【導讀】物業(yè)類別涉及寫字樓、商住公寓、底商、產(chǎn)權(quán)式商場、酒。并且對市房管局、市土地局等政府。寫字樓項目銷售周期均較長，一般銷售周期都在兩年半以上。但現(xiàn)房基本上是有價無市。現(xiàn)代城期房現(xiàn)售2500元/M2，而發(fā)展大廈現(xiàn)房3500元/M2。廈、十方商貿(mào)城等項目后期管理不善導致出租率基本為零。字樓市場供大于求。出租狀況區(qū)域特征明顯，部分高區(qū)寫字樓出。地點時對火車站附近區(qū)域不太認可。以上的相對銷售緩慢，特別是躍層的商住公寓更加滯銷。街中的小戶型公寓都非常暢銷，基本是在開盤后三個月就已售完。特別是純粹小戶型的商住公寓目前市場供應還是空白。心的商住公寓售價4000元以上。入住率達70%以上。捆綁銷售，面積均較大，大部分在150M2以上。購買熱情高漲，一般都在正式放開銷售時排隊搶購。嚴峻考驗，投資者風險很大。總價款在10萬元以下，套價較低的銷售的較快。后期存在很大的經(jīng)營風險。

　　

【正文】 14 ㎡共 8種戶型。 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖（集中供暖）、電話 寬帶 ○ 電梯 3 部 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米 裝修標準 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 開 盤時售價 1500元 /㎡，現(xiàn)售價 1900元 /㎡ 各層租金 （元 /㎡ /月） 無出租 物業(yè)費用 /平月）（電梯費 15— 65/月） 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 7 成 年銀行按揭優(yōu)惠 無 產(chǎn)權(quán)情況 據(jù)說有問題 主要訴求點 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 低價 銷售狀況 及出租率 銷售率占 60%，小面積戶型 23層以上還有房，大面積房低層剩余較多 備注 十五、 商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項目名稱 裕華名品商城 項目位置 裕華路保定商場東側(cè) 開發(fā)商 創(chuàng)世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 2030068 2033368 占地面積 6畝 總建筑面積 20200 建筑形態(tài) 框架多層 代理公司 中國太平洋投資顧問 建筑 設計 商場 運營管理 保定商場 車庫 /車位 停車位 施工進度 開盤時間 2020年年底 交房日期 2020年 5月 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 產(chǎn)權(quán)式商鋪 地上 4層，地下 1層 以 9㎡為一個單位 內(nèi)部配套 水 、 電 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調(diào) ○ 電梯 每層 2 部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米，地下 米， 裝修標準 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 一部貨梯 門窗 公共走廊 售價及付款方式 各層售價 （元 /㎡） 一層 1202014000元 /㎡ 二層 900011000元 /㎡ 三層 75009000元 /㎡ 四層 50007500元 /㎡ 各層租金 （元 /㎡ /月） 包租 10年；前 3年為 8%、 8%、 9% 回報，第 4年開始 60%的分紅，保底 7%收益； 物業(yè)費用 自營 16元 /月㎡ 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 95折 ○分期付款，優(yōu)惠 97折 ○ 無貸款 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點 銷售策略 投資高額回報 推廣方式 及促銷情況 報紙廣告，戶外廣告，軟文 ，贈品 銷售狀況 及出租率 銷售 100% 備注 附件三：酒店的經(jīng)營入住情況明細： 保定大酒店：標間價格 150 元 /天；入住率 30%； 保定賓館： 標間價格 180 元 /天；入住率 40%； 銀河賓館： 標間價格 120 元 /天；入住率 10%； 嘉儀商務酒店：標間價格 220 元 /天；入住率 70%； 貴賓樓大酒店：標間價格 280 元 /天；入住率 7080%； 東方大都會：標間價格 220 元 /天；入住率 90%； 交通賓館： 標間價格 140 元 /天；入 住率 50%； 華僑賓館：標間價格 180 元 /天；入住率 7080%； 恒通財富中心大酒店：標間價格 220 元 /天；入住率 90%。 火龍果綜合開發(fā)項目可行性研究報告 一 項目概述 火龍果是近年開發(fā)和正在開始投入生產(chǎn)的新、特、優(yōu)、高農(nóng)業(yè)項目，對農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和形成地方優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)有著不可低估的重要意義。主要表現(xiàn)在： 物種資源新。單純從作物品種的角度看，目前為止，我國作物種植史上還從未有過火龍果的生產(chǎn)。除近兩年主要城市通過越南進口其果品 而極小量上市銷售外，其余大量的銷售市場和時間，沒有該類商品。 產(chǎn)品風 味特?；瘕埞瑫r具備蔬菜、水果、花卉的生理特點，但又絕不是單一的蔬菜、花卉或水果，而獨立于傳統(tǒng)所有植物種類以外。尤其難得的，是其集這三類常規(guī)作物的優(yōu)勢和經(jīng)濟價值于一體的獨特的作物種類。 產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)。與蔬菜比較，火龍果枝不僅營養(yǎng)價值高、產(chǎn)量不俗、食用口感特佳，而且沒有明顯的產(chǎn)出季節(jié)性； 與傳統(tǒng)水果比較，其無可比擬的花青素含量和不含蔗糖和焦糖而具備較高的含糖量所至的口感，以及獨有品位對未來市場和高尚人群口感、飲食習慣的前瞻性，遠非傳統(tǒng)水果能及。尤其重要的是其上市期長、貯存方便，長達 8 個月的新鮮產(chǎn)品上市和獨特艷麗 的外觀以及令人賞心悅目的內(nèi)質(zhì)，實現(xiàn)了火龍果非同凡響的價值構(gòu)成； 與傳統(tǒng)花卉比較，其花期長、花朵特大、花香濃郁極具觀賞價值，其花在觀賞后，同時是一種名貴而特別的具有一定療效的營養(yǎng)食物，價值不菲。 生態(tài)效益好。紅龍果是迥異于傳統(tǒng)植物的特殊植物種類，其正常生長對空氣環(huán)境、化肥、農(nóng)藥使用有特殊的要求，既是不使用化肥農(nóng)藥和在環(huán)境污染小、晝夜溫差大的地方才可以滿足健康生長的要求。而且火龍果植物整體尤其是規(guī)范建成的果園，本身就是一種獨特、優(yōu)美的熱帶沙漠自然風光，極具異國情調(diào)。配合廣西優(yōu)美、獨特而普遍的自然風光，對于豐富廣 西旅游資源，有著不可低估的社會效益。 經(jīng)濟收益高。其獨特的生殖生長能力，在常規(guī)管理技術條件大田種植 情況下，可以方便地實現(xiàn)年產(chǎn)果 1500 公斤 /畝以上，與此同時，年產(chǎn)花大于 4500 朵 /畝，產(chǎn)枝大于 2020 公斤 /畝?，F(xiàn)在，我國大陸市場主要的火龍果來源于越南，這是一種口感淡、含糖量和含水率均較低的白肉類型火龍果果品，僅在南寧的批價就達到 10 元 /公斤以上。另外有少量的紅肉和白肉較好口感的火龍果來自臺灣，銷價在 30 元 /公斤以上。僅此即價格不菲。除中南美洲原產(chǎn)地外，大量的枝、花很少被利用，更沒有適合中國不同地區(qū)飲食習慣的 仙人掌類加工食品上市。而華南沿海個別地方與火龍果同一科的量天尺花，與大多的火龍果品種大小一致，但是小于黃肉品系，鮮花作為食品收購價在 1 元 /朵左右。在臺灣火龍果冰激凌作為最上等的冰激凌品種剛剛上市。 長期以來， —— 在以包括熱帶水果在內(nèi)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，獲得了飛躍式的發(fā)展，龍眼、荔枝、芒果、香蕉等等配合傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)內(nèi)容，已經(jīng)構(gòu)成了“三農(nóng)”的骨干框架。但是，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的一些桎梏也越來越明顯地制約著 —— 農(nóng)業(yè)的進步。比如豐產(chǎn)不豐收的問題，分戶經(jīng)營和集約管理矛盾的問題，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和現(xiàn)代銷售市場融洽和接軌的問題等還極大地困繞著 —— 農(nóng) 業(yè)。同時， —— 處于自桂林而南寧、北海的旅游黃金線，同時緊鄰越南跨國旅游路線，然而 —— 自己獨特的自然景觀并不豐富。發(fā)展生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)正有不可低估的重要意義。 本項目以火龍果種源研究和推廣為內(nèi)部基礎聚合點，以火龍果系列產(chǎn)品加工廠和火龍果全國聯(lián)銷網(wǎng)為項目生產(chǎn)的外部效益保障，以振興 —— 農(nóng)業(yè)、服務“三農(nóng)”為全體的原動力，結(jié)合工廠加農(nóng)戶的基本運作模式，以實現(xiàn)火龍果產(chǎn)品的多樣化、生產(chǎn)的專業(yè)化、產(chǎn)能的規(guī)?；?、 產(chǎn)出的商品化。籍此，還可以引導地方對于該項目的發(fā)展和建設，達到產(chǎn)品豐富、物種繁榮和培植與壯大稅源，服務于社會的目的。所 以，火龍果綜合開發(fā)項目的確立，對壯大我國自己的物種資源，形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)項目和種類，具體到產(chǎn)區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟的繁榮，農(nóng)業(yè)種植業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和對涉農(nóng)、支農(nóng)企業(yè)自身實力壯大、豐富 —— 乃至廣西旅游也內(nèi)涵等多方面，具備不可低估的社會價值和經(jīng)濟價值。 二 項目的基礎設計和實施現(xiàn)狀 火龍果適應性、生物學特性、物候期、生產(chǎn)與銷售諸方面迥異于常規(guī)果樹。在具體生產(chǎn)當中的重點表現(xiàn)在：排灌技術，繁育技術，生殖生長和營養(yǎng)生長在營養(yǎng)供給上的矛盾調(diào)節(jié)，常規(guī)紅肉和黃皮品系自花不育，抗逆能力以及早結(jié)、速生、豐產(chǎn)方面有著顯著的特異性等方面。 尤其是 項目有著知識面橫跨果樹、園藝、蔬菜三個學科的特點，我中心特從相關專業(yè)選聘了專業(yè)技術熟練的技術人員 12 人，并多方收集相關生產(chǎn)單位、科研單位的實踐資料。本項目的主要操作人員已跟蹤、觀察、試驗了三年以上。針對品種篩選、傳統(tǒng)資源發(fā)掘作了大量深入細致的工作，開展了適應性風險、寒（凍）害防范、早果穩(wěn)產(chǎn)性能、地域性品質(zhì)變異等多方面的試驗，具備了多種可能性的風險預測與技術積累。 在 1999 年 12 月 22 日，華南遭遇 60 年一遇的特大凍害，芒果、龍眼、荔枝和蔬菜等植物大規(guī)模受害時，項目區(qū)的火龍果無一株受害。針對 低鹽含量化學速效追 肥、寒冷期生長點保護、單位面積產(chǎn)量保證等速生豐產(chǎn)優(yōu)質(zhì)問題，我們已及早著手研究，作了大量的切實的技術籌備。對現(xiàn)有因高溫而造成枝干高度木栓化，可能帶來根區(qū)衰老問題，也采取了自辦苗圃的辦法，隨時供應更新材料。對花果奇特、分化期難于界定與掌握的問題，現(xiàn)已取得了觀察方面的深層認知、具備了合理利用的操作框架、具備了化學外源激素應用與內(nèi)源激素促控的對應技術和專業(yè)人員。從技術的角度確保項目安全、適時、高效。 科研成果的積累和技術措施的實施主要依賴正規(guī)而科學的管理方法，而我們主要采取了如下關鍵管理辦法對諸方面以銜接和協(xié)調(diào)。 （ 1）全天候定員管理。栽植初年起每 10 畝地用工 3 人，劃分分責任區(qū)域，全天候集約管理。一方面確保技術措施在生產(chǎn)實踐中的兌現(xiàn)，另一方面保證科研成果的獲得是在一個正常的可比的環(huán)境條件下，而減少了外因帶來的影響和異變。 （ 2）全園自流灌溉。建水塔式供水池，使自流面覆蓋全部種植區(qū)，不僅減輕勞動強度，節(jié)約總體生產(chǎn)成本，而且將面寬量大的水管理變得輕易簡便，使項目區(qū)雖有地理高度差，卻無供水條件與能力的差別。雖然對于其他生產(chǎn)單位實施的時候有一定的難度，但是同樣保證了獲得科研項目結(jié)論的正常生態(tài)。同時，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、經(jīng)濟栽培，尤其是 這種比較高度集約的經(jīng)濟項目實施，再也不能有對于基礎設施的敷衍，滿足植物對水的正常要求是必須作到的。 （ 3）統(tǒng)管與分管相結(jié)合。除定期與日常肥管、蟲管之外，化學促控專人操作；修剪實施為專業(yè)班子統(tǒng)一操作；保果、采果分片分批定量劃 分責任，集中操作。主要是確保技術措施在實施方面的規(guī)范和統(tǒng)一。 （ 4）科研與生產(chǎn)相結(jié)合。在堅持初試、中試數(shù)量范圍的前提下，生產(chǎn)人員與技術人員協(xié)同科研，以控制生產(chǎn)與科研成本和增強成果實用性，以及提高成果推廣時操作準確性，從而提高全員勞動生產(chǎn)素質(zhì)。同時，不論是本中心所涉及的直接生產(chǎn)單位，還是作為 加工原料基地的聯(lián)系單位，或者是為了促進項目進步和帶動地方經(jīng)濟的由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自己操作的項目，我們都一概使用火龍果中心自己培養(yǎng)的專業(yè)技術人員作為個單位的技術負責人，并對技術實施一體化和結(jié)果的一致性負責。 （ 5）科研、生產(chǎn)與銷售相結(jié)合?？蒲腥藛T、生產(chǎn)的組織人員協(xié)助銷售，以便根據(jù)市場對產(chǎn)品在適銷品種、果實大小、應市時間的需求，調(diào)節(jié)技術措施、生產(chǎn)技巧，同步和統(tǒng)一關于效益的動作。 （ 6）生產(chǎn)科研與環(huán)?？蒲邢嘟Y(jié)合。著重在肥藥使用種類的控制和方法研究、肥藥自制、配制和效果對比、劑量分析方面，考察對植株的最佳供應量、必須劑量以及對 植株和環(huán)境的風險劑量，對使用生態(tài)農(nóng)藥、肥料的種類和配方的研究，希望達成一個生產(chǎn)和科研的最佳結(jié)合點，努力達成在滿足環(huán)境要求時的高產(chǎn)、低耗、低污染，最好是零污染。通過科研和技術提高，努力減輕和避免環(huán)境污染，增大植株體表晝夜溫差，促進植株同化，提高生產(chǎn)成效。從全方位形成一個綜合高效的生態(tài)項目。 本項目現(xiàn)在已經(jīng)完成適應性鑒定、常規(guī)生產(chǎn)技術在肥、藥、激素等方面的應用研究，以及現(xiàn)在可以預料的突發(fā)性情況對策研究和技術準備、物資籌備。從 1999 年 11 月 26 日開始實施規(guī)模大田種植的中試， 2020 年 7 月開始試花掛果，各相關品種 都有優(yōu)良表現(xiàn)。以珠海氣溫為 CK（臺灣優(yōu)良品種火龍果在該區(qū)域種植，產(chǎn)量、外觀、內(nèi)質(zhì)品位均正常表現(xiàn)），平均含糖量提高約 1 度；開始生殖生長期提前 15 天（ 3 月 20 日）， 11月中旬還有正常的掛果，總體生殖生長時間比珠海長 20 天左右。 這樣，僅僅在操作層面看，我們已經(jīng)具備了足夠的條件，可以繼續(xù)全面實施這個項目。 實施這個目標，我們的主要方法是，以自己的種源和技術力量為基礎，以引導、服務、無償幫助的方式，帶動相關區(qū)域發(fā)展這個項目；建設基礎加工項目，為項目的發(fā)展提供保障；配套全面的銷售網(wǎng)絡，建成近似于發(fā)達國家和地區(qū)的農(nóng)業(yè) 運銷合作組織（象臺灣專業(yè)產(chǎn)品的運銷班），盡可能多、快、好、省地實現(xiàn)火龍果的生產(chǎn)效益。 所以，具體計劃是： 1． 現(xiàn)在開始至 2020 年底前，完成已有土地 1200 畝中 600 畝的全面栽植， 2020 年底完成全部栽植計劃。 2． 擴大現(xiàn)有火龍果種質(zhì)資源中心的繁育和生產(chǎn)能力，使苗木年產(chǎn)量擴大到 40 萬株，具備年產(chǎn)苗木 80100 萬株的生產(chǎn)基礎，為生產(chǎn)快速產(chǎn)出種源創(chuàng)造條件。 3． 加速建設火龍果系列產(chǎn)品的加工廠，爭取在 2020 年 810 月試產(chǎn)和進一步平衡加工技術。計劃在 2020 年 4 月規(guī)模產(chǎn)品出現(xiàn)時正式啟動加工項目。 4． 2020 年夏季開始培訓和建立直銷網(wǎng)絡，為最終形成生產(chǎn)區(qū)域共同參與的運銷合作組織打好基礎。在加工廠啟動