【正文】 2)技術(shù)指標(biāo)：基地面積： m2 總建筑面積： 200000 m2容積率： 建筑密度： 42%綠地率： 30%住宅戶數(shù)： 1500戶（三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)(1)國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策；(2)某縣建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；(3)項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)勘探資料； (4)國(guó)家發(fā)改委建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》；(5)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；(6)項(xiàng)目單位關(guān)于編制該項(xiàng)目可研報(bào)告委托書；(7)項(xiàng)目單位提供的其它資料。 綠化環(huán)境（1）總平面綠化：項(xiàng)目盡量提高綠化布置的面積和空間效果。項(xiàng)目區(qū)域的地理位置及概括該工程選址位于淮海南路西側(cè)，原振興菜市場(chǎng)地塊，用地呈矩形狀，南、北邊界均為城鎮(zhèn)道路。完成開發(fā)面積23平方公里，實(shí)現(xiàn)七通一平，按照開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，初步建成工業(yè)園區(qū)、民營(yíng)科技園區(qū)、教育園區(qū)、商住園區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)等。某縣依托豐富的煤炭資源，大力發(fā)展煤電加工業(yè)，延伸煤電資源的產(chǎn)業(yè)鏈，提高資源綜合利用率，現(xiàn)已建成煤化工規(guī)模500萬噸，電力裝機(jī)200萬千瓦。（二）項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：某縣振興街5號(hào)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)背景：（1）某縣自然及社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況某縣位于安徽省的北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東與江蘇省徐州、連云港、鹽城、淮安、宿遷相連，北與山東省泰安、荷澤、濟(jì)寧、臨沂接鄰，西與河南省周口、商丘、開封為親，居于二十多個(gè)城市的大淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的最中心位置。（2）人員組成原則：經(jīng)理、副經(jīng)理由董事會(huì)考核任命；其他管理人員和技術(shù)人員，可按照德才兼?zhèn)涞脑瓌t，面向社會(huì)公開招聘；所有管理人員須具備大專以上文化程度；公司員工實(shí)行全員勞動(dòng)合同制。（7）物業(yè)部：負(fù)責(zé)公司所屬的物業(yè)管理，如公共設(shè)施、道路、水、電、氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等維護(hù)、修繕，為業(yè)主提供全方位服務(wù)。（3）計(jì)財(cái)部：負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)計(jì)劃制定和資金的籌措與調(diào)度，保證國(guó)家財(cái)稅政策的貫徹落實(shí)。.振興街5號(hào)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、總 論…………………………………………………………1（一）項(xiàng)目建設(shè)單位概況………………………………………1（二）項(xiàng)目概況…………………………………………………3（三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)………………………………7（四）可行性研究報(bào)告研究范圍………………………………7（五）研究結(jié)論與建議…………………………………………8二、房產(chǎn)市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略…………………………………9（一）當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀………………………………………9（二）某縣商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求…………………………10（三）“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展………………………11（四）定價(jià)策略…………………………………………………15三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件………………………………………17（一）項(xiàng)目選址…………………………………………………17（二）建設(shè)條件…………………………………………………17四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)………………………………………18（一）建筑面積和內(nèi)容…………………………………………18（二）功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………18五、建筑方案……………………………………………………20（一）建筑特征…………………………………………………20（二）擬建建筑物使用功能和工藝要求………………………20（三）單體平面功能設(shè)計(jì)與豎向設(shè)計(jì)…………………………20（四）交通組織…………………………………………………20（五）造型設(shè)計(jì)……………………………………………20（六）人防設(shè)計(jì)…………………………………………………21（七）日照分析…………………………………………………21（八）建筑裝修與構(gòu)造…………………………………………21六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)……………………………………………………25（一）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)……………………………………………25（二）基本技術(shù)參數(shù)……………………………………………25（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)…………………………………………………26（四）結(jié)構(gòu)計(jì)算…………………………………………………26（五）供配電設(shè)計(jì)………………………………………………27（六）防雷與接地………………………………………………28（七）可視對(duì)講系統(tǒng)………………………………………28（八）有線電視系統(tǒng)…………………………………………29（九）電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)……………………………………29（十）綜合布線系統(tǒng)……………………………………29七、給排水設(shè)計(jì)…………………………………………………30（一）設(shè)計(jì)依據(jù)…………………………………………………30（二）設(shè)計(jì)范圍…………………………………………………30（三）室外給水設(shè)計(jì)……………………………………………30（四）室外排水設(shè)計(jì)……………………………………………31（五）建筑給水排水設(shè)計(jì)………………………………………31（六）管材及接口………………………………………………32（七）隔振與防噪…………………………………………32（八）節(jié)水、節(jié)能環(huán)保措施……………………………………32（九）消防水池設(shè)置……………………………………………32八、暖通設(shè)計(jì)……………………………………………………33（一）設(shè)計(jì)依據(jù)…………………………………………………33（二）設(shè)計(jì)內(nèi)容…………………………………………………33（三）設(shè)計(jì)參數(shù)…………………………………………………33（四）管材………………………………………………………33（五）保溫………………………………………………………34九、消防專篇……………………………………………………35（一）建筑消防設(shè)計(jì)……………………………………………35（二）給排水消防設(shè)計(jì)…………………………………………36（三）電氣消防設(shè)計(jì)……………………………………………38十、節(jié)能環(huán)保措施………………………………………………40（一）建筑節(jié)能設(shè)計(jì)……………………………………………40（二）電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)………………………………………40（三）暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)………………………………………41十一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排………………………………………42十二、投資估算與資金籌措……………………………………43（一）投資估算…………………………………………………43（二）資金籌措…………………………………………………44十三、經(jīng)濟(jì)效益分析……………………………………………45（一）銷售價(jià)格…………………………………………………45（二）銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃……………………………………45（三）稅費(fèi)率……………………………………………………45（四）盈利能力分析……………………………………………45（五）清償能力分析……………………………………………46（六）資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析…………………………46十四、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策…………………………………………47（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………47（二）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………48一、總 論（一）項(xiàng)目建設(shè)單位概況： 振興街5號(hào)開發(fā)項(xiàng)目：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，投資興辦商貿(mào)實(shí)體；，無不良債務(wù)；：實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織結(jié)構(gòu)如下：（1）總經(jīng)理室：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，公司的經(jīng)營(yíng)決策與指揮，公司管理人員的選聘與任免，以及公司內(nèi)部各部門之間行政、業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)，公司管理制度的修改與調(diào)整。（4）工程部：具體負(fù)責(zé)公司承擔(dān)的工程項(xiàng)目洽談、發(fā)包簽約與實(shí)施，為客商提供工程項(xiàng)目服務(wù)。（8）保安部：負(fù)責(zé)公司和物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防工作。（3）人員培訓(xùn)：根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，或赴省內(nèi)外成功企業(yè)進(jìn)行考察和學(xué)習(xí)。鐵路東臨京滬、北連隴海、西接京九，符夾線，青阜線貫通全境，另有21條總計(jì)200多公里的鐵路專用線連接各大中型企業(yè)；全縣公路里程545公里，有6條國(guó)道、省道從市中心穿過，途經(jīng)市區(qū)的京（北京）臺(tái)（臺(tái)州）、連（連云港）霍（霍爾果斯）、鹽（鹽城）許（許昌）高速公路分別設(shè)置出入口；上海鐵路局百善戰(zhàn)略物流基地每年物流規(guī)模達(dá)到300萬噸，年吞吐量100萬噸的青龍山港口，可將貨物直入淮河、長(zhǎng)江；空運(yùn)距江蘇徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅50公里，全程高速公路可以直達(dá)。 城鎮(zhèn)化水平不斷提高?，F(xiàn)已入駐工業(yè)企業(yè)210家，2008年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值13億元，開發(fā)區(qū)財(cái)稅收入9710萬元，建成教育園區(qū)，實(shí)現(xiàn)從小學(xué)到高中階段的國(guó)民教育，建成御苑居小區(qū)，正在建設(shè)鳳凰城小區(qū)、玉蘭花城小區(qū)，現(xiàn)已入住居民510戶。周邊基礎(chǔ)設(shè)施較完善，商業(yè)和交通便利，各種配套較齊全、方便，具有極其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。沿街布置綠化帶和植草磚停車位，建筑周圍及消防環(huán)道旁布置成片與零星結(jié)合的綠地和樹木；底層商業(yè)沿路多為為架空式設(shè)置，布置局部綠化花壇及活動(dòng)空間，豐富整體綠化效果；（2）沿街裙房設(shè)置大型屋面綠化花園，與沿街綠化遙相呼應(yīng)的同時(shí)，為城市居民提供休閑、觀景；同時(shí)增加立面景觀和層次，豐富第五立面，并形成立體綠化，減弱大體量的單調(diào)感及對(duì)城市空間的壓迫感。（四）可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)振興街5號(hào)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用某的商住用地，對(duì)盤活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有