【正文】 面停車場；電氣消防等配套設施。由于該項目的市場定位合理，對服務質(zhì)量、購物條件、環(huán)境保護也有較高的要求，建設規(guī)模以政府相關規(guī)定為依據(jù)，根據(jù)具體市場要求和場址條件規(guī)劃建設，服務面積約 20200 平方米。另有一定量的周邊省 區(qū)生產(chǎn)資料的采購需求。 四、建設項目定位分析 消費群體分析 機械市場服務區(qū)域為九縣一區(qū)。 （ 4）、通訊 網(wǎng)通、電信、移動等電信運營在周邊均有營業(yè)機構。資源、環(huán)境和文化、衛(wèi)生等各項事業(yè)全面推進，使本項目具備了良好的政治經(jīng)濟環(huán)境。 （ 3）、地質(zhì) 項目建設地質(zhì)結構符合建設要求 . （ 4）、水文 社會經(jīng)濟條件 改革開放以來，安康市立足產(chǎn)業(yè)基礎和資源優(yōu)勢，鞏固農(nóng)業(yè)基礎，強化工業(yè)主體，發(fā)展特色經(jīng)濟，推進城市建設，綜合實力不斷增強。 場址建設條件 自然條件 （ 1）、氣象 具有非常 明顯的亞熱帶氣候特征，四季分明，日照充足，溫暖濕潤 （ 2）、地形、地貌 本項目建設主要受周圍微地貌條件的影響。項目總占地面積 30 畝。機械市場建成后，設計良好的市 場將避免出現(xiàn)對周邊區(qū)域的環(huán)境負面影響，減輕城市環(huán)境負擔，改善市容面貌。 機械市場的建設充分考慮了市場需求，市場功能配套，并與我區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。要求完善商貿(mào)網(wǎng)點規(guī)劃布局，加快商貿(mào)中心和專業(yè)市場建設，培育提升各類市場，形成比較完備的市場體系，構建與現(xiàn)代城市發(fā)展相適應的各類專業(yè)市場。 主要技術經(jīng)濟指標 表 11 項目主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項目名稱 單位 數(shù)量 1 項目占地面積 ㎡ 20200 2 建筑面積 ㎡ 40000 3 綠地率 % 10 4 總機動車位 輛 200 5 投資估算 萬元 2500 6 年均營業(yè)收入 萬元 20200 7 年均 利潤總額 萬元 1470 8 年均凈利潤 萬元 1102 9 投資凈利潤率 % 10 財務內(nèi)部收益率（稅后） % 11 投資回收率 % 12 借款償還期 年 5 結論與建議 機械市場項目的實施將作為服務我區(qū)工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、讓企業(yè)方便購買、配套完整，質(zhì)量可靠的機械市場的主要載體，符合安康社會經(jīng)濟發(fā)展的總體戰(zhàn)略部署，有助于規(guī)范市場行為，促進和諧商業(yè)的發(fā)展。 項目投資和籌資方案 本項目總投資為 2500 萬元，主要用于建設投資。 主要建設條件 本項目為 機械市場建設工程，地處 ，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎設施配套條件完好，完全滿足市場建設、運行的需求。 建設內(nèi)容：建筑物地上主體兩層， 一層布置為大型機械場所，二層布置為農(nóng)機超市。 項目概況 擬建地點 本項目位于 建設規(guī)模與建設內(nèi)容 建設規(guī)模：項目現(xiàn)占地面積 10 畝（ 6770 平方米），建筑面積 40000平方米，其中地上建筑面積 20200 平方米。市場大都存在空間狹小、檔次 低、設施老化、道路窄、交通擁擠有礙城市景觀等問題。 工業(yè)園區(qū)管理委員會對機械市場的建設給予高度重視，園區(qū)領導多次來到 市場進行調(diào)研和考查。機械市場的建設水平直接關系到其它社會經(jīng)濟的發(fā)展和我市工業(yè)化進程。一個城市市場設施的數(shù)量和水平 反映了這個城市經(jīng)濟文化發(fā)展水平，也體現(xiàn)了城市工業(yè)化水平。而具體項目設計合理，計算 保守可靠，實施方法準確有力，不論是通過目前已經(jīng)實施的生產(chǎn)表現(xiàn)實績，還是從植物 生理常識考慮，項目都是可以順利建成投產(chǎn)見效。即便沒有全面綜合利用，項目的抗風險能力仍然是強大的。 本項目財務分析只限于生產(chǎn)板塊，因為加工項目尚在產(chǎn)品定型試驗過程中，正在努力進行低投入高產(chǎn)出的技術積累。 動態(tài)投資回收期為 51 = 年 在經(jīng)營成本上升 10 ％的情況下， 項目內(nèi)部收益率為 IRR =% 凈現(xiàn)值 (i＝ 12％ )為 萬元。 而以產(chǎn)品銷價計算盈虧平衡點： E1＝ 生產(chǎn)成本 100％ 銷售收入－銷售稅金 ＝ ＝ % 也說明產(chǎn)品的實際銷售價格，只要不低于設計價格的 ％，在生產(chǎn)成本和產(chǎn)量不變的情況下， 項目經(jīng)營也可以保本，可見項目在銷售市場競爭方面同樣是 有力的。 十 財務分析與經(jīng)濟評價 在本項目計算期內(nèi)（前 8 年），平均經(jīng)濟技術指標是： 年平均果品產(chǎn)量 1065 噸，年平均產(chǎn)值 1065 萬元； 年平均生產(chǎn)成本 萬元； 年平均銷售稅金 萬元； 年平均利潤 萬元； 項 目投資回收期（參照表 11） 動態(tài)投資回收期 =51 = 年 可以在期間內(nèi)，及時償還貸款本息； 現(xiàn)金流量測算：項目凈現(xiàn)金流量是 萬元，凈現(xiàn)值 (i＝ 12％ )為 萬元； 財務內(nèi)部收益率 IRR = % 比本行業(yè)規(guī)定的基準收益率 12％高出 2 倍多， 也大于目前金融部門規(guī)定的固定資產(chǎn)貸款年利率，說明項目是可行的。 從第五年起每年產(chǎn)量 144 萬公斤，產(chǎn)值 1440 萬元。第 三周年，產(chǎn)量 96 萬公斤，產(chǎn)值 960 萬元。 火龍果單果平均重在 500 克左右。栽后第二周年，平均每畝可掛果 1000粒，第三周年可掛果 1200 粒，第四周年可掛果 2020粒（相當于在每株的 3 個設計掛果枝，每個枝 1 年 4 次的掛果時 間段中，每次掛果平均掛果 個的最底生產(chǎn)量），從第五周年開始進入穩(wěn)產(chǎn)期，每畝掛果 3000 粒以上。排除前面證實的火龍果的適生范圍導致的社會產(chǎn)出總量問題、無與倫比的營養(yǎng)價值和口感等因子，和已經(jīng)開始設計、策劃的綜合加工、全國聯(lián)銷網(wǎng)絡等等，火龍果作為新、奇、優(yōu)的農(nóng)業(yè)項目也是萬無一失的。 站在常規(guī)種植火龍果大量廢棄枝、花和商品性能差果品的角度看待，加工項目前景不可限量。 在項目中，旅游項目建成投入使用，年創(chuàng)利稅 50 萬元，可解決40－ 50 人的就業(yè)。我們可以自籌解決資金 300 萬元左右，其余 萬元，需要上級有關部門扶持解決。 以上共計 萬元。 ⑥水面改良和垂釣區(qū)、燒烤區(qū)培植，道路等公用環(huán)境培植 10 萬元。 ④新建 25 棟小木屋， 750 平方米，共計 15 萬元。 ②主題果園建設已在前面列入。包括主題果園重要道路系統(tǒng)和游覽道路系統(tǒng)共計 35公里，按照道路 6 米寬，山沙結構的主要交通路線 32 公里計，材料和工價需要 萬元； 3 公里主要游覽區(qū)域道路和游客休息、游覽區(qū)域， 10 萬元。 二，加工板塊 （略）共 萬元。 以上各項費用，按火龍果專項靜態(tài) 3 年計算，共需資金 萬元。第二、三年累計，人工費用支出 萬元。 人工費用。共需抽水 機具 12 套，每套按 1300 元計，需 15600元。兩項合計為 萬元。按 3 年計，全園共需投入 萬元。 肥料供給。 灌溉管道。一般每蓄水 1 立方米，需磚 175 塊，水泥 1 袋，沙300 斤，共計約 80 元。兩項合計共需資金 萬元。每柱需直徑 70cm 的廢舊輪胎 1 只，購買及運輸每只需 元，共需 萬元。 萬根水泥柱共需資金 萬元。每根水泥柱需直徑 的鋼筋 公斤，合人民幣 元；每柱需用水泥 5 公斤，合人民幣 2 元；每柱需沙石約 120斤，含運費、人工、預制材料合 元。按占各一半的比例計算， 萬株苗共需資金 萬元。 概算如下： 苗木生產(chǎn)成本。 在品種布局方面 ,按紅皮紅肉和紅皮白肉各占一半的比例配套安排 . 在高差（以蓄水池頂部到田寮水庫水平面計算）不大于 35 米，且在每個灌區(qū)，自流灌面為 100%處建供水式蓄水池 25 個，使其常年蓄水量達 8880 立方米。 八 項目建設規(guī)模與投資概算 一，生產(chǎn)板塊 項目總體建設規(guī)模為 1200 畝。通過如上設施和環(huán)境，形成綠色生態(tài)旅游環(huán)境。 6．燒烤區(qū)。 5．自然垂釣區(qū)。 4．仙人掌展示廳。除現(xiàn)有 4 個場部和現(xiàn)有 5 處工人集中居住區(qū)外觀改良外，新建的工人房以分散、零星的小木屋為主。 2．場部和工人居住區(qū)改造。 主要內(nèi)容： 1．主題果園的建設。 六 火龍果加工的主要工藝程序簡述 （略） 七 旅游景觀的培植和設施的建設 本基地旅游景觀的培植和建設是項目的建設的關鍵環(huán)節(jié) ,其培植和建設主要憑據(jù)：研究開發(fā)的總體目標、主要內(nèi)容和工藝技術路線。并已取得目前發(fā)展規(guī)模和延長果期、提升果質(zhì)以及應用于大田生產(chǎn)的成果。在項目實施區(qū)附近，社會經(jīng)濟狀況不是非?；钴S，勞動力成本低，加之已經(jīng)有固定的廣西 —— 、百色和貴州、四川用工，有條件以較低的投入實現(xiàn)高產(chǎn)出。南（寧）北（ 海）鐵路途經(jīng)園區(qū)，距客貨運站（ —— 西站） 6 公里，距火車東站 1 公里；距南北高速 公路 7 公里；國道 235 線、南北二級公路距離本項目生活區(qū)僅 500米，而且直接靠近項目區(qū)南端；距 —— 港 40 公里，對項目開發(fā)具有極為有利的交通運輸條件。全園呈坡度在 1525 度的較平緩地勢， 75%以上坡面南向，有利于全園光照。年平均晝夜溫差≮ 10℃，非常有利于進行“景天酸代謝途徑”的代謝。該水庫與 —— 長年翠綠的 優(yōu)美自然融洽而為一種配合火龍果景觀的不可多得的旅游資源。 加之項目區(qū)內(nèi)常年有積水面積 1000 畝以上的蓄水庫體，配合分布合理、有一定儲量的配套供水設施，可實現(xiàn)任何時候的全園自流灌溉。該地區(qū)日照充足，熱量豐富，年均日照時數(shù)達 1996小時，光照強度大于 9000 勒。是北部灣沿海金三角的中樞，是廣西著名的熱帶、亞熱帶水 果主產(chǎn)地之一，也是廣西自桂林而南寧而北海一線，黃金旅游線路的重要組成部分。— 109o5639。— 22o4139。 五 項目實施的有利條件 本項目選址在 —————— 處，自然條件與社會經(jīng)濟狀況適于該項目建設。 如果參與加工環(huán)節(jié)，風味化學和不同低于口感的表現(xiàn)，對于豐富產(chǎn)品類別和內(nèi)容，讓其更加適應中國消費市場，培育真正自己的火龍果，有很大的研發(fā)空間。問題是，火龍果不同于其他水果有后熟期，它在貯藏中不會增加甜度，時間太長，還會下降，它的甜度只是受制于絕對的生理成熟期。越成 熟，風味表現(xiàn)越圓滿?；瘕埞墓麑嵣诙?，果實品味受環(huán)境條件的影響大。所以，從技術積累的角度，黃皮品系推向生產(chǎn)，現(xiàn)在還不成熟。新紅龍果，是 4 個相互交叉授粉品種與自花授粉能力強的品種的優(yōu)選雜交子代，成功地降低了紅肉品種對白肉品種花粉的依賴性，比較珠龍，花青素含量相等，但是個頭在白玉龍與珠龍之間，產(chǎn)量接近白玉龍，含糖量為紅肉品系之最，含糖量 11 度左右，含水率 85%左右，口感極好，只是香味比較珠龍幾乎丟失。加之，該類品種果實幾乎可以冠蓋所有食用植物的花青素含量，使紅肉品系比白肉品系產(chǎn)品銷價高出一倍以上。白玉龍系臺灣業(yè)界新近選育的 ,含糖量大于 11 度，含水率 85%左右，個頭產(chǎn)量近越南白，抗逆力也強（低溫），除根部、根頸部病害較多外，幾乎是零缺點品種。 （三）品種優(yōu)勢 白肉系目前能正常掛果的有 6 種，其中有長刺白肉、香蕉白肉、血白、越南白、白玉龍等，比較起來，越南白產(chǎn)量最高，在越南一年四 季均有上市，但是含水率低，僅 70%左右，含糖僅 7 度左右。所以，在中國，僅臺灣屏東經(jīng)福建漳州、廣東潮汕地區(qū)、從化，廣西梧州、南寧這一條北回歸線左右，尤其是以南沿海地區(qū)適宜種植，面積狹小。 空氣，要求有絕對的好氣性，土壤缺氧會迅速導致根系死亡。 溫度，生存區(qū)要求在 050℃，但 10℃和 38℃為其休眠點，而打破休眠的溫度為 12℃和 35℃，這種不定期休眠可以隨時發(fā)生，只要 溫度達到。 但是，火龍果對環(huán)境條件還有更為苛刻的要求，這制約了火龍果不可能象辣椒、西瓜那樣同為原產(chǎn)熱帶非洲和中南美洲的植物，而推廣成為大宗的直至寒帶的植物。籍此，發(fā)展火龍果不僅可以豐富產(chǎn)業(yè)、繁榮物種、改善人類生存、生態(tài)環(huán)境，作 為產(chǎn)業(yè)，這也是非常有力的買點。故在臺灣，有火龍果是“生態(tài)環(huán)保農(nóng)業(yè)的入門植物”一說。以灌水為例，氯化鉀含量的上限為 3?。這樣不僅從生理上抗旱，也要求有較大的晝夜溫差，自然就可以確定火龍果在工業(yè) 污染嚴重的地方，不可能生長良好。但是火龍果的 CAM 代謝，具體一點，就是晚上氣孔開放，吸收 CO2 儲存于蘋果酸內(nèi)。他們的區(qū)別在于暗反映，即 H 如何去還原 CO2，這是一系列的酶促反應。它們與常規(guī)植物比較，光反應是一樣的： HOH 光 （ H） +（ OH）， 2OH 轉化 2H+O2 過氧化酶 H2O+1/2O2。其生態(tài)特異性著重表現(xiàn)在光合作用特異性與礦物質(zhì)吸收的特異性上?；瘕埞麍@的建設，對環(huán)境美化、生態(tài)保護、物種繁盛有著不可低估的社會價值，同時在觀光旅游、種苗供給等綜合農(nóng)業(yè)開發(fā)上，具備很大的潛力與商機。銷售價格在每 500克 10— 40 元不等（主要區(qū)別于品種和季節(jié)），且大多含糖低、品味淡。 經(jīng)濟效益顯著。其果實由子房膨大而成，花瓣、萼片宿留為通紅（或黃色）的果皮，外觀艷麗。使用適度低溫，不僅可使貯存期延長兩倍，而且更能保持脆嫩的品質(zhì)。其果實生育期短，一般夏季 35 天、秋季 45 天成熟，所以從