【正文】 有限公司 ： ： 本項目為 溫州品牌步行街項目 ，由 盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司 開發(fā)建設。公司現有一支優(yōu)質、強化的骨干隊伍，現有員工 41人， 全部為大專以上學歷， 其中 具有中級以上職稱 18人， 員工個人素質和專業(yè)素養(yǎng)較高，是一群富有激情、凝聚力強的團隊， 為公司長期的發(fā)展打下了堅實的人才基礎。公司以高度的戰(zhàn)略眼光，以品牌化經營為核心，以項目品牌帶動企業(yè)品牌為主線，全面統(tǒng)籌，精心策劃，從產品創(chuàng)新、產品質量、生態(tài)環(huán)境、現代生活配套等方面精心打造。 主要技術經濟指標 表 11 主要技術經濟指標表 序號 項目 計量單位 數值 備注 一 主要技術指標 1 總建設用地面積 ㎡ 35733 約 畝 2 地上 總建筑面積 ㎡ 81477 商業(yè) ㎡ 26311 辦公 ㎡ 3200 住宅 ㎡ 51966 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 5 3 地下總建筑面積 ㎡ 12588 商業(yè) ㎡ 5065 停車庫 ㎡ 5593 設備用房 ㎡ 1930 4 停車泊位 個 188 5 容積率 6 綠地率 ％ 7 住宅總套數 套 576 8 建設工期 月 33 二 主要經濟指標 1 項目開發(fā)建設總投入 萬元 28055 其中：自籌資金 萬元 20xx5 銀行貸款 萬元 8000 2 銷售收入 萬元 64747 3 銷售稅金及附加 萬元 324 4 利潤總額 萬元 30540 簡要結論 本項目所在地位于 市 縣縣城 ，基地 北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。 第二章 項目建設的背景及必要性 項目建設 背景 20xx年面對復雜多變的國際形勢和國內經濟運行環(huán)境，我國實施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨 幣政策，國民經濟運行總體良好：雖然經濟增速有所放緩，但仍保持相對穩(wěn)健的步伐；工業(yè)生產平穩(wěn)增長；居民消費持續(xù)增長；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè)穩(wěn)步增長。即使不計算改善性需求，我國城鎮(zhèn)房地產市場也都一直處于事實上的供需緊平衡狀態(tài)。受 20xx 年一系列調控政策影響，部分城市商品房住宅市場呈現冷清態(tài)勢，而xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 8 未受到政策影響的商業(yè)地產卻一片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費群體的購房目標。自然資源十分豐富。爭取省市各類補助資金xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 9 ，增長 %。一個都市消費品生產加工配送基地、新型工業(yè)基地、環(huán) 城市群節(jié)點城市和梨花之都建設的格局正在形成。經調查研究，分析得出以下 三 種業(yè)態(tài)為項目的發(fā)展方向 。這類客戶普遍具有較強的經濟實力、敏銳的投資眼光，投資意識強烈，關心商業(yè)是否統(tǒng)一管理，有持續(xù)運營能力。目前高端寫字樓作為市場稀缺型辦公產品，在制定價格上綜合考慮區(qū)位、價值、交通等綜合因素，可定于單價在 8000 元 /平方米。 SWOT分析 1．優(yōu)勢分析 （ 1）品牌優(yōu)勢： 開發(fā)商 盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司 是 成立于 20xx年 12月 4日，注冊資金 1億元。 （ 2）項目周邊不是傳統(tǒng) 縣城 商品消費區(qū)域，對人流吸引能力較弱，受傳統(tǒng)消費慣性影響需要前期運作手段介入，投入較高。 該 項目的成功開發(fā)，將成為反映蘭白都市經濟圈結合部的示范性現代商業(yè)典范；將極大的改觀 縣的城xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 16 市面貌，有效改善 縣商業(yè)、住宅、文化、休閑生活的現狀，并促進本區(qū)域商業(yè)經濟環(huán)境的快速完善，塑造良好的城市形象，提高城市生活品位。 溫州品牌步行街開發(fā)建設項目 屬于目前 縣政府最大的招商引資和重點建設項目， 該項目的投資開發(fā)建設，不僅符合 縣目前的 商業(yè)房產 市場需求，也是 實現縣城市建設“十二五”發(fā)展規(guī)劃 的重要舉措。項目建成后，通過一系列的產業(yè)帶動，商業(yè)活動的繁榮必將帶來當地稅收的增加。 根據項目業(yè)主委托要求及其提供的相關資料，本項目建設內容主要包括 住宅商業(yè)及辦公，地下停車 場 及設備用房 。 主要建設規(guī)模指標 總用地面積 35733m2 地上總建筑面積 81477m2 其中： 商場 26311m2 寫字樓 3200m2 住宅 51966m2 地下總建筑面積 12588m2 其中： 商 場 5065m2 車庫 5593m2 設備 用房 1930m2 建筑基底總面積 12864m2 停車泊位 188個 其中： 地上 104個 地下 84 個 道路及活動場地 12078m2 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 21 綠 化面積 10791m2 綠化率 % 容積率 建筑密度 36% 可容納住戶 576 戶 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 22 第 四 章 項目建設地址及建設條件 建設場地現狀 擬建地點： 市 縣縣城 。擬建場地地貌單元屬于山前溝谷及沖洪積臺地。厚度 ~，頂面標高 ~，最大揭露厚度 ?；狙簽?(n=50年 )。 熱源來自市政供熱管網。 （ 1）堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項目開發(fā)與環(huán)境的協(xié)調發(fā)展。 （ 8）充分利用地下空間，合理組織地下功能分區(qū)，挖掘地下空間的潛力與商業(yè)價值。 地下車庫出入口位于步行街北側，進入步行街的車輛均直接在此進入地下車庫，充分實現人車的立體分流。場地土方量除土建施工發(fā)生的外，再無其他大填挖方工程。立面比例適度、肌理豐富。 內墻面：一般為乳膠漆面，廁所、盥洗室為瓷磚墻面，特殊要求另行裝修設計。 1頂棚：門廳、衛(wèi)生間為鋁塑板吊頂，走廊為礦棉吸音板吊頂，其它為涂料噴涂頂棚。同時在與中庭相連的商鋪，其分隔的櫥窗應具有 1 小時的綜合耐火性能。耐火極限不小于 3h。 角礫：青灰色，場地內分布不連續(xù)，母巖成分以砂巖、石英巖、變質巖為主，一般粒徑 2~20mm，最大約 100 mm，大于 2 mm 的顆粒含量占 50~70％，局部夾有條帶狀或透鏡體粉質粘土、粗紗、礫砂薄夾層。 場地穩(wěn)定性 ： xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 36 場地及周邊未發(fā)現活動的斷裂、滑坡、泥石流、濕餡凹地、崩塌等不良地質現象， 砂巖層層位穩(wěn)定，厚度大，場地總體穩(wěn)定性較好，適宜擬建物修建。地基基礎及樁基設計等級為乙級，樁基礎的安全等級為二級。 上部結構選型： 第 1段及 2~4 段 A~C 軸各結構單元均采用鋼筋混凝土框架結構，框架的抗震等級：一 ~二層為一級，三 ~七層為二級；第 2~3段 C~K軸各段均采用鋼筋混凝土褲架結構，褲架的抗震等級為二級；樓板均采用梁板結構。 本工程超長采取的措施： xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 39 （ 1）除設置后澆帶外，還應加強構件水平向鋼筋的配置、設外墻保溫措施。 （ 2）地下結構防水措施： 地下室外墻、底板均采用防水砼，防水砼的設計抗?jié)B等級均為。 （ 5） C~K 軸商場板局部開大洞采取的措施（商場樓面設自動扶梯開洞及屋面采光開洞） xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 41 ①按實際開洞情況進行建模，采用復合樓板平面內剛度變化的計算模型整體計算分析。 （ 6）嵌固部位板構造：板后取 180 厚，在滿足受彎構件計算幾構造要求配筋率的基礎上，每層每個方向板的配筋率不小于 %。另外對灌注樁基礎，有地下室時，須在場地填土回填至地下室底板底標 高以下后方可施工，無地下室時，須在場地填土回填至基礎梁底標高以下后方可施工，以避免樁基先施工后填土時使樁處于不利的受力狀態(tài)。 （ 3）混凝土低溫入低溫養(yǎng)護，使混凝土終凝時的溫度盡量降低，減少水化熱和收縮。 地下泵房采用鋼筋混凝土框架結構鋼筋混凝土外墻，框架的抗震等級為三級，泵房頂板采用板梁結構?；炷两Y構的環(huán)境類別為：地面為上結構為一類，挑檐 等外露構件為二 b類。 結構計算主要選用荷載標準值： 住宅、辦公樓面： ㎡ 辦公走廊樓面： kN/㎡ 住宅陽臺： kN/㎡ 商場： kN/㎡ 停車場： kN/㎡ 住宅和公共建筑樓梯： kN/㎡ 住宅衛(wèi)生間： kN/㎡ 商場衛(wèi)生間： kN/㎡ 電梯機房樓面： kN/㎡ 上人屋面： kN/㎡ 不上人屋面： kN/㎡ 工程概況 溫州品牌步行街工程場地位于 縣中堡村，東臨 109國道，由商住樓和泵房兩部分組成，商住樓的南北總長度為，東西總寬度為 米，共由 4段組成，其中第 1段（ 11xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 37 軸 ~15軸）地下一層，地上七層，地下一層為商場，地上一 ~二層為商場，三 ~七層為辦公樓， 1層層高 米，二層層高 米，三 ~七層層高 ；第 2~3段（ 21軸 ~220軸為第 2段， 31~332軸第 3段）地下均一層， A~C軸間地上七層，地下一層為車庫和商場，地上一 ~二層為商場，三 ~七層為住宅，一層層高 米，二層層高 米，三 ~十三層層高 ， C~H 軸間地上二層，其中地下一層為車庫和商場，地上一 ~二層為商場；上述 4段地下連為一體，地面以上設防震縫，將建筑物分為若干個獨立結構單元。厚度 ~，頂面標高~。地下管線的走向布置，盡量沿道路或主體建筑平行布置，并力求管線順直、短捷和適當集中，盡量減少轉彎、管線之間、管線與道路之間的交叉。消防控制中心設在 地下一層 ，就近有樓梯直通室外。 1主入口雨蓬及圓柱外涂高級外墻乳膠漆。 外窗： 鋁合金隔熱斷橋窗 ，雙層中空玻璃。 室內外裝修 設計 室外坡道：廣場磚鋪砌。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。 化景觀設計 xxxxxx品牌步行街項目