【正文】 場基本分布在長江路兩側(cè)（一）縣城商業(yè)中心范圍：人民中路全段、人民東路西側(cè)靠近中路部分、人民西部靠近中路部分以及寧海南路、中壩中路靠近人民中路部分。商業(yè)布局：沿路兩側(cè)主要是商鋪，大部分都是一層、少數(shù)為二層。另外在人民中路商鋪間散布著幾個(gè)規(guī)模稍大一點(diǎn)的商城。經(jīng)營業(yè)態(tài)：沿街商鋪和人民中路上幾個(gè)規(guī)模大一點(diǎn)的商城主要經(jīng)營服飾和鞋包，此外有極少數(shù)商鋪經(jīng)營金銀首飾、眼鏡、數(shù)碼產(chǎn)品和百貨。商業(yè)體量：這一范圍內(nèi)的沿街商鋪的體量大約在4萬平方米左右，幾個(gè)大型商場和超市的體量大約56萬平方米，總的體量在10萬平方米左右。租金的價(jià)格一般以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門面30平方米。經(jīng)營品牌大多為國內(nèi)一線品牌，也有部分國外品牌，但檔次不高。輻射范圍：基本是海安的縣域范圍，即海安縣城和海安所轄的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村，基本輻射不到周邊地區(qū)。在海安是頗具影響和最具知名度的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一，曾經(jīng)創(chuàng)造過最高日銷售額300萬元、連續(xù)10天日商品銷售額超百萬等海安商業(yè)發(fā)展史上的最高紀(jì)錄。蘇中大廈主樓高九層，集購物、餐飲、住宿、娛樂于一體，是一所多功能綜合性大廈、在海安及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)其功能和規(guī)模均具有較大影響。華藝商場位置：人民中路34號(hào)經(jīng)營面積：4000平方米開業(yè)時(shí)間：1990年月均營業(yè)額：200萬元主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋帽、百貨、針紡織品等點(diǎn)評(píng)：華藝商場在海安歷史非常悠久，至今已有十幾年的歷史，所處地理位置十分優(yōu)勢，就在人民中路的中段、毗鄰縣人民政府和縣文化館。農(nóng)工商超市海安店位置：人民西路1號(hào)經(jīng)營面積：4500平方米開業(yè)時(shí)間：2002年月均營業(yè)額：350萬元主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：日用百貨、服裝鞋帽、文化用品、針織品、土特產(chǎn)、主副食品、糧油食品、農(nóng)副產(chǎn)品、五金交電、電子產(chǎn)品、飲料、冷凍包裝食品、糖果、糧油、奶制品、南北貨、罐頭、通訊器材、煙酒點(diǎn)評(píng)：農(nóng)工商超市為海安首屈一指的大型綜合性超市，是海安老百姓購買生活用品的首選之地，規(guī)模較大、品種齊全，一般的生活用品在這里基本都可以買到，生意很好。代表專賣店：鉑金鉆石專賣店?duì)I業(yè)面積：60平方米（兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門面）經(jīng)營狀況：生意不錯(cuò)，門面店人流量很大商品檔次：較高，在海安地區(qū)是最好的金利來海安專營店?duì)I業(yè)面積：30平方米（一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門面）經(jīng)營狀況：生意一般，門面里人流量很少商品檔次：全部為金利來的服飾和領(lǐng)帶，檔次較高 美特斯卡丹專賣店?duì)I業(yè)面積：50平方米（一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門面和一個(gè)較小門面）經(jīng)營狀況：生意極差，門面里幾乎沒人，門面玻璃上貼著“店面轉(zhuǎn)讓”的告示商品檔次：很高，價(jià)格也很高，有點(diǎn)超出海安普通老百姓的消費(fèi)能力 蘭貴人服飾專賣店?duì)I業(yè)面積：90平方米（三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)門面）經(jīng)營狀況：生意很差，門面店人流量不大，正在清倉大處理商品檔次：高檔，價(jià)格也較高，不太受海安普通老百姓的歡迎 總結(jié)：海安的商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，基本與海安的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和在南通所有下屬縣域經(jīng)濟(jì)體中排名較后的狀況是相適應(yīng)的，整個(gè)縣城范圍內(nèi)能稱得上商圈或商業(yè)中心的也就這么一個(gè)，其余基本都是一些沿街的店面，生意一般、人流也不大。這一商圈的輻射范圍基本也就是海安地區(qū)，很難輻射到周邊和其他地區(qū)。長江路是海安的一條主干道，連接著204國道和永安路，是進(jìn)出海安縣城的一條必經(jīng)之路，長江東路就直接到開發(fā)區(qū)，長江西路就直接到工業(yè)園區(qū)，雖然這條路不是商業(yè)干道、但是海安縣城最重要的一條主動(dòng)脈，絕大部分的專業(yè)性市場也集中在這條路的兩側(cè)。平方米輻射范圍：海安縣城及所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)點(diǎn) 評(píng)：蘇中國際家俱城是剛建成不久的大型專業(yè)性家俱賣城，基本都是以成品家俱為主。處于長江西路上，距離縣城中心較遠(yuǎn)，但交通還是很便利，生意很好，一般海安老百姓買家俱這里是首選之一。經(jīng)營狀況：東西二區(qū)差別很大，東區(qū)生意較好、客流量很大、基本沒有空鋪；西區(qū)生意較差、客流量很小、有大量空鋪。市場的檔次不高，屋頂還是大棚。規(guī)模很大、輻射的范圍在海安這些市場中最廣的了。平方米，二樓15元/月平方米，四樓10元/月 泰寧批發(fā)市場位 置：長江中路59號(hào)經(jīng)營面積：經(jīng)營業(yè)態(tài)：文體用品、燈具、服裝鞋帽、五金、日用百貨、床上用品、針織經(jīng)營狀況：生意較好，有少量空鋪?zhàn)? 金：一樓20平方米商鋪，一年租金1萬元；二樓20平方米商鋪，一年租金5000—6000元。是一個(gè)較老的批發(fā)市場，整個(gè)市場有上下二層，一樓以日用百貨為主、二樓服裝鞋帽為主，總的來說經(jīng)營商品的種類很全、也很雜，商品檔次不高，普通老百姓和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)顧客較多，生意不錯(cuò)、人流量很大。 輻射范圍：海安縣城及所屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)點(diǎn) 評(píng)：泰寧裝飾城就處于泰寧批發(fā)市場對面，和泰寧批發(fā)市場形成互補(bǔ)，在這一區(qū)域構(gòu)成了一個(gè)海安最大專業(yè)性批發(fā)市場，位置、交通條件都不錯(cuò)，人流量很大，生意較好。通海大市場位 置：江海中路和中壩中路交界處經(jīng)營面積：1萬平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)：農(nóng)副產(chǎn)品、服裝鞋帽、家電維修 經(jīng)營狀況：生意較好，有少量空鋪?zhàn)? 金：標(biāo)準(zhǔn)門面店20平方米，較差的6000—8000元輻射范圍：海安縣城點(diǎn) 評(píng)：這是唯一的不在長江路兩側(cè)的專業(yè)市場、它更靠近縣城中心，原來是一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場，慢慢又在兩邊發(fā)展了沿街商鋪，但基本都是以農(nóng)副產(chǎn)品銷售和加工為主，也有一些服裝、家電維修雜居其中，檔次不高。 總結(jié)：海安的專業(yè)市場普通規(guī)模都不大，最大也不過2萬平方米左右，小一點(diǎn)的1萬平方米，綜合性的以資豐和泰寧兩個(gè)為代表，但無論是從市場硬件和經(jīng)營商品的軟件來看，檔次都不高。專業(yè)性以蘇中國際家居城和蘇東裝飾廣場為代表，這二個(gè)專業(yè)性市場都是以家居、建材為主，除此以外，海安也沒有別的什么規(guī)模較大的專業(yè)市場了。整個(gè)海安缺少大型的、綜合性專業(yè)市場，即使是以某一商品為主的專業(yè)市場，也是非常缺少的，除了建材、家居以外，別的都沒有專業(yè)市場。九、項(xiàng)目總體概況海安北臨鹽城，西接泰州，南靠南通，位于蘇中三大二級(jí)城市的中心位置，成為蘇中重要的樞紐城市，是未來的蘇中商業(yè)新中心，海安的發(fā)展騰飛指日可待。眾房地產(chǎn)投資者熟知的經(jīng)營要決就是：一是地段、二是地段、三仍是地段。俗話說得好“路通財(cái)通”，繁榮的商業(yè)往往在交通便利的地方最先出現(xiàn)，海安火車站組為蘇北地區(qū)鐵路交通網(wǎng)建設(shè)的重要里程碑，將起到蘇中地區(qū)鐵路運(yùn)行管理指揮中心，全國重要的鐵路交通樞紐的作用，大力打造“道口經(jīng)濟(jì)”促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，火車站也將成為具有戰(zhàn)略眼光的投資人心目中的黃金海岸。依據(jù)政府規(guī)劃，將在海安火車站商圈建設(shè)成蘇中最大的市場群，工商、稅收、物流、醫(yī)院、學(xué)校、銀行等配套一應(yīng)俱全，成為蘇中商貿(mào)的流通中心，海安城區(qū)的副中心。海安交通便捷，水陸空通達(dá)，南通金海岸火車站商業(yè)廣場所處的交通條件十分優(yōu)越，在項(xiàng)目附近有兩條鐵路 （新長鐵路 江蘇新沂——浙江長興 寧啟鐵路 南京——啟東） 兩條高速（海栗告訴 鹽通高速）兩條國道（204國道 328國道）便捷的交通條件是本項(xiàng)目后期市場繁榮的重要保證。十、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目優(yōu)勢金海岸火車站商業(yè)廣場規(guī)模大，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營造良好的商業(yè)氛圍。緊鄰海安迎賓路，鹽通高速、海安外環(huán)線，交通便捷，配貨便利。依托海安火車站，緊鄰火車站站前廣場，人流量充足，投資者財(cái)流有保障。本項(xiàng)目在地理位置、開發(fā)規(guī)模、功能設(shè)計(jì)等方面要比周邊競爭對手的開發(fā)項(xiàng)目優(yōu)越。地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，商業(yè)氛圍的形成需要一定的時(shí)間，目前區(qū)位價(jià)值市場評(píng)價(jià)較低。（三）威脅分析與房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，海安居民選擇商業(yè)用房的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，消費(fèi)習(xí)慣不容易改變，在一定程度上將限制短期內(nèi)本項(xiàng)目的客戶群來源。在本項(xiàng)目附近，聚集了鴻禧、奧華等許多開發(fā)與本項(xiàng)目相同產(chǎn)品的競爭對手，對本項(xiàng)目有直接的影響，將持續(xù)威脅本項(xiàng)目每一期的開發(fā)建設(shè)。開發(fā)周期長，受市場可變因素影響大，對產(chǎn)品更新、營銷策劃、資金籌措、資金運(yùn)轉(zhuǎn)、應(yīng)對市場變化等方面提出了較高的要求。本項(xiàng)目在規(guī)劃、環(huán)境及配套方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，本項(xiàng)目如能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不斷完善配套設(shè)施建設(shè)，將取得良好的市場效果。隨著海安縣城新區(qū)的東移，經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心必將東移，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。因此，依托于一期工程的成功運(yùn)作，金海岸火車站商業(yè)廣場具有交通便捷、人流量大、市場認(rèn)可度逐漸提升、升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸現(xiàn)出本項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。密切關(guān)注一期工程的市場反映情況，根據(jù)市場需求進(jìn)行以后各期工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場。通過項(xiàng)目推廣工作，消除與投資置業(yè)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售去化速度的本質(zhì)性飛躍。在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場定位理念的提升，加強(qiáng)對商貿(mào)城大商業(yè)區(qū)經(jīng)營方式的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。 （3)項(xiàng)目規(guī)模:本項(xiàng)目總用地面積約83079平方米。它將立足蘇中，輻射全省，面向全國，同創(chuàng)輝煌，使之成為國內(nèi)外廠商、代理商、經(jīng)銷商云集，世界知名品牌薈萃的蘇中地區(qū)最大的商貿(mào)展銷中心之一。（6）項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念：本項(xiàng)目地處海安新建火車站站前廣場迎賓路東側(cè)，以展現(xiàn)“海安古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映”為總體風(fēng)格，淋漓展示海安的輝煌歷史與美好未來。本項(xiàng)目將充分滿足其國內(nèi)外大型采購企業(yè)的采購要求，產(chǎn)品的品質(zhì)也將達(dá)到國內(nèi)外先進(jìn)水平，其功能集現(xiàn)代物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系、網(wǎng)絡(luò)采購系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)連鎖銷售、購物、娛樂、健身、醫(yī)療、工商、稅務(wù)、商檢、報(bào)關(guān)、物流、倉儲(chǔ)、銀行、酒店、法律顧問、旅游服務(wù)、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、商務(wù)人才培訓(xùn)為一體，同時(shí)還應(yīng)營造出清雅恬靜的理想環(huán)境?？蛻羧憾ㄎ唬?）消費(fèi)者基本特征A基本特征一目標(biāo)市場：拋開產(chǎn)品的品牌、品質(zhì)及定位，地段的固有主力目標(biāo)市場：海安尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)客戶群體?？蛻糍徺I動(dòng)機(jī)：作經(jīng)營用，以鋪為生；有部分作為投資。其他：補(bǔ)充市場不足，拉力不大。B基本特征二目標(biāo)市場：拋開地段概念，受總價(jià)限制的，價(jià)格主力目標(biāo)市場 ?？蛻糍徺I動(dòng)機(jī)：投資等待升值。補(bǔ)充市場：蘇南及浙江地區(qū)。客戶特征：有商鋪經(jīng)營基礎(chǔ)的私營業(yè)主，注重市場未來人氣。規(guī)模：市場規(guī)模最小補(bǔ)充市場：蘇南及浙江地區(qū)基本問題：與本案定位交集較小（2）消費(fèi)者定位A: 從用途上講，本案客戶可分為投資型和自營型兩大類。C:從職業(yè)上來講，投資型客戶：a、海安及周邊城市政府官員、企事業(yè)單位中層以上干部；b、江浙地區(qū)房產(chǎn)職業(yè)投資者。D:從年齡上來講，本案客戶將集中在30~45歲之間產(chǎn)品定位A區(qū)的搭配比較靈活，有單套面積戶型40平方米—300平方米 ，有獨(dú)立商鋪、商鋪+商住房，商務(wù)辦公等10余種房源，有室內(nèi)樓梯及外部公共樓梯，能滿足不同投資置業(yè)者的需求。1~4號(hào)最高4層（其它為3層，；二、三、）為沿街位置，適合做精品專柜；5~6號(hào)適合做珠寶、古玩、民間藝術(shù)品紀(jì)念品等；7~8號(hào)適合做土特產(chǎn)品；9~10號(hào)適合做旅館酒店；11~12號(hào)可做休閑、娛樂，如茶座咖啡店、卡拉OK等。海安是全國著名的“中國繭絲綢之鄉(xiāng)”，這里定為輕紡市場、服裝鞋冒等，隨著火車站編入全國鐵路網(wǎng)，客流量逐年增加，這里會(huì)聚八方來客，購買到海安當(dāng)?shù)氐奶禺a(chǎn)將是購物者的最有意義的和最快樂的事。A區(qū)為框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)部大小可自由分隔，建材為鋼精砼結(jié)構(gòu)，外墻用高級(jí)面磚及乳膠柒。形象定位作為大型商業(yè)區(qū)，金海岸火車站商業(yè)廣場的形象塑造應(yīng)體現(xiàn)出其應(yīng)有的“大氣”與“活力”，整體形象包裝以優(yōu)雅、自然、浪漫、休閑、動(dòng)而不鬧為主調(diào)。整個(gè)商業(yè)廣場采用全開放無封閉式，利用廣場主入口和臨街商鋪的通透性，將人流引進(jìn)商業(yè)廣場內(nèi)部，充分利用商業(yè)廣場布局的重要節(jié)點(diǎn)，設(shè)置極具知名度和影響力的品牌形象店，以大品牌帶動(dòng)小品牌，有效提升商業(yè)廣場水平人流的拉動(dòng)力。（二）發(fā)展思路項(xiàng)目經(jīng)營原則（1）徹底打破傳統(tǒng)消費(fèi)理念，改變消費(fèi)模式；（2）整合區(qū)域市場，構(gòu)建新的消費(fèi)市場；（3）實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，拉動(dòng)海安發(fā)展，打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)高地。項(xiàng)目招商策略（1） 以優(yōu)惠政策吸引國內(nèi)外著名企業(yè)、廠商 以優(yōu)惠政策吸引國內(nèi)外著名企業(yè)、名優(yōu)企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)。（2）實(shí)施個(gè)性化招商戰(zhàn)略我們將通過有效的運(yùn)作和一定的渠道，向各地商會(huì)及江、浙、滬知名市場之間合作，促進(jìn)彼此相互間的資源、信息的共享，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，共同發(fā)展帶動(dòng)江、浙、滬知名市場經(jīng)營戶及企業(yè)的加入。（4）吸引各類精英人才的加盟本項(xiàng)目的整體運(yùn)作，將由一批高層次人才策劃和設(shè)計(jì)，擬聘既具高學(xué)歷又具有建立大型市場豐富經(jīng)驗(yàn)的人才，他們的加盟將對本項(xiàng)目的建設(shè)招商具有重要意義。浙江是中國民營經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，有其鮮明的區(qū)域特色，例如，義烏中國小商品城，建筑面積50余萬平方米，匯集了28類5萬多種小商品，,%, 2003年成交額達(dá)312億元。這兩個(gè)大型專用市場已連續(xù)多年名列全國商品交易市場成交額排序的第一位和第二位。浙江上述的輕工產(chǎn)品占據(jù)了全國輕工產(chǎn)品的75%。項(xiàng)目管理理念黨的十六大報(bào)告，根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展的新趨勢和走新型工業(yè)化道路的要求，作出了推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的部署，即形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。因此，我們完全有信心充分發(fā)揮體制優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，努力整合資源、集聚要素，建設(shè)好“商貿(mào)廣場”，為廣大市民服務(wù)、為社會(huì)各界服務(wù)。與此同時(shí)，本項(xiàng)目將不懈地貼近廣大顧客購物需求，追求品牌服務(wù)境界，以特色取勝，跑贏市場，其特色是：（1）本項(xiàng)目既注重“花、草、樹、石、路”的生態(tài)環(huán)境打造，也關(guān)注“休閑、娛樂、文化”的人文環(huán)境打造，讓入城購物的顧客感到如入花園、如進(jìn)仙境。小結(jié)成功運(yùn)作本項(xiàng)目地立足點(diǎn)：其一，充分發(fā)揮商貿(mào)與物流兩大傳統(tǒng)商業(yè)功能，憑借強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)市場，完善的功能配套和先進(jìn)的物業(yè)管理，為經(jīng)營戶與中外客商的商貿(mào)往來提供理想的平臺(tái)；其二，貫徹“一鋪兩旺”理念，即商鋪傳統(tǒng)銷售與市場網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)代銷售同步發(fā)展，把有限店鋪銷售與無限網(wǎng)絡(luò)空間銷售有機(jī)結(jié)合起來，使得本項(xiàng)目在商貿(mào)物流運(yùn)作中創(chuàng)造一個(gè)速度更快，效益更高的虛擬商業(yè)空間；其三，完全把產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，產(chǎn)權(quán)受益于股份紅利，經(jīng)營權(quán)受益于