【正文】 有限公司 ： ： 本項(xiàng)目為 溫州品牌步行街項(xiàng)目 ，由 盛世豪龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)建設(shè)。公司現(xiàn)有一支優(yōu)質(zhì)、強(qiáng)化的骨干隊(duì)伍，現(xiàn)有員工 41人， 全部為大專(zhuān)以上學(xué)歷， 其中 具有中級(jí)以上職稱(chēng) 18人， 員工個(gè)人素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)較高，是一群富有激情、凝聚力強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)， 為公司長(zhǎng)期的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的人才基礎(chǔ)。公司以高度的戰(zhàn)略眼光，以品牌化經(jīng)營(yíng)為核心，以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌為主線，全面統(tǒng)籌，精心策劃，從產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境、現(xiàn)代生活配套等方面精心打造。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 備注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總建設(shè)用地面積 ㎡ 35733 約 畝 2 地上 總建筑面積 ㎡ 81477 商業(yè) ㎡ 26311 辦公 ㎡ 3200 住宅 ㎡ 51966 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 3 地下總建筑面積 ㎡ 12588 商業(yè) ㎡ 5065 停車(chē)庫(kù) ㎡ 5593 設(shè)備用房 ㎡ 1930 4 停車(chē)泊位 個(gè) 188 5 容積率 6 綠地率 ％ 7 住宅總套數(shù) 套 576 8 建設(shè)工期 月 33 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入 萬(wàn)元 28055 其中：自籌資金 萬(wàn)元 20xx5 銀行貸款 萬(wàn)元 8000 2 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 64747 3 銷(xiāo)售稅金及附加 萬(wàn)元 324 4 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 30540 簡(jiǎn)要結(jié)論 本項(xiàng)目所在地位于 市 縣縣城 ，基地 北側(cè)為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側(cè)目前為北辰路，南側(cè)為中堡村小學(xué)及規(guī)劃居住空地，西側(cè)為規(guī)劃中的西環(huán)路。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè) 背景 20xx年面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，我國(guó)實(shí)施了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨 幣政策，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好：雖然經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但仍保持相對(duì)穩(wěn)健的步伐；工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)；居民消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長(zhǎng)；外貿(mào)仍保持增長(zhǎng)，但增速放緩；貨幣信貸運(yùn)行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。即使不計(jì)算改善性需求，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)也都一直處于事實(shí)上的供需緊平衡狀態(tài)。受 20xx 年一系列調(diào)控政策影響，部分城市商品房住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)冷清態(tài)勢(shì)，而xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷(xiāo)跡象，對(duì)于與住宅相配套的底商部分成為消費(fèi)群體的購(gòu)房目標(biāo)。自然資源十分豐富。爭(zhēng)取省市各類(lèi)補(bǔ)助資金xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 ，增長(zhǎng) %。一個(gè)都市消費(fèi)品生產(chǎn)加工配送基地、新型工業(yè)基地、環(huán) 城市群節(jié)點(diǎn)城市和梨花之都建設(shè)的格局正在形成。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下 三 種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向 。這類(lèi)客戶普遍具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、敏銳的投資眼光，投資意識(shí)強(qiáng)烈，關(guān)心商業(yè)是否統(tǒng)一管理，有持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。目前高端寫(xiě)字樓作為市場(chǎng)稀缺型辦公產(chǎn)品，在制定價(jià)格上綜合考慮區(qū)位、價(jià)值、交通等綜合因素，可定于單價(jià)在 8000 元 /平方米。 SWOT分析 1．優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）品牌優(yōu)勢(shì)： 開(kāi)發(fā)商 盛世豪龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 是 成立于 20xx年 12月 4日，注冊(cè)資金 1億元。 （ 2）項(xiàng)目周邊不是傳統(tǒng) 縣城 商品消費(fèi)區(qū)域，對(duì)人流吸引能力較弱，受傳統(tǒng)消費(fèi)慣性影響需要前期運(yùn)作手段介入，投入較高。 該 項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，將成為反映蘭白都市經(jīng)濟(jì)圈結(jié)合部的示范性現(xiàn)代商業(yè)典范；將極大的改觀 縣的城xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 市面貌，有效改善 縣商業(yè)、住宅、文化、休閑生活的現(xiàn)狀，并促進(jìn)本區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的快速完善，塑造良好的城市形象，提高城市生活品位。 溫州品牌步行街開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 屬于目前 縣政府最大的招商引資和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目， 該項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅符合 縣目前的 商業(yè)房產(chǎn) 市場(chǎng)需求，也是 實(shí)現(xiàn)縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃 的重要舉措。項(xiàng)目建成后，通過(guò)一系列的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，商業(yè)活動(dòng)的繁榮必將帶來(lái)當(dāng)?shù)囟愂盏脑黾印?根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括 住宅商業(yè)及辦公，地下停車(chē) 場(chǎng) 及設(shè)備用房 。 主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 總用地面積 35733m2 地上總建筑面積 81477m2 其中： 商場(chǎng) 26311m2 寫(xiě)字樓 3200m2 住宅 51966m2 地下總建筑面積 12588m2 其中： 商 場(chǎng) 5065m2 車(chē)庫(kù) 5593m2 設(shè)備 用房 1930m2 建筑基底總面積 12864m2 停車(chē)泊位 188個(gè) 其中： 地上 104個(gè) 地下 84 個(gè) 道路及活動(dòng)場(chǎng)地 12078m2 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 綠 化面積 10791m2 綠化率 % 容積率 建筑密度 36% 可容納住戶 576 戶 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 第 四 章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀 擬建地點(diǎn)： 市 縣縣城 。擬建場(chǎng)地地貌單元屬于山前溝谷及沖洪積臺(tái)地。厚度 ~，頂面標(biāo)高 ~，最大揭露厚度 ?；狙簽?(n=50年 )。 熱源來(lái)自市政供熱管網(wǎng)。 （ 1）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。 （ 8）充分利用地下空間，合理組織地下功能分區(qū)，挖掘地下空間的潛力與商業(yè)價(jià)值。 地下車(chē)庫(kù)出入口位于步行街北側(cè)，進(jìn)入步行街的車(chē)輛均直接在此進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，充分實(shí)現(xiàn)人車(chē)的立體分流。場(chǎng)地土方量除土建施工發(fā)生的外，再無(wú)其他大填挖方工程。立面比例適度、肌理豐富。 內(nèi)墻面：一般為乳膠漆面，廁所、盥洗室為瓷磚墻面，特殊要求另行裝修設(shè)計(jì)。 1頂棚：門(mén)廳、衛(wèi)生間為鋁塑板吊頂，走廊為礦棉吸音板吊頂，其它為涂料噴涂頂棚。同時(shí)在與中庭相連的商鋪，其分隔的櫥窗應(yīng)具有 1 小時(shí)的綜合耐火性能。耐火極限不小于 3h。 角礫：青灰色，場(chǎng)地內(nèi)分布不連續(xù)，母巖成分以砂巖、石英巖、變質(zhì)巖為主，一般粒徑 2~20mm，最大約 100 mm，大于 2 mm 的顆粒含量占 50~70％，局部夾有條帶狀或透鏡體粉質(zhì)粘土、粗紗、礫砂薄夾層。 場(chǎng)地穩(wěn)定性 ： xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 36 場(chǎng)地及周邊未發(fā)現(xiàn)活動(dòng)的斷裂、滑坡、泥石流、濕餡凹地、崩塌等不良地質(zhì)現(xiàn)象， 砂巖層層位穩(wěn)定，厚度大，場(chǎng)地總體穩(wěn)定性較好，適宜擬建物修建。地基基礎(chǔ)及樁基設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)，樁基礎(chǔ)的安全等級(jí)為二級(jí)。 上部結(jié)構(gòu)選型： 第 1段及 2~4 段 A~C 軸各結(jié)構(gòu)單元均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，框架的抗震等級(jí)：一 ~二層為一級(jí)，三 ~七層為二級(jí)；第 2~3段 C~K軸各段均采用鋼筋混凝土褲架結(jié)構(gòu)，褲架的抗震等級(jí)為二級(jí)；樓板均采用梁板結(jié)構(gòu)。 本工程超長(zhǎng)采取的措施： xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 39 （ 1）除設(shè)置后澆帶外，還應(yīng)加強(qiáng)構(gòu)件水平向鋼筋的配置、設(shè)外墻保溫措施。 （ 2）地下結(jié)構(gòu)防水措施： 地下室外墻、底板均采用防水砼，防水砼的設(shè)計(jì)抗?jié)B等級(jí)均為。 （ 5） C~K 軸商場(chǎng)板局部開(kāi)大洞采取的措施（商場(chǎng)樓面設(shè)自動(dòng)扶梯開(kāi)洞及屋面采光開(kāi)洞） xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 41 ①按實(shí)際開(kāi)洞情況進(jìn)行建模，采用復(fù)合樓板平面內(nèi)剛度變化的計(jì)算模型整體計(jì)算分析。 （ 6）嵌固部位板構(gòu)造：板后取 180 厚，在滿足受彎構(gòu)件計(jì)算幾構(gòu)造要求配筋率的基礎(chǔ)上，每層每個(gè)方向板的配筋率不小于 %。另外對(duì)灌注樁基礎(chǔ)，有地下室時(shí)，須在場(chǎng)地填土回填至地下室底板底標(biāo) 高以下后方可施工，無(wú)地下室時(shí)，須在場(chǎng)地填土回填至基礎(chǔ)梁底標(biāo)高以下后方可施工，以避免樁基先施工后填土?xí)r使樁處于不利的受力狀態(tài)。 （ 3）混凝土低溫入低溫養(yǎng)護(hù)，使混凝土終凝時(shí)的溫度盡量降低，減少水化熱和收縮。 地下泵房采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土外墻，框架的抗震等級(jí)為三級(jí)，泵房頂板采用板梁結(jié)構(gòu)?；炷两Y(jié)構(gòu)的環(huán)境類(lèi)別為：地面為上結(jié)構(gòu)為一類(lèi)，挑檐 等外露構(gòu)件為二 b類(lèi)。 結(jié)構(gòu)計(jì)算主要選用荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 住宅、辦公樓面： ㎡ 辦公走廊樓面： kN/㎡ 住宅陽(yáng)臺(tái)： kN/㎡ 商場(chǎng)： kN/㎡ 停車(chē)場(chǎng)： kN/㎡ 住宅和公共建筑樓梯： kN/㎡ 住宅衛(wèi)生間： kN/㎡ 商場(chǎng)衛(wèi)生間： kN/㎡ 電梯機(jī)房樓面： kN/㎡ 上人屋面： kN/㎡ 不上人屋面： kN/㎡ 工程概況 溫州品牌步行街工程場(chǎng)地位于 縣中堡村，東臨 109國(guó)道，由商住樓和泵房?jī)刹糠纸M成，商住樓的南北總長(zhǎng)度為，東西總寬度為 米，共由 4段組成，其中第 1段（ 11xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 37 軸 ~15軸）地下一層，地上七層，地下一層為商場(chǎng)，地上一 ~二層為商場(chǎng)，三 ~七層為辦公樓， 1層層高 米，二層層高 米，三 ~七層層高 ；第 2~3段（ 21軸 ~220軸為第 2段， 31~332軸第 3段）地下均一層， A~C軸間地上七層，地下一層為車(chē)庫(kù)和商場(chǎng)，地上一 ~二層為商場(chǎng)，三 ~七層為住宅，一層層高 米，二層層高 米，三 ~十三層層高 ， C~H 軸間地上二層，其中地下一層為車(chē)庫(kù)和商場(chǎng)，地上一 ~二層為商場(chǎng)；上述 4段地下連為一體，地面以上設(shè)防震縫，將建筑物分為若干個(gè)獨(dú)立結(jié)構(gòu)單元。厚度 ~，頂面標(biāo)高~。地下管線的走向布置，盡量沿道路或主體建筑平行布置，并力求管線順直、短捷和適當(dāng)集中，盡量減少轉(zhuǎn)彎、管線之間、管線與道路之間的交叉。消防控制中心設(shè)在 地下一層 ，就近有樓梯直通室外。 1主入口雨蓬及圓柱外涂高級(jí)外墻乳膠漆。 外窗： 鋁合金隔熱斷橋窗 ，雙層中空玻璃。 室內(nèi)外裝修 設(shè)計(jì) 室外坡道：廣場(chǎng)磚鋪砌。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。 化景觀設(shè)計(jì) xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目