【正文】 優(yōu)勢和良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，威脅和劣勢相對(duì)較小，發(fā)展前景看好。 縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃 明確指出， 把 縣城作為蘭白經(jīng)濟(jì)帶上的重要節(jié)點(diǎn)城市，打造蘭白經(jīng)濟(jì)帶上高品位的商住城市。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)城市總體規(guī)劃之中，提升 縣 城市建設(shè)總體形象，對(duì)完善 縣 城市功能具有重大意義。 、提高居民生活、居住條件 地塊內(nèi) 原 有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯(cuò)亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。 其中各區(qū)域建設(shè)規(guī)模如下： 商場 主要 布置 于地下一層、地上一至二層，其中地下面積為 5065m2，地上面積為 26311m2。該地塊周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和 生活配套正在完善，具有良好的發(fā)展前景。厚度 ~，頂面標(biāo)高~。 地基土腐蝕性： 場地土對(duì)砼結(jié)構(gòu)中的混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具中等腐蝕性。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。 環(huán)境保護(hù)要求 本項(xiàng)目建設(shè)所在地域開闊，大氣容量大，且項(xiàng)目本身基本沒有廢渣、廢氣、廢水排放，生活污水排入城市污水管網(wǎng)后統(tǒng)一處理，因此，本項(xiàng)目不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成損害。 （ 3）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與安寧區(qū)整體城市風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮景觀藝術(shù)性與綠地系統(tǒng)。該地塊周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在完善，具有良好的發(fā)展前景。通過水景區(qū)、公 共綠化區(qū)以及下沉式廣場等景觀節(jié)點(diǎn)將社區(qū)內(nèi)各大版塊有機(jī)串聯(lián)起來，形成豐富的景觀空間。 基地總用地面積 35733平方米，用地性xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 質(zhì)為辦公、商業(yè)、居住為主的綜合用地，設(shè)計(jì)容積率 ，建筑密度為 36%，建筑綠化率為 %。臺(tái)階：花崗巖板。 外門：無框玻璃門及 鋁合金門 ，雙層中空玻璃。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 32 該步行街四周設(shè)有環(huán)狀消防車道，每棟高層建筑物均設(shè)有消防車能到達(dá)的消防登高場地，消 防車道寬度不小于 4米，最小轉(zhuǎn)彎半徑 12米，消防報(bào)警控制室設(shè)置在商鋪的一層。 該項(xiàng)目的停車大部分采用地下車庫的方式，地下停車庫設(shè)自動(dòng)噴淋，防火分區(qū)之間以防火墻及復(fù)合防火卷簾分隔，每個(gè)防火分區(qū)均有不少于兩個(gè)人流疏散出口。 結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)依據(jù) 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB5000920xx 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001120xx 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000720xx 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001020xx 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5000320xx 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB5022320xx 《多孔磚砌體結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范》 JGJ13720xx xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 34 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ 9420xx 《網(wǎng)殼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ6120xx 《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5001720xx 基本風(fēng)壓值： ㎡ 基本雪壓： ㎡ 本工程場地屬抗震設(shè)防烈度 七 度、第 二 組，基本地震加速度為 。 砂巖層：桔紅色，強(qiáng) 中等風(fēng)化，細(xì)粒結(jié)構(gòu)，層狀結(jié)構(gòu)，充分主要由長石、石英等組成，巖芯呈碎塊狀或短柱狀，遇水或暴露地表極易風(fēng)化崩解。泵房為地下一層，層高 。地下室內(nèi)墻、內(nèi)柱及地下室頂板為一類，地下室底板、外墻、樁基礎(chǔ)為五類。 后澆帶設(shè)置： （ 1）本工程地下室（包括頂板、底板和墻體）長度較大，地面以下每隔 20~30米設(shè)置一道伸縮后澆帶，位置見平面圖。 （ 4）澆筑墻、梁、板時(shí)，應(yīng)采取分層散熱澆筑的施工工藝，保溫養(yǎng)護(hù)，不得提早拆模，避免混凝土過早失水。對(duì)基坑回填土，壓實(shí)系數(shù)不應(yīng)小于 。 主要結(jié)構(gòu)材料： （ 1）混凝土強(qiáng)度等級(jí)： 基礎(chǔ)墊層采用 C30；基礎(chǔ)、框架柱和防水混凝土采用 C35；梁板等其余部分混凝土采用 C30?；炷林刑砑愉摻钭桎P劑，抗?jié)B等級(jí)為 P8，樁保護(hù)層厚度為55mm。 其他技術(shù)措施： （ 1）對(duì)砂巖層頂面起伏較大位置處的樁，樁端應(yīng)進(jìn)入砂巖層不小于 2d（ d為樁身直徑），相鄰基礎(chǔ)高差不得大于樁凈距的一半。后澆帶位置詳見結(jié)構(gòu)平面圖?；A(chǔ)形式均采用一柱一樁或承載樁，樁型為大直徑人工開挖灌注樁基礎(chǔ)。 建筑分類等級(jí) 本工程結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)。 地基土腐蝕性： 場地土對(duì)砼結(jié)構(gòu)中的 混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具中等腐蝕性。厚度 ~，頂面標(biāo)高~。電纜井 、管道井每隔一層，樓板用混凝土封堵（鋼構(gòu)件面層噴涂防火涂xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 料）。全部防火分區(qū)均采用自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，其中中庭內(nèi)綜合采用先進(jìn)噴淋技術(shù) 、 煙霧感應(yīng)器與排煙系統(tǒng)，使人們在火災(zāi)的情況下有安全無煙的通道和足夠的時(shí)間得以疏散到室外。 1窗臺(tái)板：預(yù)制水磨石窗臺(tái)板及磨光花崗石臺(tái)板。衛(wèi)生間、盥洗室、清潔間、污洗間采用防滑地磚樓面。 、立面設(shè)計(jì) 建筑造型設(shè)計(jì)遵循現(xiàn)代、簡潔、大方的原則，強(qiáng)調(diào)整體建筑的體快感、空間感。設(shè)計(jì)結(jié)合自然，盡量減少土 方量。 在北辰路設(shè)兩個(gè)步行街主入口，在西環(huán)路設(shè)次出入口，方便步行街出入，從而為步行街業(yè)主生活帶來極大的便利。 （ 7）合理組織人流、車流、物流等相互 關(guān)系，爭取人車、人貨分流。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 第 五 章 建設(shè)方案 總圖規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則 規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)《 縣 城市總體規(guī)劃》，對(duì) 縣 城市格局進(jìn)行分析，通過研究城市設(shè)計(jì)、商務(wù)、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動(dòng)等空間模式和景觀環(huán)境各要素，從現(xiàn)代城市功能、景觀要求出發(fā)，對(duì)規(guī)劃用地進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，使該項(xiàng)目成為 市 縣 內(nèi)一道亮麗的城市風(fēng)景線，以促進(jìn)當(dāng)?shù)卣w形象。 供電電源由 市 縣 電網(wǎng)供給 。 縣抗震設(shè)防烈度為七度。 砂巖層：桔紅色，強(qiáng) 中等風(fēng)化，細(xì)粒結(jié)構(gòu)，層狀結(jié)構(gòu)，充分主要由長石、石英等組成，巖芯呈碎塊狀或短柱狀，遇水或暴露地表極易風(fēng)化崩解。地貌單元屬于隴西黃土高原黃土梁峁、溝壑較發(fā)育。 設(shè)備用房 ：位于 地下一層 ，總建筑面積 1930㎡ 。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 第 三 章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目為 溫州品牌步行街項(xiàng)目 ，由 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司開發(fā)建設(shè)。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 項(xiàng)目的建設(shè)能緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力、增加當(dāng)?shù)囟愂? 本項(xiàng)目由于擴(kuò)大需求，帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的增長，包括工商、稅務(wù)、銀行、物業(yè)、配送、商務(wù)，以及餐飲、娛樂等服務(wù)設(shè)施的增加，間接緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力。 在 商住樓建設(shè)工程 方面要 樹立經(jīng)營城市的理念，進(jìn)一步拓展縣城發(fā)展空間，結(jié)合“東擴(kuò)南展”城市發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用蘭白高速公路便 利的交通條件，發(fā)揮 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢，把 縣城南部打造成為 近郊高品位商住區(qū)，建成國芳百盛 、 金色花園、 天添庭院住宅小區(qū)、商業(yè)步行街等商住區(qū)。 縣發(fā)展的新思路是“對(duì)接兩市、承建新區(qū)、拓展縣域、大造物流、跨越發(fā)展”。 2．劣勢分析 （ 1） 項(xiàng)目 所處的 位置 目前還 不 屬于 縣 的 中心位置 ，項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施不齊全，周圍高檔住宅小區(qū)較 少 ，項(xiàng)目 周邊 沒有強(qiáng)勢景觀資源作為支撐。銷售前期對(duì)銷售人員的銷售技巧的系統(tǒng)培訓(xùn)，以及銷售過程中科學(xué) 合理的組織管理機(jī)制和銷售激勵(lì)機(jī)制成為銷售執(zhí)行的關(guān)鍵。項(xiàng)目入市初期，以略高于區(qū)域均價(jià)的姿態(tài)價(jià)格入市，可以作為產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)的空白產(chǎn)品獨(dú)立定價(jià)。 商業(yè)用房主要客戶為私企老板、個(gè)體經(jīng)商者、商業(yè)經(jīng)營者、企事業(yè) 單位中高層管理人員等。通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 項(xiàng)目業(yè)態(tài)。 謀求發(fā)展步履更加堅(jiān)定，花開遍地的一個(gè)個(gè)招商項(xiàng)目建設(shè)，將縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展推上了跨越式發(fā)展的快車道。一般預(yù)算收入突破兩億元大關(guān)，增長 %。文化娛樂、衛(wèi)生教育，一應(yīng)俱全 。城市的迅速發(fā)展，誕生了新的高端的寫字樓、大型商業(yè)體（綜合性）、專業(yè)商業(yè)中心，一個(gè)城市發(fā)展程度的高低其商業(yè)水平是重要的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一。 供需緊平衡使得流動(dòng)性仍是影響樓市的決定性因素：自房地產(chǎn)市場化以來，累積新增住 宅供給尚不能完全滿足因城鎮(zhèn)戶數(shù)上升而累積的潛在剛性需求。因此本項(xiàng)xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 目具有較好的社會(huì)效益。 研究范圍 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)等。 在他的帶領(lǐng)下公司本著“融鑄誠信，造有情房”的企業(yè)經(jīng)營宗旨，以人為本，以建設(shè)優(yōu)質(zhì)樓盤為基礎(chǔ)，打造品牌房產(chǎn)作為企業(yè)的長期經(jīng)營理念。經(jīng)過多年的經(jīng)營，結(jié)合現(xiàn)代的經(jīng)營理念和先進(jìn)的管理模式，為該公司在房地產(chǎn)行業(yè)的深度發(fā)展積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)并奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 第十二章 結(jié) 論 .................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 IV 編制依據(jù) ................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 消防 .......................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 建 設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 .......................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 I 品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 II 目 錄 第一章 總 論 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章 項(xiàng)目服務(wù)需求分析 ............ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) .............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六章 節(jié)能措施 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 勞動(dòng)安全 ................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 投資估算 .................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 基本情況 ： 溫州品牌步行街 項(xiàng)目 ：新建 ： 市 縣 ： 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)