【正文】 出了更高的要求。 附件一： 保定火車站商業(yè)項目深度訪談 一、 訪談對象： 周彥龍 保定市國土資源局用地處處長 鄧同學 保定市房管局市場處處長 楊先生 保定市房管局市場處書記 呂經(jīng)理 房地產(chǎn)銷售經(jīng)理 在保定市做房地產(chǎn)銷售已有四年，曾就職于鑫龍灣商業(yè)廣場、金世紀國貿(mào)大廈、京海世貿(mào)廣場（銅鑼灣廣場）、僑升裕華金街、裕華名品商城、陽光金街等，熟悉保定 商業(yè)地產(chǎn)。 方案二：與方案一的區(qū)別在于一至四層建成產(chǎn)權式商場，這種物業(yè)的購房者基本都是投資客，雖此方案在三種方案中利潤最可觀，未來銷售前景也不錯，銷售周期也比較短，但是后期商場經(jīng)營風險性很大，經(jīng)營成功與失敗的比例各占 50%，如果將來經(jīng)營不善雖不會對開發(fā)商的眼前利益造成損失，但在社會中的負面影響將很大，與此同時開發(fā)商的惡性口碑也雖之而來，不利于開發(fā)商以后的發(fā)展，存在很大的聲譽風險。 方案一： 項目投資 項 目 數(shù) 量 費 用 費用合計 1 土地費用 2 配套費及其他工程費 25000平米 200元 /平米 3 建安費用 29000平米 1200元 /平米 4 城市配套不可預見費用 25000平米 200元 /平米 5 合計 銷售收入 項 目 單 價 數(shù) 量 合 計 1 高層公寓 2300元 /平米 21000平米 2 商業(yè) 7000元 /平米 4000平米 3 地下一層 4 合計 稅費： 7630 10％＝ 763 萬元 利潤： 76305580763＝ 1287 萬元 考慮項目的實際上市銷售期為 06 年下半年至 07 年上半年，考慮市場上漲因素，實際銷售價格大約有上漲 200 元 /平米。項目總投資為 5580 萬元，稅后凈利潤為12871737 萬元。 ▲ 綠化：≥ 20% ▲ 土地費用： 1100 萬 第三部分 方案組合與投資收益分析 根據(jù)第一部分的保定市宏觀市場分析結論中已經(jīng)得出：寫字樓這種物業(yè)形式在保定市這樣的二、三線城市市場需求量相對較少，而現(xiàn)在寫字樓供應量卻較大，此物業(yè)類型整體供大于求，從市場角度出發(fā)不可行；底商 普遍銷售不錯，加上此地段人氣、商機較旺，在產(chǎn)品設計合理、價格定位合理的基礎上今后還會有不錯的銷售市場，是可行的；產(chǎn)權式商鋪市場供需兩旺，在后期投資風險尚未顯現(xiàn)出來之前，此物業(yè)仍將成為投資者追求高額回報的熱門投資方式，在項目前期營銷運作成功的情況下，銷售前景仍比較樂觀，也是可行；此地塊緊臨火車站，流動人群較多適合做酒店，如果聘請 專業(yè)酒店經(jīng)營公司，后期管理到位今后會有不錯的入住率，加上酒店投資能被本市投資客看好，所以出售酒店產(chǎn)權銷售前景也會不錯，此物業(yè)類別從市場角度分析可行。 不過保定市每年的商品房銷售面積大概在 50 萬 M2 左右，現(xiàn)在保定市場上供應的住宅主要集中在高開區(qū)，此區(qū)域因產(chǎn)品同質化嚴重，有一 部分滯銷樓盤，而本地塊雖然不處于特別有發(fā)展前景的地方，但是因為市場上供應小戶型公寓較少，本區(qū)域內(nèi)也沒有此物業(yè)類型供應，因此不會影響銷售大局。 地塊附近流動人群較多，固定消費群少。 ▲項目三面臨街，商業(yè)價值較高。 天280 元 /人 但后期存在很大的經(jīng)營風險。 ▲ 購房者以投資客為主，涉及人群廣泛，男女老少皆有，購買熱情高漲，一般都在正式放開銷售時排隊搶購。 ▲大部分底商出租情況良好，緊鄰本地塊的康泰大廈底商出租情況良好。 ▲高層建筑均以塔樓為主。 ▲配套好，物業(yè)管理到位的商住公寓售價較高，如：恒通財富中心的商住公寓售價 4000 元以上。 商住公寓 市場供應情況及銷售情況： ▲商住公寓現(xiàn)在市場上的供應量較小，整體銷售情況不錯。 ▲整體出租情況均不理想，寫字樓內(nèi)比較蕭條，空置率極高，現(xiàn)在還有三四家房產(chǎn)寫字樓項目還未交付使用，可以看出本市寫字樓市場供大于求。并且對市房管局、市土地局等政府部門官員進行了深度訪談；同時與若干名本市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士也做了深入交流，結合貴公司的自身情況和對該項目的期望值、項目運作打算，現(xiàn)按以下幾部分內(nèi)容對該項目的可行性進行論述： 第一部分 保定市宏觀房地產(chǎn)市場研究 寫字樓 市場供應情況及銷售情況： 目前保定市寫字樓市場供應量較大，整體銷售狀況不理想，銷售狀況區(qū)域特征明顯，象高開區(qū)、恒祥北大街這樣周邊配套齊全、商業(yè)氛圍濃郁、交通便利、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境良好的區(qū)域銷售狀況相對較好，如恒通財富中心、興遠現(xiàn)代城、 GOGO 不夜城；本地塊附近的寫字樓銷售情況一般，如康泰大廈、建基大廈、金馬大廈。 ▲無論一個項目自身相比還是不同項目之間比較，現(xiàn)房與期房的價差較大 。 ▲ 大部分是簡裝，部分產(chǎn)品帶衛(wèi)生間。如：秀蘭銀色星座雖然價格降到 1500 元/ M2，但仍有許多房子銷售緩慢。如：恒通財富中心、財智中心入住率達 70%以上。 市場結論：從市場角度看，商住公寓宜商宜住，市場受眾人群廣泛，需求較大，特別是位置處在鬧市區(qū)、小戶型的倍受購房者青睞，而且本地塊附近符合市場需求的商住公寓供應量非常小，所以此物業(yè)類型從市場角度出發(fā) 是可行的。 產(chǎn)品特點：底商易于出租，大部分底商以二層為主，實行捆綁銷售，面積均較大，大部分在 150 M2以上。但是目前保定的大小商場基本飽和，很多商場經(jīng)營都是屢戰(zhàn)屢敗，所以此物業(yè)雖銷售火暴，但后期可能都面臨招商不利的嚴峻考驗，投資者風險很大。 ▲ 恒通財富中心大酒店，從 2020 年 5 月份開始對外銷售，購買者無經(jīng)營權，主要購買者為投資客。 市場結論 ： 從保定酒店業(yè)的經(jīng)營情況來看，有星級的配套和服務好的酒店，入住率非常高，這種現(xiàn)狀使一部分投資客戶非常看好這種物業(yè)形態(tài)，但保定房地產(chǎn)市場，銷售酒店產(chǎn)權的項目極少，酒店做產(chǎn)權銷售市場前景不錯。 二、 項目劣勢及風險分析 （一）、政府規(guī)劃風險和地塊風險： 目前該地塊土地規(guī)劃已到期，新的設計規(guī)劃要求不確定因素較多。 因項目周邊無一經(jīng)營景氣的項目，好多人認為此區(qū)域附近風 水不好，經(jīng)營什么都不成功。 政府運作風險和項目手續(xù)風險，不確定性因素較多。 產(chǎn)權式商場： 目前市場供應價格在 5000/M211000/M2元不等，均價 8000 元/M2。項目總投資為 6220 萬元，稅后凈利潤為 23392789 萬元。因此項目的實際銷售額大約為 10010 萬元，利稅 1001 萬元，稅后利潤大約為 2789萬元。同樣也面臨與方案二相同的聲譽風險，如果后期經(jīng)營不景氣，導致投資者不安，帶來很大的社會負面影響，不利于開發(fā)商以后的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)做為投資類型曾一度受到廣大市民的追捧。 商業(yè)房地產(chǎn)市場供應狀況 寫字樓相對于保定市來說供應量不小，現(xiàn)有很多的樓盤租售不理想，對于象保定這樣的中型城市來說對寫字樓的需求也比較有限。在開發(fā)當中普遍看好有居住及兼作投資型的產(chǎn)品，對商住公寓比較認可，認為在今后的產(chǎn)品供應中，住宅部品仍將是主流產(chǎn)品。 B座： 12層為底商 12020㎡； 3層 6000㎡，現(xiàn)以 1000㎡為一單位出售； 49層為寫字樓，每層 500㎡，共 3000㎡； （ B座有 21000㎡） 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調 寬帶 、酒店 、監(jiān)控系統(tǒng) ○ 電梯 4部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 3米。 3層以上寫字樓 共 56套，剩余 1套。 C座銷售使用權 6800元 /㎡。 備注 十、商 業(yè) 樓 盤 調 查 表 基本資料 項目名稱 石化高層第五大道 項目位置 朝陽北路 268 號 開發(fā)商 保定康遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售 樓電話 5951291 占地面積 總建筑面積 11390平 建筑形態(tài) 高層 代理公司 部分由北京豪森代理 建筑設計 地上 +寫字間 +住宅 運營管理 車庫 /車位 地上車位 施工進度 已封頂 開盤時間 2020年 6月 交房日期 2020年 5月 房屋情況 建筑結構形式 共兩棟樓，裙樓 4層 12層底商 共 40套剩 1套 34層寫字間 面積 ㎡、 300㎡ 521層住宅 住宅出售 1921層 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 寬帶 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米 裝修標準 外立面 涂料 衛(wèi)生間 公共 大堂 無 電梯間 門窗 公共走廊 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 底商：一層 10888元 /㎡，二層 4988元 /㎡，平均 7590元 /㎡； 寫字間： 3層 3200元 /㎡， 4層 2998元 /㎡ 住宅： 19層 2410元 /㎡、 20層 2357元 /㎡、 21層 2300元 /㎡ 各層租金 （元 /㎡ /月） 期房未出租 物業(yè)費用 未定 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 成 年銀行按揭優(yōu)惠 產(chǎn)權情況 40 年使用 權 主要訴求點 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 備注 十一、 商 業(yè) 樓 盤 調 查 表 基本資料 項目名稱 世紀大廈、蟠龍公寓 項目位置 保定高開區(qū)天鵝西路 開發(fā)商 保定世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 5955555 占地面積 總建筑面積 25000㎡ 建筑形態(tài) 高層主樓 +裙樓 代 理公司 建筑設計 底商 +寫字樓 商務公寓 運營管理 車庫 /車位 免費停車 施工進度 已交付使用 開盤時間 04年 9月 18日 交房日期 06年 5月 房屋情況 建筑結構形式 2棟寫字樓、 2棟商務公寓（實際為賣不出去的大面積躍層住宅） 寫字樓 1棟 9層、 1棟 16層 總面積 15058㎡；寫字樓最小面積 80㎡； 商務公寓 8800㎡，共 40 套，剩 16套（ 210㎡ /套） 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調 寬帶 、監(jiān)控系統(tǒng) ○ 電梯 2 部○車位（地上、地下） 地上 ○層高 米， 裝修標準 外立面 正面以玻璃幕墻為主 衛(wèi)生間 精裝 公共 大堂 電梯間 不銹鋼精裝內(nèi)飾 門窗 公共走廊 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 寫字間 29803030元 /㎡ 商務公寓 2960元 /㎡（精裝） 各層租金 （元 /㎡ /月） 1． /㎡ 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖（集中供暖）、電話 寬帶 ○ 電梯 3 部 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米 裝修標準 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 開 盤時售價 1500元 /㎡，現(xiàn)售價 1900元 /㎡ 各層租金 （元 /㎡ /月） 無出租 物業(yè)費用 /平火龍果同時具備蔬菜、水果、花卉的生理特點，但又絕不是單一的蔬菜、花卉或水果，而獨立于傳統(tǒng)所有植物種類以外。配合廣西優(yōu)美、獨特而普遍的自然風光，對于豐富廣 西旅游資源，有著不可低估的社會效益。在臺灣火龍果冰激凌作為最上等的冰激凌品種剛剛上市。所 以，火龍果綜合開發(fā)項目的確立，對壯大我國自己的物種資源，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)項目和種類，具體到產(chǎn)區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟的繁榮，農(nóng)業(yè)種植業(yè)結構的調整和對涉農(nóng)、支農(nóng)企業(yè)自身實力壯大、豐富 —— 乃至廣西旅游也內(nèi)涵等多方面，具備不可低估的社會價值和經(jīng)濟價值。對現(xiàn)有因高溫而造成枝干高度木栓化，可能帶來根區(qū)衰老問題，也采取了自辦苗圃的辦法，隨時供應更新材料。建水塔式供水池，使自流面覆蓋全部種植區(qū)，不僅減輕勞動強度，節(jié)約總體生產(chǎn)成本，而且將面寬量大的水管理變得輕易簡便，使項目區(qū)雖有地理高度差，卻無供水條件與能力的差別。同時，不論是本中心所涉及的直接生產(chǎn)單位，還是作為 加工原料基地的聯(lián)系單位，或者是為了促進項目進步和帶動地方經(jīng)濟的由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自己操作的項目，我們都一概使用火龍果中心自己培養(yǎng)的專業(yè)技術人員作為個單位的技術負責人，并對技術實施一體化和結果的一致性負責。從 1999 年 11 月 26 日開始實施規(guī)模大田種植的中試， 2020 年 7 月開始試花掛果，各相關品種 都有優(yōu)良表現(xiàn)。 4． 2020 年夏季開始培訓和建立直銷網(wǎng)絡，為最終形成生產(chǎn)區(qū)域