【正文】 .................. 錯誤 !未 定義書簽。 消防 .......................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第七章 環(huán)境影響分析 ................ 錯誤 !未定義書簽。 項目實施進度 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 III 給水工程 ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 建 設規(guī)模與內容 .......................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目選址 ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 項目建設的必要性 ...................................... 錯誤 !未定義書簽。 主要技術經濟指標 ...................................... 錯誤 !未定義書簽。xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 I 品牌步行街項目 可行性研究報告 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 II 目 錄 第一章 總 論 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 研究結論及建議 .......................................... 錯誤 !未定義書簽。 第三章 項目服務需求分析 ............ 錯誤 !未定義書簽。 建設條件 ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 總體規(guī)劃設計 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 排水工程 ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第六章 節(jié)能措施 ................... 錯誤 !未定義書簽。 環(huán)境影響分析 ............................................. 錯誤 !未定義書簽。 勞動安全 ................................................... 錯誤 !未定義書簽。 組織管理 ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 投資估算 .................................................. 錯誤 !未定義書簽。 利潤估算 .................................................. 錯誤 !未定義書簽。 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 1 第一章 總 論 基本情況 ： 溫州品牌步行街 項目 ：新建 ： 市 縣 ： 盛世豪龍房地產開發(fā) 有限公司 ： ： 本項目為 溫州品牌步行街項目 ，由 盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司 開發(fā)建設。 ： 33個月（ — ） : 項目開發(fā)建設總投入 28055萬元，其中：建筑工程費用 萬元，設備安裝工程費 萬元，工程建設其他費用 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 2 萬元。公司現(xiàn)有一支優(yōu)質、強化的骨干隊伍，現(xiàn)有員工 41人， 全部為大專以上學歷， 其中 具有中級以上職稱 18人， 員工個人素質和專業(yè)素養(yǎng)較高，是一群富有激情、凝聚力強的團隊， 為公司長期的發(fā)展打下了堅實的人才基礎。 其 子公司包括：盛世豪龍房地產開發(fā)有限 公司、雙博龍實業(yè)有限公司、雙博龍自然能源股份xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 3 有限公司、雙博龍國際商業(yè)管理有限公司、西域金城文化發(fā)展有限公司、雙博龍金融發(fā)展有限公司（籌）、雙博龍資產管理有限公司（籌） 。公司以高度的戰(zhàn)略眼光，以品牌化經營為核心，以項目品牌帶動企業(yè)品牌為主線，全面統(tǒng)籌，精心策劃，從產品創(chuàng)新、產品質量、生態(tài)環(huán)境、現(xiàn)代生活配套等方面精心打造。在近幾年里，累計向社會捐款 47 萬元。 主要技術經濟指標 表 11 主要技術經濟指標表 序號 項目 計量單位 數(shù)值 備注 一 主要技術指標 1 總建設用地面積 ㎡ 35733 約 畝 2 地上 總建筑面積 ㎡ 81477 商業(yè) ㎡ 26311 辦公 ㎡ 3200 住宅 ㎡ 51966 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 5 3 地下總建筑面積 ㎡ 12588 商業(yè) ㎡ 5065 停車庫 ㎡ 5593 設備用房 ㎡ 1930 4 停車泊位 個 188 5 容積率 6 綠地率 ％ 7 住宅總套數(shù) 套 576 8 建設工期 月 33 二 主要經濟指標 1 項目開發(fā)建設總投入 萬元 28055 其中：自籌資金 萬元 20xx5 銀行貸款 萬元 8000 2 銷售收入 萬元 64747 3 銷售稅金及附加 萬元 324 4 利潤總額 萬元 30540 簡要結論 本項目所在地位于 市 縣縣城 ，基地 北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。 本項目建設規(guī)模較大、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準確。 第二章 項目建設的背景及必要性 項目建設 背景 20xx年面對復雜多變的國際形勢和國內經濟運行環(huán)境，我國實施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨 幣政策，國民經濟運行總體良好：雖然經濟增速有所放緩，但仍保持相對穩(wěn)健的步伐；工業(yè)生產平穩(wěn)增長；居民消費持續(xù)增長；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè)穩(wěn)步增長。據(jù)預計， 20xx 年房地產市場交易量增長 6%，房價也上漲 6%左右。即使不計算改善性需求，我國城鎮(zhèn)房地產市場也都一直處于事實上的供需緊平衡狀態(tài)。為解決這些矛盾和問題，未來政策調控可能在三個方面展開，即：維持現(xiàn)有調控力度及調控目標，增加土地供給和加強保障房建設。受 20xx 年一系列調控政策影響，部分城市商品房住宅市場呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，而xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 8 未受到政策影響的商業(yè)地產卻一片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費群體的購房目標。地處 、白銀和 新區(qū)三角輻射中心地帶，是蘭白都市圈發(fā)展中不可替代的關聯(lián)帶，也是 新區(qū)的重要組成部分，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。自然資源十分豐富。即地區(qū)生產總值達到 億元，增長 %(其中規(guī)模工業(yè)增加值達到 億元，增長 %)。爭取省市各類補助資金xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 9 ，增長 %。城鎮(zhèn)居民可支配收入達到 9700 元，增長 %。一個都市消費品生產加工配送基地、新型工業(yè)基地、環(huán) 城市群節(jié)點城市和梨花之都建設的格局正在形成。按照“一個重大項目、一名縣級領導牽頭負責、一套工作班子主抓、一個工作方案實施”的要求，每一個重大項目成立一個指揮部，并制定落實重大項目建設指揮部職責和項目建設方案，集中精力破解項目建設中存在的各類問題，推動重點項目順利實施 、 市場競爭分析 根據(jù)本項目總體定位 —— 城市商業(yè)綜合體，此類定位項目在縣尚屬首次，從標準意義上講， 縣沒有可類 比項目作為調查對象進行類比分析。經調查研究，分析得出以下 三 種業(yè)態(tài)為項目的發(fā)展方向 。 住房全部 按商品房進行發(fā)售 ，檔次定位中等稍偏 高 檔次。這類客戶普遍具有較強的經濟實力、敏銳的投資眼光，投資意識強烈，關心商業(yè)是否統(tǒng)一管理，有持續(xù)運營能力。 盛世豪龍房地產開發(fā) 有限公司 作為商業(yè)地產的 知名 企業(yè)，以較強的品牌優(yōu)勢和市場號召力，在 商業(yè)地產行業(yè)內居于領先地位， 溫州品牌步行街 作為高端城市 商業(yè)綜合體項目，定價應略高于市場平均價格，高層住宅單價可定在 3600元 /平方米。目前高端寫字樓作為市場稀缺型辦公產品，在制定價格上綜合考慮區(qū)位、價值、交通等綜合因素，可定于單價在 8000 元 /平方米。 4．銷售定位 營銷執(zhí)行策略是該項目最終決勝的關鍵，好的產品策略、價格策略乃至公關廣告策略，如果在執(zhí)行環(huán)節(jié)中把握不當，很可能出現(xiàn)過猶不及抑或是東施效顰的效果，不僅僅是貽誤銷售時機，很可能就此形成呆案，造成經營失敗。 SWOT分析 1．優(yōu)勢分析 （ 1）品牌優(yōu)勢： 開發(fā)商 盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司 是 成立于 20xx年 12月 4日，注冊資金 1億元。 （ 3）產品新穎競爭空間寬松：城市 商業(yè) 綜合體是 該項目的最終定位 ， 本項目所在地位于 市 縣縣城，基地北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。 （ 2）項目周邊不是傳統(tǒng) 縣城 商品消費區(qū)域，對人流吸引能力較弱，受傳統(tǒng)消費慣性影響需要前期運作手段介入，投入較高。 “ 溫州品牌步行街”項目之所以落戶 市 縣 ，主要是看中了 “一小時 ”經濟圈優(yōu)勢所在 ， 同時也在 省商業(yè)聯(lián)合會的積極協(xié)助下，在 縣委、縣政府的大力支持下項目得以順利實施。 該 項目的成功開發(fā)，將成為反映蘭白都市經濟圈結合部的示范性現(xiàn)代商業(yè)典范；將極大的改觀 縣的城xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 16 市面貌，有效改善 縣商業(yè)、住宅、文化、休閑生活的現(xiàn)狀，并促進本區(qū)域商業(yè)經濟環(huán)境的快速完善，塑造良好的城市形象，提高城市生活品位。完善城市載體功能，提升環(huán)境質量，帶動城市周邊地區(qū)發(fā)展，促進城鄉(xiāng)一體化進程，圍繞打造“宜居、宜學、宜商、宜業(yè)的 近郊衛(wèi)星城市” ，堅持“高起點規(guī)劃、高質量建設、高標準管理、高效益經營”的原則，積極推進城市建設，堅持軟件硬抓，硬件精抓，優(yōu)化城市環(huán)境，不斷提升城市形象，更好地提升人氣，提高品位和城市化水平，努力把城市建成居住者自豪，旅游者羨慕，投資者向往的和諧、優(yōu)美新城市。 溫州品牌步行街開發(fā)建設項目 屬于目前 縣政府最大的招商引資和重點建設項目， 該項目的投資開發(fā)建設，不僅符合 縣目前的 商業(yè)房產 市場需求，也是 實現(xiàn)縣城市建設“十二五”發(fā)展規(guī)劃 的重要舉措。同時項目的建設也能增強周邊的商業(yè)氛圍，進一步繁榮發(fā)展 商業(yè)房產市場。項目建成后，通過一系列的產業(yè)帶動，商業(yè)活動的繁榮必將帶來當?shù)囟愂盏脑黾?。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁， 房屋 構件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。 根據(jù)項目業(yè)主委托要求及其提供的相關資料，本項目建設內容主要包括 住宅商業(yè)及辦公，地下停車 場 及設備用房 。 住宅 主要布置于地上 3 層及以上所有樓層， 戶型主要以四室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)以及兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積 70 m2 300m2不等。 主要建設規(guī)模指標 總用地面積 35733m2 地上總建筑面積 81477m2 其中： 商場