【正文】 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 一層底商 29800元 /㎡，二層 9600元 /㎡，商務(wù)公寓原售價 18002020元 /㎡，現(xiàn)二手房售 2500元 /㎡。 七、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項目名稱 僑生裕華金街 項目位置 裕華路與南唐胡同交口 開發(fā)商 保定僑生房地產(chǎn)開發(fā)公司 售樓電話 202033 2033888； 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 多層帶電梯框架 代理公司 中國太平洋投資顧問 建筑設(shè)計 A、 B、 C三棟樓 商鋪 +商務(wù)公寓 運營管理 車庫 /車位 地下車位 260個 施工進度 開盤時間 2020年 9月 交房日期 2020年 6月 30日 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 A、 B座為五層帶電梯 12層底商 3層玻璃屋； 45層小戶型商務(wù)公寓；共 230套；以 50㎡為主，有 60㎡、 70㎡、 110㎡。月 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 5% ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 四 成 年銀行按揭優(yōu)惠 2% 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 大幅優(yōu)惠 銷售狀況 及出租率 2年多售出約 90%，出租率約 50%。 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 寬帶 ○ 電梯 2 部 、 ○車位） 地上 ○層高 米， 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 鋁塑板 衛(wèi)生間 公共 大堂 較小 電梯間 不銹鋼內(nèi)飾 門窗 公共走廊 鋪地磚簡裝 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 底商 8000元 /㎡，寫字間 2500元 /㎡ 各層租金 （元 /㎡ /月） 門臉 12萬 15萬 /年 200㎡，寫字間 12001500元 /月 物業(yè)費用 底商： 元 / ㎡ 天 ； 物業(yè)費用 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 成 年銀行按揭優(yōu)惠 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 銷售狀況很差；底商僅出租三間；寫字樓和公寓無人入??； 備注 酒店預(yù)計明年 10月份開業(yè)； 六、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項目名稱 康泰大廈 項目位置 裕華路火車站附近 開發(fā)商 康泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 2298335 2095002 占地面積 總建筑面積 16200平 建筑形態(tài) 高層 代理公司 北京潤營代理 建筑設(shè)計 底商 +寫字間 運營管理 車庫 /車位 地上地下共 200車位 施工進度 現(xiàn)房 開盤時間 2020年 11月 交房日期 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 12層底商 共 1800㎡（ 1213套）， 現(xiàn)在剩 1間， 230㎡上下兩層。 基本資料 項目名稱 華海大廈 物業(yè)費用 酒店式管理費用 /㎡ /月 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 成 年銀行按揭優(yōu)惠 產(chǎn)權(quán)情況 主樓 70 年裙樓 40 年使用 權(quán) 主要訴求點 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 前期開盤銷售良好， 05年 6月至今銷售一般。 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 豪華 4星 電梯間 門窗 公共走廊 地磚部分地毯 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 開盤售價 2200元 /㎡（ 2020年 5月開盤），現(xiàn)在公寓售價 40004400元 /㎡（精裝） 各層租金 （元 /㎡ /月） 現(xiàn)寫字樓的租金 /㎡ 四至九層為寫字樓，寫字樓的面積： 8004800㎡； 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調(diào) 寬帶 ； ○ 電梯 2 部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米，地下 米，地上 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 底商： 10500元 /㎡；產(chǎn)權(quán)式商鋪： 7600元 /㎡；一、二層商業(yè)步行街： 2588元 /㎡；寫字樓： 26002700元 /㎡； 各層租金 （元 /㎡ /月） 無出租 物業(yè)費用 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 2％ ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 六 成 年銀行按揭優(yōu)惠 1％ 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 門臉共 13套，剩 2套（ 81 ㎡、 211㎡的各一套），銷售 85％；寫字樓銷售率占 60％； 備注 三、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 四、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項目名稱 恒通財富中心酒店 項目位置 朝陽大街與天鵝路交叉口東行 開發(fā)商 售樓電話 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 18層高層 代理公司 北京豪森 建筑設(shè)計 運營管理 車庫 /車位 施工進度 現(xiàn)房 開盤時間 03年 5月 交房日期 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 分為 A、 B兩座； 主樓 A座： 14層為商業(yè)； 59層為酒店； 150套，剩 10 套； 1018層為商務(wù)公寓； 150160套，其中躍層 10套，現(xiàn)還有 45套；其余已售完。天 物業(yè)費用 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 成 年銀行按揭優(yōu)惠 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 基本沒銷售，以出租為主，出租率達 60% 備注 二、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項目名稱 GoGo購物廣場 項目位置 恒祥北大街與五四路交口 開發(fā)商 保定市華燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 5919888； 5919889 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 高層 主樓 11層輔樓 9層 代理公司 北京豪森 建筑設(shè)計 商業(yè)步行街 +寫字樓 運營管理 車庫 /車位 施工進度 開盤時間 2020年 5月 交房日期 2020年 3月 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 地下一層為 8000㎡ 家世界超市 一層底商 5000㎡；面積 81㎡、 125㎡、 200㎡ 一、二層為商業(yè)步行街 11000㎡；面積分別為： 81㎡、 125㎡、 200㎡）。建議產(chǎn)品要暢銷就要迎合大多數(shù)購買群體的心理需求，開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)適合更多人群購買，降低購買條件和投資風(fēng)險?？蛻魧⒈容^關(guān)心產(chǎn)品套價，價格是購買中的最敏感的因素。由于舊城區(qū)改造難度較大，本區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)將受到很大的限制，也導(dǎo)致了其存在的稀缺性。 地塊分析，項目開發(fā)建議 受訪人員對本地塊普遍印象良好，對交通、周邊的環(huán)境、市政配套給予了良好的評價，對其商業(yè)價值認(rèn)可。產(chǎn)權(quán)式酒店還是一個新興的產(chǎn)品，現(xiàn)在供應(yīng)量有限，只有恒通財富中心酒店銷售很好，但規(guī)劃設(shè)計及后期經(jīng)營的技術(shù)要求很高。分割產(chǎn)權(quán)式商業(yè)廣場在過去的幾年銷售普遍較好，客戶比較認(rèn)可這種投資方式，但對后期的經(jīng)營回報比較擔(dān)心。 保定市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及營銷水平 保定市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營銷水平較低，商業(yè)地產(chǎn)銷售中炒作力度很大，雖然銷售火爆的案例很多，但在推敲產(chǎn)品、解決銷售中的滯銷難題的力度不夠，尤其在開發(fā)后期的商業(yè)經(jīng)營和管理上突顯問題較多，導(dǎo)致很多商業(yè)廣場或市場招商不利，經(jīng)營慘淡，寫字樓出租率低，進一步增加了市場開發(fā)的風(fēng)險。隨著開發(fā)水平和營銷水平的不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)競爭將進一步加劇，風(fēng)險加大，在開發(fā)成本的控制、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品定位及營銷推廣、資金運作等方面給開發(fā)商提出了更高的要求?？傊?，保定房產(chǎn)市場將越來越成熟。但商業(yè)市場存在一定的風(fēng)險，總體來說現(xiàn)在的市場化程度還不夠高，發(fā)展基礎(chǔ)比較薄弱，現(xiàn)在正處于起步的初級階段，還沒有很成熟的開發(fā)和消費模式，具有很大的潛力。 04 年初至 05 年中旬發(fā)展迅速，開發(fā)水平有明顯提高，供需兩旺，老百姓買房熱情很高，產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量、種類也有了很大的增加，住宅產(chǎn)品中的高層和小高層也逐漸被接受。 附件一： 保定火車站商業(yè)項目深度訪談 一、 訪談對象： 周彥龍 保定市國土資源局用地處處長 鄧同學(xué) 保定市房管局市場處處長 楊先生 保定市房管局市場處書記 呂經(jīng)理 房地產(chǎn)銷售經(jīng)理 在保定市做房地產(chǎn)銷售已有四年，曾就職于鑫龍灣商業(yè)廣場、金世紀(jì)國貿(mào)大廈、京海世貿(mào)廣場（銅鑼灣廣場）、僑升裕華金街、裕華名品商城、陽光金街等，熟悉保定 商業(yè)地產(chǎn)。外立面的設(shè)計要 考慮城市化的進程，應(yīng)用簡潔明快的線條勾勒出一棟現(xiàn)代風(fēng)格的標(biāo)志性建筑，在建筑的外立面設(shè)計時要注意與周圍的建筑相協(xié)調(diào)，共同繪制一道美麗的天際線。 二、建筑設(shè)計建議 本項目位于市中心的重要地段，與保定火車站、汽車站相臨。貴公司主業(yè)以房產(chǎn)開發(fā)為主，涉足新的行業(yè)領(lǐng)域在接觸前期會有一定難度，銷售前期準(zhǔn)備相應(yīng)會延長，增加時間成本。 方案二：與方案一的區(qū)別在于一至四層建成產(chǎn)權(quán)式商場，這種物業(yè)的購房者基本都是投資客，雖此方案在三種方案中利潤最可觀，未來銷售前景也不錯，銷售周期也比較短，但是后期商場經(jīng)營風(fēng)險性很大，經(jīng)營成功與失敗的比例各占 50%，如果將來經(jīng)營不善雖不會對開發(fā)商的眼前利益造成損失，但在社會中的負(fù)面影響將很大，與此同時開發(fā)商的惡性口碑也雖之而來，不利于開發(fā)商以后的發(fā)展，存在很大的聲譽風(fēng)險。 (由于以上投資收益分析為估算，因此以上數(shù)據(jù)僅供參考 ) 第四部分 結(jié)論與建筑設(shè)計建議 一、結(jié)論 方案一：從市場角度出發(fā)目前以住宅為主的小戶型商住公寓市場需求量很大，特別是在商業(yè)繁華、市政配套齊全、生活便利的地段這 種物業(yè)更具吸引力，而目前本地塊附近乃至全市此物業(yè)都比較稀缺，銷售、出租潛力很大，底商的銷售市場也一直不錯，銷售風(fēng)險很小。 方案三： 項目投資 項 目 數(shù) 量 費 用 費用合計 1 土地費用 2 配套費及其他工程費 25000平米 200元 /平米 3 建安費用 29000平米 1400元 /平米 4 城市配套不可預(yù)見費用 25000平米 200元 /平米 5 合計 銷售收入 項 目 單 價 數(shù) 量 合 計 1 高層酒店 2500元 /平米 21000平米 2 商業(yè) 7000元 /平米 4000平米 3 地下一層 4 合計 稅費： 8050 10％＝ 805 萬元 利潤： 80506160805＝ 1085 萬元 考慮項目的實際上市銷售期為 06 年下半年至 07 年上半年，考慮市場上漲因素，實際銷售價格大約有上漲 200 元 /平米。 方案二： 項目投資 項 目 數(shù) 量 費 用 費用合計 1 土地費用 2 配套費及其他工程費 25000平米 200元 /平米 3 建安費用 21000平米 8000平米 1200元 /平米 2020元 /平米 4 城市配套不可預(yù)見費用 25000平米 200元 /平米 5 合計 銷售收入 項 目 單 價 數(shù) 量 合 計 1 高層公寓 2300元 /平米 17000平米