【正文】 間：200603開(kāi)發(fā)商：誠(chéng)烽房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)：上海都市設(shè)計(jì)院項(xiàng)目地點(diǎn)：江海路、中壩路口名街熱線：0513—8163522 8013522（二）泰華新村【現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖】占地面積：21120平方米（約32畝）總建筑面積：30000平方米 居住用房：188套居住用房戶型面積：125188平方米/套居住用房銷(xiāo)售基價(jià)：1698元/平方米層差比例：一層基價(jià)加18%、二層基價(jià)加25%、三層基價(jià)加24%、四層基價(jià)加16%、五層基價(jià)減8%、6層按基價(jià)的50%居住用房去化率：85%項(xiàng)目地點(diǎn)：中壩南路28號(hào)開(kāi)發(fā)商：南通市泰華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓電話：05138892666（三）錦繡花園基本資料：項(xiàng)目占地：46086平方米總建筑面積：55390平方米總戶數(shù)：458戶居住用房戶型面積：95150平方米/套主力戶型：110120平方米/戶居住用房均價(jià)：1780元/平方米已推房源銷(xiāo)售率：65%項(xiàng)目地點(diǎn)：海安鎮(zhèn)人民東路61號(hào)開(kāi)發(fā)商：江蘇煒賦集團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司海安分公司售樓電話：05138161111（四）中洋水景基本資料：總建筑面積：27860平方米總戶數(shù)：218戶主力戶型：120140平方米/戶居住用房均價(jià)：2200元/平方米已推房源銷(xiāo)售率：95%項(xiàng)目地點(diǎn)：海安鎮(zhèn)草壩南路2號(hào)開(kāi)發(fā)商：南通南洋置業(yè)有限公司售樓電話：05138818148（五）潤(rùn)洋花園基本資料：項(xiàng)目占地：38215平方米總建筑面積：49680平方米總戶數(shù)：368戶主力戶型：120140平方米/戶居住用房均價(jià)：2230元/平方米已推房源銷(xiāo)售率：85%項(xiàng)目地點(diǎn)：海安鎮(zhèn)江海西路35號(hào)開(kāi)發(fā)商：南通潤(rùn)洋置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司售樓電話：05138866278（六）鵬福公寓基本資料：總建筑面積：5162平方米總戶數(shù)：36戶居住用房戶型面積：115145平方米/套主力戶型：125135平方米/戶居住用房基價(jià)：1680元/平方米層差比例：一層基價(jià)加24%、二層基價(jià)加26%、三層基價(jià)加20%、四層基價(jià)加14%、五層基價(jià)加21%送六層商鋪均價(jià)：7500元/平方米已推房源銷(xiāo)售率：65%項(xiàng)目地點(diǎn)：海安鎮(zhèn)江海西路鎮(zhèn)政府對(duì)面開(kāi)發(fā)商：海安地產(chǎn)公司售樓電話：13057037511（七）汽運(yùn)商鋪基本資料：商鋪戶型面積：120—295平方米/宗銷(xiāo)售價(jià)格：一二層整合銷(xiāo)售8000元/平方米、三、四、五層整合銷(xiāo)售2400元/平方米交付時(shí)間：2005年6月開(kāi)發(fā)商：天鑫開(kāi)發(fā)公司/南通汽運(yùn)集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)地址：204國(guó)道和長(zhǎng)江路交接處銷(xiāo)售電話：2970666 5618629在售樓盤(pán)客源總結(jié)：消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的接受度有明顯提高，目前消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力集中在18002450元區(qū)間，且更集中于2000元左右的價(jià)格段，與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的差距在縮小，而去年，消費(fèi)者的承受能力集中在15002000元之間。盡管海安市場(chǎng)前景良好，居民消費(fèi)能力進(jìn)一步提升，但由此導(dǎo)致本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。金海岸火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)也面臨市場(chǎng)供大于求的矛盾。同時(shí)海安商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待于進(jìn)一步規(guī)范，市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)還要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程?，F(xiàn)在海安商業(yè)用房主要集中在開(kāi)發(fā)區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，海安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逆市而上，尤其是商業(yè)開(kāi)發(fā)面積迅猛增量，同期在售商業(yè)面積已超過(guò)30萬(wàn)平方米，待建項(xiàng)目還有20萬(wàn)平方米，一些單差獨(dú)建、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、施工質(zhì)量差、地段位置不佳、功能設(shè)計(jì)不合理的商業(yè)用房空置率還將進(jìn)一步增加。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，不夠豐富的業(yè)態(tài)，正好對(duì)他們拓展海安市場(chǎng)提供了良好的契機(jī)。品牌商家們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到現(xiàn)階段海安商業(yè)業(yè)態(tài)上寸在明顯的不足，有待于將來(lái)在業(yè)態(tài)豐富上、業(yè)態(tài)特色上多花心思，讓消費(fèi)者有更多的選擇空間。眾多品牌商家認(rèn)為海安的商業(yè)項(xiàng)目中缺乏有影響力的商業(yè)與購(gòu)物中心，這對(duì)海安打造新的、高品質(zhì)、有影響力的商業(yè)項(xiàng)目提高了更高要求。海安的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展已有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，基礎(chǔ)可算扎實(shí)，但海安的商業(yè)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)還未轉(zhuǎn)變，現(xiàn)今，不應(yīng)再盲目地增加零散商業(yè)面積。市場(chǎng)需要具有高品質(zhì)、大影響力的大型購(gòu)物中心從對(duì)海安市場(chǎng)的商業(yè)容量上的評(píng)價(jià)來(lái)看，超過(guò)半數(shù)的商家認(rèn)為海安的商業(yè)數(shù)量不少，但比較零散，缺乏有影響力的商場(chǎng)和購(gòu)物中心，其余各有19%的商家選擇“數(shù)量不多，有些飽和”與“差不多，可以滿足”，但有7％的商家選擇“太少了，仍不能滿足”。城鎮(zhèn)居民收入水平在逐步的提高，隨著居民耐用消費(fèi)品逐漸飽和的前提下，“一鋪養(yǎng)三代”的商業(yè)投資理念又被重新提起，投資商業(yè)地產(chǎn)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。商業(yè)產(chǎn)品投資逐步成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段海安是蘇中地區(qū)的交通要道，但旅游業(yè)欠發(fā)達(dá)，發(fā)展物流、會(huì)展、國(guó)際商貿(mào)業(yè)一直是海安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。同時(shí)開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)品牌在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)、規(guī)模化、分區(qū)明細(xì)化商業(yè)地產(chǎn)這一誘人市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代隨著海安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)“品牌效應(yīng)”的出現(xiàn)勢(shì)在必行。對(duì)以往商業(yè)地產(chǎn)注重區(qū)位、地理位置、交通便捷程度、商業(yè)氛圍的同時(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。根據(jù)海安城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，以及商業(yè)區(qū)今后的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類(lèi)“精品商業(yè)”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為居民今后投資商鋪的重要選擇條件。隨著海安縣城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件的基本完善，居民不在是以前的“樂(lè)不思蜀”，而是將眼光轉(zhuǎn)移到了投資類(lèi)或置業(yè)投資類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品上。商鋪開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的最大化，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者多贏的局面。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該經(jīng)過(guò)縝密的調(diào)查和嚴(yán)格的選址，確定商業(yè)物業(yè)的最佳開(kāi)發(fā)地段和準(zhǔn)確定位，規(guī)避和降低風(fēng)險(xiǎn)，而不是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。海安商鋪市場(chǎng)不溫不火，商業(yè)運(yùn)作不規(guī)范等現(xiàn)象嚴(yán)重。六、商業(yè)用房市場(chǎng)分析（一）商業(yè)用房市場(chǎng)現(xiàn)狀海安房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商鋪開(kāi)發(fā)力度不夠，海安商鋪市場(chǎng)一直沒(méi)有火起來(lái)，投資商鋪屈指可數(shù)，海安目前僅有的幾個(gè)大型商鋪僅人民路幾家連鎖性超市項(xiàng)目，無(wú)較具規(guī)模、成氣候的大型商業(yè)布局。消費(fèi)需求分析消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的接受度有明顯提高，目前消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的承受能力集中在18002450元區(qū)間，且更集中于2000元左右的價(jià)格段，與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格的差距在縮小，而去年，消費(fèi)者的承受能力集中在15002000元之間。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)是下一步的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。海安不僅僅要建設(shè)成為適宜人居的城市，同時(shí)還要適于交流、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展?？蛻粼跇O度關(guān)注重視價(jià)格的同時(shí)，對(duì)房型合理性、房型面積、朝向均提出更高的要求，普遍認(rèn)為115平方米/套~135平方米/套最為適宜；居住用房單價(jià)在1950元/平方米，主力總價(jià)在20萬(wàn)元人民幣上下；商業(yè)用房單價(jià)在6000元/平方米，主力總價(jià)在75萬(wàn)元人民幣上下。D、客戶的需要是市場(chǎng)的需要同樣是開(kāi)發(fā)商的追求。C、土地實(shí)行招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)與建材漲價(jià)對(duì)2005年商品住房?jī)r(jià)格會(huì)有相對(duì)的影響；再有海安房地產(chǎn)市場(chǎng)起步相對(duì)較晚，商品房總體價(jià)格偏低。B、有效需求的增加，也會(huì)促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。而商品住房整體品質(zhì)的提高，必然帶來(lái)建筑成本的增加。（2）房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)2005年海安房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的總體趨勢(shì)不會(huì)改變。這種住房觀念的重要轉(zhuǎn)變，成為海安住房商品化體制基本確立的要素，并使商品住房銷(xiāo)售業(yè)績(jī)逐年擴(kuò)大。隨著海安住房制度改革深入推進(jìn)，居民的住房觀念發(fā)生重要轉(zhuǎn)變。海安商品房?jī)r(jià)格一路飆升，但從海安的市場(chǎng)容量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)者市場(chǎng)空間等因素來(lái)看，海安的商品房?jī)r(jià)格應(yīng)還有一定幅度的上升空間。%，可見(jiàn)海安房地產(chǎn)市場(chǎng)空間大，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)正是進(jìn)入的大好時(shí)機(jī)，但這種狀況預(yù)計(jì)不會(huì)維持太長(zhǎng)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商們應(yīng)把握住機(jī)會(huì)。商品房情況數(shù)據(jù)分析與房地產(chǎn)投資額成正比的房地產(chǎn)施工面積大幅度的增長(zhǎng)，近200萬(wàn)平方米的施工面積預(yù)示著在未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，以及不可避免的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。目前海安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，商品房空置面積有所增加，這無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量的全面性提出了更高更細(xì)的要求。海安商品房竣工面積從前幾年的增勢(shì)到今年驟然平和，皆因2003年增勢(shì)過(guò)快，土地的不可復(fù)制性抑制其增速，同時(shí)和政府相關(guān)城市規(guī)劃的實(shí)施密切相關(guān)。海安房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表指 標(biāo)2003年（萬(wàn)平方米）2004年（萬(wàn)平方米）同比增長(zhǎng)（％）施工面積其中：住宅房屋竣工面積其中：住宅商品房銷(xiāo)售面積商品房銷(xiāo)售總額17001萬(wàn)元28547萬(wàn)元商品房空置面積市場(chǎng)特征基本形成以“本地客戶為主，居住置業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主”的格局，供求平衡；2004年海安的房地產(chǎn)從2002年的1300元/平方米到目前的2000元/平方米形成了一個(gè)價(jià)格的飛躍；在戶型面積配比上110平方米至130平方米占整個(gè)成交比例的85%；0隨著生活品質(zhì)的提高，好房型不斷被市場(chǎng)認(rèn)可，小康型、生態(tài)型住宅浮出水面，居民的選擇標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，講究方便、舒適、周全；投資購(gòu)房者所占的比重逐步提高，%上升到目前的5%；在僅有的5%的投資型購(gòu)房者選擇中，地段是第一位的，好地段標(biāo)志著成熟的商業(yè)、完善的配套、充足的人氣以及更好的商業(yè)機(jī)會(huì)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該主動(dòng)地做為綠色建筑的營(yíng)造者，通過(guò)努力把樓盤(pán)建成更加符合省地，更加符合節(jié)能的產(chǎn)品。對(duì)社會(huì)最好的回報(bào)就是努力提高性價(jià)比，用好產(chǎn)品回報(bào)社會(huì)，用好的性價(jià)比回報(bào)消費(fèi)者。那如何回報(bào)社會(huì)，現(xiàn)在正是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該討論的問(wèn)題?；貓?bào)——建設(shè)和諧地產(chǎn)、回報(bào)社會(huì)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。有的城市現(xiàn)在回暖的跡象剛剛有一點(diǎn)，程度不一樣。第三方面是差異性。另外就是相關(guān)性。通過(guò)調(diào)控，可以進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)初級(jí)階段樓市發(fā)展的規(guī)律性，樓市發(fā)展的相關(guān)性，樓市發(fā)展的差異性。買(mǎi)房的盲從或者是激情正在得到克服，人們更加理性。全國(guó)一季度商品房的竣工面積同比增長(zhǎng)17％，％，這是樓市回暖的一個(gè)標(biāo)志。另一個(gè)就是需求仍然很旺盛。為什么會(huì)回暖？一個(gè)就是整個(gè)政策?；嘏獦鞘械幕嘏诜?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)穩(wěn)固回落的同時(shí)，全國(guó)的樓市正在逐步的回暖。也可以說(shuō)房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)為宏觀經(jīng)濟(jì)的軟著落創(chuàng)造了條件，做出了貢獻(xiàn)，這也是房地產(chǎn)界引為驕傲的。也可以說(shuō)房地產(chǎn)的軟著陸正在進(jìn)行中。也有少部分城市房?jī)r(jià)的絕對(duì)值在回落。在這一系列宏觀調(diào)控措施出臺(tái)前，消費(fèi)者購(gòu)房帶有很大的盲目性，在宏觀調(diào)控以后出現(xiàn)了一段觀望期，現(xiàn)在正在走入理性期。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2004年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，但已是“強(qiáng)弩之末”，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期已經(jīng)開(kāi)始從波峰往波谷回落。從海安規(guī)劃思路來(lái)看，本案位置處在海安規(guī)劃發(fā)展方向上。從海安規(guī)劃定位來(lái)看，海安將成為蘇中交通樞紐、物流中心以及南通市域次中心城市。加快實(shí)施城市生活污水管網(wǎng)延伸工程、管道燃?xì)飧采w工程、引江區(qū)域供水工程、垃圾處理工程以及公用型車(chē)站建設(shè)工程。根據(jù)縣城總體規(guī)劃，近期將強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)南三環(huán)、南四環(huán)、北二環(huán)、永安路、鳳山路、丹鳳路、海王路等主干道路建設(shè)和城區(qū)支路、區(qū)間道路建設(shè)。根據(jù)東區(qū)西園的發(fā)展和城市遠(yuǎn)景規(guī)劃，分別確定了７０平方公里的城市規(guī)劃用地和１４０平方公里的城市規(guī)劃區(qū)。規(guī)劃到２０２０年，海安縣城范圍為３５平方公里，人口３０萬(wàn)，界址北起北三環(huán)、南至四環(huán)路、西至腰莊路、東至火車(chē)站場(chǎng)。明確海安現(xiàn)狀城市化水平３６．８％；近期２００７年城鎮(zhèn)人口４６萬(wàn)人，城市化水平４５％；遠(yuǎn)期２０２０年城鎮(zhèn)人口６１萬(wàn)人，城市化水平５８％。一心為以一城（縣城）兩鎮(zhèn)（海安鎮(zhèn)、城東鎮(zhèn)）為中心；一帶為沿３２８國(guó)道和海防公路形成的城鎮(zhèn)帶，以縣城為核心，沿線主要分布城鎮(zhèn)為曲塘、胡集、西場(chǎng)、李堡、角斜和老壩港；三區(qū)為東、中、西三個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)。四、城市規(guī)劃前景新編制的海安縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，根據(jù)海安城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及各自的空間格局、功能分工、產(chǎn)業(yè)布局和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)和可持續(xù)發(fā)展，將海安定位為：全國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)，江蘇省輕紡、機(jī)械、電子工業(yè)基地，蘇中交通樞紐、物流中心，南通市域次中心城市。海安火車(chē)站集客運(yùn)、貨運(yùn)、機(jī)務(wù)段、軍工站、編組站為一體，是江蘇除徐州外最大的二級(jí)編組站，是江蘇中部重要的交通樞紐。航空：近在咫尺的南通機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通至北京、廣州、廈門(mén)等航線。公路：20328國(guó)道、202省道貫穿全境，城鄉(xiāng)公路縱橫連網(wǎng)，建設(shè)中的鹽通高速和海溧高速在此匯合，連接上海和鹽通高速的蘇通大橋建成后。2005年又有兩個(gè)國(guó)家“863”計(jì)劃項(xiàng)目落戶海安。其數(shù)控“零誤差”機(jī)床填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國(guó)名牌”稱號(hào)；全縣擁有桑園18萬(wàn)畝，年產(chǎn)鮮繭34萬(wàn)擔(dān)，雄踞全國(guó)縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國(guó)四強(qiáng)，擁有無(wú)梭織機(jī)6000多臺(tái)套。海安以其獨(dú)特的地理位置和優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為蘇中地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿蛢?yōu)勢(shì)的地區(qū)。全縣總面積1108平方公里，人口98萬(wàn)。三、投資環(huán)境隨著江海經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)，江北交通的快速發(fā)展，蘇中地區(qū)與上海等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系日益緊密，海安作為蘇中地區(qū)經(jīng)濟(jì)最為活躍的市縣，將充分發(fā)揮其獨(dú)特的交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展道口經(jīng)濟(jì)，其物流、貿(mào)易、會(huì)展等行業(yè)將對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動(dòng)作用：以海安為中心的半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，南通、東臺(tái)、姜堰、如皋等將直接受益；一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈其影響力波及無(wú)錫、常州、常熟、泰州、鹽城等地；上海、蘇州、湖州、嘉興、長(zhǎng)興、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、溧陽(yáng)、淮安、連云港等地與海安的物流、貿(mào)易、會(huì)展等行業(yè)形成有利互補(bǔ)，共謀發(fā)展。2004年前三季度工業(yè)產(chǎn)值突破300億元，今年凈增100億元；財(cái)政收入突破10億元，綜合實(shí)力位居江蘇省第18位。現(xiàn)有國(guó)家、省級(jí)企業(yè)集團(tuán)50多個(gè)，外資企業(yè)210家，高新技術(shù)企業(yè)26家，名列南通市之首，億元企業(yè)42家，居南通市第二位，