【正文】 國家、省級名牌產(chǎn)品60多個。最新統(tǒng)計2004年度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表：指 標(biāo)單位產(chǎn) 值國內(nèi)生產(chǎn)總值億元財政收入億元全社會固定資產(chǎn)投資總額億元城區(qū)居民人均可支配收入元8119農(nóng)民人均純收入元6057自營出口總額萬美元14660實際利用外資萬美元11087城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額億元（三）主力產(chǎn)業(yè)分析 海安工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，機械、電子、紡織、絲綢聞名全國。（二）三大產(chǎn)業(yè)分析，財政收入10億元,全社會固定資產(chǎn)投資53億元，同比分別增長14%、18%、30%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9503元，農(nóng)民人均純收入4600元，%%，增長16%；，增長10%；，增長18%；全社會固定資產(chǎn)資產(chǎn)投資62億元，增長17%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10453元，農(nóng)民人均純收入5732元，%和12%；城市化水平達(dá)到67%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量明顯提高，2004年實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入240億元，增長23%；工業(yè)利潤5億元，增長20%；工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值300億元，增長21%；其中工業(yè)產(chǎn)值260億元，增長24%；農(nóng)業(yè)產(chǎn)值40億元，增長5% ；堅持新型工業(yè)化方向，以項目為抓手，以園區(qū)為依托，繼續(xù)大力實施工業(yè)強縣戰(zhàn)略，加快工業(yè)進(jìn)程，05年實現(xiàn)工業(yè)銷售265億元、技改投入38億元，%、%，%；全社會固定資產(chǎn)投資53億元，增長30%；其中工業(yè)技改投入32億元，增長60%；，增長15%；社會消費品零售總額29億元，增長60%；自營出口總額9000萬美元，增長20%；實際利用外資7000萬美元，增長33%；對外勞務(wù)營業(yè)額7600萬美元，增長10%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均居住面積由80年的15平方米/人到現(xiàn)在的32平方米/人，城區(qū)居民居住面積由80年的11平方米/人到現(xiàn)在的26平方米/人。日照充足，雨水充沛，無霜期長。海安屬北亞熱帶海洋季風(fēng)性濕潤氣候區(qū)。全縣均為平原地帶，地形坦蕩，河道稠密?？傊梢陨戏治隹梢钥闯?，在當(dāng)前市場情況下，本項目在經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益上都是可行的。從目前海安房地產(chǎn)市場分析來看，商業(yè)用房供需結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對商業(yè)用房的功能及開發(fā)建設(shè)規(guī)模再作進(jìn)一步的市場調(diào)研和邊際效益、規(guī)模效益分析，尤其是對面積較大、總價較高的產(chǎn)品；多層聯(lián)賣、有效功能分區(qū)不詳細(xì)的產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模的調(diào)研、分析。本項目開發(fā)土地為海安開發(fā)區(qū)新區(qū)，是未來海安的東商業(yè)區(qū)，對推進(jìn)海安發(fā)展，促進(jìn)海安開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高當(dāng)?shù)鼐用裆顥l件，有明顯的社會效益。針對國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)投資群體對商品用房投資方向的轉(zhuǎn)變、海安縣所處地理位置及當(dāng)?shù)厝后w的房產(chǎn)投資消費習(xí)慣，商業(yè)項目建設(shè)已走向規(guī)?；l(fā)展的趨勢，根據(jù)海安縣商業(yè)房地產(chǎn)市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。（三）可行性研究報告研究范圍根據(jù)“南通金海岸火車站商業(yè)廣場”項目建議書批復(fù)及項目規(guī)劃、設(shè)計方案，本報告工作范圍主要是投資環(huán)境、房地產(chǎn)市場分析、海安商業(yè)地產(chǎn)市場分析、項目自身素質(zhì)分析、項目開發(fā)建設(shè)建議、環(huán)境保護(hù)、投資估算與資金籌措、項目經(jīng)濟(jì)效益評價、風(fēng)險分析及對策、銷售前景預(yù)測等。根據(jù)收益計算，%，%，%。經(jīng)估算。該項目規(guī)劃、設(shè)計方案已經(jīng)完成，項目各項前期報建工作也已完成，項目現(xiàn)場施工已相繼開展。南通金海岸火車站商業(yè)廣場在投資商——上海宏博集團(tuán)的開發(fā)事業(yè)中占有極其重要的地位，其成功運作將使宏博集團(tuán)的開發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等方面的能力得到飛躍式的提高。依托上述優(yōu)越條件，本項目的開發(fā)建設(shè)將會為海安人民帶來不可多得的商機。同時，集中采購，目錄銷售，物流配送，網(wǎng)絡(luò)營銷等方式將成為市場的主流營銷方式。 我國政府對“入世”的積極態(tài)度，從一定意義上表明，政府要下決心用“以市場換市場”的方針來替代原來的“以市場換技術(shù)”和“以市場換資金”的政策，根據(jù)加入世貿(mào)總協(xié)議，中國將逐步放開商貿(mào)市場，如果把專業(yè)市場發(fā)展分成為初級階段、競爭階段、成熟階段的話，目前我國的專業(yè)商貿(mào)市場行業(yè)已進(jìn)入競爭階段，競爭方式也由單一競爭轉(zhuǎn)向服務(wù)、管理、技術(shù)等多方位競爭，經(jīng)營者的管理水平和服務(wù)內(nèi)涵都將向高層次延伸。“生活方便、交通便利、環(huán)境舒適、品種齊全、一站式購物、體驗式消費”，現(xiàn)今己成為越來越多的人所向往的購物天堂。從而應(yīng)運而生了“商城”、“超市”、“大賣場”等等。商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新版塊，在新一輪的商業(yè)發(fā)展過程中，其發(fā)展的空間和蘊含的商機都相當(dāng)巨大。........................................17五、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.......................................19（一）全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀.................................19（二）海安縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀...............................22六、商業(yè)用房市場分析.....................................29（一）商業(yè)用房市場現(xiàn)狀...................................29（二）商業(yè)用房需求及發(fā)展.................................30（三）當(dāng)前海安商業(yè)地產(chǎn)市場面臨的矛盾和問題...............33七、海安樓市調(diào)查.........................................34八、海安商業(yè)現(xiàn)狀.........................................42（一）縣城商業(yè)中心.......................................42（二）專業(yè)性市場.........................................49九、項目總體概況.........................................55十、項目SWOT分析.........................................56（一）項目優(yōu)勢...........................................56（二）項目劣勢...........................................57（三）威脅分析...........................................57（四）機會分析...........................................58（五）綜合評價...........................................59（六）本項目成功運作所需注意的焦點問題...................59十一、項目市場定位.......................................60（一）項目定位...........................................60（二）發(fā)展思路...........................................66十二、營銷推廣策略.......................................70（一）項目價值點分析.....................................70（二）推盤節(jié)奏...........................................72（三）推盤原則...........................................73（四）推盤步驟...........................................73（五）產(chǎn)品搭配...........................................75（六）銷售策略...........................................77（七）定價策略...........................................78十三、項目開發(fā)建設(shè)建議...................................81（一）總體規(guī)劃理念.......................................81（二）建設(shè)規(guī)模...........................................83（三）建設(shè)方案...........................................84十四、環(huán)境保護(hù)...........................................91十五、項目實施進(jìn)度安排...................................92（一）首期開發(fā)...........................................92（二）建設(shè)周期...........................................92十六、投資估算與資金籌措.................................93（一）投資估算...........................................93（二）資金籌措...........................................95十七、經(jīng)濟(jì)效益分析.......................................96（一）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).......................................96（二）銷售價格分析.......................................96（三）銷售進(jìn)度...........................................97（四）盈利能力分析.......................................98（五）清償能力分析.......................................99（六）資產(chǎn)平衡分析及資產(chǎn)負(fù)債分析.........................99（七）不確定性分析.......................................99十八、風(fēng)險分析及對策.....................................100（一）市場風(fēng)險分析.......................................100（二）經(jīng)營管理風(fēng)險分析...................................102（三）金融財務(wù)風(fēng)險分析...................................102十九、銷售前景預(yù)測.......................................104（一）綜合社會效益 .....................................104（二）項目前景預(yù)測.......................................105二十、綜述..............................................106 一、總論（一）項目建設(shè)背景近幾年來，我國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)發(fā)展很快，對繁榮市場，滿足消費需求發(fā)揮了重要的作用。......................................12（三）主力產(chǎn)業(yè)分析 ......................................14三、投資環(huán)境.............................................15四、城市規(guī)劃前景南通金海岸火車站商業(yè)廣場項目可行性研究報告南通金海岸房產(chǎn)開發(fā)有限公司二〇〇五年三月目 錄一、總論.................................................6（一）項目建設(shè)背景.......................................6（二）項目概況...........................................8（三）可行性研究報告研究范圍.............................9（四）研究結(jié)論及建議.....................................9（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)...................................11二、海安宏觀市場分析.....................................12（一）自然狀況...........................................12（二）三大產(chǎn)業(yè)分析商業(yè)網(wǎng)點是城市物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的重要窗口，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃已納入城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃以及城市總體規(guī)劃，尤其是我國加入WTO后，城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃作為符合國際規(guī)則的政府調(diào)控方式，越來越為城市流通主管部門所重視。為了與需求擁抱，和市場同步，近幾年來，國內(nèi)商品銷售市場為了適應(yīng)新形勢下消費群體心理、需求、形式的實際需要，進(jìn)行了幾乎脫胎換骨的變革，這就是商場從小開間的單一商品、組合商品的銷售形式，走向規(guī)?；?、綜合化、一站式的銷售形式。與此同時，隨著海安經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展，城市規(guī)模和范圍的不斷擴(kuò)長，市民原有的居住形態(tài)正在發(fā)生改變，市民的人均支配收入也在不斷增加，因而人們對購物的需求和購物的理念也在同步地不斷發(fā)生變化。因此，以單開