根據(jù)《 縣 城市總體規(guī)劃》，對 縣 城市格局進(jìn)行分析，通過研究城市設(shè)計、商務(wù)、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動等空間模式和景觀環(huán)境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對規(guī)劃用地進(jìn)行整體設(shè)計，使該項目成為 市 縣 內(nèi)一道亮麗的城市風(fēng)景線，以促進(jìn)當(dāng)?shù)卣w形象。 在北辰路設(shè)兩個步行街主入口，在西環(huán)路設(shè)次出入口，方便步行街出入，從而為步行街業(yè)主生活帶來極大的便利。 、立面設(shè)計 建筑造型設(shè)計遵循現(xiàn)代、簡潔、大方的原則，強(qiáng)調(diào)整體建筑的體快感、空間感。 1窗臺板：預(yù)制水磨石窗臺板及磨光花崗石臺板。電纜井 、管道井每隔一層，樓板用混凝土封堵（鋼構(gòu)件面層噴涂防火涂xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 33 料）。 地基土腐蝕性： 場地土對砼結(jié)構(gòu)中的 混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具中等腐蝕性?；A(chǔ)形式均采用一柱一樁或承載樁，樁型為大直徑人工開挖灌注樁基礎(chǔ)。 其他技術(shù)措施： （ 1）對砂巖層頂面起伏較大位置處的樁，樁端應(yīng)進(jìn)入砂巖層不小于 2d（ d為樁身直徑），相鄰基礎(chǔ)高差不得大于樁凈距的一半。 主要結(jié)構(gòu)材料： （ 1）混凝土強(qiáng)度等級： 基礎(chǔ)墊層采用 C30；基礎(chǔ)、框架柱和防水混凝土采用 C35；梁板等其余部分混凝土采用 C30。 （ 4）澆筑墻、梁、板時，應(yīng)采取分層散熱澆筑的施工工藝，保溫養(yǎng)護(hù)，不得提早拆模，避免混凝土過早失水。地下室內(nèi)墻、內(nèi)柱及地下室頂板為一類，地下室底板、外墻、樁基礎(chǔ)為五類。 砂巖層：桔紅色，強(qiáng) 中等風(fēng)化，細(xì)粒結(jié)構(gòu)，層狀結(jié)構(gòu)，充分主要由長石、石英等組成，巖芯呈碎塊狀或短柱狀，遇水或暴露地表極易風(fēng)化崩解。 該項目的停車大部分采用地下車庫的方式，地下停車庫設(shè)自動噴淋，防火分區(qū)之間以防火墻及復(fù)合防火卷簾分隔，每個防火分區(qū)均有不少于兩個人流疏散出口。 外門：無框玻璃門及 鋁合金門 ，雙層中空玻璃。 基地總用地面積 35733平方米，用地性xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 30 質(zhì)為辦公、商業(yè)、居住為主的綜合用地，設(shè)計容積率 ，建筑密度為 36%，建筑綠化率為 %。該地塊周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在完善，具有良好的發(fā)展前景。 環(huán)境保護(hù)要求 本項目建設(shè)所在地域開闊，大氣容量大，且項目本身基本沒有廢渣、廢氣、廢水排放，生活污水排入城市污水管網(wǎng)后統(tǒng)一處理，因此，本項目不會對當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成損害。 地基土腐蝕性： 場地土對砼結(jié)構(gòu)中的混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具中等腐蝕性。該地塊周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和 生活配套正在完善，具有良好的發(fā)展前景。 、提高居民生活、居住條件 地塊內(nèi) 原 有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。 縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃 明確指出， 把 縣城作為蘭白經(jīng)濟(jì)帶上的重要節(jié)點城市，打造蘭白經(jīng)濟(jì)帶上高品位的商住城市。 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 14 （ 2）開發(fā)經(jīng)驗優(yōu)勢： 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營多年，積累了豐富 的房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)驗，在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也聲名顯赫。 通過對競爭項目商品住宅成交均價對比分析，成交均價在2600~3200 元 /平方米之間。按照“重點工作項目化、項目工作責(zé)任化、責(zé)任工作落實化”的要求， 成立 7 個縣級領(lǐng)導(dǎo)包抓重點項目協(xié)調(diào)服務(wù)推進(jìn)領(lǐng) 導(dǎo)小組，對重大項目按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)和項目實行分干包抓，研究制定并落實領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)、園區(qū)基地年度建設(shè)方案，推動重點項目建設(shè)落到實處?？h域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展實現(xiàn)了 “ 十個快速增長 ” 。未來幾年內(nèi)城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增加和新增住宅的相對供給不足因此仍將是房地產(chǎn)市場的主要矛盾。而且，本項目可為公司帶來較為可觀的經(jīng) 濟(jì)效益和社會效益。雙博龍控股采用母子公司結(jié)構(gòu)，目前涉及已形成房地產(chǎn)、旅游文化、商業(yè)管理、資產(chǎn)管理、節(jié)能 LED、光伏自然能源、金融發(fā)展五大板塊產(chǎn)業(yè)。 成本核算 ................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第七章 環(huán)境影響分析 ................ 錯誤 !未定義書簽。 項目選址 ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 研究結(jié)論及建議 .......................................... 錯誤 !未定義書簽。 排水工程 ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 組織管理 ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 ： 33個月（ — ） : 項目開發(fā)建設(shè)總投入 28055萬元，其中：建筑工程費用 萬元，設(shè)備安裝工程費 萬元，工程建設(shè)其他費用 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 2 萬元。在近幾年里，累計向社會捐款 47 萬元。據(jù)預(yù)計， 20xx 年房地產(chǎn)市場交易量增長 6%，房價也上漲 6%左右。地處 、白銀和 新區(qū)三角輻射中心地帶，是蘭白都市圈發(fā)展中不可替代的關(guān)聯(lián)帶，也是 新區(qū)的重要組成部分，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 9700 元，增長 %。 住房全部 按商品房進(jìn)行發(fā)售 ，檔次定位中等稍偏 高 檔次。 4．銷售定位 營銷執(zhí)行策略是該項目最終決勝的關(guān)鍵，好的產(chǎn)品策略、價格策略乃至公關(guān)廣告策略，如果在執(zhí)行環(huán)節(jié)中把握不當(dāng)，很可能出現(xiàn)過猶不及抑或是東施效顰的效果，不僅僅是貽誤銷售時機(jī)，很可能就此形成呆案，造成經(jīng)營失敗。 “ 溫州品牌步行街”項目之所以落戶 市 縣 ，主要是看中了 “一小時 ”經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢所在 ， 同時也在 省商業(yè)聯(lián)合會的積極協(xié)助下，在 縣委、縣政府的大力支持下項目得以順利實施。同時項目的建設(shè)也能增強(qiáng)周邊的商業(yè)氛圍，進(jìn)一步繁榮發(fā)展 商業(yè)房產(chǎn)市場。 住宅 主要布置于地上 3 層及以上所有樓層， 戶型主要以四室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)以及兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積 70 m2 300m2不等。 角礫：青灰色，場地內(nèi)分布不連續(xù)，母巖成分以砂巖、石 英巖、變質(zhì)巖為主，一般粒徑 2~20mm，最大約 100 mm，大于 2 mm 的顆粒含量占 50~70％，局部夾有條帶狀或透鏡體粉質(zhì)粘土、粗紗、礫砂薄夾層。 公用設(shè)施及社會依托條件 本項目建設(shè)符合 市 縣 總體規(guī)劃，項目將充分利用當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)等配套公用設(shè)施，以降低投資成本 。 （ 4）規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)以人為本的精神，給消費者、住戶等營造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。 豎向規(guī)劃設(shè)計 一、設(shè)計目標(biāo) 在利用自然地形及合理改造自然地形，綜合考慮建筑防洪要求、道路路基穩(wěn)定及縱坡要求、污水、雨水排放要求等的基礎(chǔ)上，對用地的一些主要控制點標(biāo)高進(jìn)行規(guī)劃，使各項標(biāo)高互相協(xié)調(diào)，最終達(dá)到工程合理、造價經(jīng)濟(jì)、景觀優(yōu)美的目標(biāo)。 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 31 墻體：外墻為 300 厚加氣混凝土砌塊；內(nèi)墻為 200 厚加氣混凝土砌塊。 防火分區(qū)面積按照建筑設(shè)計防火規(guī)范以及高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范設(shè)置確定， 每棟樓每層設(shè)一個防火分區(qū)，管道井設(shè)外開丙級防火門。本工程場地為建筑抗震一般地段， II 類場地土。 自然條件 擬建場地位于 縣中堡村，東臨 109國道，地面標(biāo)高為～ ，相對高差 ，地形起伏較大，呈西高東低、北高南低的態(tài)勢。后澆帶須待兩側(cè)砼澆注完兩個月后再澆注。 （ 4）因場地土對砼結(jié)構(gòu)中的混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具中等腐蝕性，故地下室外墻和底板、基礎(chǔ)梁采用普通硅酸鹽水泥，水泥中鋁酸三鈣含量不大于 8%，同時摻入抗硫酸鹽外加劑，不應(yīng)使用高鈣粉煤灰摻料，不得加入石灰石粉，最大氯離子含量 ，最大堿含量 3kg/m3，最大氧化硫含量 4%，最大水膠比不大于 。 樁基礎(chǔ)采用普通硅酸鹽水泥，水泥中鋁酸三鈣含量不大于 8%，同時摻入抗硫酸鹽外加劑，不應(yīng)使用高鈣粉煤灰摻料，不得加入石灰石粉，最大氯離子含量，最大堿含量 3kg/m3,最大三氧化硫含量 4%，最大比膠不大于。 （ 3）后澆帶寬度為 ，后澆帶砼應(yīng)采用比兩側(cè)主體高一級無收縮砼。擬建場地地貌單元屬于山前溝谷及沖洪積臺地。 粉土：黃褐色，稍密，稍濕，土質(zhì)較均勻，略具層理，見粉細(xì)砂及粉質(zhì)粘土條帶或透鏡體，孔隙較發(fā)育，搖振反映迅速，稍有光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。 防火分區(qū)之間采用防火墻和甲級防火卷簾分隔，通道處設(shè)甲級防火門。 樓面：采用鋪磚樓面。地面雨水設(shè)計坡度不小于 3‰。 （ 6）充分挖掘地塊的最佳商業(yè)價值，合理布置商業(yè)建筑，提高xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 28 整個地塊和周邊地區(qū)的活力。排水采用雨、污分流制，場區(qū)污水主要為生活污水，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入場外市政污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)雨水管網(wǎng)直接排入場外市政雨水管網(wǎng)。厚度 ~，頂面標(biāo)高~。 內(nèi)部辦公樓 ： 功能主要 包括小空間辦公室、大空間辦公室、會議室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室以及輔助功能用房， 總建筑面積 3200 ㎡ 。為 經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，帶來新的理念。項目建成后能夠創(chuàng)造改善城市空間的活力、商業(yè)的機(jī)遇、生活的多元性和公共的參與性，從各個層次充分協(xié)調(diào)創(chuàng)造一個和諧統(tǒng)一的低碳生態(tài)空間，使整個綜合體具有豐富的綠化和開放空間，高品質(zhì)的休閑生活環(huán)境，組織文化 和休閑活動的空間設(shè)施，以及便捷而多元化的交通模式。由于購房者對購房過程中的消費體驗要求增加，因此對銷售人員的培訓(xùn)顯得尤為突出。主要為公務(wù)員、政府企事業(yè)單位、個體工商戶；經(jīng)濟(jì)實力相對較好的企事業(yè)單位中層管理人員、支柱型企業(yè)的中層管理人員、部分小私營企業(yè)主等。 縣 投資環(huán)境 狀況 國家深入推進(jìn)新一輪扶貧開發(fā)和西部大開發(fā)，省委決策培育經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣， 新區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)，這就使 地處省城 、銅城白銀和 新區(qū)三角輻射中心的獨特區(qū)位優(yōu)勢、豐富的土地資源優(yōu)勢、便捷的交通關(guān)聯(lián)優(yōu)勢更加凸顯，為擴(kuò)大對外開放、爭取資金、爭引項目提供了前所未有的政策機(jī)遇。 區(qū)域 基礎(chǔ)設(shè)施成龍配套。行業(yè)盈利水平同比增長 20%，均衡 PE 水平繼續(xù)小幅下降至 10倍左右。 編制依據(jù)及研究范圍 1.溫州品牌步行街方案設(shè)計； 2.《投資項目可行性研究指南》（試用版） ； 3.《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版） ； 、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎(chǔ)性資料； 、規(guī)范、法規(guī)等。 業(yè)主簡介 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 20xx 年 12 月 4日，注冊資金 1 億元，法定代表人丁大雙。 第十章 投資估算 ................... 錯誤 !未定義書簽。 暖通設(shè)計 ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目建設(shè)的背景 .......................................... 錯誤 !未定義書簽。 第四章 項目選址與建設(shè)條件 .......... 錯誤 !未定義書簽。 設(shè)計依據(jù) ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 資金籌措 ................................................... 錯誤 !未定義書簽。 公司法定代表人丁大 雙，為公司董事長兼總經(jīng)理， 1971年出生，男，漢族，大學(xué)學(xué)歷 ， 中國共產(chǎn)黨黨員 。 交通十分方便，